LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° A 13-13. 990 et R 13-14. 142 qui sont connexes ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 9 janvier 2013), que suivant acte du 21 juillet 2004 reçu par M. D..., notaire associé, M. et Mme X... ont acquis une parcelle de terrain à bâtir de l'Association syndicale du lotissement de l'Abbaye 1 (l'Association syndicale), laquelle l'avait acquise suivant acte reçu par le même notaire le 23 décembre 2000, du lotisseur, François Y..., décédé le 17 mars 2001, qui a laissé pour lui succéder ses trois enfants, Jean-Marc Y..., Marie-Françoise Y... épouse Z... et Guy Y... (les consorts Y...) ; qu'après bornage de leur parcelle, M. et Mme X... se sont aperçus que quatre garages appartenant à M. A..., M. B... et M. Jean-Marc Y..., étaient implantés sur la parcelle acquise par eux, faisant obstacle à leur projet de construction ; qu'après expertise judiciaire, M. et Mme X... ont assigné l'Association syndicale, MM. Y..., A... et B... et la société civile professionnelle D... (la SCP), aux fins de constatation de l'empiétement des garages, de condamnation de MM. Y..., A... et B... à les démolir et de l'Association syndicale et de la SCP D... à leur verser des dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices ; que l'Association syndicale a assigné les consorts Y... en garantie ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° R 13-141. 42 des consorts Y... :
Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt de condamner MM. A..., B... et Jean-Marc Y... à faire démolir leurs garages, de condamner l'Association syndicale à payer à M. et Mme X... diverses sommes à titre de dommages-intérêts, de condamner les consorts Y..., in solidum avec la SCP D..., à relever et garantir l'Association syndicale de toutes les condamnations prononcées contre elle, à payer à ladite association syndicale la somme de 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance, à rembourser à MM. B... et A... les frais de démolition et d'enlèvement de remblais engagés par eux, sur simple présentation des factures, et à payer à M. B... la somme de 12 500 euros et à M. A... celle de 25 000 euros, de dire que, dans les rapports entre les consorts Y... et la SCP D..., toutes condamnations in solidum en principal, frais et dépens, prononcées contre eux en première instance et en appel, seront supportées à proportion de deux tiers pour les premiers, et d'un tiers pour la seconde, de condamner la SCP D... à relever et garantir les consorts Y... des condamnations prononcées contre eux, dans la proportion d'un tiers, de limiter la condamnation à payer de la SCP D... à M. Jean-Marc Y... au titre du préjudice résultant de la démolition de son garage à la somme de 3 333, 33 euros, et de condamner in solidum les consorts Y... et la SCP D... à payer diverses sommes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, alors, selon le moyen :
1°/ que seul l'ouvrage qui, lors sa construction, a été fait sur le terrain d'autrui relève des dispositions de l'article 555 du code civil ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que, lorsque M. Y... a fait édifier les garages litigieux sur la parcelle cadastrée AP 361, il en était propriétaire ; qu'en ordonnant cependant la destruction de ces garages, au prétexte que M. Y... n'était pas un constructeur de bonne foi au sens de l'article 555 du code civil, la cour d'appel a violé celui-ci ;
2°/ que le vendeur qui cède pour le franc symbolique une parcelle de terrain non destinée à accueillir une habitation, n'est pas tenu de garantir à l'acquéreur et encore moins au sous-acquéreur, la faculté d'y édifier une telle habitation ; qu'en l'espèce, par acte authentique du 23 décembre 2000, M. François Y... avait cédé, au prix d'un franc, un ensemble de parcelles situées à Lamoura, dont la parcelle cadastrée AP 361, dont les époux X... devaient devenir propriétaires, « à usage de voies et réseaux divers » ; qu'en condamnant les ayants-cause de M. Y... à indemniser le préjudice résultant de l'édification de garages en bois sur ladite parcelle et de l'impossibilité d'y édifier l'habitation qu'envisageaient les sous-acquéreurs, au prétexte que si un arrêté préfectoral publié avait autorisé l'implantation des garages sur cette parcelle, il n'avait pas fait intervenir un géomètre pour faire enregistrer cette modification au cadastre et qu'il n'avait pas attiré l'attention des acquéreurs sur cette situation, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1626 du code civil ;
3°/ que le vendeur n'est pas tenu à garantie au titre des difficultés qu'il a déclarées à l'acheteur au moment de la vente ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que l'acte de vente de la parcelle litigieuse aux époux X... en date du 21 juillet 2004 mentionnait la déclaration du vendeur selon laquelle le terrain vendu n'avait fait l'objet d'aucun bornage ; qu'en condamnant les ayants-cause de M. Y... à indemniser le préjudice en cause au prétexte que ce dernier, en qualité de vendeur initial, n'avait pas fait intervenir un géomètre pour effectuer un bornage et faire enregistrer cette modification au cadastre, et qu'il n'avait pas attiré l'attention des acquéreurs sur cette situation, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1626 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que François Y..., créateur du lotissement en 1978, a sciemment fait construire les garages sur une parcelle différente de celles prévues dans le descriptif du lotissement et qu'il a omis de faire intervenir un géomètre pour régulariser la situation, puis que, connaissant le défaut affectant l'implantation des garages, il a vendu ces garages à MM.
A...
et
B...
