LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 18 juin 2013), statuant en matière de référé, que la société Aux Délices, locataire de locaux à usage commercial appartenant à société civile immobilière Coty 117 B, a assigné celle-ci en référé en suspension du règlement des loyers jusqu'à ce que des travaux de confortement ou de remplacement du plancher soient entrepris conformément à l'arrêté de péril du 1er août 2012 et en versement d'une provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice commercial ; que La SCI Coty 117 B a formé une demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la société Aux Délices s'était trouvée, du 2 août 2012 au 6 février 2013 inclus, dans l'impossibilité absolue d'exploiter son fonds de commerce dans les locaux donnés à bail, et relevé que la bailleresse ne prouvait pas que le sinistre avait eu pour cause un manquement de la locataire à son obligation d'entretien, la cour d'appel, qui a retenu que la bailleresse avait failli à son obligation de délivrance, a pu en déduire, sans trancher une contestation sérieuse ni interpréter le contrat de bail, que le paiement du loyer devait être suspendu pendant cette période et la bailleresse condamnée à payer une certaine somme à valoir sur l'indemnisation du préjudice commercial de sa locataire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Coty 117 B aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Coty 117 B à payer la somme de 3 000 euros à la société Aux Délices ; rejette la demande de la SCI Coty 117 B ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour la société Coty 117 B.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit qu'au titre de l'exception d'inexécution, la société AUX DELICES était fondée à suspendre le paiement des loyers du 2 août 2012 au 6 février 2013 et d'avoir condamné la SCI COTY 117 B à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice commercial, ainsi que la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE la société AUX DELICES a assigné la SCI COTY dès le mois de février 2011 en sollicitant une expertise qui a été ordonnée le 1er mars 2011 en mettant en cause des dommages structurels affectant l'immeuble, relevant, selon elle de la responsabilité du bailleur ; que dans une note aux parties datée du 19 juillet 2011, l'expert faisait déjà état de la nécessité de rétablir l'étanchéité à l'eau des structures maçonnées du sous-sol et de rétablir la solidité des structures support du plancher bas du rez-de-chaussée en invoquant sur ce point une solution pouvant être rapidement mise en oeuvre consistant à vider les lieux des équipements en place, démolir la dalle actuelle et les éléments de structure bois défaillants avant de mettre en place un plancher hourdis ciment avec une dalle de compression en béton et d'orifices de ventilation ou de création d'une ventilation mécanique contrôlée, travaux qui ne sauraient être imputés à un défaut d'entretien du locataire entré dans les lieux quelques années auparavant ; que dans cette même note, M. X... indiquait qu'il était manifeste que l'exploitation des locaux à usage de boulangerie pâtisserie traiteur était difficilement concevable pour des motifs de salubrité notamment ; que par un premier arrêté du 3 mai 2012 le maire du Havre a interdit l'exploitation de la boulangerie à partir du 1er mai 2012 dans l'attente du rétablissement de la sécurité publique par confortement ou remplacement du plancher haut après avoir mentionné dans les considérants de l'acte l'effondrement de cette partie du plancher dans le laboratoire de la boulangerie ; qu'un nouvel arrêté d'interdiction d'exploitation de la boulangerie a été publié le 2 août 2012 et notifié le 3 août suivant ; que par lettre du service de protection civile urbaine de la ville du Havre du 21 février 2013, un technicien ayant constaté à cette date la réfection dans les règles de l'art du plancher bas de la boulangerie ; que le locataire a repris le paiement des loyers comme il en justifie par bordereaux joints à la lettre recommandée avec avis de réception datée du 6 mars 2013 adressée à la société Optimum Gestion Immobilière ; que le moyen tiré de l'article II 9 selon lequel la destruction des locaux constituerait une cause de résiliation de plein droit ne peut être analysé comme constituant une contestation sérieuse dès lors qu'il n'est pas établi que les faits litigieux puisse caractériser une destruction au sens de cette stipulation, dont