LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 9 janvier 2014), qu'invoquant une servitude de non-édification, M. X..., propriétaire d'une parcelle cadastrée section DT n° 503, a assigné la société civile de construction vente (la société) Anna, propriétaire de la parcelle contiguë cadastrée section DT n° 281, en interdiction d'entreprendre la construction d'un immeuble ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :
1°/ que la cour d'appel s'est contredite, d'une part, en retenant que le sens littéral de l'accord du 1er avril 1971 qui interdisait de rendre accessible la terrasse séparative des deux fonds, aurait été « dénaturé » par M. X..., d'autre part, en affirmant que « la rédaction adoptée par les parties » de l'accord du 1er avril 1971 demandait « une analyse juridique sérieuse et la recherche de leur commune intention », et qu'il « ne peut être reproché à M. X... comme une faute d'avoir soutenu en justice une interprétation erronée de cette clause, en un sens qui était favorable à ses intérêts » ; qu'ainsi la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ que, et en toute hypothèse, les juges du fond ont le devoir d'interpréter l'acte ambigu en recherchant la commune intention des parties ; que M. X... faisait valoir qu'il résultait de la commune intention des parties, signataires de l'acte du 1er avril 1971 et auteurs de M. X... et de la société Anna, que la servitude conventionnelle opposable à cette dernière qui rendait inaccessible la terrasse séparant leurs deux fonds, avait pour objet la concession de mesures réciproques quant aux vues que chacun des voisins acceptait de subir de l'autre, limitées à « une porte-fenêtre et une loggia » ; qu'en limitant ladite servitude à « une servitude d'interdiction de rendre accessible la terrasse existante sur l'annexe », sans rechercher si la commune intention des parties avait été de protéger la vue des parcelles, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; 3°/ que, la servitude conventionnelle opposable aux propriétaires successifs, stipulée à l'acte du 1er avril 1971 interdisait, d'une part, la reconstruction du mur démoli de 1, 90 m de haut et 13 mètres de long en limite séparative de propriétés et, d'autre part, la suppression des garde-corps fixes installés devant la porte-fenêtre et la loggia par leur auteur, pour rendre inaccessible la terrasse litigieuse ; que par suite, une telle servitude ne permettait pas la destruction de ladite terrasse et son remplacement par un simple jardinet de 4 mètres et l'édification d'une construction surplombant la parcelle de M. X... ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1134, 637, 690 et suivants du code civil ;
Mais attendu qu'ayant, par une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation, des termes ambigus de l'acte du 13 avril 1971, souverainement retenu, effectuant la recherche prétendument omise, que cet acte avait institué une servitude interdisant de reconstruire le mur démoli en limite séparative des deux propriétés, de supprimer les gardes-corps destinés à rendre la terrasse inaccessible et n'avait pas d'autres conséquences en termes de servitudes de vue, la cour d'appel a pu en déduire, sans se contredire, que le projet immobilier de la société Anna ne contrevenait pas à cette servitude ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X..., le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Anna ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Tiffreau, Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour M. X....
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que l'acte sous seing privé conclu le 13 avril 1971, opposable à la SCCV ANNA, constituait une servitude conventionnelle limitée à l'interdiction pour le propriétaire du fonds d'accéder à une terrasse construite en limite de propriété, au-dessus d'une construction annexe à usage de garage et de chaufferie, et de construire en limite des propriétés un mur de 1, 90 mètre de haut sur une longueur de mètres, constaté que le projet immobilier de la SCCV ANNA versé aux débats et prévoyant la destruction de cette annexe et son remplacement par un jardin de 4 mètres de large, bordant un immeuble neuf sis à cette distance de la limite de propriété, n'a pas contrevenu à cette servitude, ainsi convenue entre les parties et débouté M. X... de ses demandes tendant à voir la Cour, interdire à la SCCV ANNA d'entreprendre la construction autorisée par le Maire de MONTPELLIER, selon permis de construire du 29 mars 2011, d'un immeuble, au n°... de la rue..., figurant au cadastre section DT n° 281 et dire qu'en cas de poursuite de l'édification de cet immeuble, sa démolition serait ordonnée, sous astreinte de 50. 000 euros par jour de retard, en raison de la servitude de non-édification dont sa propre parcelle voisine (DT n° 503) est titulaire.
