LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 27 novembre 2007) que la société Pasolifran, propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société BNP Paribas Lease Group, a délivré congé à sa locataire avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2009 moyennant un nouveau loyer ; que la société BNP Paribas Lease Group a exercé son droit d'option et renoncé à son droit au renouvellement, indiquant qu'elle procéderait à la libération des locaux le 30 novembre 2009 ; que la société Pasolifran l'a assignée en paiement de réparations locatives et dommages-intérêts ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu d'une part, qu'ayant retenu, par une interprétation exclusive de dénaturation de l'article 6 § 11 du bail, régissant les modalités de restitution des lieux loués que son ambiguïté rendait nécessaire, que l'application de ce dispositif contractuel concernait nécessairement les deux parties, la cour d'appel, qui a constaté que le bailleur n'avait pas respecté l'obligation de provoquer, au plus tard un mois avant l'expiration du bail, un état des lieux comportant le relevé des réparations à effectuer, a pu en déduire de ces seuls motifs, que le non-respect par le bailleur de cette obligation rendait inapplicable les stipulations sur la présomption d'accord de la société locataire pour défaut de réponse au devis de réparation dans les huit jours de sa notification ;
Attendu d'autre part, qu'ayant relevé que la bailleresse avait admis avoir et constaté qu'il n'était pas établi qu'un surcoût à ces frais de remise en état ait été occasionné du fait du non-respect par le preneur de ses obligations locatives, la cour d'appel qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que les demandes d'indemnisation de la société Pasolifran devaient être écartées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Pasolifran aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Pasolifran à payer la somme de 3 000 euros à la société BNP Paribas Lease Group ; rejette la demande de la société Pasolifran ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Roger, Sevaux et Mathonnet, avocat aux Conseils, pour la société Pasolifran.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI Pasolifran de l'ensemble de ses demandes et de l'avoir condamnée à verser à la société BPLG la somme de 4.132,54 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2011, date de la première demande en justice ;
Aux motifs propres que, I. sur les points à juger, les parties s'opposent principalement à hauteur d'appel sur le compte existant entre elles, par suite de la cessation d'une convention locative consentie pendant neuf années consécutives sur des locaux à usage commercial situés à Nancy, 34 rue Stanislas ; que leur discussion porte non seulement sur les conditions dans lesquelles cette rupture est intervenue mais également sur l'étendue des réparations locatives incombant au preneur ; II. sur la structure des motifs de cette décision, dans le souci de respecter la logique d'ensemble de l'argumentaire des parties, les motifs de cet arrêt s'ordonneront autour de deux axes principaux ; 1. sur le bien-fondé de la demande en paiement de réparations locatives présentée par la société Pasolifran, que d'une part, la société BPLG fait grief au premier juge de l'avoir condamnée au paiement des réparations locatives réclamées par son ancien bailleur, observant que cette décision repose en effet sur une mauvaise appréciation de stipulations convenues entre elles et que quoi qu'il en soit la demande d'indemnisation fondée sur son éventuel manquement à une obligation de restituer les lieux litigieux en bon état de réparations locatives se heurte à l'absence de préjudice de son bailleur qui a admis avoir fait le choix de procéder à une remise en état complète des lieux en l'état neuf en vue de sa relocation ; qu'elle explique ainsi à l'appui de sa demande de réformation : - que s'il est exact que l'article 6 § 11 du bail convenu entre elles prévoyait la mise en place d'une procédure de vérification de l'état des lieux et le cas échéant de réparation avant la restitution des locaux, cette procédure n'a en l'espèce été respectée ni par elle ni par son bailleur alors qu'elle bénéficiait manifestement à l'un et l'autre ; - qu'un état des lieux de sortie sert en effet nécessairement l'intérêt du preneur comme celui du bailleur et qu'en l'espèce, aucune stipulation ne met précisément à la charge du preneur l'obligation de faire réaliser cet état des lieux ; - que partant, le non respect de cette clause par la bailleresse, rend inapplicable au cas d'espèce, les dispositions prévoyant une présomption d'accord de la société locataire pour défaut de réponse dans les huit jours, au devis de travaux qui lui a été adressé et la décision