| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 10 juin 2015, 14-15174

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Dijon, 21 janvier 2014), que la SCI Flavigny Abbaye (la SCI) est propriétaire d'un fonds, situé au niveau de la chaussée, constitué d'une ancienne abbaye ; que dans le prolongement de celle-ci ont été découvertes deux cryptes carolingiennes, attachées à l'origine à l'église de cette abbaye, la crypte « Sainte Reine », connue depuis plus d'un siècle, et la crypte « Notre Dame des Piliers », découverte dans les années 1950 ; que M. et Mme X... sont propriétaires d'un fonds situé au-dessus d'une partie des cryptes ; que se prévalant de la présomption établie par l'article 552 du code civil et d'une convention du 27 janvier 1988, établie entre eux et l'auteur de la SCI, M. et Mme X... ont assigné celle-ci en revendication de la propriété de la partie des cryptes située dans le sous-sol de leur fonds ; que la SCI s'est opposée à cette demande et a reconventionnellement revendiqué la propriété des cryptes par titre et par la prescription ;
Attendu de M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen :
1°/ que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; que cette présomption n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué que si elles sont au niveau du sol de la propriété de la SCI de Flavigny, les cryptes litigieuses pénètrent sous le sol de la propriété X... ; qu'il résulte de cette configuration des lieux que ces cryptes, dans leur partie située sous le sol de la propriété X..., sont présumées appartenir à cette propriété sauf titre contraire ou prescription acquisitive ; qu'en refusant aux époux X... le bénéfice de la présomption de propriété, la cour d'appel a refusé de tirer les conséquences de ses propres constatations sur la configuration des lieux, au regard de l'article 552 du code civil qu'elle a violé ;
2°/ qu'en statuant comme elle l'a fait sur le fondement de l'existence de deux sols distincts, sans qu'il résulte de ses constatations que la propriété des époux X... serait séparée de la propriété de la SCI Flavigny sur laquelle se situe l'accès à la crypte, par un obstacle infranchissable, la cour d'appel a encore violé l'article 552 du code civil ;
3°/ qu'en se bornant à constater que la crypte dénommée « Sainte Reine » est mentionnée dans le titre des auteurs de la SCI Flavigny du 19 janvier 1896 qui fait état d'une « cave voûtée dite Prison de Sainte Reine, portion de voûte attenante » et que ce titre du 19 janvier 1896 est par ailleurs visé dans les titres postérieurs des auteurs de la SCI de 1909 et 1924, sans préciser en quoi la mention de cette crypte telle que décrite était de nature à démontrer l'exclusivité des droits de la SCI Flavigny et partant de nature à renverser la présomption de propriété dont bénéficient les époux X... sur la portion de la crypte située sous le sol de leur propriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 552 et 1134 du code civil ;
4°/ qu'en toute hypothèse, en statuant comme elle l'a fait sans qu'il résulte de ses constatations que la SCI Flavigny justifiait d'un titre sur la seconde crypte dénommée « Notre Dame des Piliers » laquelle n'ayant été découverte selon ses propres constatations qu'en 1956, ne pouvait dès lors, par définition, être mentionnée dans les titres antérieurs sur lesquels se fonde l'arrêt attaqué, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard des articles 552 et 1134 du code civil ;
5°/ que pour pouvoir prescrire, il faut une possession non équivoque, et à titre de propriétaire ; qu'en statuant comme elle l'a fait après avoir constaté que M. Nicolas Z..., auteur de la SCI Flavigny, avait expressément reconnu dans un acte du 27 janvier 1988, le droit de propriété des époux X... sur la portion des cryptes litigieuses située au droit de leur propriété et qu'en conséquence de cette reconnaissance du droit de propriété des époux X..., M. Z... avait créé avec ces derniers, une société de fait qui a fonctionné jusqu'à l'année 2003, pour l'exploitation des cryptes, ce dont il résulte que les actes de possession prétendument accomplis par M. Z... sur ces cryptes, étaient manifestement équivoques, et ne pouvaient caractériser l'intention de ce dernier de se comporter comme seul et unique propriétaire des cryptes, la cour d'appel a violé l'article 2261 du code civil ;
