LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, dans une perspective d'optimisation fiscale, M. et Mme X... ont, par l'entremise de la société Audit et solutions, agence immobilière spécialisée en immobilier de placement, fait l'acquisition d'un appartement en l'état futur d'achèvement destiné à la location, moyennant le prix de 263 800 euros financé à l'aide d'un emprunt; que reprochant à la société Audit et solutions d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil, M. et Mme X... l'ont assignée en responsabilité et indemnisation de leur préjudice ;
Attendu que, pour exclure toute faute de la société Audit et solutions, l'arrêt relève que la valeur locative d'un bien immobilier constitue une donnée incertaine et fluctuante, et que M. et Mme X... ne pouvaient se méprendre sur le fait que le calcul du bénéfice ne tenait pas compte de tous les frais afférents à l'investissement immobilier, dont les intérêts ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté une différence de plus de 27 % entre le loyer annoncé par la société Audit et solutions et celui perçu par M. et Mme X..., et relevé le caractère approximatif du calcul du bénéfice escompté de l'opération immobilière, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui découlaient de ses propres constatations, violant ainsi le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne la société Audit et solutions aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Audit et solutions à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... et rejette sa demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait débouté les acquéreurs d'un bien immobilier (M. et Mme X...) constituant un investissement, de leur action en responsabilité, dirigée contre un conseil en gestion de patrimoine (la société Audit et Solutions) ;
AUX MOTIFS QUE la société Audit et Solutions s'était engagée envers M. et Mme X... à une obligation de moyens, celle de leur permettre d'investir de façon à bénéficier d'une optimisation fiscale ; que, sur la provenance des documents de simulation, la société Audit et Solutions ne contestait pas sérieusement être l'auteur des tableaux de simulation que M. et Mme X... invoquaient à l'appui de leur demande ; qu'elle expliquait d'ailleurs qu'aucune faute ne pouvait lui être reprochée à ce sujet car elle avait repris pour établir ces documents l'évaluation locative qui avait été effectuée par la société Life Gestion, laquelle l'avait transmise au promoteur qui lui-même la lui avait communiquée ; que, cependant, la valeur locative reprise dans l'évaluation locative qui avait été effectuée par la société Life Gestion, laquelle l'avait transmise au promoteur qui lui-même la lui avait communiquée ; que, cependant, la valeur locative reprise dans l'évaluation, quand bien même n'aurait-elle pas fait l'objet d'une étude sérieuse de la part de la société Audit et Solutions, ne pouvait être considérée comme certaine par M. et Mme X... dans la mesure où il n'était pas contestable que le montant de loyers était une donnée fluctuante et évolutive dans le temps et l'espace ; qu'il convenait par ailleurs de relever que la différence entre le montant de loyer indiqué dans la simulation s'était révélée supérieure de 27 % à celui qui avait été finalement pratiqué ; que cette différence, compte tenu du caractère incertain et fluctuant d'une telle donnée, ne pouvait être retenue comme constitutive d'une faute de la part de la société Audit et Solutions envers M. et Mme X... ; que le fait que la société Audit et Solutions ait majoré le montant moyen de loyers par rapport à ce qu'énonçait le document d'information du promoteur ne pouvait pas non plus être retenu comme une faute de sa part dans la mesure où cette majoration demeurait de faible importance ; que, de plus, M. et Mme X..., qui avaient été destinataires du document du promoteur, étaient en mesure de se rendre compte de la majoration en question ; qu'enfin, la simulation précisait qu'elle était non contractuelle, ce qui ne pouvait qu'alerter leur vigilance ; que, s'agissant du « bénéfice » calculé dans le document de simulation, sa présentation sommaire n'apparaissait, en tout état de cause, pas de nature à pouvoir induire en erreur puisqu'il ne comportait, comme paramètres, qu'un prix de vente égal au prix d'achat, dont était déduit le capital restant dû, laissant à son destinataire le soin d'ajouter tous les autres frais afférents à l'investissement immobilier, dont les intérêts ; que M. et Mme X..., bien que non spécialistes de l'investissement immobilier, ne pouvaient pas, compte tenu de leur niveau d'études, ne pas réaliser le caractère approximatif du calcul présenté ; qu'aucune faute ne pouvait, dans ces conditions, être reprochée à la société Audit et Solutions ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE la SARL Audit et Solutions s'était bien présentée et comportée à l'égard des époux X... en qualité de conseiller en gestion de patrimoine ; qu'à ce titre, elle était tenue de leur délivrer une information sincère sur les caractéristiques du produit, obligation qui n'était cependant que de moyens, de sorte qu'elle n'était notamment pas tenue de prémunir ses clients