LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. Robert X... et à Mme Claire X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. H... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 20 février 2014), que M. et Mme Y..., M. Z... et Mme A..., Mme B... veuve C... et Mmes Chantal, Danièle et Jacqueline C... (les consorts Y...) ainsi que M. D... et Mme Claire X... (les consorts X...) sont propriétaires de diverses parcelles desservies par une cour cadastrée AD 48 ; que les consorts Y... ont assigné les consorts X... afin de faire juger que cette cour est soumise au régime de l'indivision et ordonner la rectification de l'acte reçu le 7 juin 2005 par M. H..., notaire, qui l'inclut dans les biens vendus en pleine propriété à M. X... ; que les consorts X... ont appelé en cause M. H... ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant exactement retenu que chaque indivisaire disposait d'une action personnelle pour la défense de ses droits indivis, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de la demande faute de mise en cause de tous les propriétaires riverains devait être écartée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que le titre des consorts Z...- A... désignait la parcelle AD 48 comme une cour et un passage communs à tous les riverains, que celui de M. et Mme Y... mentionnait des droits indivis avec des tiers au passage commun sur la parcelle AD 48 et que celui des consorts C... faisait état d'une maison avec cave de l'autre côté de la cour commune AD 48 et exactement retenu que si l'acte du 7 juin 2005 désignait la parcelle AD 48 parmi les biens vendus en pleine propriété à M. X..., l'auteur de celui-ci, dont le titre décrivait cette parcelle comme une cour et un passage communs, n'avait pu lui transférer plus de droits qu'il n'en disposait, la cour d'appel, procédant à une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation, des différents actes qui étaient imprécis et contradictoires, en a souverainement déduit, sans inverser la charge de la preuve ni violer l'article 544 du code civil, que la parcelle appartenait indivisément aux riverains dont elle desservait les propriétés et qu'il y avait lieu de rectifier l'acte du 7 juin 2005 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Robert X... et Mme Claire X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Robert X... et Mme Claire X... à payer aux consorts Y... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de M. Robert X... et de Mme Claire X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les consorts X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR rejeté le moyen d'irrecevabilité soulevé par les consorts X..., tiré de l'absence dans la procédure de tous les indivisaires supposés de la parcelle AD48 revendiquée par les demandeurs à l'action ;
AUX MOTIFS QUE chaque indivisaire disposant d'une action personnelle pour la défense de ses droits indivis, le moyen d'irrecevabilité tiré de l'absence dans la procédure de tous les propriétaires des parcelles riveraines n'est pas fondé et doit être rejeté ;
ALORS, D'UNE PART, QUE tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale d'un bien indivis et tout acte de disposition d'un bien indivis, autre que la vente pour payer les dettes et charges de l'indivision, requièrent le consentement de tous les indivisaires ; que constitue un acte de cette nature une action en revendication d'un droit de propriété indivis ; qu'en déclarant l'action recevable nonobstant le fait non contesté que tous les prétendus indivisaires n'avaient pas agi, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 815-3 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, et en toute hypothèse QU'une action en revendication d'un droit de propriété indivis requiert en tout état de cause la mise en cause de tous les indivisaires ; qu'en déclarant l'action recevable nonobstant le fait non contesté que tous les indivisaires n'ont pas été mis en cause par les demandeurs, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 815-3 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit que la parcelle cadastrée AD48 lieu-dit « le village », à Fleurey sur Ouche était soumise au régime de l'indivision entre M. et Mme Y..., M. Z... et Mme A..., les consorts C..., M. D... et Mme Claire X... et d'AVOIR, en conséquence, ordonné la rectification en ce sens de l'acte notarié passé le 7 juin 2005 devant Maître Marc H..., notaire associé à Dole, et de tous actes postérieurs concernant la propriété de M. Robert X..., en particulier de la donation qu'il a faite à sa fille Claire X... le 8 avril 2006, lesquelles rectifications devront faire l'objet d'une publication auprès de la conservation des hypothèques de Dijon aux frais des consorts X... ;