6°/ que la nullité de l'acte du 27 janvier 1988 par lequel M. Z... avait reconnu le droit de propriété des époux X..., n'est pas de nature à effacer le vice d'équivoque, lequel résulte du seul comportement du possesseur ; qu'ainsi, la cour d'appel a violé l'article 2261 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la crypte Sainte Reine était mentionnée dans les titres des auteurs de la SCI du 19 janvier 1896, du 27 décembre 1909 et des 23 et 28 janvier 1924, la cour d'appel, a pu déduire de ces seuls motifs, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, que la présomption de l'article 552 du code civil était renversée et que la crypte Sainte Reine était la propriété exclusive de la SCI ;
Et attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, appréciant souverainement les éléments de preuve soumis à son examen, que les fouilles ayant permis la découverte de la crypte Notre Dame des Piliers avaient été autorisées par M. Z..., auteur de la SCI, que celle-ci et ses auteurs avaient depuis lors réalisé tous les aménagements, l'ouverture au public, les travaux d'entretien et d'accès, qu'ils étaient considérés par l'Etat, par la presse et, vers 1980, par M. X... lui-même, comme propriétaires des cryptes et que la convention de 1988 n'avait pas été exécutée conformément à ses énonciations, et retenu souverainement que depuis 1956 seuls la SCI et ses auteurs avaient exercé, en qualité de propriétaires, des actes concrets sur ces cryptes, et que cette possession trentenaire était publique, à titre de propriétaire, continue, non équivoque et non interrompue, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, abstraction faite de motifs erronés mais surabondants, que la présomption de l'article 552 du code civil était renversée et que la SCI avait acquis par prescription la propriété exclusive de cette crypte ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Flavigny Abbaye ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juin deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

que le premier de ces titres est effectivement comme l'indique la convention, le seul à mentionner expressément que la crypte Sainte Reine « cave voûtée dite Prison de Sainte Reine, portion de voûte attenante » était comprise dans la vente ; que par l'acte de 1896 M. C... charpentier à Flavigny désigné comme propriétaire de la dite crypte par un rapport dressé le 3 juin 1892 par la commission des monuments historiques préalablement au classement de la crypte Sainte Reine de Flavigny, versé en pièce 13 du dossier de l'appelante, a expressément cédé sa propriété à M. Edmont D... ; que d'ailleurs l'arrêté de classement de la crypte Sainte Reine pris le 24 janvier 1906 mentionne que M. D... devenu propriétaire de la crypte consent à ce classement aux monuments historiques ; qu'or l'acte du 27 décembre 1909 transcrit le 3 janvier 1910 (pièce 10 de l'appelante) non cité dans la convention portant cession par M. D... et son épouse née E... de divers biens à leur fils Paul Joseph et Paul André D..., mentionne s'agissant du bien décrit sous le numéro 1 : « A Flavigny rue de l'Abbaye Bâtiments et dépendances, cours et jardins, tels qu'ils sont actuellement occupés par les vendeurs, y compris le pavillon occupé par M. F... huissier, le tout d'un seul tenant et faisant partie de l'ancienne abbaye des Bénédictins » ; que plus loin sous la rubrique origine de propriété, figure la mention que le bien cédé sous l'article 1er procède notamment de la vente par M. C... suivant acte du 18 janvier 1896 ; que cette référence expresse à l'acte antérieur de 1896 confirme que le bien cédé correspond au bien acquis par M. D... en 1896 quand bien même il n'est pas expressément précisé dans le second acte l'existence de la crypte Sainte Reine nécessairement comprise dans la vente, à défaut d'une