LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 juin 2013), que les consorts Y... sont propriétaires d'une parcelle, classée en zone UD par le plan d'occupation des sols dont l'article 3-2 précise que les voies d'accès doivent présenter des voies d'accès d'une largeur minimale de 3, 5 mètres ; que, constatant que le chemin d'accès de leur parcelle présente une largeur comprise entre 2, 8 mètres et 3 mètres, et estimant en conséquence leur parcelle enclavée, les consorts Y... ont assigné leurs voisins pour obtenir leur désenclavement ;
Sur le premier moyen :
Attendu qu'ayant constaté que la parcelle CK1 ne disposait pas d'une issue suffisante pour assurer la desserte complète d'un terrain à construire, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation relative au permis de construire obtenu pour un fonds voisin, et abstraction faite d'un motif surabondant, a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Z... à payer aux consorts Y... la somme globale de 3 000 euros, rejette la demande de Mme Z... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour Mme Z... et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué, D'AVOIR constaté l'état d'enclave du fonds situé à Mouans-Sartoux (Alpes Maritimes), cadastré section CK n° 91 ;
AUX MOTIFS, propres, QUE selon l'article 682 du code civil est enclavé le fonds qui n'a, sur la voie publique, aucune issue ou qu'une issue insuffisante notamment pour la réalisation d'opérations de construction ; que la parcelle cadastrée commune de Mouans-Sartoux, section CK n° 91, appartenant aux consorts Y..., est classée au POS en zone UD ; qu'il s'agit donc d'un terrain constructible ; que l'article 3-2 du POS rappelant les règles d'urbanisme applicables aux zones classées UD précise « les voies doivent présenter une largeur minimale de chaussée de 3, 50 mètres. Toutefois cette largeur pourra être ramenée à 3 mètres dans le cas d'un accès existant présentant les conditions de sécurité suffisantes » ; que les appelantes contestent l'état d'enclave de la parcelle CK n° 91 en soutenant qu'elle est desservie par le chemin des Amandiers, qui constitue un chemin d'exploitation sur lequel l'accès menant au fonds des consorts Y... a toujours été toléré ; qu'il ressort du plan cadastral et des constatations effectuées par l'expert que la parcelle CK n° 91 ne dispose d'aucune façade ouvrant sur la voie publique ; que la parcelle CK 91 est actuellement desservie par un chemin privé, le chemin des amandiers, qui assure un accès piétonnier ; que ce chemin prend naissance dans la rue de la Paix ; qu'au débouché de la rue de la Paix, ce chemin passe entre des bâtiments et présente une largeur de 2, 80 mètres puis de 3 mètres au niveau de l'intersection ; qu'il en résulte que la parcelle CK n° 91 ne dispose pas d'une issue suffisante pour assurer la desserte complète d'un terrain à construire dans le respect des règles d'urbanisme imposées par le POS et, dès lors que la largeur du chemin est inférieure aux 3, 50 mètres et même 3 mètres exigés par le POS, les appelantes ne sont pas fondées à contester l'état d'enclave au motif que le chemin des Amandiers serait parfaitement carrossable et utilisé en voiture par d'autres riverains (arrêt attaqué, p. 5) ;
ET AUX MOTIFS, éventuellement adoptés, QU'aux termes de l'article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; qu'aux termes de l'article 683 du code civil, le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique ; que néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ; qu'aux termes de l'article 684 du code civil, si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes ; que toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable ; qu'aux termes de l'article 685 du code civil, l'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont déterminés par trente ans d'usage continu ; que l'action en indemnité, dans le cas prévu par l'article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l'action en indemnité ne soit plus recevable ; qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire de Madame A... qu'il n'existe pas d'origine commune entre la parcelle CK 91 et les parcelles des défendeurs depuis au moins 1863 et il ne figure dans aucun des actes la mention d'une quelconque servitude de passage ; que les demandeurs accèdent sur leur parcelle à partir de la rue de la Paix en empruntant un chemin privé dénommé « chemin des Amandiers » sur une longueur d'environ 220 mètres ; que ce chemin en terre depuis la rue de la Paix, traverse les