LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. et Mme X..., désireux de réaliser un investissement immobilier dans le but de défiscaliser leurs revenus, sont entrés en relation avec la société Adéquation immobilière, agent immobilier et conseiller en fiscalité immobilière, qui, au terme d'études personnalisées, leur a conseillé d'investir dans un programme immobilier Saint-Aignan sous le régime Monument historique, développé sous l'égide d'un de ses partenaires, la société Financière Barbatre, et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n° 62-903 du 4 août 1962, dite loi Malraux ; que, par acte authentique du 29 décembre 2006, ils ont acquis de cette société un local à usage d'habitation, constituant un des lots de la Résidence Les Ducs de Saint-Aignan, à un prix comprenant le coût de l'immeuble et celui des travaux de réhabilitation, dont le financement a été assuré au moyen de deux prêts immobiliers constatés dans le même acte notarié ; que le promoteur-vendeur et ses filiales chargées de la réalisation des travaux et de l'exploitation de la future résidence hôtelière ayant été placés en redressement puis en liquidation judiciaire avant que ne débutent les travaux de réhabilitation, M. et Mme X..., soutenant avoir réglé en pure perte une somme de 328 387 euros à titre d'avances sur travaux, ont assigné en réparation de leurs préjudice et manque à gagner financiers la société Adéquation immobilière et la SCP Nénert et associés, notaire instrumentaire de l'acte de vente, pour manquement à leurs obligations d'information et de conseil ; que la société Adéquation immobilière a appelé en garantie ses assureurs, les sociétés GAN eurocourtage et Allianz IARD ;
Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu que pour rejeter les demandes indemnitaires formées contre la société Adéquation immobilière, l'arrêt retient que M. et Mme X..., auxquels il n'a pas été dissimulé que le projet immobilier en était à ses débuts, ont été informés des éléments essentiels de cette opération et qu'ils ont adhéré à un projet correspondant exactement au type d'investissement qu'ils recherchaient pour son avantage fiscal en l'absence de tout apport, ce qui suppose l'acceptation d'un certain aléa que l'investisseur doit assumer ;
Qu'en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à démonter que M. et Mme X..., qui le contestaient, avaient été informés que l'acquisition conseillée ne leur garantissait pas la bonne fin de l'opération, dont le succès était économiquement subordonné à la commercialisation rapide et à la réhabilitation complète de l'immeuble destiné à être exploité en résidence hôtelière, ce qui constituait un aléa essentiel de cet investissement immobilier de défiscalisation à finalité touristique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
Sur le second moyen, pris en ses deux premières branches :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que pour rejeter les demandes dirigées contre la SCP Nénert et associés, l'arrêt, constatant qu'elle avait rédigé les actes d'achat et de revente, par lots, de l'ensemble immobilier à réhabiliter, l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ainsi que les statuts d'une ASL à constituer dès la vente du premier lot, énonce que M. et Mme X..., qui ne remettent pas en cause la validité de la vente, ne peut utilement reprocher au notaire ayant authentifié un acte dont l'efficacité n'est pas contestée, les irrégularités prétendues des actes antérieurement dressés pour parvenir à cette vente ; qu'il ajoute que lorsque l'acte authentique a été reçu, les investisseurs avaient déjà levé l'option, de sorte que la vente était parfaite pour en déduire que, n'étant pas tenu d'un devoir de mise en garde sur l'opportunité économique de l'opération, ni sur ses risques, le notaire ne peut se voir imputer aucun défaut d'information ou de conseil ;
Qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la circonstance que la promesse de vente comme la déclaration d'intention d'aliéner avaient été établies avant que le promoteur-vendeur n'acquiert l'immeuble à réhabiliter, n'était pas de nature à alerter le notaire sur la faisabilité juridique et financière de cette opération de défiscalisation immobilière, de sorte qu'il lui incombait d'en informer M. et Mme X..., voire de leur déconseiller de souscrire à ce programme, devoir que la perfection de la vente du lot ne le dispensait pas d'accomplir, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
Et sur les quatrième branche du premier moyen et troisième branche du second moyen, formulées en des termes identiques ;
Vu les articles 1147 et 1382 du code civil ;