et la parcelle sur laquelle ils étaient implantés à l'Association syndicale, sans attirer l'attention de ses co-contractants sur ce point, et souverainement retenu que François Y... était constructeur de mauvaise foi et que ses fautes avaient engagé sa responsabilité vis-à-vis des acquéreurs, la cour d'appel, devant laquelle la démolition ordonnée par le premier juge n'était pas critiquée, a pu déduire de ces seuls motifs, que ses héritiers, les consorts Y..., étaient tenus de garantir les acquéreurs des condamnations prononcées contre eux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° A 13-13. 990 de la SCP D... :
Attendu que la SCP D... fait grief à l'arrêt de la condamner, in solidum avec les consorts Y..., à relever et garantir l'Association syndicale de toutes les condamnations prononcées contre elle, à rembourser à MM. B... et A... les frais de démolition et d'enlèvement de remblais engagés par eux, à payer la somme de 12 500 euros à M. B..., ainsi que celle de 25 000 euros à M. A..., et à M. Jean-Marc Y... la somme de 3 333, 33 euros au titre du préjudice résultant de la démolition de son garage, de dire que dans les rapports entre les consorts Y... et la SCP D..., toutes condamnations in solidum en principal, frais et dépens, prononcées contre eux en première instance et en appel, seront supportées à proportion de deux tiers pour les premiers, et d'un tiers pour la seconde et de condamner celle-ci à relever et garantir les consorts Y... des condamnations prononcées contre eux, dans la proportion d'un tiers, alors, selon le moyen :
1°/ que l'article L. 111-5-3 du code de l'urbanisme n'impose un bornage préalable que lorsque le terrain à bâtir objet de la vente est un lot de lotissement ; qu'en jugeant que la SCP D... aurait dû mentionner dans l'acte l'existence d'un bornage quand il résultait de ses propres constatations que l'autorisation de lotir remontait à plus de dix ans lors de la conclusion de l'acte de vente, ce dont il s'évinçait que le lotissement était caduc et que le terrain objet de la vente ne constituait plus un lot de lotissement, la cour d'appel a violé l'article L. 111-5-3 du code de l'urbanisme, ensemble l'article 1382 du code civil ;
2°/ que le notaire n'a pas à procéder au recoupement des actes instrumentés par ses soins ou déposés en son étude ou celle de son prédécesseur ; qu'en jugeant que la SCP D... aurait dû s'aviser de la difficulté relative à l'implantation des garages au motif inopérant que « l'arrêté préfectoral modificatif du 29 octobre 1981 ayant autorisé le changement d'implantation des garages avait fait l'objet d'un acte de dépôt en l'étude de son prédécesseur du 10 décembre 1981 », soit près de 23 ans avant l'acte de vente objet de la présente instance, intervenu le 21 juillet 2004, la cour d'appel a derechef violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'acte de vente du 21 juillet 2004 reçu par la SCP D... mentionnait la déclaration du vendeur selon laquelle le terrain vendu n'avait fait l'objet d'aucun bornage et retenu à bon droit que la règle énoncée par l'article L. 111-5-3 du code de l'urbanisme, imposant de viser un bornage pour toute vente de terrain à bâtir constituant un lot d'un lotissement, n'est pas une règle d'urbanisme au sens de l'article L. 315-2-1 du même code (devenu l'article L. 442-9) dans sa rédaction applicable à la date de l'acte de vente, et échappe à la caducité frappant le lotissement à l'expiration du délai de dix années à compter de l'autorisation de lotir, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi n° A 13-13. 990 de la SCP D..., ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'en raison de la faute commise par le notaire qui n'a pas visé le bornage ni l'état descriptif de la parcelle en résultant dans l'acte de vente à M. et Mme X..., ceux-ci avaient été dans l'impossibilité de savoir que les garages étaient implantés sur la parcelle que leur vendait l'association syndicale et que, sans cette faute, ils n'auraient pas acquis la parcelle non constructible en l'état et que le litige, impliquant MM. A... et B..., aurait été évité, la cour d'appel, qui a pu en déduire que la responsabilité du notaire était engagée vis-à-vis de M. et Mme X..., a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen du pourvoi n° R 13-14. 142 et le troisième moyen du pourvoi n° A 13-13. 990 qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP D... à payer la somme de 2 000 euros à M. et Mme X..., la somme de 2 000 euros à l'Association syndicale du lotissement de l'Abbaye 1 et la somme de 2 000 euros à M. A... ; condamne les consorts Y... à payer la somme de 2 000 euros à M. et Mme X... et la somme de 2 000 euros à M. A... ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juin deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi n° A 13-13. 990 par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Jacques D....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCP D..., in solidum avec les consorts Y..., à relever et garantir l'ASSOCIATION SYNDICALE DU LOTISSEMENT DE L'ABBAYE 1 de toutes les condamnations prononcées contre elle, à rembourser à André B... et Yves A... les frais de démolition et d'enlèvement de remblais engagés par eux, sur simple présentation des factures, à payer la somme de euros à André B..., ainsi que la somme de 25. 000 euros à Yves A..., à payer à Jean-Marc Y... la somme de 3. 333, 33 euros au titre du préjudice résultant de la démolition de son garage, d'AVOIR dit que, dans les rapports entre les consorts Y... d'une part, et la SCP D..., toutes condamnations in solidum en principal, frais et dépens, prononcées contre eux en première instance et en appel, seront supportées à proportion de deux tiers pour les premiers, et d'un tiers pour la seconde et d'AVOIR condamné en conséquence la SCP D... à relever et garantir les consorts Y... des condamnations prononcées contre eux, dans la proportion d'un tiers ;
AUX MOTIFS QUE selon l'article L. 111-5-3 du Code de l'urbanisme, lors de la vente d'un terrain à bâtir faisant partie d'un lotissement, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage doit être inscrite dans l'acte de vente ; que cette exigence n'a pas été respectée dans l'acte de vente du 21 juillet 2004 reçu par Maître D... ; qu'en effet, l'acte mentionne la déclaration du vendeur selon laquelle le terrain vendu n'avait fait l'objet d'aucun bornage ; que, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, le fait que l'autorisation de lotir remontait à plus de dix ans lors de la conclusion de l'acte de vente du 21 juillet 2004 ne dispensait pas le notaire de l'obligation de mentionner, dans l'acte, l'existence d'un bornage ; qu'aux termes de l'article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de l'acte de vente (devenu l'actuel article L 442-9 du même code), la caducité frappant le lotissement à l'expiration du délai de dix années à compter de l'autorisation de lotir ne s'applique qu'aux règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement, et à la condition qu'à l'expiration dudit délai, le lotissement soit couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme remplaçant les règles d'urbanisme, devenues caduques, énoncées par le règlement du lotissement ; que la règle énoncée par l'article L. 111-5-3 