parcelles CK n° 39, 40, 85, 92, avec une largeur sur 200 mètres qui varie entre 2, 80 mètres et 3, 20 mètres, puis une largeur de 2, 20 mètres environ sur les 20 derniers mètres (CK 90) ; que ce chemin n'a pas la largeur minimum de 3, 50 mètres exigée par les services sécuritaires et ne peut être élargi dans sa partie la plus étroite située à l'intersection avec la rue de la Paix ; que le passage sur la parcelle CK 90 a été obstrué ; que ce chemin tracé en pointillés sur le plan cadastral actuel n'apparaît pas sur la parcelle B 450 du plan cadastral avant remaniement ; que les documents analysés ne permettent pas de confirmer un passage continu trentenaire sur ce chemin ; qu'il résulte de ces éléments, comme le conclut l'expert, que la parcelle CK n° 91 ne dispose pas sur la voie publique d'une issue suffisante pour en assurer une desserte complète ; qu'en effet, il n'est pas démontré que le chemin des Amandiers, qui n'est pas figuré au cadastre par une double ligne en pointillés, constitue un chemin d'exploitation sur lequel les requérants auraient un droit d'usage ; que, par ailleurs, même si l'accès par le chemin des Amandiers ne fait actuellement l'objet d'aucune opposition, ce chemin ne peut être élargi à la largeur minimum de 3, 50 mètres exigée par les services sécuritaires (jugement entrepris, p. 5-6) ;
1°) ALORS, de première part, QUE les chemins et sentiers d'exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers héritages ou à leur exploitation ; qu'au cas présent, les exposantes avaient démontré dans leurs conclusions d'appel (p. 7-8) que le chemin des Amandiers, d'une part, desservait exclusivement à partir de la voie publique plusieurs terrains pour aboutir à la parcelle des consorts Y... et, d'autre part, était utilisé par ces derniers, ce qui suffisait à établir qu'il s'agissait d'un chemin d'exploitation emportant le désenclavement de la parcelle CK n° 91 ; que, par une motivation propre, la cour d'appel a retenu que le chemin des Amandiers était un chemin privé assurant un accès piétonnier à la parcelle des consorts Y... ; qu'ayant confirmé le jugement entrepris, la cour est réputée avoir adopté les motifs du jugement entrepris, lequel a considéré qu'il n'était pas établi que ce chemin constituait un chemin d'exploitation sur lequel les requérants auraient un droit d'usage (jugement entrepris, p. 5) ; qu'en jugeant que la parcelle des consorts Y... était enclavée, sans rechercher si le chemin des Amandiers ne répondait pas aux critères de définition du chemin d'exploitation et plus précisément s'il ne servait pas exclusivement à la communication entre les fonds ou à leur exploitation, ainsi que les exposantes l'avaient démontré dans leurs écritures d'appel, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 162-1 du code rural et de la pêche maritime ;
2°) ALORS, de deuxième part, QUE lorsqu'un Plan d'occupation des sols (POS) a été remplacé par un Plan local d'urbanisme (PLU), seules les dispositions de ce dernier sont applicables ; que le POS de la commune de Mouans-Sartoux approuvé le 13 décembre 2001, a été remplacé par un PLU approuvé le 3 octobre 2012 ; que l'article UC3 du règlement du PLU indique les caractéristiques des accès à une voie publique ou privée sans préciser la largeur minimale de la chaussée ; qu'au cas présent, la cour d'appel a constaté que la largeur du chemin des Amandiers, au débouché de la rue de la Paix, présentait une largeur de 2, 80 mètres puis de 3 mètres au niveau de l'intersection (arrêt attaqué, p. 5 § 5) ; que la cour a néanmoins jugé que la parcelle des consorts Y... était enclavée en se fondant sur les dispositions de l'ancien POS (article 3-2) qui exigeait une largeur de chemin minimale de 3, 50 mètres, voire de 3 mètres si l'accès présentait des conditions de sécurité suffisantes ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'au jour de sa décision, rendue le 6 juin 2013, seul le PLU approuvé le 3 octobre 2012 était applicable, lequel n'impose pas dans la zone UC où se trouve la parcelle des consorts Y... de largeur minimale pour les voies d'accès, la cour d'appel a méconnu, par refus d'application, les dispositions de l'article UC3 du règlement du PLU et l'article L. 123-19, alinéa 4, du code de l'urbanisme ;