de tout aléa, en particulier locatif ; que, s'agissant de l'obligation d'information relative aux données figurant dans les simulations, sur le loyer de 1.011 ¿ indiqué, la société Audit et Solutions indiquait sans être contredite qu'il ressortait d'un tableau transmis par le vendeur que les valeurs locatives avaient été calculées par le constructeur-promoteur, la société Audit et Solutions n'ayant fait que les reproduire ; que, de plus, il était constant que le loyer prévisionnel mentionné dans les simulations avait nécessairement un caractère estimatif et tout investissement locatif comportant nécessairement un aléa ; que, sur l'absence de prise en compte, dans la simulation, du coût des intérêts et des assurances obligatoires, les demandeurs ne versaient aux débats ni l'acte de prêt, ni le tableau d'amortissement, de sorte qu'ils ne démontraient pas que le tableau critiqué ne tiendrait effectivement pas compte des intérêts versés et du coût des assurances obligatoires ; qu'au contraire, il ressortait dudit tableau qu'une soustraction avait été faite entre le prix de vente et le capital restant dû à l'issue de neuf années, de sorte qu'il apparaissait logique que les mensualités acquittées, comprenant nécessairement le coût de l'emprunt, ne figurent pas dans le tableau en tant que telles, mais qu'elles avaient forcément été prises en compte ; que, quant au « bénéfice » indiqué dans le tableau, il résultait là encore clairement de la soustraction entre le prix de vente et le capital restant dû, distinct selon qu'il était envisagé une revente entre 9 et 12 ans, de sorte qu'il allait de soi que les mensualités du prêt n'y figuraient pas et que ce terme n'avait d'autre signification que le montant résultant de cette soustraction ; qu'en conséquence de ce qui précédait, les époux X... échouaient à rapporter la preuve que les informations délivrées manqueraient de sincérité et, partant, d'un manquement par la SARL Audit et Solutions à son obligation d'information ;
1°) ALORS QUE l'obligation accessoire d'information sincère qui pèse sur un conseil en investissement immobilier est une obligation de résultat ; qu'en retenant, à la suite des premiers juges (jugement, p. 4 § 5), que la société Audit et Solutions n'était tenue que d'une obligation de moyens de délivrer une information sincère à ses clients sur les caractéristiques du produit qu'elle leur conseillait, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
2°) ALORS QUE le conseil en investissement immobilier est tenu d'une obligation accessoire d'information et de conseil ; qu'en s'abstenant de rechercher, sous prétexte que la perception d'un loyer est une donnée fluctuante et incertaine ¿ce qui aurait été confirmé par la différence finale de 27 % entre le loyer estimé et le loyer perçu¿ et que la simulation de loyer était non contractuelle, si la société Audit et Solutions, conseil en investissement immobilier locatif, débitrice d'une obligation accessoire d'information et de conseil, avait attiré l'attention de ses clients profanes sur le risque de ne pas percevoir le loyer annoncé dans la simulation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
3°) ALORS QUE le conseil en investissement immobilier est tenu tant d'une obligation principale (conseiller à ses clients un investissement avantageux) que d'une obligation accessoire d'information et de conseil ; qu'en s'abstenant de vérifier si la société Audit et Solutions avait averti ses clients de ce que le « bénéfice » escompté de l'opération immobilière ne comportait pas tous les paramètres de son calcul, notamment en termes de prise en compte des intérêts, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
4°) ALORS QUE le conseil en investissement immobilier est tenu de délivrer une information sincère à ses clients ; qu'en ayant relevé que le loyer indiqué dans la première simulation était erroné de 27 % (ce dont la cour d'appel a cru curieusement pouvoir tirer avantage pour la société de conseil), que la société Audit et Solutions l'avait majoré par rapport à l'évaluation de loyer opérée par le promoteur et que le tableau de « bénéfice » était approximatif, ce dont il résultait que l'information délivrée par le conseil en investissement immobilier à M. et M. X... était inexacte, la cour d'appel a omis de tirer les conséquences légales qui s'induisaient de ses propres constatations au regard de l'article 1147 du code civil ;
5°) ALORS QUE le conseil en investissement immobilier a la charge de prouver qu'il a satisfait à son obligation accessoire d'information et de conseil ; qu'en ayant fait peser sur les époux X... le risque de la preuve de la délivrance de l'information qui leur était due, alors que cette preuve pesait sur la société Audit et Solutions, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil ;
6°) ALORS QU'il incombe au conseil en investissement immobilier d'informer et de conseiller ses clients, et non à ces derniers de s'informer eux-mêmes ; qu'en mettant à la charge de M. et Mme X... une obligation de s'informer, quand seule la société Audit et Solutions était débitrice d'une obligation d'information et de conseil, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.