du Code de l'urbanisme, imposant de viser un bornage pour toute vente de terrain à bâtir constituant un lot d'un lotissement, n'est pas une règle d'urbanisme au sens de l'article L 315-2-1 précité ; qu'elle échappe dont à la caducité prévue par ce texte ; que si, en vertu de l'article L. 111-5-3, alinéa 2, du Code de l'urbanisme, l'acquéreur peut, en cas d'absence, dans l'acte de vente, de la mention d'un bornage, intenter une action en nullité de la vente dans le mois à compter de la date de l'acte authentique, cette faculté ne l'empêche pas, au cas où il ne l'aurait pas exercée, d'agir en responsabilité contre le notaire ; qu'au surplus, en l'espèce, les époux X... ont découvert la difficulté tenant à l'implantation des garages plus d'un mois après la signature de l'acte de vente du 21 juillet 2004, au vu du plan du géomètre qu'ils ont fait intervenir, en date du 6 septembre 2004 ; que le notaire disposait, en l'espèce, d'éléments lui permettant de déceler la difficulté pouvant résulter de l'absence de bornage ; qu'en effet, l'arrêté préfectoral modificatif du 29 octobre 1981 ayant autorisé le changement d'implantation des garages avait fait l'objet d'un acte de dépôt du 10 décembre 1981 en l'étude de Maître François E..., prédécesseur immédiat et ancien associé de Maître Jacques D..., lequel détenait par conséquent le dit arrêté et le plan qui était annexé, dont la consultation aurait permis d'éviter le litige ; que la responsabilité du notaire est donc engagée ; qu'il convient, sur ce point, de réformer le jugement déféré, et de condamner la SCP D..., in solidum avec les consorts Y..., à garantir Yves A... et André B... des frais de démolition de leurs garages et à garantir l'association syndicale du lotissement des condamnations prononcées contre elle ;
1°) ALORS QUE l'article L. 111-5-3 du Code de l'urbanisme n'impose un bornage préalable que lorsque le terrain à bâtir objet de la vente est un lot de lotissement ; qu'en jugeant que la SCP D... aurait dû mentionner dans l'acte l'existence d'un bornage quand il résultait de ses propres constatations que l'autorisation de lotir remontait à plus de dix ans lors de la conclusion de l'acte de vente, ce dont il s'évinçait que le lotissement était caduc et que le terrain objet de la vente ne constituait plus un lot de lotissement, la Cour d'appel a violé l'article L. 111-5-3 du Code de l'urbanisme, ensemble l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QUE le notaire n'a pas à procéder au recoupement des actes instrumentés par ses soins ou déposés en son étude ou celle de son prédécesseur ; qu'en jugeant que la SCP D... aurait dû s'aviser de la difficulté relative à l'implantation des garages au motif inopérant que « l'arrêté préfectoral modificatif du 29 octobre 1981 ayant autorisé le changement d'implantation des garages avait fait l'objet d'un acte de dépôt en l'étude de son prédécesseur du 10 décembre 1981 » (arrêt, p. 12, § 2), soit près de 23 ans avant l'acte de vente objet de la présente instance, intervenue le 21 juillet 2004, la Cour d'appel a derechef violé l'article 1382 du Code civil.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCP D..., in solidum avec les consorts Y..., à rembourser à André B... et Yves A... les frais de démolition et d'enlèvement de remblais engagés par eux, sur simple présentation des factures, à payer la somme de 12. 500 euros à André B..., ainsi que la somme de 25. 000 euros à Yves A..., à payer à Jean-Marc Y... la somme de 3. 333, 33 euros au titre du préjudice résultant de la démolition de son garage, d'AVOIR dit que, dans les rapports entre les consorts Y... d'une part, et la SCP D..., toutes condamnations in solidum en principal, frais et dépens, prononcées contre eux en première instance et en appel, seront supportées à proportion de deux tiers pour les premiers, et d'un tiers pour la seconde et d'AVOIR condamné en conséquence la SCP D... à relever et garantir les consorts Y... des condamnations prononcées contre eux, dans la proportion d'un tiers ;
AUX MOTIFS QUE selon l'article L. 111-5-3 du Code de l'urbanisme, lors de la vente d'un terrain à bâtir faisant partie d'un lotissement, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage doit être inscrite dans l'acte de vente ; que cette exigence n'a pas été respectée dans l'acte de vente du 21 juillet 2004 reçu par Maître D... ; qu'en effet, l'acte mentionne la déclaration du vendeur selon laquelle le terrain vendu n'avait fait l'objet d'aucun bornage ; que, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, le fait que l'autorisation de lotir remontait à plus de dix ans lors de la conclusion de l'acte de vente du 21 juillet 2004 ne dispensait pas le notaire de l'obligation de mentionner, dans l'acte, l'existence d'un bornage ; qu'aux termes de l'article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de l'acte de vente (devenu l'actuel article L 442-9 du même code), la caducité frappant le lotissement à l'expiration du délai de dix années à compter de l'autorisation de lotir ne s'applique qu'aux règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement, et à la condition qu'à l'expiration dudit délai, le lotissement soit couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme remplaçant les règles d'urbanisme, devenues caduques, énoncées par le règlement du lotissement ; que la règle énoncée par l'article L. 111-5-3 du Code de l'urbanisme, imposant de viser un bornage pour toute vente de terrain à bâtir constituant un lot d'un lotissement, n'est pas une règle d'urbanisme au sens de l'article L 315-2-1 précité ; qu'elle échappe dont à la caducité prévue par ce texte ; que si, en vertu de l'article L. 111-5-3, alinéa 2, du Code de l'urbanisme, l'acquéreur peut, en cas d'absence, dans l'acte de vente, de la mention d'un bornage, intenter une action en nullité de la vente dans le mois à compter de la date de l'acte authentique, cette faculté ne l'empêche pas, au cas où il ne l'aurait pas exercée, d'agir en responsabilité contre le notaire ; qu'au surplus, en l'espèce, les époux X... ont découvert la difficulté tenant à l'implantation des garages plus d'un mois après la signature de l'acte de vente du 21 juillet 2004, au vu du plan du géomètre qu'ils ont fait intervenir, en date du 6 septembre 2004 ; que le notaire disposait, en l'espèce, d'éléments lui permettant de déceler la difficulté pouvant résulter de l'absence de bornage ; qu'en effet, l'arrêté préfectoral modificatif du 29 octobre 1981 ayant autorisé le changement d'implantation des garages avait fait l'objet d'un acte de dépôt du 10 décembre 1981 en l'étude de Maître François E..., prédécesseur immédiat et ancien associé de Maître Jacques D..., lequel détenait par conséquent le dit arrêté et le plan qui était annexé, dont la consultation aurait permis d'éviter le litige ; que la responsabilité du notaire est donc engagée ; qu'il convient, sur ce point, de réformer le jugement déféré, et de condamner la SCP D..., in solidum avec les consorts Y..., à garantir Yves A... et André B... des frais de démolition de leurs garages et à garantir l'association syndicale du lotissement des condamnations prononcées contre elle ;