entreprise doit être réformée ; que d'autre part, la société Pasolifran réplique : - qu'aucun état des lieux n'a été établi à l'entrée du preneur dans les lieux litigieux ; - que ces derniers sont donc présumés avoir été loués en parfait état ; - qu'à l'expiration du bail, le preneur a pris l'initiative de faire réaliser contradictoirement par son huissier un état des lieux, lequel fait manifestement apparaître que les locaux restitués ne sont pas pour un certain nombre d'éléments, en bon état de réparations locatives ; - que le preneur s'est abstenu de contester dans les 8 jours les devis de réparations qui lui ont été adressés par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 mars 2010 ainsi que l'article 11 du bail, faisant la loi entre eux, lui en faisait l'obligation ; - que par suite, toute contestation sur la nature et le montant de ces réparations doit être écarté ; vu les articles 1134 et 1156 et suivants du code civil, ensemble les articles 1315 dudit code et 9 du code de procédure civile, qu'il ressort de la lettre et de l'économie de ces dispositions que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi ; que par ailleurs, on doit dans les conventions, rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes, les clauses s'interprétant les une par les autres en donnant à chacune le sens qui résulte de l'acte entier ; qu'enfin, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention ; qu'il s'infère de la confrontation de ces règles avec les données factuelles et circonstancielles de ce litige que c'est à tort que le premier juge a fait droit à la réclamation du bailleur alors que ce dernier n'ayant, pas davantage que le preneur, fait usage de la procédure stipulée à l'article 6 § 11 sus énoncé du bail litigieux régissant les modalités et conditions de restitution des lieux loués, ne pouvait donc se prévaloir a posteriori, de l'application de ce dispositif contractuel concernant nécessairement les deux parties ; qu'il est constant que faute d'avoir provoqué un état des lieux dans le délai d'un mois avant l'expiration du bail, le bailleur n'a pas dans les circonstances propres de cette espèce, effectué de chiffrage de travaux de réparations locatives dans les délais convenus ; que le non respect de cette obligation rend inapplicables les stipulations sur la présomption d'accord de la société locataire pour défaut de réponse au devis de réparation dans les huit jours de sa notification ; que sur ces constatations et pour ces raisons, le jugement entrepris doit de ce chef subir une réformation ;
Et que 2. sur les demandes d'indemnisation présentées par la société Pasolifran 2.1. en ce qui concerne l'étendue des réparations locatives incombant au preneur, d'une part, la société BPLG discute le quantum des travaux de remise en état qui lui sont réclamés en observant : - que le bailleur tente en réalisé de mettre à sa charge la remise à neuf des locaux litigieux sans bourse délier, alors qu'il découle des constatation de l'huissier ayant procédé à l'établissement de l'état des lieux de sortie soumis à l'appréciation de la Cour que, compte tenu de leur durée d'occupation, les locaux ont été restitués dans un état globalement satisfaisant à l'exception d'un nettoyage des sols réalisé dès le lendemain ; - que les désordres affectant principalement les locaux en cause concernaient les fenêtres dont l'huissier a lui-même relevé qu'elles paraissaient impactées par la présence d'humidité et par un défaut d'étanchéité du double vitrage ; - que ce type de désordres relève de l'isolation du bâtiment et donc du « clos et couvert » procédant de l'obligation de délivrance et de délivrance du bailleur lui-même ; - que quoi qu'il en soit, le devis produit aux débats prévoit des travaux de remise en état supérieurs aux obligations du preneur telles que ces obligations découlent des dispositions de l'article 6 § 11 du bail, de l'article 1755 du code civil relatif à la vétusté et des dispositions du décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives ; - que le bailleur est d'autant moins fondé à obtenir le règlement des sommes qu'il réclame qu'il n'a en réalité subi aucun préjudice ; - qu'il a en effet admis dans ses conclusions en réponse de première instance avoir à la suite de la restitution des locaux concernés, fait procéder à leur remise en état complète en l'état neuf en vue de leur relocation précisant même qu'il s'agissait là d'une décision de gestion de sa part car « entendant relouer il désirait que la notion de parfait état lors de la prise de possession du nouveau locataire soit parfaitement remplie » ; que la société Pasolifran s'oppose à ces prétentions, observant : - ne réclamer que le coût des reprises dont la nécessité a été contradictoirement constatée et qui, en raison même des négligences