LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 21 janvier 2014) que la société civile immobilière (SCI) Les Lilas, propriétaire d'un immeuble à destination de maison de retraite a donné ce bien en location pour une durée de trois années, à compter du 1er juillet 2009, à la SCI L'Age d'Or Cozes selon bail stipulant que le bailleur consentait à la sous-location au profit de la société Les Jardins d'Iroise de Cozes, pour une durée identique et aux mêmes conditions ; que le 22 juin 2012, la bailleresse a délivré à la SCI L'Age d'Or Cozes une sommation de quitter les lieux à l'échéance du bail ; que celle-ci a assigné la bailleresse pour faire juger qu'elle était titulaire d'un bail commercial et que la clause relative à la durée était nulle ;
Sur le second moyen pris en ses première, deuxième et quatrième branches :
Attendu que la société L'Age d'or fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que les conditions visées par l'article L. 145-1 du code de commerce pour bénéficier du statut des baux commerciaux sont cumulatives ; qu'il est exigé du locataire qu'il exploite dans les locaux pris à bail un fonds de commerce lui appartenant ; qu'en déclarant nulle la clause relative à la durée du bail conclu le 1er juillet 2009 entre la SCI Les Lilas, bailleur, et la SCI L'Age d'Or Cozes, locataire, motif pris que « le contrat du 1er juillet 2009, est un contrat de bail, qui porte sur un immeuble sis à Vaux sur mer, ..., dans lequel est exploité un fonds de commerce, consistant dans l'exploitation d'une maison de retraite, par la société commerciale sas les Jardins d'Iroise propriétaire du fonds de commerce », pour en déduire que « ce contrat satisfait donc aux exigences de l'article L. 145-1 du code de commerce et doit être qualifié de contrat de bail commercial », sans constater que la SCI L'Age d'Or Cozes, preneur, exploitait dans les locaux un fonds de commerce lui appartenant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1 du code de commerce ;
2°/ que la clause autorisant la sous-location ne modifie pas l'obligation faite au preneur d'exploiter le fonds de commerce ; que par motifs propres et adoptés, la cour d'appel a constaté que les locaux pris à bail étaient sous-loués à la SAS Les Jardins d'Iroise de Cozes, cessionnaire du fonds de commerce de maison de retraite ; qu'il s'en déduisait que la locataire ne bénéficiait pas de la propriété commerciale, faute d'exploiter un fonds de commerce lui appartenant ; qu'en statuant comme elle l'a fait, motif pris que « le contrat du 1er juillet 2009, est un contrat de bail, qui porte sur un immeuble sis à Vaux sur mer, ..., dans lequel est exploité un fonds de commerce, consistant dans l'exploitation d'une maison de retraite, par la société commerciale SAS « Les Jardins d'Iroise » propriétaire du fonds de commerce », pour en déduire que « ce contrat satisfait donc aux exigences de l'article L. 145-1 du code de commerce et doit être qualifié de contrat de bail commercial », quand les clauses relatives à la sous location ne modifient pas l'obligation faite au preneur d'exploiter le fonds de commerce, la cour d'appel a violé l'article L. 145-1 du code de commerce ;
3°/ que l'acquiescement du bailleur à l'exercice d'une activité commerciale dans les lieux loués n'autorise la requalification du bail originel en bail commercial qu'au profit du titulaire du fonds de commerce ; qu'en déclarant nulle la clause relative à la durée du bail civil d'immeuble conclu entre la SCI Les Lilas, bailleur, et la SCI L'Age d'Or Cozes, locataire, tout en constatant que seule la société Les Jardins d'Iroise de Cozes était titulaire du fonds de commerce que cette dernière exploitait dans les locaux pris à bail, la cour d'appel, qui n'a pas déduit de ses constatations les conséquences légales qui s'en évinçaient, a violé l'article L. 145-1 du code de commerce ;
