LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Paris, 6e arrondissement, 18 novembre 2013), rendu en dernier ressort, que la société civile immobilière Le Perugin (la SCI), propriétaire d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, s'est acquittée de la somme de 2 599, 70 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires puis l'a assigné, ainsi que la société Foncière Lelièvre, syndic, en remboursement de cette somme et en dommages-intérêts ;
Sur le moyen unique pris en ses première et deuxième branches, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la SCI avait acquis le lot n° 7 de l'immeuble le 19 juillet 2007, que le syndicat des copropriétaires et le syndic produisaient le procès-verbal d'assemblée générale exceptionnelle du 19 décembre 2006 ayant décidé le remplacement de la chaudière pour un montant maximum de 37 500 euros avec la mise en place de l'échéancier suivant : un appel de 30 % le 1er avril 2007, un appel de 30 % le 1er juillet 2007, un appel de 30 % au 1er octobre 2007, et le solde à la fin des travaux, constaté que la société Foncière Lelièvre avait bien distingué les appels de fonds pour les travaux relatifs à la rénovation de la chaufferie, et retenu qu'en application des dispositions de l'article 6-2 2e alinéa du décret du 17 mars 1967, la charge financière des travaux répartie par échéancier et validés par la tenue d'une assemblée générale exceptionnelle incombait à celui qui était le copropriétaire au moment de leur exigibilité, la juridiction de proximité, qui a procédé à une analyse concrète en fait et en droit du litige qui lui était soumis et qui a procédé à la recherche prétendument omise relative à la date d'exigibilité de la somme de 1 876, 31 euros correspondant au troisième appel de fonds, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le moyen unique pris en sa troisième branche, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la SCI avait acquis le lot n° 7 de l'immeuble le 19 juillet 2007 et qu'était produit le procès-verbal d'assemblée générale du 26 mars 2008 ayant validé les comptes pour l'année 2006 et retenu que les éléments versés à l'appui de sa demande par la SCI ne permettait pas de caractériser une faute du syndic et du syndicat des copropriétaires, pas plus qu'un préjudice subi par la demanderesse dans l'imputation des charges, la juridiction de proximité, qui n'était pas tenue de répondre à un moyen inopérant relatif à l'absence de mention de la somme de 405, 33 euros payée au titre de la régularisation des charges de 2006 dans l'état prévu par l'article 5 du décret du 17 mars 1967 transmis au notaire chargé de la vente, a satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le syndicat des copropriétaires expliquait que l'appel de fonds du quatrième trimestre 2007 avait été appelé conformément au montant du budget voté en assemblée générale et que la somme de 218, 06 euros résultait de l'addition de l'ensemble des appels de fonds que la SCI n'avait réglés que partiellement ainsi qu'il résultait du décompte versé aux débats détaillant l'ensemble des écritures, constaté qu'était versé aux débats le procès-verbal d'assemblée générale du 26 mars 2008 qui avait validé les comptes pour les années 2006 et 2007 et voté le budget prévisionnel pour l'année 2008, et retenu que les éléments versés à l'appui de sa demande par la SCI ne permettaient pas de caractériser une faute du syndic et du syndicat des copropriétaires dans l'imputation du règlement des charges, la juridiction de proximité, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Le Perugin aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Le Perugin à payer au syndicat des copropriétaires du 47 rue Saint-Placide à Paris 6e et la société Foncière Lelièvre la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCI Le Perugin ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Le Perugin.
IL EST FAIT GRIEF au jugement attaqué D'AVOIR débouté un copropriétaire (la SCI LE PERUGIN) de ses demandes tendant à voir condamner un syndicat des copropriétaires (celui de l'immeuble situé ... à Paris) et un syndic (la société FONCIERE LELIEVRE) à lui verser diverses sommes (1. 876, 31 ¿ au titre du 3ème appel de fonds au titre de la rénovation de la chaufferie, 218, 06 ¿ non justifiée, 100 ¿ au titre des frais de mise en demeure, 405, 33 ¿ à titre de dommages et intérêts et 2. 000 ¿ à titre de dommages et intérêts) ;
AUX MOTIFS QUE vu le contenu des différentes pièces versées aux débats ; que la SCI LE PERUGIN a acquis le lot n° 7 de l'immeuble sis ... 75006 Paris, le 19 juillet 2007 ; que la SAS FONCIERE LELIEVRE, syndic en exercice et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... 75006 Paris, justifient suffisamment par les pièces versées, à savoir : a) le procèsverbal de l'assemblée générale du 27 septembre 2005 ayant validé les comptes pour l'année précédente et voté le budget prévisionnel, b) le procès-verbal d'assemblée générale du 26 septembre 2006 ayant validé les comptes pour l'année précédente, voté le budget prévisionnel et visant la tenue d'une AG extraordinaire pour le vote d'un budget permettant la réalisation de travaux concernant la réhabilitation de la chaufferie de l'immeuble, c) le procès-verbal d'assemblée générale exceptionnelle du 19 décembre 2006 ayant décidé, via la résolution n° 3, le remplacement de la chaudière pour un montant maximum de 37. 