AUX MOTIFS QUE pour justifier de l'entière propriété de la parcelle AD48, les consorts X... exposent disposer d'un titre leur transférant un droit de propriété sur la parcelle litigieuse à charge de supporter un droit de passage au profit de certains fonds riverains, soutiennent que le tribunal a fait une mauvaise appréciation du titre et de l'étendue des droits de leur auteur et enfin que les intimés ne rapportent pas la preuve des droits de propriété indivis qu'ils revendiquent ; que selon l'acte de vente passé le 7 juin 2005 entre Mme F... veuve G... et M. Robert X... ce dernier a acquis : « une maison à usage d'habitation sise à Fleurey sur Ouche, ... comprenant :- au rez-de-chaussée : deux appartements de type Tl,- à l'étage : un appartement de type T2 avec un escalier en pierre donnant sur la cour,- grenier, cour et grange, Cadastrée lieudit Le Village section AD 45, 49, 48, étant précisé qu'il existe sur la parcelle AD 48 un passage commun au profit d'autres propriétaires » ; mais que Mme F... n'a pu transférer à son acquéreur plus de droits que ceux dont elle disposait sur la chose vendue ; qu'il ressort de la lecture de l'acte de vente en date du 6 mai 1994 qu'elle a acquis ladite maison, cadastrée lieudit « Le village » section M n° 453 et 481 (AD45 et AD49) et droit à la cour et au passage communs, cadastrés section M n° 472 (AD48) pour une contenance de 5a 27ca ; que les fiches immobilières établies au nom de Bussière, précédent propriétaire des parcelles AD45 et AD49, et de Mme G... mentionnent toutes les deux pour la parcelle AD48 (anciennement M 472) : cour et passages communs ; que contrairement à ce que soutiennent les appelants, les actes d'acquisition des intimés mentionnent :- pour les consorts Z...- A..., un accès aux biens vendus par la parcelle AD48 qui représente une cour et un passage commun,- pour les époux Y..., des droits indivis avec des tiers au passage commun sur la parcelle AD48,- que l'attestation de dévolution successorale au profit des consorts C... fait état d'une maison d'habitation, cour commune, cave de l'autre côté de la cour commune AD48 ; que le premier juge a à bon droit déduit de l'ensemble de ces documents que la parcelle AD48 devait être qualifiée de cour commune conférant aux parties des droits indivis sur cette dernière et non un droit de propriété exclusif au profit des consorts X... ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le litige porte sur le statut juridique de la parcelle cadastrée AD48 dénommée cour E..., située sur la commune de Fleurey Sur Ouche, les demandeurs revendiquant la propriété indivise de cette cour et les défendeurs la propriété exclusive de cette même cour ; qu'à l'appui de leurs prétentions les demandeurs produisent leurs titres de propriété ; qu'il ressort de l'examen de ces actes qu'ils font tous mention
avec plus ou moins de précision, de l'existence d'un passage et/ ou d'une cour commune pour assurer la desserte des lots qui bordent la cour ; qu'ainsi, l'acte notarié du 24 juillet 2011 par lequel les consorts Laurent A... ont fait l'acquisition des époux I... des parcelles AD69, AD41 et AD44 prévoit " l'accès aux biens présentement vendus se fait par la parcelle cadastrée section AD48 d'une contenance de 5 ares 27 centiares qui représente une cour et un passage communs à tous les riverains " ; que l'acte notarié du 21 juillet 2000 par lequel les époux Y... ont acquis des époux J... les parcelles AD53 et 46 mentionne " le bien vendu profite de droits indivis avec des tiers au passage commun sur la parcelle sise commune de FLEUREY SUR OUCHE cadastrée section n° 472 (AD 