LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. et Mme X..., à M. Y..., agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritier de Monique Y..., et à la SCI Alson de ce qu'ils se désistent de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Z..., la société Axa France IARD, assureur de M. Z..., la société Eiffage construction, la société Axa France IARD, en qualité d'assureur de la société DBS, et la SAEM Toulon, venant aux droits de la SEMTAD ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 mars 2013), que M. et Mme X..., M. Y..., Monique Y..., aujourd'hui décédée, et la SCI Alson, ont acquis des biens immobiliers que l'association foncière urbaine libre Lafayette (l'AFUL) avait entrepris de rénover ; que, pour financer leurs acquisitions, ils ont souscrit des prêts auprès du Comptoir des entrepreneurs, devenu société Crédit foncier de France (la banque) ; que reprochant à la banque divers manquements lors du déblocage des fonds, ils l'ont assignée en paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que M. et Mme X..., M. Y..., agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritier de Monique Y..., et la SCI Alson font grief à l'arrêt de prononcer "la mise hors de cause" de la banque et de rejeter leurs demandes indemnitaires au titre des pertes de loyers et de la valeur des lots alors, selon le moyen :
1°/ que le banquier engage sa responsabilité lorsqu'il ne procède pas au déblocage des fonds prêtés conformément aux stipulations du contrat de prêt ; qu'en se bornant à retenir, pour juger que la banque n'avait pas commis de faute dans le déblocage des fonds et ainsi débouter M. et Mme X... de leurs demandes indemnitaires contre la banque, que l'AFUL leur avait adressé un appel de fonds qu'ils avaient transmis à la banque avec leur accord, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'appel de fonds n'avait pas été signé par le directeur de l'AFUL et non par son président, ce qu'exigeait pourtant le contrat de prêt, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil ;
2°/ que le contrat de prêt de M. et Mme X... prévoyait un déblocage des fonds en trois étapes : 50 % après la production de l'attestation de propriété, des statuts de l'AFUL approuvés et des devis répartis par lots, 30 % à l'obtention de l'attestation spéciale de travaux et 20 % à la production de l'attestation d'ouverture du chantier ; que la cour d'appel, en se fondant, pour juger que la banque n'avait pas commis de faute en débloquant intégralement les fonds sur la présentation de la seule attestation de propriété, sur la circonstance inopérante que le déblocage des fonds opéré ensuite de l'appel du 14 décembre 1994 correspondait à 50 % du coût total des travaux, le solde étant payé sur les fonds propres des emprunteurs, a méconnu la loi des parties et a ainsi violé les articles 1134 et 1147 du code civil ;
3°/ que les prêts consentis à M. et Mme Y... et à la SCI Alson stipulaient que le solde après déblocage des premiers 50 % des fonds serait versé en fonction de l'état d'achèvement du chantier, sur appels de fonds approuvés par l'emprunteur, et après visite du chantier conforme ; qu'en relevant, pour juger que la banque n'avait pas commis de faute en débloquant la totalité du solde des prêts consentis à M. et Mme Y... et à la SCI Alson, que l'autorisation spéciale de travaux avait été délivrée le 21 juillet 1992 et que l'architecte avait attesté d'un avancement de l'opération à hauteur de 60 %, autant de circonstances qui n'étaient pourtant pas de nature à permettre le déblocage intégral des fonds prêtés au regard des stipulations contractuelles, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et a ainsi violé les articles 1134 et 1147 du code civil ;
Mais attendu, en premier lieu, qu'ayant relevé que M. et Mme X... avaient transmis à la banque l'appel de fonds du 14 décembre 1994 d'un montant de 1 611 300 francs (245 641 euros) reçu de l'AFUL, lequel correspondait à la totalité du prêt, revêtu de la mention "bon pour accord de règlement", l'arrêt retient que la banque a débloqué les fonds entre les mains de cette dernière avec leur autorisation expresse et non équivoque ; que de ces appréciations souveraines, rendant inopérant le grief de la première branche, et abstraction faite des motifs surabondants critiqués par la seconde, la cour d'appel a pu déduire que la banque n'avait pas engagé sa responsabilité envers eux ;