1°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en condamnant la SCP D... à verser diverses sommes à Messieurs B..., A... et Y..., sans consacrer le moindre motif à ces chefs de condamnation, exposant en quoi ils justifieraient d'un préjudice en lien de causalité avec la faute imputée au notaire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la responsabilité du notaire suppose que soit rapportée la preuve du lien de causalité entre la faute qui lui est imputée et le préjudice allégué par la victime ; qu'en condamnant la SCP D... à verser diverses sommes à Messieurs B..., A... et Y..., quand il résultait de ses propres constatations que l'édification des garages par François Y... sur la parcelle cadastrée section AP no 361 était à la fois antérieure et étrangère à l'établissement de l'acte de vente entre l'association syndicale et les époux X..., à l'occasion duquel sa responsabilité était seule recherchée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait condamné l'ASSOCIATION SYNDICALE DU LOTISSEMENT DE L'ABBAYE 1 à payer à Monsieur et Madame X... les sommes de 27. 932, 42 euros au titre de leur préjudice financier avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2009, 8. 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, et 2. 000 euros au titre de leur préjudice moral et d'AVOIR condamné la SCP D..., in solidum avec les consorts Y..., à relever et garantir l'ASSOCIATION SYNDICALE DU LOTISSEMENT DE L'ABBAYE 1 de toutes les condamnations prononcées contre elle ;
AUX MOTIFS QUE l'association syndicale du lotissement de l'Abbaye 1 est tenue envers les époux X... à la garantie d'éviction prévue par l'article 1626 du Code civil ; qu'elle doit, à ce titre, indemniser les époux X... de leur préjudice, lequel doit être apprécié en tenant compte du fait qu'ils pourront récupérer leur parcelle libre de toute construction, puisque la démolition des garages est ordonnée ; que, s'agissant de l'évaluation du préjudice, la Cour fait sienne l'appréciation des premiers juges et adopte les motifs du jugement déféré selon lesquels les époux X... sont fondés à réclamer :- la somme de 27 932, 42 euros au titre des loyers qu'ils ont payés pour se loger entre le 1er juillet 2005, date à laquelle ils auraient dû emménager dans le chalet qu'ils devaient faire construire sur la parcelle du lotissement, et le 1er septembre 2009, date à laquelle, en raison de la longueur du litige, ils ont acquis un autre immeuble,- la somme de 8 000 euros au titre de la privation de jouissance du chalet qu'ils avaient l'intention de construire,-2 000 euros au titre du préjudice moral distinct consistant dans les soucis et l'angoisse générés par la situation de blocage et d'hostilité à laquelle ils se sont trouvés confrontés ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE les demandeurs, privés de la possibilité d'édifier leur chalet, qui aurait dû être achevé en avril 2005, demandent le remboursement des loyers versés par eux, à fonds perdus, à hauteur de 30. 102, 80 euros depuis avril 2005 jusqu'en septembre 2009, date à laquelle ils ont acheté un appartement à LA PESSE ; que les défendeurs contestent l'existence de ce préjudice ou du moins, son importance ; que Monsieur et madame X... versent au dossier le marché de travaux du 06 septembre 2004 confiant la construction de leur chalet à l'entreprise " CHALETS Daniel C... ", à laquelle ils avaient versés un acompte de 5. 000 euros ainsi que l'attestation d'engagement de mise hors d'eau et d'air pour fin novembre 2004 signée par monsieur C... ; qu'ils fournissent également des courriers de deux autres corps de métier prévoyant des interventions fin 2004 et janvier 2005 ; qu'il est toutefois peu probable qu'étant donné le temps nécessaire pour l'achèvement complet d'un chalet d'habitation et l'approche de l'hiver, long et rigoureux à LAMOURA, de nature à en retarder l'exécution, le projet ait pu être mené à son terme avant fin juin 2004, date qui sera pris en considération pour le calcul du préjudice ; que les époux X... justifient avoir dans l'attente, pris en location des appartements situés d'abord à MOREZ entre 2005 et 2007 puis aux ROUSSES entre 2007 et 2009, avant de s'installer en tant que propriétaires à LA PESSE ; qu'ils justifient, ainsi, qu'ils avaient bel et bien l'intention de faire, de leur chalet, leur résidence principale et non pas une simple résidence secondaire, puisqu'ils ont résidé au cours de cette période et de façon continue, à proximité immédiate du lieu où la construction était prévue ; que certes, comme l'indiquent les défendeurs, ils auraient dus, s'ils avaient fait construire, rembourser les échéances d'un prêt immobilier ; que cependant, les modalités selon lesquelles les demandeurs auraient financé leur construction sont sans aucune incidence sur leur préjudice qui résulte de la nécessité de régler des loyers à fond perdus en contrepartie d'un logement de remplacement ; que par ailleurs, il ne peut pas être reproché aux époux X... d'être à l'origine de la longueur de la procédure alors que les défendeurs n'ont pas su conclure un arrangement amiable qui aurait permis de régler le litige à peu de frais et qu'ils sont eux-mêmes responsables de l'ampleur prise par le dossier devenu complexe ; que le préjudice peut se détailler ainsi :- loyers du 01/ 07/ 05 au 01/ 09/ 05 : 669, 59 euros x 2 mois = 1. 339, 12 euros ;- loyers du 01/ 09/ 05 au 01/ 04/ 06 : 701. 90 euros x 7 mois = 4. 913, 30 euros ;- loyers du 01/ 04/ 06 au 01/ 11/ 07 : 620 euros x 19 mois = 11. 780 euros ;- loyers du 01/ 11/ 07 au 01/ 09/ 09 : 450 euros x 22 mois = 9. 900 euros ; TOTAL : 27. 932, 42 euros ; que les intérêts sur cette somme seront calculés au taux légal à compter du 24 février 2009, date de l'assignation valant mise en demeure ; que n'ayant pas pu profiter de leur terrain et du chalet qu'ils avaient l'intention d'y faire construire, les époux X... ont subi pendant plusieurs années un préjudice de jouissance qu'il est juste d'évaluer à 8. 000 euros ; que le préjudice moral qui en est distinct puisqu'il répare le souci et l'angoisse générés par la situation de blocage et d'hostilité à laquelle ils se sont trouvés confrontés, sera réparé par le versement d'une somme de euros ; qu'il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais non compris dans les dépens à concurrence de 2. 500 euros ;