et errements qui lui sont imputables, sont bien à la charge du preneur par simple application du bail ; - que la somme réclamée correspond ainsi à des dégradations occasionnées à son bien en cours de bail dont elle est en droit d'obtenir réparation ; - qu'elle est fondée à obtenir la réparation intégrale du préjudice que l'inexécution par le preneur de ses obligations locatives lui a occasionnée, sans que son indemnisation soit subordonnée à l'exécution des réparations incombant au preneur ; - qu'elle établit la preuve, par les documents qu'elle verse aux débats, qu'elle a, dans le cadre de la rénovation complète des lieux, réalisé à ses frais des reprises incombant en réalité au preneur ; mais qu'en application du principe de réparation intégrale qui reste un principe d'application générale et qui tend à permettre à la victime de retrouver sans frais une situation la plus proche possible de celle qui était la sienne avant la réalisation du dommage, il n'y a pas lieu dans les circonstances propre de cette espèce, de faire droit à la demande d'indemnisation présentée par la société Pasolifran ; qu'il ressort en effet des éléments de la cause que cette dernière a admis avoir entendu pour des raisons ne tenant qu'à la gestion de son bien, procéder à la remise à neuf des locaux litigieux en vue de leur relocation et rien n'établit que ces frais de remise en état lui ont occasionné un surcoût du fait du non respect par le preneur des strictes obligations locatives qui lui incombaient de par la loi ou la convention applicables ; que les seules réparations liées à de prétendues dégradations concernent en effet, à la lecture comparée du constat d'état des lieux de sortie et du devis du 4 février 2010 sur lequel la bailleresse fonde sa demande correspondent en effet au remplacement de châssis de fenêtres alors que de telles réparations relève nt du régime des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil que les parties ont expressément et clairement mis à la charge de la bailleresse ; qu'il importe au demeurant de faire observer qu'aucune facture correspondant aux travaux de remise en état visés par le devis précité n'est versée aux débats, la seule facture produite se rapportant aux travaux de remise à neuf réalisés par la société KBK pour un total de 60.130,69 euros ; qu'il s'évince de tout ce qui précède, que la demande d'indemnisation de la société Pasolifran doit être écartée ; 2.2. en ce qui concerne la demande d'indemnisation due à une perte de loyers, d'une part, la société BPLG arguant de ce qu'aucun manquement ne saurait lui être imputé et de ce que la bailleresse n'a subi aucun préjudice en raison d'un prétendu défaut d'entretien et de réparation des locaux restitués, s'oppose également à ce chef de réclamation ; d'autre part, la société Pasolifran maintient l'intégralité de sa demande en paiement et objecte notamment : - que le constat des lieux de sortie a bien été établi à la demande du preneur lui-même sans que celui-ci respecte la procédure prévue au bail ; - que la société BPLG n'a réalisé aucun travaux de réparation spontanément et a tardé à transmettre l'état des lieux lui permettant de faire chiffrer avec précision les sommes incombant à son ancien locataire ; - que ce dernier n'a d'ailleurs pas réagi immédiatement à la demande en paiement qui lui était faite et n'a fait connaître sa contestation que très tardivement ; - que ce manque de diligence de la société BPLG a paralysé la réalisation des travaux et empêché pendant quatre mois de procéder à la mise en location des locaux ; d'autre part, que la société BPLG conteste le bien-fondé de cette demande en relevant : - que l'absence d'intention de la société Pasolifran de relouer immédiatement les locaux dont s'agit est établie par les délais écoulés depuis l'établissement de l'état des lieux de sortie ; - que ce n'est que le 4 janvier 2010 que la société bailleresse, en réaction à la demande de restitution de la caution formée dès le 29 décembre 2009 par son ancien locataire, s'est étonnée de ne pas avoir reçu le procès-verbal d'état des lieux de sortie établi le 29 novembre précédent ; - que cette même société bailleresse ne lui a par ailleurs transmis le devis de réparations du 4 février 2010 que le 16 mars suivant ; mais que dès lors qu'il est constant que la bailleresse a fait le choix de relouer les lieux restitués par la société après une remise à l'état neuf, elle ne saurait imputer à faute de son ancien locataire une perte de loyers dont rien ne permet de soutenir sérieusement qu'elle est corrélative à une dégradation anormale des locaux incriminés précédant d'une inexécution par la société BPLG de ses obligations contractuelles ; que sur ces constatation et pour ces raisons, le jugement entrepris sera également réformé de ce chef ; Et que 3. sur les autres demandes, la société Pasolifran sera logiquement condamnée à restituer à la société BPLG le montant du dépôt de garantie qu'elle a conservé par devers elle et qui correspond à la somme de 4.132,54 euros
