LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry,10 décembre 2013), que la SCI Les Flores a donné à bail un local commercial à M. et Mme X... ; que les locataires ont assigné la bailleresse en contestation des charges locatives relatives au charges de copropriété et taxes foncières ;
Sur le second moyen :
Attendu qu'ayant souverainement retenu par une interprétation, que son ambiguïté rendait nécessaire, de la clause insérée au paragraphe intitulé « impôts et charges diverses » que la taxe foncière à laquelle il était fait référence était celle éventuellement due directement par les époux X... aux services fiscaux, l'expression « dont le bailleur pourrait être responsable à titre quelconque » renvoyant aux dispositions spécifiques permettant à l'administration fiscale de recouvrer certains impôts, contributions et taxes incombant aux preneurs de baux commerciaux, sur leurs bailleurs, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que les époux X... n'étaient pas tenus au paiement de la taxe foncière afférente au lieux loués ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Les Flores aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Les Flores et la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Haas, avocat aux Conseils, pour la société Les Flores
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que le montant des charges de copropriété dû par les époux X... devait être calculé sur la base des charges appelées par la copropriété au titre des lors 801, 802, 803 et 804 et au prorata de la surface louée de 50,36 m² par rapport à l'ensemble de la surface totale soit 144,34 m² ;
AUX MOTIFS QUE selon le bail, les charges de copropriété dues par le preneur sont d'une part, celles afférentes aux biens loués, soit aux lots 801 et 611 de la copropriété ; que tous les décomptes et récapitulatifs de charges adressés à la SCI les Flores par le syndic et produits aux débats font exclusivement référence aux lots 801, 802, 803 et 804 de la copropriété ; que c'est en conséquence à juste titre que les premiers juges ont constaté qu'aucune de ces charges n'était afférente au lot 611 ; qu'elles sont d'autre part dues au prorata des mètres carrés loués ; que dans les documents susvisés, les charges afférentes au seul lot 801 n'apparaissent pas de manière distincte, toutes les charges relatives aux lots 801 à 804 étant envisagées de manière globale ; que c'est pour cette raison qu'il a été contractuellement prévu de déterminer les charges dues par les époux X..., en appliquant aux sommes payées par la SCI un rapport tenant compte non pas des tantièmes mais des superficies ; qu'en l'espèce, ce rapport doit être le suivant : surface du lot 801, seul lot loué auxquelles les charges litigieuses sont afférentes /surface globale des lots 801 à 804, au titre desquels elle sont demandées, soit le rapport de 50,36 /144,34 retenu par les premiers juges ;
ALORS, 1°), QUE le contrat de bail met à la charge des époux X... « les charges de copropriété (locataire et propriétaire) afférentes aux biens loués, au prorata des mètres carrés loués » ; qu'il résulte de ces stipulations claires et précises que le calcul de la quote-part des charges incombant aux preneurs dépend uniquement de la superficie des lieux loués, peu important qu'une partie de cette surface ne soit pas comprise dans l'appel de charges ; qu'en excluant de l'assiette de calcul de la quote-part des charges incombant aux époux X..., une partie des lieux loués, correspondant au sous-sol, en considérant que cette partie des locaux n'avait pas fait l'objet d'un appel de charges, la cour d'appel, qui a méconnu la loi des parties, a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS, 2°), QU'en ne recherchant, comme elle y avait été expressément invitée, si, au regard du bail, la partie des locaux, correspondant au lot n° 611, bien qu'elle n'ait pas fait l'objet d'un appel de charges, n'en était pas mois indivisible du lot n° 801, puisque contenant la chambre froide, le conservateur et le surgélateur et ne communiquant pas directement avec ce lot par un escalier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que les époux X... n'étaient pas tenus au paiement de la taxe foncière afférente aux lieux loués ;
AUX MOTIFS QUE c'est au terme d'une lecture correcte et d'une analyse exacte de la clause insérée au paragraphe intitulé « impôts et charges diverses » de l'article relatif aux charges et conditions du bail, que les premiers juges ont estimé que la taxe foncière à laquelle il était fait référence dans cette stipulation était celle éventuellement due directement par les époux X... aux services fiscaux, l'expression « dont le bailleur pourrait être responsable à titre quelconque » renvoyant aux dispositions spécifiques permettant à l'administration fiscale de recouvrer certains impôts, contributions et taxes incombant aux preneurs de baux commerciaux sur les bailleurs ; qu'ainsi qu'ils l'ont d'ailleurs justement relevé, si la taxe foncière avait été récupérable sur les époux X..., il aurait fallu qu'un règle de répartition soit définie et il aurait été inutile de prévoir la communication de cette taxe foncière aux époux X... pour justifier de la taxe d'ordures ménagères dont ils doivent indubitablement le remboursement ;
ALORS, 1°), QUE le contrat de bail stipulait que « le preneur acquittera exactement ses taxes d'habitation, professionnelles et taxe foncière » ; qu'en refusant d'appliquer cette clause claire et précise et de mettre à la charge des époux X... une quote-part de la taxe foncière, la cour d'appel, qui a dénaturé le bail, a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS, 2°), QU'il est interdit au juge d'interpréter une clause claire et précise ; qu'en usant de son pouvoir d'interprétation pour refuser de faire produire effet à la clause claire et précise du bail mettant à la charge des époux X... le paiement de la taxe foncière, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS, 3°), QUE la taxe foncière qui est un impôt attaché à la propriété de l'immeuble et non à l'usage qui en est fait, ne peut jamais, sauf stipulation contraire, être due par le preneur ; qu'en relevant que la taxe foncière évoquée dans le contrat de bail ne pouvait viser que celle éventuellement due personnellement par les époux X..., cependant qu'il était impossible que ces derniers, en leur qualité de simples occupants de l'immeuble, puissent être personnellement et directement tenus à s'acquitter de cet impôt, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a violé les articles 1134, du code civil et 1380 du code général des impôts ;
ALORS, 4°), QU'en relevant encore qu'il aurait fallu, pour que le bail mette à la charge des preneurs le paiement de la taxe foncière, que le contrat prévoit une clé de répartition cependant que le silence du contrat sur ce point ne pouvait priver d'effet la clause du bail mettant à la charge des preneurs le paiement de la taxe foncière, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS, 5°), QUE la circonstance que le bail ait prévu la communication aux preneurs de la taxe foncière pour justifier du montant de la taxe d'ordures ménagères ne pouvait priver d'effet la clause mettant à la charge des preneurs le paiement d'une quote-part de la taxe foncière ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a, de nouveau, violé l'article 1134 du code civil.