ALORS QUE la mise en oeuvre de la garantie d'éviction est subordonnée à la revendication par un tiers d'un droit sur la chose vendue ; qu'en condamnant l'ASSOCIATION SYNDICALE DU LOTISSEMENT DE L'ABBAYE 1, sous la garantie de la SCP D..., à verser diverses sommes aux époux X..., sur le fondement de la garantie d'éviction, quand il ressortait de ses propres constatations qu'aucun tiers ne revendiquait un droit sur la parcelle cadastrée section AP no 361, objet de la vente, dont les époux n'avaient pas été évincés, ni en totalité ni même en partie, obtenant même la destruction des bâtiments qu'elle supporte aux frais de Messieurs B..., A... et Y..., la Cour d'appel a violé l'article 1626 du Code civil. Moyens produits au pourvoi n° R 13-14. 142 par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour les consorts Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Messieurs Yves A..., André B... et Jean-Marc Y... à faire démolir leurs garages (et enlever les remblais), se trouvant sur la parcelle AP n° 361 appartenant à Monsieur et Madame Raymond X... dans un délai de quatre mois à compter de la signification de l'arrêt, d'AVOIR condamné l'Association Syndicale du lotissement de l'Abbaye 1 à payer à Monsieur et Madame Raymond X... les sommes de 27 932, 42 euros au titre de leur préjudice financier avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2009, 8 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, et 2 000 euros au titre de leur préjudice moral, d'AVOIR condamné Messieurs Guy et Jean-Marc Y... ainsi que Madame Marie-Françoise Z..., in solidum avec la SCP D..., à relever et garantir l'Association Syndicale du lotissement de l'Abbaye 1 de toutes les condamnations prononcées contre elle, à payer à la dite association syndicale la somme de 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance, et à rembourser à Monsieur André B... et à Monsieur Yves A... les frais de démolition et d'enlèvement de remblais engagés par eux, sur simple présentation des factures, et à payer à Monsieur André B... la somme de 12 500 euros et à Monsieur Yves A... la somme de 25 000 euros, d'AVOIR dit que, dans les rapports entre les consorts Y... d'une part, et la SCP D..., toutes condamnations in solidum en principal, frais et dépens, prononcées contre eux en première instance et en appel, seront supportées à proportion de deux tiers pour les premiers, et d'un tiers pour la seconde, d'AVOIR condamné en conséquence la SCP D... à relever et garantir les consorts Y... des condamnations prononcées contre eux, dans la proportion d'un tiers, d'AVOIR limité la condamnation à payer de la SCP D... à Monsieur Jean-Marc Y... au titre du préjudice résultant de la démolition de son garage à la somme de 3 333, 33 euros, d'AVOIR condamné in solidum les consorts Y... et la SCP D... à payer, au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel, la somme de 1 500 euros aux époux X..., la somme de 1 500 euros à Monsieur Yves A..., et la même somme à Monsieur André B... et d'AVOIR rejeté les demandes des consorts Y... formées en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'hypothèse de construction sur le terrain d'autrui est visée à l'article 555 du code civil ; que, selon ce texte, le propriétaire du sol peut exiger l'enlèvement des constructions édifiées par un tiers sur son terrain, sauf lorsque le constructeur était de bonne foi ; Attendu qu'en l'espèce le lotisseur, François Y..., a sciemment édifié les garages litigieux sur la parcelle AP 361, alors que, selon l'état descriptif de division du lotissement, ces garages auraient dû être implantés sur les parcelles 339 à 342 ; qu'il ne peut donc être considéré comme un constructeur de bonne foi au sens de l'article 555 du code civil ; Attendu qu'il s'ensuit que les époux X... sont en droit d'exiger la démolition des garages ; Attendu que les propriétaires des garages ne peuvent se prévaloir de la prescription acquisitive abrégée prévue à l'article 2265, ancien, du code civil ; qu'en effet, comme l'ont énoncé les premiers juges, ce texte ne peut être invoqué que par l'acquéreur d'un immeuble tenant ses droits d'un vendeur qui n'était pas lui-même propriétaire, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, les propriétaires actuels des garages les ayant acquis de François Y..., lequel en était propriétaire ; Attendu qu'il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné la démolition des garages, y compris en ce qu'il a fixé un dé lai de quatre mois pour y procéder, ce délai ne devant toutefois commencer à courir qu'à compter de la signification du présent arrêt ; La demande d'indemnisation du préjudice : Attendu que l'association syndicale du lotissement de l'Abbaye 1 est tenue envers les époux X... à la garantie d'éviction prévue par l'article 1626 du code civil ; qu'elle doit, à ce titre, indemniser les époux X... de leur préjudice, lequel doit être apprécié en tenant compte du fait qu'ils pourront récupérer leur parcelle libre de toute construction, puisque la démolition des garages est ordonnée ; Attendu que, s'agissant de l'évaluation du préjudice, la Cour-fait sienne l'appréciation des premiers juges et adopte les motifs du jugement déféré selon lesquels les é poux X... sont fondés à réclamer :- la somme de 27 932, 42 ¿ au titre des loyers qu'ils ont payés pour se loger entre le 1er juillet 2005, date à laquelle ils auraient dû emménager dans le chalet qu'ils devaient faire construire sur la parcelle du lotissement, et le 1er Septembre 2009, date à laquelle, en raison de la longueur du litige, ils ont acquis un autre immeuble,- la somme de 8 000 ¿ au titre de la privation de jouissance du chalet qu'ils avaient l'intention de construire,-2 000 ¿ au titre du préjudice moral distinct consistant dans les soucis et l'angoisse générés par la situation de blocage et d'hostilité à laquelle ils se sont trouvés confrontés ; Attendu que le jugement déféré sera donc confirmé du chef de l'indemnisation des époux X... ; 2- Les recours en garantie : Attendu que, contrairement à ce qui est soutenu par les consorts Y..., il n'est pas établi que l'association syndicale du lotissement, Yves A... et André B... étaient au courant, lors des ventes qui leur ont été consenties par François Y..., de l'erreur d'implantation des garages par rapport au plan cadastral ; qu'ils n'ont donc aucune responsabilité dans les difficultés générées par cette erreur ; 2-1 Les recours dirigés contre les consorts Y... : Attendu que les consorts Y...- en qualité d'héritiers de François Y..., sont tenus à la garantie d'éviction envers les acquéreurs évincés auxquels ce dernier avait cédé les parcelles concernées par le présent litige, à savoir l'association syndicale du lotissement l'Abbaye 1 pour la parcelles AP 361, Yves H... pour les parcelles 339 et 340 (deux garages) et André B... pour la parcelle 341 (un garage) ; Attendu en outre, que François Y... a commis des fautes engageant sa responsabilité ; Attendu qu'en premier lieu, le lotisseur n'est pas allé au bout de ses démarches pour régulariser le changement d'implantation des garages qu'il avait fait construire ; qu'en effet, s'il avait fait valider la modification de l'implantation des garages par un arrêté préfectoral modifîcatif du 29 octobre 1981, régulièrement publié, il n'avait pas fait intervenir un géomètre afin que la modification puisse être enregistrée au cadastre ; que ce manquement est directement à l'origine des difficultés rencontrées par les époux X..., lesquels n'auraient pas acheté la parcelle 361 s'ils avaient été informés que les garages litigieux se trouvaient sur celle-ci ; Attendu, en second lieu, que François Y... n'a pas attiré l'attention des acquéreurs sur cette situation, qu'il connaissait, lors des ventes des garages consenties à Yves A... et à André B..., ni lors de la vente de la parcelle 361 à l'association syndicale du lotissement ; Attendu qu'il s'ensuit que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a condamné les consorts Y... :- à garantir Yves A... et André B... des frais de démolition de leurs garages,- à garantir l'association syndicale du lotissement des condamnations prononcées contre elle ; 2-2 Les recours dirigés contre la SCP D... : Attendu que, selon l'article L 111-5-3 du code de l'urbanisme, lors de la vente d'un terrain à bâtir faisant partie d'un