Et attendu, en second lieu, que ni les stipulations de l'ouverture de crédit consentie à la SCI ni celles de la convention de prêt souscrite par M. et Mme Y... ne subordonnant la libération de l'intégralité des fonds prêtés à l'achèvement du chantier, la cour d'appel n'a pas méconnu la loi des parties en retenant que le déblocage des fonds complémentaires était régulièrement intervenu au vu d'une attestation de l'architecte justifiant de l'achèvement de l'opération à concurrence de 60 % ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X..., M. Y... et la SCI Alson aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X..., M. Y... et la SCI Alson
Il fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé « la mise hors de cause » du Crédit foncier de France et d'avoir débouté les époux X... et Y... et la Sci Alson de leurs demandes indemnitaires au titre des pertes de loyers et de la valeur des lots ;
AUX MOTIFS QUE la cour rappelle que les trois contrats prévoient que les fonds seront débloqués entre les mains du notaire ou à toute autre personne désignée au contrat en fonction de l'avancement des travaux suivant les demandes de versement signées par l'emprunteur ou son mandataire ainsi que par l'entrepreneur ou l'architecte dirigeant les travaux ou par le constructeur ; que la cour constate en ce qui concerne le prêt des époux X... qu'il résulte des pièces produites en la procédure que le 14/12/94 L'AFUL LAFAYETTE a adressé aux époux X... un appel de fonds de 1.611.300 frs, soit la totalité du prêt, que ces derniers ont retransmis au Comptoir des Entrepreneurs devenu CREDIT FONCIER DE FRANCE avec la mention bon pour accord de règlement ; que c'est sur cette base et après autorisation expresse et non équivoque des époux X... que le CREDIT FONCIER DE FRANCE a débloqué la somme entre les mains de L'AFUL ; que la cour constate aussi que parallèlement les époux X... débloquaient entre les mains de la même AFUL une somme d'un montant équivalent provenant de leurs fonds propres et cela par trois chèques en date des 13/11, 27/l2 et 31/12/95 ; que la cour relève encore que le déblocage fait par le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE correspondait au pourcentage de 50 % prévu contractuellement ; qu'il n'appartenait pas à la banque de vérifier si les travaux avaient débuté alors que ce déblocage devait être fait sur production de l'attestation de propriété ; que la cour constate que les époux X... n'invoquent ni ne revendiquent la non exécution de cette obligation contractuelle qui leur revenait ; que la cour dira en conséquence qu'il ne peut être reproché au CRÉDIT FONCIER DE FRANCE un déblocage intempestif des fonds au détriment des époux X... ; que la cour déboutera en conséquence les époux X... en toutes leurs demandes envers le CREDIT FONCIER DE FRANCE et réformera la décision de ce chef ; qu'en ce qui concerne le prêt consenti à la SCI ALSON il était prévu contractuellement le déblocage de 50 % des fonds après production de l'avis de signature du contrat de prêt ; que la cour constate que l'acte de vente est intervenu le 26/12/91 ; que l'offre de prêt a été acceptée le 18/12/91 et que les statuts de L'AFUL ont été rédigés par le notaire le 30/12/91 ; que la cour dira en conséquence que l'ensemble des obligations contractuelles était accompli au jour du déblocage des fonds par le CREDIT FONCIER DE FRANCE, soit le 31/12/91 ; que la cour constate encore et au titre du prêt ALSON que l'autorisation spéciale de travaux est en date du 21/07/92 ; que Monsieur Y... en sa qualité de gérant de la SCI ALSON a demandé lui même au CREDIT FONCIER DE FRANCE de procéder au déblocage du prêt sur le compte de L'AFUL ; qu'il résulte également d'un courrier en date du 14/06/93 adressé par DBS CONSULTANTS à Monsieur Y... que celui-ci était invité à faire un nouvel appel de fonds à hauteur de la somme de 128.252 frs à adresser à L'AFUL LAFAYETTE et cela "en raison de l'avancement des travaux établi par le cabinet d'architectes" ; qu'à cette