il y a lieu de remarquer qu'elle n'apparaît pas avoir été invoquée par le bailleur pour refuser le paiement des loyers postérieurement à la levée de péril en février 2013 ; qu'il est démontré au vu de l'arrêté de péril précité en particulier que la société AUX DELICES s'est trouvée, du 2 août 2012 au 6 février 2013 inclus dans l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce dans les locaux donnés à bail par la SCI COTY ; que celle-ci qui ne prouve pas que le sinistre en cause a eu pour cause un manquement du locataire à son obligation d'entretien ni que les six mois en cause aient été nécessaires pour l'exécution des travaux, que le locataire devait supporter sans indemnité, a dès lors failli à son obligation de délivrance, ce qui conduit à retenir que la société AUX DELICES, à laquelle on ne peut reprocher un défaut de mise en demeure au regard de la chronologie des évènements, des assignations délivrées au bailleur et des notes de l'expert, était fondée à opposer durant cette période l'exception d'inexécution ; que l'ordonnance entreprise sera en conséquence infirmée de ce chef ; que l'expert n'ayant pas à ce jour donné son avis notamment sur les éléments de préjudices invoqués, les pièces produites, et notamment l'attestation de chiffre d'affaires du 23 avril 2013 de M. Y..., expert-comptable, conduisent à retenir qu'il est justifié par la société AUX DELICES au titre du préjudice résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, d'une somme non sérieusement contestable de ce dernier à hauteur de 4 000 euros ; que la société COTY sera condamnée au paiement de cette somme à titre de provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice commercial subi par la société locataire (arrêt attaqué p. 4 al. 4, 5, p. 5, p. 6 al. 1 à 4) ;
1°) ALORS QUE le juge des référés n'a pas le pouvoir, sauf en cas de trouble manifestement illicite, de statuer sur une demande qui se heurte à une contestation sérieuse ; que tel est le cas de la demande d'un locataire commercial qui fait état d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour lui réclamer le paiement d'une indemnité provisionnelle pour un préjudice commercial et la suspension du paiement du loyer pendant la période d'indisponibilité du bien loué résultant d'un arrêté de péril, lorsque le bailleur contestait toute responsabilité dans la survenance des désordres à l'origine de cette indisponibilité temporaire ; qu'en tranchant néanmoins la question de fond relative à l'existence d'un défaut de la société COTY 117 à son obligation de délivrance, en l'absence de dépôt du rapport d'expertise judiciaire et de l'indétermination des causes des désordres, la Cour d'appel a violé les articles 872 et 873 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de se prononcer sur l'interprétation d'un contrat ; qu'en l'espèce la SCI COTY 117 invoquait la clause du bail ne mettant à la charge du bailleur que les grosses réparations définies à l'article 606 du Code civil et celle clause stipulant que le preneur devra souffrir les grosses réparations sans indemnité ou diminution de loyers ; qu'en jugeant que la société AUX DELICES était fondée à suspendre le paiement des loyers pendant la période d'indisponibilité des locaux loués par suite d'un effondrement partiel du plancher du fournil de la boulangerie et à obtenir du bailleur une provision de 4.000 euros sur son préjudice commercial sans égard pour les clauses du bail, invoqués par la SCI COTY 117B, transférant au preneur la charges des travaux sauf ceux de l'article 606 du Code civil et lui interdisant de réclamer une indemnité ou une suspension des loyers en cas de gros travaux, la Cour d'appel a excédé ses pouvoirs et violé les articles 872 et 873 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE la société COTY 117 avait soutenu que la procédure d'expertise judiciaire était encore en cours, l'expert n'ayant pas déposé son rapport, de sorte que les causes des désordres et les responsabilités demeuraient indéterminées ; qu'en affirmant néanmoins que le bailleur ne prouvait pas que le sinistre a eu pour cause un défaut d'entretien imputable à la société AUX DELICES ni que les six mois en cause avaient été nécessaires pour l'exécution des travaux que le locataire devait supporter sans indemnité, la Cour d'appel a tranché la question de fond dont dépendait la solution du litige et violé de ce chef encore les articles 872 et 873 du Code de procédure civile.