lotissement, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage doit être inscrite dans l'acte de vente ; Attendu que cette exigence n'a pas été respectée dans l'acte de vente du 21 juillet 2004 reçu par Maître D... ; qu'en effet, l'acte mentionne la déclaration du vendeur selon laquelle le terrain vendu n'avait fait l'objet d'aucun bornage ; Attendu que, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, le fait que l'autorisation de lotir remontait à plus de dix ans lors de la conclusion de l'acte de vente du 21 juillet 2004 ne dispensait pas le notaire de l'obligation de mentionner, dans l'acte, l'existence d'un bornage ; Attendu en effet qu'aux termes de l'article L 315-2-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de l'acte de vente (devenu l'actuel article L 442-9 du même code), la caducité frappant le lotissement à l'expiration du délai de dix années à compter de l'autorisation de lotir ne s'applique qu'aux règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement, et à la condition qu'à l'expiration du dit dé lai, le lotissement soit couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme remplaçant les règles d'urbanisme, devenues caduques, énoncées par le règlement du lotissement ; Or attendu que la règle énoncée par l'article L 111-5-3 du code de l'urbanisme, imposant de viser un bornage pour toute vente de terrain à bâtir constituant un lot d'un lotissement, n'est pas une règle d'urbanisme au sens de l'article L 315-2-1 précité ; qu'elle échappe dont à la caducité prévue par ce texte ; Attendu par ailleurs que si, en vertu de l'article L 111-5-3, alinéa 2, du code de l'urbanisme, l'acquéreur peut, en cas d'absence, dans l'acte de vente, de la mention d'un bornage, intenter une action en nullité de la vente dans le mois à compter de la date de l'acte authentique, cette faculté ne l'empêche pas, au cas où il ne l'aurait pas exercée, d'agir en responsabilité contre le notaire ; qu'au surplus, en l'espèce, les époux X... ont découvert la difficulté tenant à l'implantation des garages plus d'un mois après la signature de l'acte de vente du 21 juillet 2004, au vu du plan du géomètre qu'ils ont fait intervenir, en date du 6 septembre 2004 ; Attendu enfin que le notaire disposait, en l'espèce, d'éléments lui permettant de déceler la difficulté pouvant résulter de l'absence de bornage ; qu'en effet, l'arrêté préfectoral modificatif du 29 octobre 1981 ayant autorisé le changement d'implantation des garages avait fait l'objet d'un acte de dépôt du 10 décembre 1981 en l'étude de Maître François E..., prédécesseur immédiat et ancien associé de Maître Jacques D..., lequel détenait par conséquent le dit arrêté et le plan qui était annexé, dont la consultation aurait permis d'éviter le litige ; Attendu que la responsabilité du notaire est donc engagée ; qu'il convient, sur ce point, de réformer le jugement déféré, et de condamner la SCP D..., in solidum avec les consorts Y..., à garantir Yves A... et André B... des frais de démolition de leurs garages et à garantir l'association syndicale du lotissement des condamnations prononcées contre elle ; 2-3- Le partage des responsabilités entre les consorts Y... et la SCP D... : Attendu que la faute du notaire, certes commise par un professionnel du droit, consiste en une simple négligence ; Attendu que François Y... a, quant à lui, vendu sciemment des garages et une parcelle qu'il savait ne pas correspondre à la situation cadastrale ; Attendu qu'en considération de la gravité respective des fautes commise, par Maître D... d'une part et par François Y... d'autre part, il convient de partager la responsabilité dans les proportions d'un tiers pour le premier et de deux tiers pour le second ; Attendu que le recours en garantie des consorts Y... contre la SCP D... sera en conséquence accueilli à proportion d'un tiers ; 3- Les demandes des propriétaires de garages : 3-1- La demande d'Yves A... : Attendu que, par des motifs pertinents que la Cour adopte, le tribunal a :- rejeté la demande d'indemnisation en nature formée par Yves A..., celle-ci n'étant pas réalisable en pratique à défaut de garages identiques situés à proximité de ceux qui doivent être démolis, fixé à 25 000 ¿ le préjudice de l'intéressé, conformément à l'estimation, par l'expert, du coût de reconstruction des deux garages qui devront être détruits,- rejeté la demande tendant à l'indemnisation d'un préjudice de jouissance dont l'existence n'est pas établie ; Attendu que le jugement déféré doit donc être confirmé sur ces trois points ; 3-2- La demande d'André B... : Attendu que la situation d'André B... est identique à celle d'Yves A..., sauf qu'il est propriétaire d'un seul garage et non de deux ; Attendu que les motifs ci-dessus sont donc valables à l'égard d'André B... ; qu'ainsi le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il lui alloue une indemnité de 12 500 ¿ en réparation du préjudice consécutif à la destruction de son garage ; 3-3- La demande de Jean-Marc Y... : Attendu que Jean-Marc Y... va devoir, comme Yves A... et André B..., démolir son garage ; qu'il réclame à ce titre une somme de 10 000 ¿ à la SCP D... ; Attendu que, si le préjudice de Jean-Marc Y... peut être estimé à 10 000 ¿, il doit, en application du partage de responsabilité fixé ci-dessus les deux tiers de son préjudice et ne peut donc être indemnisé par la SCP D... qu'à hauteur d'un tiers de son préjudice, soit 3 333, 33 ¿ » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'« il résulte du plan établi par monsieur F..., géomètre expert, incorporé au rapport d'expertise de monsieur G..., que les garages appartenant à messieurs A..., B... et Y... sont implantés sur la parcelle AP n° 361 acquise par monsieur et madame X..., ce qui n'est pas réellement contesté. Messieurs A... et B... qui ont respectivement acquis leur garage en 1996 et 1997 prétendent en être devenus propriétaires par usucapion décennal en application de l'ancien article 2265 du Code Civil. Selon ce texte " celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la Cour Royale (Cour d'Appel) dans l'é tendue de laquelle l'immeuble est situé... ". Ce texte est destiné à permettre à celui qui acquiert un immeuble d'une personne qui n'en est pas le propriétaire, de le devenir après l'écoulement d'un délai de dix ans. Or, tel n'est pas le cas en l'espèce puisque messieurs A..., B... et Jean-Marc Y... ont bel et bien acquis leur garage respectif auprès du véritable propriétaire qui était monsieur François Y.... Par ailleurs, le bénéfice de la prescription abrégée implique que soient remplis les conditions générales de la possession de la part de celui qui prétend prescrire et notamment l'élément intentionnel (le fait de posséder à titre de propriétaire). Or, en fin d'année 2004 et au plus tard en 2005, les défendeurs, sollicités pour essayer de trouver un arrangement, ont nécessairement été informés de la situation, de telle sorte qu'ils ont cessé d'exercer leur possession en se considérant comme propriétaires, avant l'écoulement du délai de dix ans depuis leur acquisition. Il convient donc d'ordonner la démolition des garages (¿) ; Les époux X... fondent leur demande sur la responsabilité contractuelle prévue par l'article 1147 du Code Civil, en application duquel toute personne qui manque à l'exécution de ses