48) afin de pouvoir accéder à la maison et au jardin présentement vendus " ; que le titre d'acquisition des consorts C... concerne les parcelles 454-456 (AD50) et indique au paragraphe désignation " une maison.. et la cour E... " d'une superficie de 5 ares soixante-deux centiares, joignant de midi, de nord et de levant, M. K..., et les cours communes et de couchant Mme L... ou ayants droit ; que seul l'acte de propriété de M. X... fait référence pour la première fois à l'acquisition à titre privatif de la parcelle AD48 avec la mention complémentaire suivante : " il existe sur la parcelle cadastrée section AD48 un passage commun au profit d'autres propriétaires » ; que l'acte portant donation par M. X... à sa fille le 8 avril 2006 de la parcelle AD45 précise que ladite parcelle bénéficie avec d'autres propriétaires, d'un passage commun sur la parcelle cadastrée section AD48 ; qu'il s'avère cependant que le titre de propriété de Mme G..., de laquelle les consorts X... tiennent leurs droits, ne fait pas mention de la propriété à titre privatif de la parcelle AD48 ; qu'en effet, le titre d'acquisition de Mme G... fait référence à l'acquisition " d'une maison d'habitation cadastrée 453 et 481 (AD 45 et AD 49) et d'un droit à la cour et au passage communs cadastrés n° 472 (AD48) pour une contenance de 5a27ca " ; que Mme G... ne peut avoir transféré plus de droits qu'elle n'en avait sur cette parcelle ; qu'il sera observé de surcroît que les fiches immobilières établies au nom de Bussière, précédent propriétaire des parcelles AD45 et AD49 et de Mme G..., font apparaître l'une et l'autre la parcelle 472 comme " cour et passage communs " ; qu'il ressort enfin de la configuration des lieux que la parcelle AD48 a une vocation utilitaire en ce qu'elle permet l'accès aux différents lots qui la bordent ; que le droit de passage à pied et en voiture, soit est une des prérogatives essentielles de la propriété indivise, soit découle de la constitution d'une servitude ; or que les titres de propriété ne peuvent être interprétés comme créant une servitude au profit des fonds appartenant aux demandeurs et comme reconnaissant une propriété exclusive au profit du fonds appartenant aux consorts X... ; que les termes utilisés et le fait que tant les demandeurs et leurs auteurs, que Mme G... se soient comportés comme propriétaires indivis de cette parcelle ainsi que cela résulte d'une part de la demande d'autorisation de travaux transmise par les consorts I... le 2 février 1996 et d'autre part des échanges de courriers entre la préfecture et Mme C... en 1964 établissent au contraire le caractère indivis de la cour ; qu'il résulte de ces différents documents que la parcelle AD48 a été vendue, aux consorts X... en pleine propriété au lieu de l'être en indivision, il convient par conséquent d'ordonner la rectification de l'acte dans les conditions précisées au dispositif de la décision ;
ALORS, D'UNE PART, QUE c'est au demandeur en revendication qu'il appartient de faire la preuve du droit de propriété immobilière qu'il invoque ; qu'en l'espèce, les demandeurs à l'action étaient les consorts Y... et autres qui affirmaient être copropriétaires indivis de la parcelle AD48 acquise par M. X... ; qu'en déduisant leur droit de copropriété de la constatation que M. X..., défendeur à l'action ne faisait pas la preuve de son droit, son auteur n'ayant pu elle-même lui vendre plus de droit qu'elle n'en avait, la Cour d'appel a renversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE les titres des demandeurs à l'action faisaient état de « droit indivis à un passage sur la parcelle AD 48 » ou d'un « accès » ou d'un « passage commun » ; que ces titres exclusifs de toute notion de propriété du terrain, n'attribuaient aux demandeurs qu'un simple droit de passage sur la parcelle litigieuse ; qu'en affirmant que ces titres faisaient état d'un droit de propriété, fut-il indivis, la Cour d'appel les a dénaturés et a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, ENFIN, QU'en confondant droit de propriété et servitude de Cour commune et passage commun, la Cour d'appel a méconnu l'étendue du droit de propriété et violé l'article 544 du Code civil.