3°) ALORS, de troisième et dernière part, QU'il appartient au juge du fond de s'expliquer sur des faits postérieurs au rapport d'expertise judiciaire dont les parties se prévalent dans leurs conclusions ; qu'au cas présent, à supposer même que le règlement du POS ait été applicable, les exposantes avaient visé dans leurs conclusions d'appel et produit devant la cour un permis de construire accordé le 23 août 2011, soit après le dépôt du rapport d'expertise du 11 juin 2010, dont il résultait que le chemin des Amandiers répondait aux normes des services sécuritaires et était suffisamment large pour accéder à la voie publique ; qu'en retenant néanmoins que la parcelle des consorts Y... serait enclavée en ce qu'elle ne disposerait pas d'une issue suffisante pour assurer la desserte complète d'un terrain à construire dans le respect des règles d'urbanisme, sur le fondement du rapport d'expertise (arrêt attaqué, p. 5), sans s'expliquer sur le permis de construire du 25 août 2011 qui remettait pourtant en cause les résultats de l'expert, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué, D'AVOIR dit que l'accès au fonds situé à Mouans-Sartoux (Alpes Maritimes), cadastré section CK n° 91, se fera selon le tracé C défini par l'expert judiciaire Madame A... dans son rapport du 11 juin 2010, et figurant en annexe 8, par la parcelle cadastrée section BX n° 80 ;
AUX MOTIFS, propres, QU'en application de l'article 683 du code civil, le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique ; que néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ; qu'à l'issue de ses opérations, l'expert judiciaire a formulé trois propositions :- un tracé A de 100 mètres de long passant sur les parcelles CK 84-92-90 nécessitant des travaux d'élargissement du chemin existant et de création d'un pan coupé dans un angle,- un tracé B de 46 mètres de long passant sur les parcelles CK 89-90 nécessitant également des travaux d'élargissement du chemin existant et la création d'un pan coupé, le coût des travaux pouvant être estimé à 3. 000 €,- un tracé C de 42 mètres de long passant sur la parcelle BX 80 correspondant à la voie privée du lotissement « Libotte » et répondant déjà aux normes sécuritaires exigées par les règles d'urbanisme du POS de la ville de Mouans-Sartoux ; qu'il résulte des constatations de l'expert que le tracé C est le plus court mais également le moins dommageable puisqu'il correspond déjà à une voie de desserte ; que les appelantes ayant estimé que ce tracé portait atteinte au mur de clôture du lotissement, qui selon elles est classé, l'expert a consulté l'architecte des bâtiments de France qui n'a vu aucune objection à ce que ce mur soit éventuellement reconstruit en retrait de son emplacement actuel ; que dans leurs conclusions, les appelantes s'interrogent sur l'emplacement de l'entrée de la propriété, la modification du circuit des eaux de ruissellement et la nécessité de créer une rampe et reprochent au premier juge de n'avoir pas pris en considération les nuisances acoustiques ; que toutefois la parcelle BX 80 est d'ores et déjà aménagée en voirie de sorte que les travaux à prévoir, sous réserve d'un éventuel élargissement, sont ceux relatifs à la disposition et l'aménagement de la future entrée à la parcelle CK 91 qui devra comprendre les ouvrages propres à assurer l'évacuation des eaux de ruissellement ; que cette voie d'accès se situant à l'opposé des espaces de vie des villas composant le lotissement, la servitude à créer occasionnera le minimum de nuisances sonores ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé l'assiette de la servitude de passage destinée à désenclaver le fonds des consorts Y... selon le tracé C proposé par l'expert (arrêt attaqué, p. 6) ;
ET AUX MOTIFS, éventuellement adoptés, QU'il résulte du rapport d'expertise judiciaire que : l'expert a envisagé trois solutions de désenclavement : «- passage A (tracé vert) : longueur, 100 m environ avec un passage sur trois parcelles CK 84-92-90. A partir du chemin des Calades, traverser la parcelle CK 84 (BRUNO) en longeant sa limite Sud avec la parcelle CK 109 (hors cause) pour rejoindre le chemin des Amandiers. Celui-ci devra être élargi sur les parcelles CK 92 (Marone) et CK 90 (Veran) pour desservir la parcelle CK 91. Pour répondre aux normes sécuritaires le chemin devra avoir une largeur minimum de 3, 5 m et un pan coupé sera aménagé sur la parcelle CK 84 à l'angle du chemin des Calades. Le chemin des Amandiers actuel sera élargi sur les parcelles CK 92 et CK 90 pour desservir la parcelle CK 91. Passage B (tracé rouge) : longueur 46 m environ avec un passage sur deux parcelles CK 89-90. A partir du chemin des Calades, traverser la parcelle CK 89 (Pardo) en longeant sa limite Nord avec la parcelle CK 111 (hors cause) pour rejoindre le chemin