obligations contractuelles doit réparer le préjudice causé à son cocontractant. En l'espèce il peut être effectivement reproché à l'Association Syndicale d'avoir vendu une parcelle de terrain, sans rassurer qu'elle était libre de toute occupation. Comme l'indique l'Association Syndicale et bien que les demandeurs ne s'en prévalent pas, celle-ci pourrait également être recherchée en sa qualité de venderesse à garantir les acquéreurs de l'éviction subie sur une partie de la chose vendue, en application de l'article 1626 du Code précité. C'est à tort en revanche que la venderesse prétend que la situation découverte après la vente ne modifie en rien l'idée que les acquéreurs ont pu se faire de leur acquisition (puisque les garages existaient déjà lors de leur visite des lieux et qu'ils avaient donc connaissance de leur présence). En effet les acquéreurs, bien que les garages soient visibles, ne pouvaient pas, comme ils l'indiquent, se rendre compte " à l'oeil nu " qu'ils se trouvaient sur leur terrain, et non pas en limite, et ne pouvaient pas non plus se rendre compte du fait que la surface nue restante après amputation de l'emprise des garages était inférieure à 536 m ². Il en est résulté un préjudice important pour les acquéreurs qui ont dû renoncer à leur projet de construction, la parcelle restante étant, selon l'expert, trop petite et l'accès par le nord ouest s'avérant impossible. L'Association Syndicale responsable sera donc tenue vis à vis de ses acquéreurs à réparer leur préjudice » ;
1. ALORS QUE seul l'ouvrage qui, lors sa construction, a été fait sur le terrain d'autrui relève des dispositions de l'article 555 du Code civil ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que, lorsque Monsieur Y... a fait édifier les garages litigieux sur la parcelle cadastrée AP 361, il en était propriétaire ; qu'en ordonnant cependant la destruction de ces garages, au prétexte que Monsieur Y... n'était pas un constructeur de bonne foi au sens de l'article 555 du Code civil, la Cour d'appel a violé celui-ci ;
2. ALORS QUE le vendeur qui cède pour le franc symbolique une parcelle de terrain non destinée à accueillir une habitation, n'est pas tenu de garantir à l'acquéreur et encore moins au sous acquéreur, la faculté d'y édifier une telle habitation ; qu'en l'espèce, par acte authentique du 23 décembre 2000, Monsieur François Y... avait cédé, au prix d'un franc, un ensemble de parcelles situées à Lamoura, dont la parcelle cadastrée AP 361 dont les époux X... devaient devenir propriétaires, « à usage de voies et réseaux divers » ; qu'en condamnant les ayants cause de Monsieur Y... à indemniser le préjudice résultant de l'édification de garages en bois sur ladite parcelle et de l'impossibilité d'y édifier l'habitation qu'envisageaient les sous-acquéreurs, au prétexte que si un arrêté préfectoral publié avait autorisé l'implantation des garages sur cette parcelle, il n'avait pas fait intervenir un géomètre pour faire enregistrer cette modification au cadastre et qu'il n'avait pas attiré l'attention des acquéreurs sur cette situation, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1626 du Code civil ;
3. ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu à garantie au titre des difficultés qu'il a déclarées à l'acheteur au moment de la vente ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que l'acte de vente de la parcelle litigieuse aux époux X... en date du 21 juillet 2004 mentionnait la déclaration du vendeur selon laquelle le terrain vendu n'avait fait l'objet d'aucun bornage (arrêt, p. 11, al. 6) ; qu'en condamnant les ayants cause de Monsieur Y... à indemniser le préjudice en cause au prétexte que ce dernier, en qualité de vendeur initial, n'avait pas fait intervenir un géomètre pour effectuer un bornage et faire enregistrer cette modification au cadastre, et qu'il n'avait pas attiré l'attention des acquéreurs sur cette situation, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1626 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que, dans les rapports entre les consorts Y... d'une part, et la SCP D..., toutes condamnations in solidum en principal, frais et dépens, prononcées contre eux en première instance et en appel, seront supportées à proportion de deux tiers pour les premiers, et d'un tiers pour la seconde, d'AVOIR condamné en conséquence la SCP D... à relever et garantir les consorts Y... des condamnations prononcées contre eux, dans la proportion d'un tiers, d'AVOIR limité la condamnation à payer de la SCP D... à Monsieur Jean-Marc Y... au titre du préjudice résultant de la démolition de son garage à la somme de 3 333, 33 euros, d'AVOIR condamné in solidum les consorts Y... et la SCP D... à payer, au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel, la somme de 1 500 euros aux époux X..., la somme de 1 500 euros à Monsieur Yves A..., et la même somme à Monsieur André B... et d'AVOIR rejeté les demandes des consorts Y... formées en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE « les consorts Y...- en qualité d'héritiers de François Y..., sont tenus à la garantie d'éviction envers les acquéreurs évincés auxquels ce dernier avait cédé les parcelles concernées par le présent litige, à savoir l'association syndicale du lotissement l'Abbaye 1 pour la parcelles AP 361, Yves H... pour les parcelles 339 et 340 (deux garages) et André B... pour la parcelle 341 (un garage) ; Attendu en outre, que François Y... a commis des fautes engageant sa responsabilité ; Attendu qu'en premier lieu, le lotisseur n'est pas allé au bout de ses démarches pour régulariser le changement d'implantation des garages qu'il avait fait construire ; qu'en effet, s'il avait fait valider la modification de l'implantation des garages par un arrêté préfectoral modifîcatif du 29 octobre 1981, régulièrement publié, il n'avait pas fait intervenir un géomètre afin que la modification puisse être enregistrée au cadastre ; que ce manquement est directement à l'origine des difficultés rencontrées par les époux X..., lesquels n'auraient pas acheté la parcelle 361 s'ils avaient été informés que les garages litigieux se trouvaient sur celle-ci ; Attendu, en second lieu, que François Y... n'a pas attiré l'attention des acquéreurs sur cette situation, qu'il connaissait, lors des ventes des garages consenties à Yves A... et à André B..., ni lors de la vente de la parcelle 361 à l'association syndicale du lotissement ; Attendu qu'il s'ensuit que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a condamné les consorts Y... :- à garantir Yves A... et André B... des frais de démolition de leurs garages,- à garantir l'association syndicale du lotissement des condamnations prononcées contre elle ; 2-2 Les recours dirigés contre la SCP D... : Attendu que, selon l'article L 111-5-3 du code de l'urbanisme, lors de la vente d'un terrain à bâtir faisant partie d'un lotissement, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage doit être inscrite dans l'acte de vente ; Attendu que cette exigence n'a pas été respectée dans l'acte de vente du 21 juillet 2004 reçu par Maître D... ; qu'en effet, l'acte mentionne la déclaration du vendeur selon laquelle le terrain vendu n'avait fait l'objet d'aucun bornage ; Attendu que, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, le fait