500 ¿ avec la mise en place de l'échéancier suivant : un appel de 30 % sera réalisé le 1er avril 2007, un appel de 30 % sera réalisé le 1er juillet 2007, un appel de 30 % sera réalisé au 1er octobre 2007 et le solde sera appelé à la fin des travaux, la résolution n° 3 étant adoptée à 1'unanimité, d) le procès-verbal d'assemblée générale du 26 mars 2008 ayant validé les comptes pour les années 2006 et 2007 et voté le budget prévisionnel pour l'année 2008, et dans lequel sont mentionnés les éléments suivants : 1) quatrième résolution : examen et approbation des comptes de l'exercice du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2006 : ont voté pour 14 copropriétaires s représentant 734 tantièmes-s'est abstenu 1 copropriétaire LE PERUGIN représentant 50 tantièmes, en vertu de quoi, cette résolution est adoptée à l'unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés, 2) cinquième résolution : quitus au syndic pour sa gestion de l'exercice du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2006 : ont voté pour 14 copropriétaires s représentant 734 tantièmes-s'est abstenu 1 copropriétaire LE PERUGIN représentant 50 tantièmes, en vertu de quoi, cette résolution est adoptée à l'unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés, 3) sixième résolution : examen et approbation comptes de l'exercice du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2007 : ont voté pour 14 copropriétaires s représentant 734 tantièmes-s'est abstenu 1 copropriétaire LE PERUGIN représentant 50 tantièmes, en vertu de quoi, cette résolution est adoptée à l'unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés, 4) septième résolution : quitus au syndic pour sa gestion de l'exercice du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2007 : ont voté pour 14 copropriétaires s représentant 734 tantièmes-s'est abstenu 1 copropriétaire LE PERUGIN représentant 50 tantièmes, en vertu de quoi, cette résolution est adoptée à l'unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés, e) les courriers circonstanciés envoyés par le syndic de copropriété et le syndicat des copropriétaires en exercice à la SCI LE PERUGIN ; que les éléments versés à l'appui de sa demande par la SCI LE PERUGIN ne permettent pas de caractériser une faute du syndic de copropriété, la SAS FONCIERE LE LIEVRE, et du syndicat des copropriétaires, pas plus qu'un préjudice subi par la demanderesse, tant dans l'imputation du règlement des charges que de celle de la charge financière des travaux ; que la SAS FONCIERE LE LIEVRE a bien distingué les appels de fonds pour les travaux relatifs à la rénovation de la chaufferie, a tenu et fait valider les comptes chaque année, conformément aux dispositions de la loi n° 65 ¿ 557 du 10 juillet 1965, modifiée par la loi SRU, n° 200061208 du 13 décembre 2000 et du décret n° 67 ¿ 223 du 17 mars 1967 ; qu'en application des dispositions de l'article 6-2, deuxième alinéa, du décret n° 67 ¿ 223 du 17 mars 1967, modifié par le décret n° 204 ¿ 479 du 27 mai 2004, la charge financière des travaux (dépenses non comprises dans le budget prévisionnel) répartie par échéancier et validés par la tenue d'une assemblée générale exceptionnelle, incombe à celui qui est le copropriétaire au moment de leur exigibilité ; que par conséquent, le vendeur est tenu de ceux qui sont à devoir jusqu'au moment où la vente est notifiée au syndic en exercice par le notaire ; que s'agissant de l'acquéreur, il doit payer les sommes exigées après la vente ; qu'il n'est donc pas justifié par la SCI LE PERUGIN demanderesse du bien-fondé de ses demandes ;
1°) ALORS QUE le juge doit motiver sa décision ce qui implique qu'il s'en infère une analyse concrète du litige soumis à sa connaissance ; qu'en se contentant de relever que le syndic avait bien distingué les appels de fonds pour les travaux relatifs à la rénovation de la chaufferie, avait tenu et fait valider les comptes chaque année, que la charge financière des travaux (dépenses non comprises dans le budget prévisionnel) répartie par échéancier et validés par la tenue d'une assemblée générale exceptionnelle, incombe à celui qui est le copropriétaire au moment de leur exigibilité, que par conséquent, le vendeur est tenu de ceux qui sont à devoir jusqu'au moment où la vente est notifiée au syndic en exercice par le notaire et que s'agissant de l'acquéreur, il doit payer les sommes exigées après la vente si bien qu'il n'était donc pas justifié par la SCI LE PERUGIN, demanderesse, du bien-fondé de ses demandes, cependant qu'aucune analyse concrète, tant en fait qu'en droit, du litige soumis à la connaissance du juge ne s'infère de tels motifs, le juge a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la SCI LE PERUGIN faisait valoir que la somme de 1. 876, 31 ¿ correspondant au 3ème appel de fonds au titre de la rénovation de la chaufferie n'était pas exigible le jour où elle a acquis son lot ; qu'en se contentant de rappeler que la charge financière des travaux répartie par échéancier et validés par la tenue d'une assemblée générale exceptionnelle, incombe à celui qui est le copropriétaire au moment de leur exigibilité, que par conséquent, le vendeur est tenu de ceux qui sont à devoir jusqu'au moment où la vente est notifiée au syndic en exercice par le notaire et que s'agissant de l'acquéreur, il doit payer les sommes exigées après la vente, sans préciser à quelle date la somme de 1. 876, 31 ¿ était devenue exigible, le juge a privé sa décision de base légale au regard de l'article 5 du décret du 17 mars 1967 ;
3°) ALORS QUE la SCI LE PERUGIN faisait valoir que la somme de 405, 33 ¿ payée au titre de la régularisation des charges de 2006 n'était pas mentionnée dans l'état prévu par l'article 5 du décret du 17 mars 1967 établi par le syndic et transmis au notaire chargé de la mutation du lot acquis par la SCI LE PERUGIN, si bien que le syndic avait ainsi commis une faute ayant causé un préjudice à la SCI LE PERUGIN ; qu'en se contentant d'énoncer que « les éléments versés à l'appui de sa demande par la SCI LE PERUGIN ne permettent pas de caractériser une faute du syndic de copropriété », sans répondre à ce moyen péremptoire, le juge a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE la SCI LE PERUGIN faisait valoir que la somme de 218, 06 ¿ avait été payée sans que le syndic n'en justifie la cause, et que cette cause n'était pas plus justifiée à l'occasion des débats ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire, le juge a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