des Amandiers sur la parcelle CK 90 (Veran). Le passage envisagé sur la parcelle CK 89 se situe à l'opposé de l'espace de vie de la villa Pardo à savoir terrasses, piscine et pool house. Pour répondre aux normes sécuritaires, le chemin devra avoir une largeur minimum de 3, 5 m et un pan coupé sera aménagé sur la parcelle CK 89 à l'angle du chemin des Calades. Le chemin des Amandiers sera élargi d'environ 1, 30 m sur la parcelle CK 90 pour desservir la parcelle CK 91. Passage C (tracé bleu) : longueur 42 m environ avec un passage sur une parcelle BX 80. A partir de la voie publique « Chemin des Calades » on emprunte la voie privée du lotissement dénommé « Libotte » sur la parcelle BX 80 pour arriver à la propriété des demandeurs. L'emprise de la voie actuelle se situe entre les murs de clôtures des lots du lotissement et un mur en pierres sèches. Cette voie a une largeur moyenne de 5 m environ et se termine en cul de sac avec une aire de retournement. L'emprise de la voie actuelle se situe sur la parcelle BX 80 et pour partie sur les parcelles BX 79/ 81/ 82/ 83/ 84 » ; que si les passages B et C ont une longueur sensiblement équivalente, la solution C a l'avantage d'imputer la charge du passage sur une seule parcelle (BX 80) réservée à la voirie du lotissement « Libotte » dont les caractéristiques sont conformes aux normes sécuritaires exigées dans le règlement du POS de la ville de Mouans-Sartoux ; qu'il résulte de ces éléments que le passage C constitue la solution la moins dommageable pour les propriétaires concernés, et en outre, la moins onéreuse pour les requérants ; que l'expert précise en page 46 que : «- le mur en pierres sèches : l'Architecte des bâtiments de France ne s'oppose pas à une reconstruction en retrait du mur si nécessaire,- les nuisances sonores : la voie d'accès existante utilisée pour le désenclavement des demandeurs se situe à l'opposé des espaces de vie de chacune des villas composant le lotissement « Libotte » ; que les époux Z... ne produisent aucun élément de nature à contredire les conclusions de l'expert ; qu'il appartiendra aux consorts Y... de réaliser leur accès conformément aux droits des propriétaires ; qu'il convient en conséquence de faire droit à la demande de désenclavement de la parcelle CK n° 91 par la parcelle BX n° 80 (jugement entrepris, p. 6-7) ;
1°) ALORS, d'une part, QUE le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique et à l'endroit le moins dommageable pour le fonds servant ; qu'en présence de plusieurs fonds donnant accès à la voie publique pour un trajet équivalent, il appartient au juge de déterminer lequel de ces fonds permet le passage le moins dommageable en tenant compte notamment du caractère praticable des terrains ; qu'au cas présent, dans leurs écritures d'appel (p. 12-13) les exposantes avaient démontré que le passage selon le tracé B de l'expert pouvait être réalisé plus facilement (simple débroussaillage) et pour un coût moins important que le passage selon le tracé C nécessitant la construction d'un mur de soutènement et la réalisation de travaux importants en raison du fort dénivelé existant entre la parcelle des consorts Y... et la voie privée du lotissement « Libotte » ; qu'en fixant néanmoins l'assiette de la servitude de passage selon le tracé C, sans rechercher si le passage sur le fonds BX n° 80 n'était pas le moins praticable et ne nécessitait pas des travaux plus importants et plus dispendieux que pour la solution B, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 683 du code civil ;
2°) ALORS, d'autre part, QU'il appartient aux juges d'analyser les pièces soumises à leur examen ; qu'au cas présent, pour démontrer que le passage selon le tracé C engendrerait des nuisances acoustiques, exposées dans leurs conclusions d'appel (p. 12-13), les exposantes avaient régulièrement versé aux débats une étude foncière établie le 19 juillet 2012 (prod.), soit après le rapport d'expertise judiciaire et le jugement entrepris, dont il ressortait que la voie d'accès du lotissement « Libotte » se situait en face d'une partie de la villa de Madame Z... et non à l'opposé comme l'a retenu l'expert judiciaire (rapport d'expertise, p. 46) ; qu'en jugeant néanmoins que la servitude de passage occasionnerait le minimum de nuisances sonores au motif que cette voie d'accès se situait à l'opposé des espaces de vie des villas composant le lotissement, sans examiner ni même viser l'étude foncière qui contredisait pourtant cet élément, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