exclusion expresse ; que l'acte des 23 et 28 janvier 1924 contenant cession à M. Jean Z..., se réfère expressément quant à l'origine antérieure du bien cédé, à l'acte par lequel M. D... avait acquis le bien de M. C... ; que par suite de cette cession M. Paul D... a d'ailleurs adressé un courrier le 20 février 1924 à la direction des monuments historiques pour l'informer de la vente à M. Jean Z... de « l'immeuble dans lequel se trouve l'ancienne crypte dite de Sainte Reine classée comme monument historique » ; que le visa de l'acte initial de 1896 contenu tant dans l'acte de 1909 que dans celui de 1924, en tant qu'origine de propriété, contredit formellement l'énoncé figurant en page 2 de la convention de 1988 selon lequel « l'acte (celui de 1896) attribuant sans autre définition ledit local aux auteurs de M. Z... n'a jamais été relaté dans les actes ultérieurs de transfert de propriété et ce, tant du côté D...- Z... que du côté G...- A...- X... » ; que ce constat corrobore l'allégation de la SCI Flavigny selon laquelle les actes notamment de 1909 et de 1924 qui ne sont pas cités dans la convention de 1988 n'avaient pas alors été découverts ; qu'or l'objet de la convention était de prévenir les divergences pouvant résulter de la contrariété apparente existant entre les actes ; que cependant les titres de 1909 et de 1924 confirment les droits exclusifs de la SCI Flavigny Abbaye sur la crypte étant précisé que contrairement à ce que prétendent ces derniers, la superposition des plans cadastraux ancien et nouveau remise en pièce 70 par l'appelante permet de vérifier que les références cadastrales contenues dans l'acte de 1924 et notamment la parcelle 813 qui y est citée et aujourd'hui incluse dans la parcelle 406 du nouveau cadastre appartenant à la SCI de Flavigny, correspond bien à la crypte sur laquelle seule la SCI de Flavigny avait des droits ; que c'est donc bien dans l'ignorance du contenu de ces actes que M. et Mme Nicolas Z... pressés par l'insistance de M. X... amplement attestée par les nombreux courriers adressés à partir de 1984, ont signé la transaction reconnaissant à ces derniers des droits dont les actes découverts postérieurement ont révélé, au moins s'agissant de la crypte Sainte Reine qu'ils ne pouvaient y prétendre ; qu'il résulte des lettres adressées à M. X... par M. Z... de 1984 à 1988, qu'en réalité le fondement de sa demande procédait de l'article 552 du Code civil qui énonce que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; que la présomption de propriété ainsi édictée cède devant la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription, d'autre part, la présomption est inapplicable dans l'hypothèse où l'on se trouve en présence de deux niveaux différents de sols quand même l'un passe sous l'autre ; que le procès-verbal du juge de la mise en état qui s'est transporté sur les lieux indique d'abord « nous avons pénétré dans l'ancienne abbaye désaffectée de Flavigny par un porche sur cour, donnant de plain-pied dans une grande salle voûtée » et que « au fond de cette salle appelée crypte par les parties, un passage étroit ouvre sur une pièce voûtée semi-circulaire comportant quatre piliers » que les parties se sont accordées à dénommer crypte Sainte Reine dont l'existence a toujours été connue et ensuite, qu'en prolongement de cette crypte « s'ouvre par un étroit passage une autre salle ¿ découverte qu'à l'occasion de fouilles effectuées en 1959 » ; que cette description confirme que les cryptes litigieuses se situent au même niveau de sol que la propriété de la SCI et non pas, sous cette propriété ; que le juge de la mise en état constate encore lors de son transport « que la propriété X... est délimitée de la propriété contiguë de la SCI Flavigny par un mur qui soutient la terre de la propriété X... ; que la hauteur de la pente depuis l'entrée de la propriété X... jusqu'au fond de la propriété en longeant le mur s'élève de sorte que le terrain X... surplombe la propriété de la SCI Flavigny de plusieurs mètres » ; qu'il résulte des plans produits de part et d'autre et du plan annexé au procès-verbal de