AUX MOTIFS QUE « dans cet acte, publié à la Conservation des Hypothèques le 11 juin 1971, les voisins avaient convenu notamment, tant en leur nom personnel que pour leurs successeurs ou tout acquéreur de l'une des deux parcelles mitoyennes, que M. Z..., qui entendait construire une villa sur son terrain, au n°... de la rue ..., s'engageait : 1°) à démolir le mur de 1, 90 m de hauteur édifié à la limite séparative des deux propriétés au-dessus du toit de la construction annexe formant garage et chaufferie, toit qui devait servir de terrasse accessible, et ceci sur toute sa longueur, c'est à dire 13 mètres, 2°) rendre la terrasse de cette construction annexe inaccessible par la pose de garde-corps fixes à la porte-fenêtre et à la loggia, 3°) par mesure de réciprocité à la construction autorisée, accord est donné à M A..., soit a) d'édifier une construction pouvant avoir une hauteur de 7 m 50 à l'égout à une distance de sa propriété de 4 m 77 sur la plus petite largeur et de 5 m 49 () sur la plus grande largeur, b) se sur-élever jusqu'à 7 m 50 à l'égout la construction déjà existante et permettre son agrandissement sur une longueur de 13 mètres ; que dans les deux cas visés ci-dessus, M. A... pourra ouvrir deux ouvertures donnant sur la propriété de M. Z... une porte-fenêtre et une loggia munie de garde-corps fixes ; accord est également donné à M. A... d'édifier une construction annexe à la limite séparative des deux propriétés pouvant avoir une longueur de 13 mètres avec terrasse inaccessible et d'une hauteur égale à celle construite par M. Z... ; que M. A... s'engage dès que la dite convention aura été présentée aux formalités de 1'enregistrement et de la publicité foncière et que les travaux prévus à charge de M. Z... auront été exécutés à se désister de son action devant la juridiction administrative... que la cour relève qu'il résulte de l'avant-dernier paragraphe de cet acte sous seing privé, que celui-ci constituait également une transaction destinée à mettre fin à un litige entre les parties portant sur le respect des règles d'urbanisme alors applicables, indépendamment des questions de vues et de mitoyenneté relevant des règles du code civil ; qu'il ressort des énonciations de cet acte, reprises ci-dessus, que les seules obligations stipulées à la charge de M. Z..., auteur de la SCCV ANNA, étaient de démolir un mur précédemment édifié en limite séparative des propriétés mitoyennes des parties, et de rendre inaccessible la terrasse existant sur la construction annexe formant garage et chaufferie, par la pose de garde-corps fixes ; qu'il s'agissait-là d'obligations personnelles, dont il n'est pas contesté qu'elles ont été respectées par M. Z..., dont les parties ont toutefois souhaité expressément qu'elles soient respectées ultérieurement par les successeurs de M. Z... ou les acquéreurs de sa parcelle ; qu'en les attachant ainsi aux fonds, elles ont créé une servitude conventionnelle sur les deux fonds à cet égard ; qu'il ne peut cependant en être tiré, en toute hypothèse, que ce qui a été convenu, à savoir l'interdiction pour les acquéreurs de la parcelle de M. Z... de reconstruire le mur démoli, de 1, 90 m de haut et de 13 mètres de long, en limite séparative des propriétés, de supprimer les garde-corps fixes installés devant la porte-fenêtre et la loggia par leur auteur, destinés à rendre la terrasse existante inaccessible ; que contrairement à ce que soutient M. X..., il ne saurait être, par simple interprétation et en le dénaturant ainsi, tiré de cet accord d'autres conséquences en termes de servitudes conventionnelles de vue, d'interdiction de construire d'autres immeubles ou de surélever celui existant, dès lors que le propriétaire de la parcelle grevée de la servitude d'interdiction de rendre accessible la terrasse existante sur l'annexe, ne rend pas celle-ci, accessible depuis son fonds en supprimant les garde-corps posés ou en créant un autre accès à cette terrasse, voire en reconstruisant à la place de ce bâtiment une autre terrasse, à même hauteur ou plus haut, au même endroit ; qu'il ressort du plan de masse de l'immeuble d'habitation haut de trois étages pour lequel la SCCV Aima a obtenu la délivrance d'un permis de construire (pièce n° 2), que cette construction entraînera la démolition de l'annexe sur laquelle se trouve actuellement la terrasse, immédiatement limitrophe avec l'immeuble de M. X..., en limite des propriétés respectives des parties ; que ce bâtiment surmonté de la terrasse voulue par les parties inaccessible sera remplacée par un jardin d'une largeur de 4 mètres entre la propriété de M. X... et l'immeuble construit par la SCCV ANNA ; qu'en l'absence de convention expresse de servitude des parties prohibant toute construction sur la parcelle cadastrée sous le n° 281 surplombant à une distance de 4 mètres de la limite de propriété, la terrasse alors existante construite au bord de cette limite, lors de