LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 2265 du code civil ;
Attendu que pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 16 janvier 2014), que la société X... ALMT (la société X...), propriétaire d'une parcelle cadastrée AD 151 contigue à la parcelle AD 145 appartenant à Mme
Y...
et à M. A... (les consorts A...), a assigné ces derniers en bornage ; que le rapport d'expertise ayant révélé l'existence d'un empiétement de la part des consorts A..., elle les a de nouveau assignés en fixation de la limite séparative des fonds et en retrait des aménagements réalisés sur sa propriété ; que les consorts A... ont invoqué l'acquisition de la portion de terrain litigieuse par prescription trentenaire ;
Attendu que pour accueillir cette demande l'arrêt, après avoir constaté que la parcelle AD 145 était d'une contenance de 1 270 m ² alors que la superficie occupée par les consorts A... était de 1 509 m ² et que la surface occupée par la société X... était très inférieure à la contenance cadastrale de la parcelle AD 151, soit 5 384 m ² au lieu de 5 711 m ², retient que les consorts A... ont posé un grillage sur une ancienne clôture en place lors de leur acquisition, qu'à la fin des années 1970 leur auteur a aménagé un jardin d'agrément sur la portion de terrain litigieuse, qu'un pin situé derrière cette clôture et actuellement âgé de plus de trente ans était déjà visible en 1978, ce que confirme un témoin, locataire de la parcelle de 1982 à 1992 et en déduit que ces témoignages et signes matériels constituent un ensemble d'éléments de preuve caractérisant des actes licites propres à établir par la jonction de leur exercice une possession trentenaire ;
Qu'en statuant ainsi, sans tirer les conséquences légales de ses propres constatations desquelles il résultait que la portion de terrain objet de l'empiétement des consorts A... était demeurée hors de la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 16 janvier 2014 par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Condamne Mme
Y...
et M. A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme
Y...
et M. A... à payer à la société X... ALMT la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de Mme
Y...
et de M. A... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour la société X... ALMT
La société X... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir homologué le plan de bornage par le géomètre expert Z... selon la délimitation représentée par la clôture grillagée A, B, C indiquée sur le plan constituant l'annexe 7 de son rapport en date du 29 septembre 2010 ;
AUX MOTIFS QUE pour apprécier la limite commune aux parcelles contigües AD 145 des consorts Y...- A... et AD 560 de la Sarl X... ALMT, la juridiction dispose en premier lieu des titres de propriété qui donnent une indication de la superficie et de la configuration de la parcelle AD 145 à laquelle l'acte du 22 février 1993 (vente X.../ A...) accorde une contenance de 1. 270 m ² conformément aux énonciations de l'acte des 10 et 11 juin 1969 (vente Sarl X.../ X...) qui avait prévu qu'une clôture mitoyenne, constituée d'une murette de quarante à soixante centimètres de hauteur surmontée d'un grillage de un mètre cinquante de hauteur environ, séparant le terrain vendu du terrain restant à la société serait édifiée à cheval sur la limite séparative aux frais communs des intéressés ; que soumis à la libre discussion des parties qui supportent également la charge de la preuve, le rapport de l'expert Z... contient un plan d'état des lieux et de délimitation établi à partir de relevés complémentaires qui prennent en compte les limites apparentes d'occupation qui correspondent au caniveau aménagé par M. Claude X... et à la clôture grillagée définie par les points A, B, C ; que ces relevés comparés aux éléments du cadastre permettent à l'expert de calculer une superficie apparente de la parcelle AD 145 de 1. 509 m ², supérieure à celle des titres de propriété, et de constater que la surface de la parcelle AD 560 de la Sarl X... ALMT est en revanche très inférieure à la contenance cadastrale, soit 5. 384 m ² pour 5. 711 m ² ; qu'appliquant une méthode de répartition des excédents et des manquants proportionnellement aux contenances, l'expert détermine un empiétement de 312 m ² qui justifierait de ramener la limite Sud de la parcelle AD 145 à une ligne définie par les points A-D ; qu'afin de légitimer leur occupation d'un terrain dont ils ne peuvent contester qu'il présente une contenance supérieure aux titres de propriété, Mme Françoise
Y...