transport que la crypte pénètre sous la propriété X..., élément acquis aux débats même si la SCI Flavigny Abbaye conteste la valeur du plan masse dressé par M. H... géomètre en date du 30 septembre 2003, auquel elle oppose les plans de coupe qu'elle verse aux débats dressés par M. I... (pièce 64) permettant selon elle, au contraire du plan de masse, de se faire une juste idée de la configuration des lieux et des niveaux de sol ; que dans une telle hypothèse où les cryptes litigieuses connue de longue date pour l'une et redécouverte à l'occasion de fouilles entamées en 1956 (et non en 1959 comme indiqué dans le procès-verbal) pour l'autre, constituent un même ensemble architectural de l'ancienne église de l'abbaye inscrit dans la continuité de la propriété SCI Flavigny et situé au même niveau de sol (celui de la rue) sans aucun autre accès que par ladite propriété, il ne peut être retenu, comme revendiqué par les époux X..., et comme jugé par le tribunal, que la partie de crypte pénétrant sous le sol de la propriété X... constitue le sous-sol de cette dernière ; qu'admettre le contraire reviendrait à privilégier la propriété de l'accessoire que constitue le sous-sol de la propriété X... sur le principal que constitue le sol de la propriété de la SCI Flavigny Abbaye, même si une partie de ce sol se trouvait recouvert avant la mise à jour de la crypte Notre Dame des Piliers ; que c'est à tort que le tribunal a écarté la thèse de la SCI Flavigny Abbaye en présence d'une configuration particulière des lieux qui permettait de retenir l'existence de deux niveaux de sol distincts en présence desquels la présomption de l'article 552 du Code civil ne permettait aux époux X... de revendiquer la propriété de la partie des cryptes s'enfonçant dans leur sous-sol ; que la transaction est en outre affectée d'autres causes de nullité d'abord en application des articles 1108 et 1131 du Code civil dès lors que la convention serait en fait dépourvue de cause et d'objet et ensuite eu égard à l'absence de concessions réciproques des parties dans le cadre de la transaction ; que la cause déterminante de la convention est clairement précisée dans l'acte à savoir « une contrariété apparente existant entre les actes conduisant à des divergences entre les soussignés » ; qu'il n'existait en réalité aucune contrariété entre les actes étant donné que les époux X... qui ont la charge de la preuve n'ont avancé aucun acte leur donnant un quelconque droit sur la crypte ; qu'il a été retenu que les actes découverts postérieurement se référaient bien à l'acte initial de 1896 conférant aux auteurs de M. Nicolas Z... des droits exclusifs de propriété sur la crypte et qu'en conséquence la cause de la transaction était erronée ; que de plus une transaction implique l'existence de concessions réciproques des parties ; qu'en l'espèce, c'est bien sur l'affirmation des époux X... selon laquelle l'article 552 du Code civil (écartée par la cour) leur permettrait de revendiquer la propriété d'une partie des cryptes pénétrant dans leur sous-sol et sur l'allégation qui s'est révélée erronée d'une contrariété entre les actes que les époux X... se sont vu reconnaitre un droit de propriété ainsi qu'une servitude de passage, outre des droits d'associés dans une SCI à créer, alors que les époux Z... ont abandonné des droits reconnus par leurs titres sans la moindre contrepartie positive sinon que de faire cesser la revendication des époux X..., lesquels n'ont d'ailleurs pas répondu au moyen tiré de l'absence de concessions réciproques, reconnaissant implicitement l'absence de concessions de leur part ; qu'à tous ces titres, la convention de 1988 qui au surplus, n'a pas été publiée et qui n'a pas fait l'objet d'une exécution conforme à ses énonciations doit être déclarée nulle et de nul effet, quand bien même il résulte des pièces 3 et 4 des intimés, qu'elle a donné lieu à la création d'une société de fait entre les parties jusqu'à l'année 2003, pour l'exploitation des cryptes, une telle situation non conforme aux prévisions de la convention ne permettant pas aux époux X... de l'opposer