Attendu que pour statuer comme il le fait, l'arrêt relève encore que les préjudices dont M. et Mme X... demandent réparation trouvent leur cause dans la déconfiture de la société Financière Barbatre et de ses filiales, dont la solidité financière ne s'est avérée douteuse qu'après la vente ;
Qu'en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à exclure l'existence d'un lien causal entre la perte alléguée des fonds empruntés et les manquements reprochés au conseiller en défiscalisation immobilière comme au notaire, lesquels, par une information et des conseils adaptés sur les aléas juridiques, financiers et constructifs inhérents à l'opération, auraient pu inciter les investisseurs à y renoncer, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et attendu que la cassation ainsi prononcée emporte, par voie de conséquence, celle du rejet de l'appel en garantie formé par la société Adéquation immobilière contre son assureur ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande en réparation de la perte des fonds empruntés, formée par M. et Mme X... dirigées contre la société Adéquation immobilière et la SCP Nénert et associés, ainsi que l'appel en garantie formé par la société Adéquation immobilière contre la société GAN eurocourtage, aux droits de laquelle vient la société Allianz IARD, l'arrêt rendu le 21 mars 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne la société Adéquation immobilière et la SCP Nénert et associés aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Adéquation immobilière et la SCP Nénert et associés à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... de leur demande tendant à voir condamner la Société ADEQUATION IMMOBILIERE à leur payer, à titre de dommages-intérêts, les sommes de 646.230 euros en réparation de leur investissement réalisé en pure perte et 136.868 euros à titre d'indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers, limitée à quinze années ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la responsabilité de la Société ADEQUATION IMMOBILIERE, qu'à la suite de la consultation par les époux X... des sites internet de cette société, celle-ci leur a adressé le 9 novembre 2006 une étude personnalisée correspondant à leur demande de réduction de leur impôt sur le revenu dans le cadre d'un investissement immobilier, leur conseillant l'opération "Saint-Aignan" de la Société FINANCIERE BARBATRE, s'agissant de l'achat d'un bien immobilier inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historique ouvrant droit à une "défiscalisation" ; que l'avant-contrat est une promesse unilatérale de vente consentie aux époux X... par la Société FINANCIERE BARBATRE suivant acte sous seing privé du 18 novembre 2006 ; que la Société ADEQUATION IMMOBILIERE n'a pas prêté son concours à cet acte ; que, bien que la Société ADEQUATION IMMOBILIERE ait signé avec la Société FINANCIERE BARBATRE un mandat non exclusif de vente des produits de cette dernière société, il ne résulte d'aucune des pièces versées aux débats que la mandataire ait participé au montage de l'opération de vente, rénovation et exploitation du couvent des Bernardines de Saint-Aignan qui est l'oeuvre des sociétés FINANCIERE BARBATRE, SOGECIF, RBE et RESIDENCES CHATEAUX dont les liquidateurs ne sont pas dans la cause, les époux X... ne contestant pas la validité des contrats conclus avec ces dernières sociétés ni n'invoquant la responsabilité professionnelle de celles-ci ; que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a dit qu'il ne pouvait être reproché à la Société ADEQUATION IMMOBILIERE de ne pas s'être assurée de la solidité financière desdites sociétés qui étaient alors maîtres de leurs biens, les éléments négatifs ayant été révélés postérieurement à la vente de sorte que la société ADEQUATION IMMOBILIERE ne pouvait en avoir connaissance ; que les procédures collectives dont avaient fait l'objet plusieurs sociétés dirigées par M. Pascal Y... étaient anciennes, que la preuve n'est pas rapportée que ce dernier fût atteint d'une interdiction de gérer, de sorte qu'il n'est pas établi qu'a la date à laquelle l'opération a été conseillée, l'intermédiaire disposait d'éléments révélant son caractère douteux ;