et M. Didier A... invoquent la prescription acquisitive des articles 2258, 2261 et 2272 du code civil fondée sur une possession de trente ans exercée de manière continue et non interrompue, paisible publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; qu'ainsi que l'a relevé l'expert judiciaire, ni M. Claude X... ni la Sarl X... Frères n'ont aménagé la clôture séparative sur le terrain qui supporte une construction édifiée au cours de l'année 1970 et des aménagements présents lors de la cession à Mme Françoise
Y...
et à André A..., à savoir un caniveau d'écoulement des eaux sur trois côtés et du côté de la limite litigieuse, un petit bourrelet de terre ou de pierres avec un barbelé posé sur des piquets ; qu'après leur prise de possession des lieux en février 1993, les époux A... ont installé une clôture grillagée apparaissant sur une photographie au vu de laquelle l'expert indique qu'il semble bien qu'André A... a établi approximativement sa clôture à la limite d'occupation de la propriété de son auteur M. Claude X... ; que diverses attestations de personnes, ami du couple A... (M. Marcel B...) ou qui ont effectué des travaux dans l'habitation lors de l'achat en 1993 (M. Pierre C... ¿ M. Yves E...) décrivent également un fil de fer barbelé au-dessus d'une bute séparant la propriété du terrain de l'entreprise X... et en particulier le témoignage de M. Lionel D... qui a participé à l'édification de la nouvelle clôture en lieu et place de l'ancienne à la suite de l'intervention de M. Pierre F... et de M. Yves G..., ce dernier indiquant s'être rendu sur les lieux pour prendre les mesures d'usage et appliquer comme limite une vieille clôture ; que pour sa part, M. Joseph H... relate une conversation téléphonique entre André A... et M. Clause X... au sujet de la réfection de la limite séparative composée du grillage et d'arbres au niveau de la clôture en place qui confirme ainsi le cadre d'intervention du géomètre M. Yvan Z... ; qu'outre la convergence de ses témoignages pour considérer que les époux A... ont posé un grillage à l'emplacement de la clôture barbelée mise en place par l'ancien propriétaire M. Claude X..., associé de la Sarl X... Frères qui, en sa qualité de propriétaire de la parcelle AD 151, n'a jamais contesté cet aménagement, les débats évoquent plus particulièrement la présence d'un pin visible sur une photographie de 1993 ; qu'une prise de vue certifiée par l'institut géographique national au 4 juillet 1990 permet de distinguer précisément la limite entre les deux parcelles et la présence d'arbres sur la parie de terrain aménagée en jardin d'agrément qu'occupait Mme Josiane I... ; que locataire de la maison de M. Claude X... de 1982 à 1992, Mme Josiane I... explique que la clôture faite de fils de barbelés et d'un petit grillage avec quelques piquets se situait derrière l'arbre qui se trouvait dans la propriété louée ; que ce dernier témoignage dément donc la déclaration de M. Claude X... qui ne reconnaît pas dans la clôture actuelle une limite correspondant à sa propre occupation du terrain ; qu'écarté des débats en première instance eu égard à son caractère partial, l'attestation de M. Claude X... passe également sous silence l'existence du pin pourtant en place lors de l'installation de sa locataire puisqu'une étude confiée à l'office national des forêts début 2012 lui attribue un âge estimé de 38 ans et un âge effectif entre 35 et 40 ans ; que cette analyse permet de considérer que l'arbre était présent lors de la prise de vue aérienne de l'IGN de 1978 sur laquelle la distinction d'un marquage entre les deux propriétés, peu évidente notamment en raison de la mauvaise qualité du document, n'exclut pas une occupation de la partie de terrain litigieuse de la part de M. Claude X... qui ne donne aucune indication sur les travaux réalisés sur le terrain acquis nu, débutés par la construction d'une maison d'habitation au cours de l'année 1970 et sans attendre la fin des années 1970, par l'aménagement d'un jardin d'agrément qu'il a délimité sur les côtés ouest et est par un caniveau d'écoulement des eaux qui se poursuit bien au-delà de la ligne A, B, C tracé par l'expert matérialisée par un petit bourrelet de terre ou de pierres ancien ; que tout à fait concevable sur un jardin d'agrément, la