Mais attendu qu'ayant relevé par motifs propres et adoptés que l'immeuble loué était à usage de maison de retraite, activité de nature commerciale, que dès la conclusion du bail ces locaux avaient vocation à être donnés intégralement en sous-location pour cette exploitation qui s'est poursuivie sous cette forme et que la bailleresse qui avait consenti à la cession du fonds de commerce, s'était engagée à l'établissement d'un bail au profit de la société cessionnaire, la cour d'appel qui a constaté que l'exploitation des lieux par le locataire principal n'avait pas été stipulée comme une condition nécessaire à l'application du statut des baux commerciaux, en a exactement déduit que ce statut ne pouvait être écarté ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée au premier moyen ni à la troisième branche du second moyen qui ne sont manifestement pas de nature à permettre la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Les Lilas aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Les Lilas, la condamne à verser la somme de 3 000 euros à la SCI L'Age d'Or Cozes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre juin deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la société Les Lilas.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir déclaré nulle la clause relative à la durée du bail conclu entre la Sci l'Age d'Or Cozes et la Sci Les Lilas le 1er juillet 2009 et d'avoir condamné la Sci Les Lilas à payer à la Sci l'Age d'Or Cozes la somme de 2. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE par ses dernières conclusions du 13 novembre 2013, la Sci l'Age d'or de Cozes demande à la cour de confirmer le jugement, condamner la Sci des lilas à lui payer la somme de 5. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'elle fait valoir que le contrat remplit les conditions du contrat de bail commercial en ce qu'il est un contrat de bail qui porte sur un immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce d'EPHAD et que la sci l'Age d'or de Cozes est immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Montbéliard, et que, soumis aux dispositions impératives du statut des baux commerciaux, sa durée initiale ne peut être inférieure à 9 ans et le congé ne peut être délivré que par acte d'huissier ; qu'elle ajoute que l'argumentation développée sur le droit au renouvellement est inopérante puisque hors sujet ; qu'enfin, elle réplique que l'article 8 du bail prévoit expressément que le bailleur (la SCI des Lilas) consent à la sous location au profit de la société Les Jardins d'Iroise de Cozes, de même que l'acte de cession du fonds auquel est intervenue la Sci des Lilas et souligne que la Sci des Lilas qui conteste le caractère commercial du bail invoque pourtant l'article L. 145-31 du code de commerce à son profit ;
ET AUX MOTIFS QUE I/ sur la qualification du contrat de bail du 1er juillet 2009 ; que par application de l'article L. 145-1 du code de commerce, sont soumis au statut des baux commerciaux, les baux des immeubles dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, accomplissant ou non des actes de commerce ; que le contrat du 1er juillet 2009, est un contrat de bail, qui porte sur un immeuble sis à Vaux sur mer, ..., dans lequel est exploité un fonds de commerce, consistant dans l'exploitation d'une maison de retraite, par la société commerciale sas « les Jardins d'Iroise » propriétaire du fonds de commerce, que la Sci des Lilas qui, à deux reprises dans deux actes distincts que sont le contrat de cession du fonds de commerce et le contrat de bail, a déclaré accepter la sous location, ne peut soutenir à bon droit que cette cession lui serait inopposable, que d'ailleurs pour ce faire la Sci des Lilas se fonde sur l'article L. 145-31 du code de commerce alors qu'elle refuse, concomitamment, le statut de bail commercial au contrat litigieux, que ce contrat satisfait donc aux exigences de l'article L. l45-1 du code de commerce et doit être qualifié de contrat de bail commercial, en confirmation du jugement ; II/ sur la nullité de la clause relative à la durée du bail ; que le statut des baux commerciaux a un caractère d'ordre public, qu'aux termes de l'article L. 145-4 du code de commerce, la durée du contrat ne peut être inférieure à 9 ans et un congé ne peut être délivré à la fin d'une période triennale que dans les formes et les délais de l'article L. 145-9 du code de commerce, que le litige vise la validité de la clause contractuelle et non le droit au renouvellement de l'article L. 145-8 du code de commerce qui est un moyen inopérant invoqué par l'appelante, que le litige ne porte pas davantage sur la teneur des droits qui ont pu être transmis au sous locataire mais sur la teneur des droits du locataire lui même, que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré nulle la clause relative à la durée du bail et en toutes ses autres dispositions ; III/ sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ; que la Sci des Lilas qui succombe supportera la charge des dépens d'appel et sera condamnée à payer à la Sci l'Age d'or de Cozes, à la charge de laquelle il serait inéquitable de laisser la totalité de ses frais irrépétibles, la somme de 2. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