que la constitution d'une association syndicale libre (ASL) qui, sur mandat des propriétaires adhérents aurait en charge de gérer la réhabilitation, permettait le dépôt de la demande de permis de construire ; que, grâce à la constitution de cette association, la réalisation et la gestion des travaux pesaient sur l'ensemble des copropriétaires, de sorte que l'adhésion à l'ASL n'a causé aucun grief aux appelants ; que les travaux de rénovation n'ont pas été réalisés à cause de la cessation des paiements de la Société ADEQUATION IMMOBILIERE fixée au 7 septembre 2007 ; qu'il vient d'être dit que la mauvaise santé financière de cette société et de ses filiales n'était pas connue de la société Adéquation immobilière en 2006 ; que, par suite, aucun défaut d'information et de conseil ne peut lui être imputé ; que, les acquéreurs, auxquels il n'avait pas été dissimulé que le projet immobilier en était à ses débuts, qui ont été informés des éléments essentiels de l'opération tels qu'ils étaient connus de la Société ADEQUATION IMMOBILIERE, ont adhéré a une opération qui correspondait exactement au type d'investissement qu'ils recherchaient pour son avantage fiscal en l'absence de tout apport ; qu'un tel projet suppose l'acceptation d'un certain aléa qui doit être assumé par les investisseurs, étant en outre observé que les préjudices dont les époux X... réclament la réparation trouvent leur cause dans la déconfiture de la Société FINANCIERE BARBATRE et de ses filiales ; qu'en conséquence, les appelants doivent être déboutés de leur demande contre la société Adéquation immobilière, de sorte que la garantie de l'assureur n'est pas due ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'il ne saurait pas davantage lui être reproché de ne pas s'être assurée de la solidité financière des différentes sociétés intervenantes ; qu'en effet, la Société ADEQUATION IMMOBILIERE allègue à juste titre que les bilans publiés des sociétés du groupe FINANCIERE BARBATRE au titre de l'année 2005 ne laissaient pas présager de difficulté quelconque ;
1°) ALORS QUE, tenu d'une obligation de conseil et d'information à l'égard de son client, le conseil en gestion de patrimoine doit s'assurer que les investissements qu'il propose à ce dernier sont conformes, par leur nature, à ses objectifs ; qu'en se bornant à affirmer que Monsieur et Madame X... avaient été informés des éléments essentiels de l'opération, que le projet correspondait exactement au type d'investissement qu'ils recherchaient pour son avantage fiscal et son financement total en l'absence de tout apport et qu'un tel projet suppose un certain aléa qui doit être assumé par les investisseurs, sans pour autant rechercher, comme elle y était invitée, si le projet avait été présenté par la Société ADEQUATION IMMOBILIERE à Monsieur et Madame X... comme étant un investissement prudent, s'abstenant ainsi d'attirer leur attention sur les risques de perte liés à l'opération, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
2°) ALORS QUE, tenu à l'égard de son client d'une obligation de conseil et d'information, le conseil en gestion de patrimoine doit informer ce dernier des conditions auxquelles le succès de l'opération financière projetée est subordonné et des risques qui découlent du défaut de réalisation de ces conditions ; qu'en se bornant à affirmer que Monsieur et Madame X... étaient informés de ce que le projet immobilier en était à ses débuts, ainsi que des éléments essentiels de l'opération, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la Société ADEQUATION IMMOBILIERE s'était abstenue de les informer de ce que l'acquisition de leur seul lot ne leur garantissait pas la bonne fin de l'opération, qui était subordonnée à la commercialisation, dans un temps déterminé, de l'ensemble des lots composant l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
3°) ALORS QUE, tenu d'une obligation de conseil et d'information à l'égard de son client, le conseil en gestion de patrimoine doit s'assurer de la solidité financière des sociétés à la pérennité desquelles la bonne fin de l'investissement est subordonnée ; qu'en se bornant, pour décider que Monsieur et Madame X... ne pouvaient reprocher à la Société ADEQUATION IMMOBILIERE de ne pas s'être assurée de la solidité financière des sociétés du Groupe FINANCIERE BARBATRE, à relever que les bilans de ces sociétés au titre de l'exercice 2005 ne laissaient pas présager de difficulté quelconque, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le fait que la Société R.B.E., en charge des travaux et destinataire de tous les acomptes versés, avait présenté un résultat d'exploitation négatif au titre des exercices 2004 et 2005 était de nature à remettre en cause la viabilité de l'opération, de sorte que la Société ADEQUATION IMMOBILIERE avait commis une faute en s'abstenant d'en alerter Monsieur et Madame X..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