que l'autorisation de lotir remontait à plus de dix ans lors de la conclusion de l'acte de vente du 21 juillet 2004 ne dispensait pas le notaire de l'obligation de mentionner, dans l'acte, l'existence d'un bornage ; Attendu en effet qu'aux termes de l'article L 315-2-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de l'acte de vente (devenu l'actuel article L 442-9 du même code), la caducité frappant le lotissement à l'expiration du délai de dix années à compter de l'autorisation de lotir ne s'applique qu'aux règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement, et à la condition qu'à l'expiration du dit dé lai, le lotissement soit couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme remplaçant les règles d'urbanisme, devenues caduques, énoncées par le règlement du lotissement ; Or attendu que la règle énoncée par l'article L 111-5-3 du code de l'urbanisme, imposant de viser un bornage pour toute vente de terrain à bâtir constituant un lot d'un lotissement, n'est pas une règle d'urbanisme au sens de l'article L 315-2-1 précité ; qu'elle échappe dont à la caducité prévue par ce texte ; Attendu par ailleurs que si, en vertu de l'article L 111-5-3, alinéa 2, du code de l'urbanisme, l'acquéreur peut, en cas d'absence, dans l'acte de vente, de la mention d'un bornage, intenter une action en nullité de la vente dans le mois à compter de la date de l'acte authentique, cette faculté ne l'empêche pas, au cas où il ne l'aurait pas exercée, d'agir en responsabilité contre le notaire ; qu'au surplus, en l'espèce, les époux X... ont découvert la difficulté tenant à l'implantation des garages plus d'un mois après la signature de l'acte de vente du 21 juillet 2004, au vu du plan du géomètre qu'ils ont fait intervenir, en date du 6 septembre 2004 ; Attendu enfin que le notaire disposait, en l'espèce, d'éléments lui permettant de déceler la difficulté pouvant résulter de l'absence de bornage ; qu'en effet, l'arrêté préfectoral modificatif du 29 octobre 1981 ayant autorisé le changement d'implantation des garages avait fait l'objet d'un acte de dépôt du 10 décembre 1981 en l'étude de Maître François E..., prédécesseur immédiat et ancien associé de Maître Jacques D..., lequel détenait par conséquent le dit arrêté et le plan qui était annexé, dont la consultation aurait permis d'éviter le litige ; Attendu que la responsabilité du notaire est donc engagée ; qu'il convient, sur ce point, de réformer le jugement déféré, et de condamner la SCP D..., in solidum avec les consorts Y..., à garantir Yves A... et André B... des frais de démolition de leurs garages et à garantir l'association syndicale du lotissement des condamnations prononcées contre elle ; 2-3- Le partage des responsabilités entre les consorts Y... et la SCP D... : Attendu que la faute du notaire, certes commise par un professionnel du droit, consiste en une simple négligence ; Attendu que François Y... a, quant à lui, vendu sciemment des garages et une parcelle qu'il savait ne pas correspondre à la situation cadastrale ; Attendu qu'en considération de la gravité respective des fautes commise, par Maître D... d'une part et par François Y... d'autre part, il convient de partager la responsabilité dans les proportions d'un tiers pour le premier et de deux tiers pour le second ; Attendu que le recours en garantie des consorts Y... contre la SCP D... sera en conséquence accueilli à proportion d'un tiers ; 3- Les demandes des propriétaires de garages : 3-1- La demande d'Yves A... : Attendu que, par des motifs pertinents que la Cour adopte, le tribunal a :- rejeté la demande d'indemnisation en nature formée par Yves A..., celle-ci n'étant pas réalisable en pratique à défaut de garages identiques situés à proximité de ceux qui doivent être démolis, fixé à 25 000 ¿ le préjudice de l'intéressé, conformément à l'estimation, par l'expert, du coût de reconstruction des deux garages qui devront être détruits,- rejeté la demande tendant à l'indemnisation d'un préjudice de jouissance dont l'existence n'est pas établie ; Attendu que le jugement déféré doit donc être confirmé sur ces trois points ; 3-2- La demande d'André B... : Attendu que la situation d'André B... est identique à celle d'Yves A..., sauf qu'il est propriétaire d'un seul garage et non de deux ; Attendu que les motifs ci-dessus sont donc valables à l'égard d'André B... ; qu'ainsi le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il lui alloue une indemnité de 12 500 ¿ en réparation du préjudice consécutif à la destruction de son garage ; 3-3- La demande de Jean-Marc Y... : Attendu que Jean-Marc Y... va devoir, comme Yves A... et André B..., démolir son garage ; qu'il réclame à ce titre une somme de 10 000 ¿ à la SCP D... ; Attendu que, si le préjudice de Jean-Marc Y... peut être estimé à 10 000 ¿, il doit, en application du partage de responsabilité fixé ci-dessus les deux tiers de son préjudice et ne peut donc être indemnisé par la SCP D... qu'à hauteur d'un tiers de son préjudice, soit 3 333, 33 ¿ » ;
1. ALORS QU'il incombe au notaire, tenu de s'assurer de l'efficacité de l'acte auquel il prête son concours, de procéder, sans même qu'il ait reçu mandat pour ce faire, aux formalités prescrites pour cet acte, dont le client se trouve alors déchargé ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué que la SCP D..., chargée d'instrumenter la vente à Monsieur et Madame X... de la parcelle litigieuse, a omis de mentionner, dans l'acte authentique, la mention du descriptif du terrain résultant d'un bornage à la suite de l'implantation de garages sur cette parcelle et que la consultation de l'arrêté préfectoral modificatif du 29 octobre 1981 et du plan y annexé qu'il détenait aurait permis d'éviter le litige ; qu'en refusant néanmoins de faire supporter au notaire l'ensemble des condamnations résultant de cette omission, dont le client du notaire était déchargé, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1382 du Code civil, ensemble l'article L. 111-5-3 du Code de l'urbanisme ;
2. ALORS QUE la faute du notaire sans lequel le préjudice subi par les acquéreurs d'un immeuble ne serait pas survenu absorbe la responsabilité du vendeur ayant fait édifier antérieurement une construction en vertu d'un arrêté préfectoral modificatif régulièrement publié, quand bien même le vendeur aurait omis de procéder à un nouvel arpentage de la parcelle d'assiette de cette construction ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué, d'une part, que Monsieur Y..., par un arrêté préfectoral modificatif du 29 octobre 1981 régulièrement publié, avait obtenu l'autorisation de procéder à la construction de garages sur la parcelle litigieuse, d'autre part, que le notaire ayant instrumenté la vente de la parcelle litigieuse aux époux X... disposait des éléments lui permettant de déceler la difficulté pouvant résultant de l'absence de bornage à la suite de l'arrêté préfectoral ayant autorisé l'implantation de garages sur cette parcelle, si bien que la consultation de ces documents par le notaire aurait permis d'éviter le litige (arrêt, p. 12, al. 1er) ; qu'en affirmant néanmoins qu'en raison de la gravité respective des fautes commises, il convenait de partager la responsabilité entre le notaire et le vendeur, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
