LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, qui est recevable :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par actes notariés des 11 et 29 décembre 2006, M. X... et son épouse, Mme Y..., (M. et Mme X...) ont acquis, auprès de la société Les Albères, quatre unités d'hébergement d'un ensemble immobilier ; que M. et Mme X... ont assigné la société Les Albères ainsi que les associées de celle-ci, les sociétés Océanis promotion et Océanis J. V., en paiement des frais d'acte ; que la société O. Participation est intervenue comme venant aux droits de la société Les Albères ;
Attendu que, pour accueillir la demande de M. et Mme X..., l'arrêt relève que la société Les Albères a contracté l'obligation de prendre en charge, par dérogation à l'article 1593 du code civil, tous les frais, droits et émoluments de la vente, dont le montant pour les deux actes s'élève à 39 340 euros ; qu'il constate qu'il ressort de l'acte du 11 décembre 2006 que, pour le calcul de l'impôt de mutation, l'assiette des droits a été chiffrée à la somme de 419 100 euros, soit le prix de la vente égal à 447 900 euros diminué des frais de la vente « contrat en mains », constitutif d'une charge venant en déduction du prix, et évalués à la somme de 28 800 euros et que celui du 29 décembre 2006 comporte une disposition analogue indiquant que pour le calcul de l'impôt, l'assiette des droits a été chiffrée à la somme de 142 375 euros, soit le prix de la vente égal à 152 915 euros diminué des frais de la vente « contrat en mains », constitutif d'une charge venant en déduction du prix, et évalués à la somme de 10 540 euros ; qu'il retient que M. et Mme X... ont, de la sorte, indirectement payé ces frais de vente ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les acquéreurs s'étaient engagés à payer le seul prix de vente indiqué à l'acte et que les frais, droits et émoluments devaient être calculés sur ce prix, pour être pris en charge par la société Les Albères, et qu'il n'était pas soutenu que l'administration fiscale en avait réclamé le paiement aux acquéreurs, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 janvier 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros aux sociétés O. Participation, Océanis promotion et Océanis J. V. ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour les sociétés O. Participation, Océanis J. V. et Océanis promotion
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement la société O. Participation, la société Océanis Promotion et la société Océanis J. V. à payer à Monsieur Alain X... et Madame Danièle Y..., épouse X..., la somme de 39. 340 ¿ en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2011 ;
AUX MOTIFS QU'« il est constant que chacun des quatre compromis de vente signé le 22 juin 2006 entre la société Les Albères et M. et Mme X... comporte en annexe une attestation du vendeur par laquelle celui-ci s'engage à prendre en charge les frais d'acte de vente et les frais d'hypothèque occasionnés par la souscription du prêt principal, l'acte notarié du 29 décembre 2006, réitératif de l'une des quatre vente, stipulant également que par dérogation à l'article 1593 du Code civil, le vendeur supportera tous les frais, droits et émoluments, à l'exception des frais de prêt éventuels ; que les ventes à M. et Mme X... des quatre unités d'hébergement formant les lots n° 975, 983, 1001 et 992 de l'ensemble immobilier " Les Albères " ont été réalisées pour un prix convenu dit " contrat en mains " de 447. 900 ¿ pour la première vente portant sur trois lots, et de 152. 915 ¿ pour la seconde portant sur un lot, soit 138. 530 ¿ pour le lot n° 975, 154. 685 ¿ pour le lot n° 983, 154. 685 ¿ pour le lot n° 1001 et 152. 915 ¿ pour le lot n° 992 ; qu'il ressort cependant des énonciations de l'acte du 11 décembre 2006, pages 7 et 8, que pour le calcul de l'impôt sur la mutation, l'assiette des droits a été chiffrée à la somme de 419. 100 ¿, soit le prix de la vente égal à 447. 900 ¿ diminué des frais de la présente vente, contrat en mains, constitutif d'une charge venant en déduction du prix, et évalués à la somme de 28. 800 ¿ ; l'acte du 29 décembre 2006 comporte, page 6, une disposition analogue indiquant que pour le calcul de l'impôt, l'assiette des droits a été chiffrée à la somme de 142. 375 ¿, soit le prix de la vente égal à 152. 915 ¿ diminué des frais de la présente vente, contrat en mains, constitutif d'une charge venant en déduction du prix, et évalués à la somme de 10. 540 ¿ ; qu'or, la société Les Albères, vendeur, a contracté l'obligation de prendre en charge, par dérogation à l'article 1593 du Code civil, tous les frais, droits et émoluments des ventes, à l'exception des frais de prêts éventuels, dont le montant s'élève à 28. 800 ¿ + 10. 540 ¿ = 39. 340 ¿ ; qu'en incluant dans les prix " contrat en mains " ces frais de vente, que M. et Mme X... ont donc indirectement payés, alors qu'elle aurait dû les prendre en charge, la société Les Albères n'a pas exécuté l'obligation, qu'elle avait contractée, et a ainsi engagé sa responsabilité sur le fondement de l'article 1147 du Code civil ; que le préjudice de M. et Mme X... correspond à l'avantage financier, dont ils ont été privés du fait de l'inexécution par le vendeur de son obligation, résultant de l'exonération des frais inhérents à la vente à concurrence de ladite somme de 39. 340 ¿ ; ¿ ; qu'il convient en conséquence de condamner solidairement la société O. Participation, la société Océanis Promotion et la société Océanis J. V. à payer à M. et Mme X... la somme de 39. 340 ¿ en principal, assortie des intérêts aux taux légal à compter du 8 mars 2011, date de réception de la seconde mise en demeure » ;
ALORS QUE pour le calcul des droits de mutations relatifs à l'acquisition d'un immeuble « clés en main », l'assiette de l'impôt est constituée du prix, tel qu'exprimé dans l'acte de vente, déduction faite des frais et loyaux coûts du contrat supportés par le vendeur au lieu et place de l'acquéreur ; que ce calcul, d'ordre purement fiscal, n'affecte nullement le montant du prix de vente définitivement convenu entre les parties ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que « les ventes à M. et Mme X... des quatre unités d'hébergement formant les lots n° 975, 983, 1001 et 992 de l'ensemble immobilier " Les Albères " ont été réalisées pour un prix convenu dit " contrat en main " de 447. 900 ¿ pour la première vente portant sur trois lots et de 152. 915 ¿ pour la seconde portant sur un lot » ; qu'elle a également relevé que le vendeur avait contracté l'obligation de prendre en charge, au lieu et place de l'acquéreur, « tous les frais, droits et émoluments des ventes » dont le montant total s'élevait à 39. 340 ¿ ; qu'il en résultait que, pour le calcul des droits de mutation, le montant de ces frais, destinés à être supportés par le vendeur, devait être déduit du prix de vente ; qu'en affirmant, pour condamner les exposantes au paiement de la somme de 39. 340 ¿ correspondant aux frais de vente prétendument acquittés par les acquéreurs, que « pour le calcul de l'impôt sur la mutation » l'assiette des droits avait été chiffrée sur les sommes de 447. 900 ¿ et 152. 915 ¿, correspondant aux prix des deux ventes, « diminué s des frais » évalués à la somme globale de 39. 340 ¿, la Cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à établir l'inclusion desdits frais dans les prix de vente et partant, leur paiement par les acquéreurs, a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble la doctrine administrative telle que publiée dans le Bulletin Officiel des Finances Publiques du 12 septembre 2012.