Alors de première part qu'il résulte des termes clairs et précis de l'article 6 § 11 du contrat de bail que « Le Preneur devra dans les huit jours calendaires de la notification des devis établis par les entreprises agréées par le Bailleur donner son accord sur lesdits devis. Si le preneur ne manifeste pas son intention dans le délai cidessus, les devis seront réputés agréés » ; qu'en invoquant, pour refuser de tirer en l'espèce les conséquences du défaut de réaction par la société BPLG dans le délai contractuellement fixé, le non respect par l'une et l'autre parties de la procédure prévue pour l'établissement de l'état des lieux, dans le mois précédant l'expiration du bail, quand les deux termes n'étaient pas liés, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des dispositions précitées, violant par là les articles 1134 du Code civil et 4 du Code de procédure civile ;
Alors de deuxième part qu'en invoquant encore, pour rejeter la demande en paiement au titre des réparations locatives, le défaut « de chiffrage de travaux de réparations locatives dans les délais convenus », quand le contrat de bail ne fixait pour ce point aucun délai, la Cour d'appel a derechef dénaturé ledit contrat, en violation des articles 1134 du Code civil et 4 du Code de procédure civile ;
Alors de troisième part qu'en se contentant de déclarer qu'il s'inférait de la confrontation des règles de droit par elle rappelée « avec les données factuelles et circonstancielles de ce litige » qu'il n'y avait pas lieu de faire droit à la réclamation de la bailleresse au titre des réparations locatives, sans indiquer en quoi les références légales par elle énumérées commandaient une telle solution, la Cour d'appel a statué par voie d'affirmation d'ordre général, privant ainsi sa décision de motif, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors de quatrième part et subsidiairement que dans ses écritures, la société Pasolifran invoquait, au soutien de ses réclamation pécuniaires, le manquement de sa cocontractante « à son obligation d'entretien et de réparation » fixée par le bail, générateur pour elle d'un préjudice ; que dès lors, en invoquant, pour trancher le litige, le principe de la réparation intégrale applicable pour l'allocation de dommages-intérêts, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile ;
Alors de cinquième part et subsidiairement qu'à supposer que la société Pasolifran ne puisse, en vertu des dispositions contractuelles, réclamer à la société BPLG le remboursement à l'issue du bail des entiers travaux de remise à neuf, il incombait à la Cour d'appel, en application du bail prévoyant expressément les réparations incombant au preneur, de déterminer et chiffrer, au regard du montant global réclamé par la société bailleresse, quelle fraction relevait des dépenses locatives devant être, comme telles, être payées par la société BPLG ; qu'en s'en abstenant, elle a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 1754 du même Code ;
Alors de sixième part et subsidiairement encore qu'en se bornant à déclarer, au soutien de sa décision statuant sur l'étendue des réparations locatives invoquées par la société Pasolifran, que « rien n'établit que ces frais de remise en état lui ont occasionné un surcoût du fait du non respect par le preneur des strictes obligations locatives qui lui incombaient de par la loi ou la convention applicables », la Cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle de la motivation, a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors de septième part et subsidiairement qu'à supposer que la société Pasolifran ne puisse, en vertu des dispositions contractuelles, imputer à la société BPLG la prise en charge des entiers travaux de remise à l'état neuf des locaux et obtenir conséquemment indemnisation de part pour la durée d'indisponibilité de ceux-ci pendant la durée de l'entier chantier, il incombait à la Cour d'appel, dans la mesure où le bail prévoyait, en son article 6 § 11 b), l'obligation pour le preneur « au plus tard le jour de l'expiration du bail de rendre les lieux loués en bon état de réparations », de sorte que les travaux litigieux devaient intervenir pendant la durée du bail, de déterminer, prorata temporis, la durée des travaux qui eussent dû être réalisés avant la fin du bail par la société BPLG comme relevant des réparations locatives et ne l'ont été qu'ultérieurement et par la bailleresse, ouvrant droit pour elle à indemnisation ; qu'en s'abstenant de procéder à cette recherche indispensable, la Cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil ;