4°) ALORS QU'en affirmant que le préjudice subi par Monsieur et Madame X..., constitué par la perte des fonds empruntés, trouvait sa cause dans la seule déconfiture de la Société FINANCIERE BARBATRE et de ses filiales, tandis que si la Société ADEQUATION IMMOBILIERE n'avait pas conduit Monsieur et Madame X... à effectuer l'investissement, le préjudice, constitué par une perte financière, n'aurait pas été subi, de sorte qu'il existait un lien de causalité entre les manquements reprochés à la Société ADEQUATION IMMOBILIERE et le préjudice dont il était demandé réparation, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... de leur demande tendant à voir condamner la SCP NENERT et Associés à leur payer, à titre de dommages-intérêts, les sommes de 646.230 euros en réparation de leur investissement réalisé en pure perte et 136.868 euros à titre d'indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers, limitée à quinze années ;
AUX MOTIFS QUE sur la responsabilité du notaire, les époux X... qui ne remettent pas en cause la validité de la vente du 29 décembre 2006, ne peuvent utilement reprocher au notaire, rédacteur d'un acte authentique dont l'efficacité n'est pas contestée, les irrégularités prétendues des actes antérieurement dressés pour parvenir à cette vente ; qu'ensuite, il vient d'être dit que l'opération immobilière, conçue par la Société FINANCIERE BARBATRE, a été présentée par la Société ADEQUATION IMMOBILIERE aux époux X... qui recherchaient un avantage fiscal ; que, par acte sous seing privé du 18 novembre 2006, la Société FINANCIERE BARBATRE a consenti aux époux X... une promesse unilatérale de vente sur le lot litigieux, la levée d'option devant être faite soit par exploit d'huissier, soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par écrit remis contre récépissé, et l'acte authentique dressé dans les quinze jours de la levée d'option ; qu'ainsi, lorsque l'acte authentique du 29 décembre 2006 a été reçu, les époux X... avaient déjà levé l'option de sorte que la vente était parfaite ; que le notaire, tenu de veiller à la validité et à l'efficacité de l'acte auquel il prête son concours, n'est pas tenu d'un devoir de mise en garde sur l'opportunité économique de l'opération ni sur ses risques dont il vient, de surcroît, d'être dit qu'ils n'étaient pas avérés à la date de la vente ; que, grâce à la constitution de l'ASL la réalisation et la gestion des travaux pesaient sur l'ensemble des copropriétaires, de sorte que l'adhésion à cette association n'a causé aucun grief aux appelants qui ne peuvent reprocher aucune faute au notaire de ce chef ; que les époux X... n'établissent pas l'existence de paiements par l'intermédiaire de la comptabilité du notaire ; que, par suite, aucun défaut d'information et de conseil ne peut être imputé au notaire, étant en outre observé que les préjudices dont les époux X... réclament la réparation trouvent leur cause dans la déconfiture de la Société FINANCIERE BARBATRE et de ses filiales ;
1°) ALORS QUE, tenu de s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'acte qu'il rédige, le notaire doit s'abstenir de dresser un acte qu'il sait irrégulier ; que celle des parties à l'acte qui subit un préjudice du fait de l'exécution de cet acte peut agir en réparation de ce préjudice à l'encontre du notaire, alors même qu'il n'en sollicite pas l'annulation ; qu'en décidant néanmoins que Monsieur et Madame X... ne remettant pas en cause la validité de la vente du 29 décembre 2006, ils ne pouvaient reprocher utilement à la SCP NENERT et Associés de l'avoir dressé irrégulièrement, sur le fondement d'actes eux-mêmes irréguliers, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en décidant qu'à la date de l'acte authentique, la vente était d'ores et déjà parfaite, motifs pris qu'une promesse unilatérale de vente avait été antérieurement régularisée, prévoyant que l'acte authentique devait être dressé dans les quinze jours de la levée de l'option, pour en déduire que celle-ci était dès lors nécessairement intervenue, bien que la seule rédaction de l'acte authentique ait été impuissante à établir une levée d'option antérieure, un tel acte pouvant être dressé sans levée d'option préalable, la Cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé l'article 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en affirmant que le préjudice subi par Monsieur et Madame X..., constitué par la perte des fonds empruntés, trouvait sa cause dans la seule déconfiture de la Société FINANCIERE BARBATRE et de ses filiales, tandis que si le notaire s'était abstenu d'instrumenter ou avait dissuadé Monsieur et Madame X... de conclure l'acte dans de telles conditions, l'investissement effectué n'aurait pas été perdu, à défaut d'avoir été effectué, de sorte qu'il existait un lien de causalité entre les manquements reprochés au notaire et le préjudice dont il était demandé réparation, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.