à leurs adversaires s'agissant du droit de propriété et de la servitude qu'elle y reconnaissait ; que les époux X... prétendent qu'ils auraient plus précisément sur la crypte Notre Dame des Piliers toujours été considérés comme possesseurs ; mais que les plans invoqués dressés en 1958 par l'architecte des monuments mentionnant la propriété de M. A... leur auteur montrent les limites de propriété extérieures et ne constituent pas la preuve d'une possession de la famille A... sur les cryptes, alors même qu'il est admis qu'elles ne sont accessibles que par le fonds Z... ; que le courrier du 2 juillet 1957 visant à tenir compte de l'emprise des fouilles ne prouve aucunement la possession de M. A... qui, lui-même n'a jamais revendiqué aucune propriété sur les cryptes, mais simplement autorisé les travaux de fouilles sur son terrain ; que le courrier du 18 juillet 1957 par lequel le secrétaire d'état aux arts et lettres écrit au directeur des antiquités que M. A... serait copropriétaire avec M. Z... de la crypte Sainte Reine n'engage que son auteur et ne saurait constituer la preuve d'une propriété non revendiquée par M. A... qui n'a jamais exercé aucune prérogative en tant que propriétaire de la crypte mais seulement en tant que propriétaire du terrain objet des fouilles ; que s'agissant de la crypte Notre Dame des Piliers, il résulte du contenu de la pièce 63 de la SCI ainsi que du courrier figurant en pièce 62 que la découverte de la crypte Notre Dame des Piliers au eu pour origine à partir de l'année 1956, l'initiative d'un étudiant américain qui avec l'autorisation de M. Jean Z... propriétaire des lieux, et l'intérêt de l'abbé J... qui avait trouvé un plan de l'église abbatiale, entama les fouilles avant que celles-ci ne s'organisent dans un cadre officiel, sous la direction de l'architecte des monuments historiques ; que contrairement à ce qui est soutenu par les époux X..., la SCI Flavigny et avant elle ses auteurs se sont depuis lors toujours comportés publiquement en propriétaires des lieux et ont été considérés comme tel, ainsi que le révèlent entre autres éléments, les pièces figurant sous le classeur numéroté en pièce 63 prouvant que la SCI organise les aménagements des cryptes (sonorisation, éclairage automatique, alarmes, réalisation de plaquettes en diverses langues, réalisation de photogravures etc.) permettant l'ouverture au public pour les visites, qu'elle réalise des travaux d'entretien et de protection par la mise en place de grilles au niveau du seul accès situé sur sa propriété, qu'elle rémunère des guides et qu'une convention a été signée entre la SCI, la SARL Les Anis de Flavigny et le ministère de la culture au cours de l'année 2000 portant sur la restauration du pilier carolingien financée pour moitié par l'état et pour l'autre moitié par la SARL qui justifie du paiement, ce qui réduit à néant les allégations de M. X... selon lesquelles la SCI Flavigny profiterait des investissements de l'Etat sans avoir jamais déboursé la moindre participation aux travaux ; que les articles de presse versés aux débats relatant l'inauguration de la crypte mentionnent clairement que seule la famille Z... en est propriétaire ; qu'il résulte des courriers adressés par M. X... produits en pièces 54 et 55 au début de l'année 1980 au conservateur régional des monuments historiques ou au directeur du patrimoine du ministère de la culture que l'intéressé reconnaissait alors expressément que la famille Z... était propriétaire des cryptes carolingienne dont il appelait clairement de ses voeux l'expropriation ; que dans ces conditions, les époux X... qui à l'inverse de la SCI Flavigny ne justifient strictement d'aucun acte concret d'exercice de prérogatives sur les cryptes en qualité de propriétaires si ce n'est de manière non publique, dans le cadre d'une société créée de fait, au vu d'une convention de 1988 annulée par la Cour et dépourvue d'effet, ne sont pas fondés à prétendre à une possession présentant les caractères requis pour prescrire et à remettre en cause la réalité de la possession exercée par la seule famille Z..., conforme à son titre sur la crypte Sainte Reine depuis l'origine remontant à la fin du 19ème siècle et au moins depuis 1957, pour la crypte Notre Dame des Piliers, étant précisé que cette possession s'est exercée de façon parfaitement publique, à titre de propriétaire continue et non interrompue pendant plus de trente ans ; que la convention de 1988 ayant été annulée, les époux X... ne sont pas fondés à se prévaloir du moindre effet à son bénéfice et au détriment de la SCI de Flavigny ;