la signature de l'acte sous seing privé du 13 avril 1971, ou interdisant sa démolition et son remplacement par un jardin en rez-de-chaussée, il convient de rejeter l'action intentée sur ce fondement allégué par M. Larbi X... à l'encontre de la SCCV ANNA ; qu'il n'est pas par ailleurs invoqué de violation, du fait de l'édification de l'immeuble projetée, des règles légales relatives aux distances à respecter entre les propriétés immobilières voisines et aux vues droites ou obliques autorisées par le code civil, pas plus que de l'existence d'un trouble anormal de voisinage de ce seul fait ; que le jugement déféré doit donc être confirmé, par ces motifs substitués, en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande tendant à voir interdire, sous astreint ; à la SCCV ANNA de procéder à l'édification du bâtiment autorisé par le Maire de Montpellier selon permis de construire en date du 29 mars 2011, rue..., sur la parcelle cadastrée DT n° 281... ; que l'interprétation de la convention des auteurs des parties du 13 avril 1971 par M. X..., si elle s'avère inexacte n'était pas manifestement erronée et ne traduit pas en tant que telle une mauvaise foi de sa part ; qu'il apparaît qu'en fait M. A... avait entendu protéger sa propriété des vues résultant de l'utilisation par son voisin, M. Z..., lorsqu'il utilisait le toit terrasse construit en limite des propriétés des parties, par cette convention de servitude ; mais que sa rédaction, limitée à cette situation alors seule existante, n'était pas de nature à garantir toute situation générant des vues sur son fonds, différente de la simple utilisation ou substitution à la terrasse existante d'une autre terrasse, au même endroit ; que si l'intention de M. A... pouvait être, comme le soutient M. X..., de se prémunir contre de telles vues à l'avenir, y compris en d'autres endroits de la parcelle voisine, il n'a cependant pas exprimé celle-ci clairement dans l'acte sous seing privé du 13 avril 1971 ; que d'autre part, rien ne permet non plus de retenir que M. Z... aurait signé un acte lui prohibant à l'avenir, ainsi qu'à ses auteurs, toute possibilité de construire un immeuble ayant des vues telles qu'autorisées par le code civil sur le fonds voisin, en dehors de l'utilisation de la terrasse litigieuse ; que compte-tenu de la rédaction adoptée par les parties, qui demandait une analyse juridique sérieuse et la recherche de leur commune intention, il ne peut être reproché à M. Larbi X... comme une faute d'avoir soutenu en justice une interprétation erronée de cette clause, en un sens qui était favorable à ses intérêts » (arrêt attaqué, p. 4 à 9) ;
ALORS QUE 1°), la Cour d'appel s'est contredite, d'une part, en retenant que le sens littéral de l'accord du 1er avril 1971 qui interdisait de rendre accessible la terrasse séparative des deux fonds, aurait été « dénaturé » par M. X..., d'autre part, en affirmant que « la rédaction adoptée par les parties » de l'accord du 1er avril 1971 demandait « une analyse juridique sérieuse et la recherche de leur commune intention », et qu'il « ne peut être reproché à M. X... comme une faute d'avoir soutenu en justice une interprétation erronée de cette clause, en un sens qui était favorable à ses intérêts » ; qu'ainsi la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile,
ALORS QUE 2°), et en toute hypothèse, les juges du fond ont le devoir d'interpréter l'acte ambigu en recherchant la commune intention des parties ; que l'exposant faisait valoir qu'il résultait de la commune intention des parties, signataires de l'acte du 1er avril 1971 et auteurs de M. X... et de la SCCV ANNA, que la servitude conventionnelle opposable à cette dernière qui rendait inaccessible la terrasse séparant leurs deux fonds, avait pour objet la concession de mesures réciproques quant aux vues que chacun des voisins acceptait de subir de l'autre, limitées à « une porte-fenêtre et une loggia » ; qu'en limitant ladite servitude à « une servitude d'interdiction de rendre accessible la terrasse existante sur l'annexe », sans rechercher si la commune intention des parties avait été de protéger la vue des parcelles, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil,
ALORS QUE 3°), la servitude conventionnelle opposable aux propriétaires successifs, stipulée à l'acte du 1er avril 1971 interdisait, d'une part, la reconstruction du mur démoli de 1, 90 m de haut et 13 mètres de long en limite séparative de propriétés et, d'autre part, la suppression des garde-corps fixes installés devant la porte-fenêtre et la loggia par leur auteur, pour rendre inaccessible la terrasse litigieuse ; que par suite, une telle servitude ne permettait pas la destruction de ladite terrasse et son remplacement par un simple jardinet de 4 mètres et l'édification d'une construction surplombant la parcelle de M. X... ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles 1134, 637, 690 et suivants du Code civil.