date l'architecte attestait d'un avancement des travaux à hauteur de 60 % sur toute l'opération ; que la cour dira en conséquence qu'au regard de l'ensemble de ces éléments et notamment du fait que les travaux étaient surveillés par un cabinet d'architecte que le CREDIT FONCIER DE FRANCE n'avait pas à vérifier lui-même cet état d'avancement alors même que l'ensemble des prescriptions contractuelles était accompli ; que la cour dira donc qu'il ne peut être reproché au CRÉDIT FONCIER DE FRANCE un déblocage intempestif de fonds au détriment de la SCI ALSON ; que celle-ci sera déboutée en toutes ses demandes faites contre le CREDIT FONCIER DE FRANCE et la décision entreprise sera réformée de ce chef ; qu'en ce qui concerne le prêt consenti aux époux Y... la cour constate que le CREDIT FONCIER DE FRANCE a débloqué les fonds en quatre étapes : 50 % le 31/12/91 soit après la date d'acquisition du terrain par les époux Y... (le 23/12/91), celle d'acceptation de l'offre de prêt (le 23/12/91) et celle de rédaction des statuts de 1'AFUL (le 30/12/91) ; que le déblocage des sommes complémentaires a été fait après l'obtention de l'autorisation spéciale en date du 21/07/92 puisque les trois versements sont en date des 4/05, 18/06 et 3/12/93 ; que la cour rappellera aussi qu'au 7/06/93 l'architecte avait attesté d'un avancement de la totalité de l'opération à hauteur de 60 % ; que la cour dira donc qu'il ne peut être reproché au CRÉDIT FONCIER DE FRANCE un déblocage intempestif des fonds au détriment des époux Y... ; que ceux-ci seront déboutés en toutes leurs demandes faites à l'encontre du CREDIT FONCIER DE FRANCE et la décision sera réformée de ce chef ; que la cour prononcera la mise hors de cause du CRÉDIT FONCIER DE FRANCE ;
1°) ALORS QUE le banquier engage sa responsabilité lorsqu'il ne procède pas au déblocage des fonds prêtés conformément aux stipulations du contrat de prêt ; qu'en se bornant à retenir, pour juger que la banque n'avait pas commis de faute dans le déblocage des fonds et ainsi débouter les époux X... de leurs demandes indemnitaires contre le Crédit foncier de France, venant aux droits du Comptoir des entrepreneurs, que l'Aful Lafayette leur avait adressés un appel de fonds qu'ils avaient transmis à la banque avec leur accord, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'appel de fonds n'avait pas été signé par le directeur de l'Aful et non par son président, ce qu'exigeait pourtant le contrat de prêt, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil ;
2°) ALORS QUE le contrat de prêt des époux X... prévoyait un déblocage des fonds prêtés en trois étapes : 50 % après la production de l'attestation de propriété, des statuts de l'Aful approuvés et des devis répartis par lots, 30 % à l'obtention de l'attestation spéciale de travaux et 20 % à la production de l'attestation d'ouverture de chantier ; que la cour d'appel en se fondant, pour juger que la banque n'avait pas commis de faute en débloquant intégralement les fonds sur la présentation de la seule attestation de propriété, sur la circonstance inopérante que le déblocage des fonds opérés ensuite de l'appel du 14 décembre 1994 correspondait à 50 % du coût total des travaux, le solde étant payé sur les fonds propres des emprunteurs, a méconnu la loi des parties et a ainsi violé les articles 1134 et 1147 du code civil ;
3°) ALORS QUE les prêts consentis aux époux Y... et à la Sci Alson stipulaient que le solde après déblocage des premiers 50 % des fonds serait versé en fonction de l'état d'achèvement du chantier, sur appels de fonds approuvés par l'emprunteur, et après visite du chantier conforme ; qu'en relevant, pour juger que la banque n'avait pas commis de faute en débloquant la totalité du solde des prêts consentis aux époux Y... et à la Sci Alson, que l'autorisation spéciale de travaux avait été délivrée le 21 juillet 1992 et que l'architecte avait attesté d'un avancement de l'opération à hauteur de 60 %, autant de circonstances qui n'étaient pourtant pas de nature à permettre le déblocage intégral des fonds prêtés au regard des stipulations contractuelles, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et a ainsi violé les articles 1134 et 1147 du code civil.