1°) ALORS QUE la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; que cette présomption n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué que si elles sont au niveau du sol de la propriété de la SCI de Flavigny, les cryptes litigieuses pénètrent sous le sol de la propriété X... (arrêt p. 8 notamment) ; qu'il résulte de cette configuration des lieux que ces cryptes, dans leur partie située sous le sol de la propriété X..., sont présumées appartenir à cette propriété sauf titre contraire ou prescription acquisitive ; qu'en refusant aux époux X... le bénéfice de la présomption de propriété, la Cour d'appel a refusé de tirer les conséquences de ses propres constatations sur la configuration des lieux, au regard de l'article 552 du Code civil qu'elle a violé ;
2°) ALORS QU'en statuant comme elle l'a fait sur le fondement de l'existence de deux sols distincts, sans qu'il résulte de ses constatations que la propriété des époux X... serait séparée de la propriété de la SCI Flavigny sur laquelle se situe l'accès à la crypte, par un obstacle infranchissable, la Cour d'appel a encore violé l'article 552 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en se bornant à constater que la crypte dénommée « Sainte Reine » est mentionnée dans le titre des auteurs de la SCI Flavigny du 19 janvier 1896 qui fait état d'une « cave voûtée dite Prison de Sainte Reine, portion de voûte attenante » et que ce titre du 19 janvier 1896 est par ailleurs visé dans les titres postérieurs des auteurs de la SCI de 1909 et 1924, sans préciser en quoi la mention de cette crypte telle que décrite était de nature à démontrer l'exclusivité des droits de la SCI Flavigny et partant de nature à renverser la présomption de propriété dont bénéficient les époux X... sur la portion de la crypte située sous le sol de leur propriété, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 552 et 1134 du Code civil ;
4°) ALORS EN TOUTE HYPOTHÈSE QU'en statuant comme elle l'a fait sans qu'il résulte de ses constatations que la SCI Flavigny justifiait d'un titre sur la seconde crypte dénommée « Notre Dame des Piliers » laquelle n'ayant été découverte selon ses propres constatations qu'en 1956, ne pouvait dès lors par définition, être mentionnée dans les titres antérieurs sur lesquels se fonde l'arrêt attaqué, la Cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard des articles 552 et 1134 du Code civil ;
5°) ALORS QUE pour pouvoir prescrire, il faut une possession non équivoque, et à titre de propriétaire ; qu'en statuant comme elle l'a fait après avoir constaté (arrêt p. 6) que M. Nicolas Z..., auteur de la SCI Flavigny, avait expressément reconnu dans un acte du 27 janvier 1988, le droit de propriété des époux X... sur la portion des cryptes litigieuses située au droit de leur propriété et qu'en conséquence de cette reconnaissance du droit de propriété des époux X..., M. Z... avait créé avec ces derniers, une société de fait qui a fonctionné jusqu'à l'année 2003, pour l'exploitation des cryptes (arrêt p. 9), ce dont il résulte que les actes de possession prétendument accomplis par M. Z... sur ces cryptes, étaient manifestement équivoques, et ne pouvaient caractériser l'intention de ce dernier de se comporter comme seul et unique propriétaire des cryptes, la Cour d'appel a violé l'article 2261 du Code civil ;
6°) ALORS QUE la nullité de l'acte du 27 janvier 1988 par lequel M. Z... avait reconnu le droit de propriété des époux X..., n'est pas de nature à effacer le vice d'équivoque, lequel résulte du seul comportement du possesseur ; qu'ainsi, la Cour d'appel a violé l'article 2261 du Code civil.