ALORS QUE l'objet du litige est fixé par les conclusions des parties à l'instance ; que la Sci Les Lilas, appelante, et la Sci l'Age d'Or Cozes, intimée, avaient seules la qualité de parties au litige ; qu'en statuant en considération des conclusions signifiées par « la Sci l'Age d'Or Cozes » le 13 novembre 2013, quand il résulte des pièces de la procédure que ces conclusions ont été signifiées par la Sas Les Jardins d'Iroise de Cozes, tiers à l'instance, et que l'intimée n'a pas conclu, la cour d'appel, qui a statué au vu des moyens développés par la Sas Les Jardins d'Iroise de Cozes, tiers à l'instance, dans des conclusions signifiées le 13 novembre 2013, a violé les articles 4 et 954 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir déclaré nulle la clause relative à la durée du bail conclu entre la Sci l'Age d'Or Cozes et la Sci Les Lilas le 1er juillet 2009 ;
AUX MOTIFS QUE I/ sur la qualification du contrat de bail du 1er juillet 2009 ; que par application de l'article L145-1 du code de commerce, sont soumis au statut des baux commerciaux, les baux des immeubles dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, accomplissant ou non des actes de commerce ; que le contrat du 1er juillet 2009, est un contrat de bail, qui porte sur un immeuble sis à Vaux sur mer, ..., dans lequel est exploité un fonds de commerce, consistant dans l'exploitation d'une maison de retraite, par la société commerciale sas « les Jardins d'Iroise » propriétaire du fonds de commerce, que la Sci des Lilas qui, à deux reprises dans deux actes distincts que sont le contrat de cession du fonds de commerce et le contrat de bail, a déclaré accepter la sous location, ne peut soutenir à bon droit que cette cession lui serait inopposable, que d'ailleurs pour ce faire la Sci des Lilas se fonde sur l'article L145-31 du code de commerce alors qu'elle refuse, concomitamment, le statut de bail commercial au contrat litigieux, que ce contrat satisfait donc aux exigences de l'article L l45-1 du code de commerce et doit être qualifié de contrat de bail commercial, en confirmation du jugement ; II/ sur la nullité de la clause relative à la durée du bail ; que le statut des baux commerciaux a un caractère d'ordre public, qu'aux termes de l'article L145-4 du code de commerce, la durée du contrat ne peut être inférieure à 9 ans et un congé ne peut être délivré à la fin d'une période triennale que dans les formes et les délais de l'article L145-9 du code de commerce, que le litige vise la validité de la clause contractuelle et non le droit au renouvellement de l'article L145-8 du code de commerce qui est un moyen inopérant invoqué par l'appelante, que le litige ne porte pas davantage sur la teneur des droits qui ont pu être transmis au sous locataire mais sur la teneur des droits du locataire lui même, que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré nulle la clause relative à la durée du bail et en toutes ses autres dispositions ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en l'espèce, l'immeuble loué est à usage de maison de retraite, activité de nature commerciale ; que ce fonds était précédemment exploité par la Sarl Les Sources de Courlay qui l'a cédé à la SAS Les Jardins d'Iroise de Cozes par acte du ler juillet 2009 ; que l'exploitation du fonds s'est poursuivie grâce à un contrat de sous-location conclu entre la Sci l'Age d'Or Cozes et la Sas Les Jardins d'Iroise de Cozes ; que la Sci des Lilas était parfaitement informée de la poursuite de l'exploitation du fonds au sein des locaux en cause ; qu'en effet, elle louait précédemment l'immeuble à la Sarl Les Sources