présence de cet arbre ne présentait en revanche pas d'intérêt sur un terrain exploité par la Sarl X... Frères, puis par la Sarl X... ALMT ; que ces témoignages et signes matériels constituent un ensemble d'éléments de preuve caractérisant des actes licites propres à établir par la jonction de leur exercice une possession trentenaire qui présente les caractères requis par la loi pour reconnaître à Mme Françoise Y... veuve A... et à M. Didier A... un droit permettant de fixer la limite des propriétés contigües AD 145 et AD 560 selon la ligne A, B, C figurant sur le plan constituant l'annexe 7 du rapport de l'expert judiciaire ; que le jugement du 3 mai 2012 qui a ordonné le bornage selon le segment A-D et les mesures de remise en état en conséquence d'une occupation irrégulière de la parcelle AD 560 sera donc réformé en toutes ses dispositions sauf sur la répartition par moitié entre les parties du coût de l'expertise et des frais d'implantation des bornes ;
1°) ALORS QUE le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans ; qu'en se bornant à énoncer, pour retenir l'acquisition par prescription de la partie de terrain litigieuse et ordonner en conséquence le bornage selon le tracé A, B, C du rapport, que les consorts A..., au vu des témoignages et signes matériels constitutifs d'éléments de preuve caractérisant des actes de possession trentenaire, pouvaient se prévaloir d'une limite de propriété selon le tracé A, B, C figurant sur le plan de l'annexe 7 au rapport d'expertise, sans indiquer, ainsi qu'il le lui incombait, le point de départ du délai de prescription trentenaire et la date à laquelle cette prescription devait être considérée comme acquise, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2258, 2261 et 2272 du code civil ;
2°) ALORS QUE nul ne peut joindre à sa possession celle de son vendeur pour prescrire un bien resté en dehors de la vente ; qu'en énonçant, pour retenir l'acquisition par prescription de la partie de terrain litigieuse et ordonner le bornage selon le tracé A, B, C du rapport d'expertise, que les consorts A... pouvaient se prévaloir de la possession de M. X..., après avoir pourtant relevé que les actes de vente de 1969 et 1993 indiquaient une superficie de 1. 270 m ² au titre de la parcelle AD 145, que l'occupation de cette parcelle selon la tracé A, B, C correspondait à une surface de 1. 509 m ² et que les consorts A... ne pouvaient contester que leur occupation du terrain présentait une contenance supérieure aux titres de propriété, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que la partie de terrain correspondant à l'empiétement était exclue de la vente du 22 février 1993 et a ainsi violé les articles 2258, 2261 et 2265 du code civil ;
3°) ALORS QUE l'acquisition de la propriété immobilière par la voie de la prescription trentenaire est subordonnée à l'existence d'actes matériels caractérisant une possession de trente ans ; qu'en se bornant à énoncer, pour considérer que les consorts A... avaient acquis la propriété de la partie de terrain litigieuse par voie de prescription et procéder en conséquence au bornage des propriétés selon le tracé A, B, C du plan annexé au rapport de l'expert, que ces derniers avaient posé le grillage correspondant à ce tracé à l'endroit même où M. X... avait installé une clôture, sans déterminer la date à laquelle ce dernier aurait accompli cet acte matériel de possession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2258, 2261 et 2272 du code civil ;
4°) ALORS QUE le motif hypothétique équivaut à un défaut de motif ; qu'en jugeant, pour identifier un acte matériel de possession de la part de M. X... résultant de la présence d'un pin dès 1978 sur la partie de terrain litigieuse, reconnaître en conséquence aux consorts A... le bénéfice de la prescription acquisitive et procéder au bornage selon le trace A, B, C du plan annexé au rapport d'expertise, que l'occupation de cette partie du terrain par M. X... n'était pas exclue et que concevable sur un jardin d'agrément, l'arbre n'aurait eu aucun intérêt sur un terrain exploité par la société X..., la cour d'appel, imputant un acte matériel de possession à l'auteur des consorts A... sur la base d'une éventualité nullement vérifiée, a violé l'article 455 du code de procédure civile.