de Courlay et a été partie prenante au contrat de cession de fonds de commerce ente cette Sarl et la Sas Les Jardins d'Iroise de Cozes ; que la Sci des Lilas a consenti à la cession du fonds de commerce et s'est engagée à l'établissement d'un bail distinct et nouveau au profit de la SAS Les Jardins d'Iroise de Cozes qui elle-même devait faire son affaire de l'établissement d'un bail au profit de la société cessionnaire du fonds de commerce ; que dès lors, ce sont les règles du bail commercial, d'ordre public, qui s'imposaient à la Sci l'Age d'Or Cozes et à la Sci des Lilas ; qu'il y a lieu de considérer que le bail ne pouvait être rompu que dans les conditions prévues par l'article L. 145-4 du code de commerce ;
1°) ALORS QUE les conditions visées par l'article L. 145-1 du code de commerce pour bénéficier du statut des baux commerciaux sont cumulatives ; qu'il est exigé du locataire qu'il exploite dans les locaux pris à bail un fonds de commerce lui appartenant ; qu'en déclarant nulle la clause relative à la durée du bail conclu le 1er juillet 2009 entre la Sci Les Lilas, bailleur, et la Sci l'Age d'Or Cozes, locataire, motif pris que « le contrat du 1er juillet 2009, est un contrat de bail, qui porte sur un immeuble sis à Vaux sur mer, ..., dans lequel est exploité un fonds de commerce, consistant dans l'exploitation d'une maison de retraite, par la société commerciale sas les Jardins d'Iroise propriétaire du fonds de commerce », pour en déduire que « ce contrat satisfait donc aux exigences de l'article L. 145-1 du code de commerce et doit être qualifié de contrat de bail commercial », sans constater que la Sci l'Age d'Or Cozes, preneur, exploitait dans les locaux un fonds de commerce lui appartenant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1 du code de commerce ;
2°) ALORS QUE la clause autorisant la sous-location ne modifie pas l'obligation faite au preneur d'exploiter le fonds de commerce ; que par motifs propres et adoptés, la cour d'appel a constaté que les locaux pris à bail étaient sous-loués à la Sas Les Jardins d'Iroise de Cozes, cessionnaire du fonds de commerce de maison de retraite ; qu'il s'en déduisait que la locataire ne bénéficiait pas de la propriété commerciale, faute d'exploiter un fonds de commerce lui appartenant ; qu'en statuant comme elle l'a fait, motif pris que « le contrat du 1er juillet 2009, est un contrat de bail, qui porte sur un immeuble sis à Vaux sur mer, ..., dans lequel est exploité un fonds de commerce, consistant dans l'exploitation d'une maison de retraite, par la société commerciale sas « les Jardins d'Iroise » propriétaire du fonds de commerce », pour en déduire que « ce contrat satisfait donc aux exigences de l'article L. 145-1 du code de commerce et doit être qualifié de contrat de bail commercial », quand les clauses relatives à la souslocation ne modifient pas l'obligation faite au preneur d'exploiter le fonds de commerce, la cour d'appel a violé l'article L. 145-1 du code de commerce ;
3°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE les juges du fond sont tenus de répondre aux moyens opérants des parties ; que dans ses dernières conclusions d'appel (p. 4), la Sci Les Lilas faisait valoir que le bail conclu entre deux sociétés civiles immobilières, dont l'objet social excluait nécessairement toute activité commerciale, ne pouvait être requalifié en bail commercial ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen opérant des conclusions d'appel de la Sci Les Lilas, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
4°) ALORS QUE l'acquiescement du bailleur à l'exercice d'une activité commerciale dans les lieux loués n'autorise la requalification du bail originel en bail commercial qu'au profit du titulaire du fonds de commerce ; qu'en déclarant nulle la clause relative à la durée du bail civil d'immeuble conclu entre la Sci Les Lilas, bailleur, et la Sci l'Age d'Or Cozes, locataire, tout en constatant que seule la société Les Jardins d'Iroise de Cozes était titulaire du fonds de commerce que cette dernière exploitait dans les locaux pris à bail, la cour d'appel, qui n'a pas déduit de ses constatations les conséquences légales qui s'en évinçaient, a violé l'article L. 145-1 du code de commerce.
