LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 décembre 2013), que la société Six invest a promis de vendre un immeuble à M. et Mme A..., lesquels se sont réservés la faculté d'acquérir, sous réserve de plusieurs conditions suspensives dont l'une relative à l'installation intérieure d'électricité ; que M. et Mme A...ayant renoncé à acquérir, la société Six invest les a assignés, ainsi que le clerc de notaire en sa qualité de séquestre, en paiement de l'indemnité d'immobilisation et de dommages-intérêts ;
Attendu qu'ayant relevé que la condition suspensive relative à la production de l ¿ état de l'installation intérieure d'électricité n'avait pas été réalisée à la date du 21 janvier 2009, date butoir prévue par la promesse de vente pour la levée de l'option par le bénéficiaire, constaté que celui-ci n'avait pas renoncé à se prévaloir de cette condition suspensive et retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de la promesse de vente rendait nécessaire, que la clause de prorogation du délai de réitération de la vente ne concernait ni le délai de levée d'option ni celui de réalisation des conditions suspensives, y compris celle relative à l'état de l'installation intérieure d'électricité et que le jour de la vente devait s'entendre du 21 janvier 2009, la cour d'appel en a exactement déduit que la promesse était devenue caduque du fait du promettant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Six invest aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Six invest à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme A...et celle globale de 2 000 euros à Mme Y..., agissant en sa qualité de clerc de notaire de l'étude de M. Benoît Z...et à la SCP Etude Calsac Crochet Mennetret Jacquem Ain-Cournil ; rejette la demande de la société Six invest ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mai deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société Six invest
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR constaté la caducité de la promesse de vente, condamné la société SIX INVEST à restituer à M. et Mme A..., la somme de 12 500 ¿ au titre de l'indemnité d'immobilisation, dit que la somme de 12 500 ¿ séquestrée entre les mains de Mme Y..., clerc de notaire, pourrait être libérée au profit des époux A...au vu d'une copie du présent arrêt, et qu'elle viendrait en déduction de la condamnation mise à la charge de la société SIX INVEST, et D'AVOIR écarté toutes les plus amples demandes de la société SIX INVEST tendant au paiement de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QU'il a été stipulé au paragraphe ¿ ¿ conditions suspensives'': « le promettant s'engage, à ses seuls frais, à fournir au bénéficiaire cet état le cas échéant, pour le jour de la vente./ Dans le cas où l'une ou plusieurs des conditions suspensives ci-dessus (dont celle relative à l'état de l'installation intérieure d'électricité) ne seraient pas réalisées, et où le bénéficiaire qui pourra seul s'en prévaloir, entend s'en prévaloir, les présentes seront alors considérées comme nulles et non avenues, sans indemnité de par ni d'autre et le promettant devra restituer l'indemnité d'immobilisation ci dessous fixée./ Toutefois, si à la date prévue pour la réalisation, le notaire rédacteur de l'acte n'était pas en possession de toutes les pièces nécessaires à la rédaction de celui ci, la réalisation serait reportée jusqu'à un délai maximum de 15 jours après la délivrance de la dernière de ces pièces ", et dans le paragraphe : " Réalisation : " la présente promesse est consentie et acceptée pour une durée qui expirera, le 21 janvier 2009 à 18 : 00 au plus tard. Passé ce délai sans que le notaire soussigné ait reçu, de la part du bénéficiaire, la déclaration d'intention d'acquérir l'immeuble ci-dessus désigné, la présente promesse sera considérée comme caduque, sans que le promettant ait besoin de faire aucune mise en demeure, ni de remplir aucune formalité judiciaire » ; qu'en l'espèce, la condition suspensive litigieuse n'a pas été réalisée à la date du 21 janvier 2009 puisque la société SIX INVEST n'a fait établir l'état de l'installation électrique que le 23 janvier 2009, soit postérieurement à l'expiration du délai contractuel ; que contrairement à ce que soutient la société SIX INVEST, la clause de prorogation du délai de réalisation ne concernait pas ni le délai de levée d'option ni celui de réalisation des conditions suspensives y compris de celle de l'état de l'installation intérieure d'électricité qui ne bénéficiait pas d'un délai supérieur aux autres mêmes si le promettant pouvait fournir l'état " le jour de la vente ", (ce jour devant s'entendre, en tout état de cause, du 21 janvier) mais uniquement l'hypothèse où les pièces nécessaires à la rédaction de l'acte n'auraient pas été produites entre les mains du notaire, les conditions suspensives réalisées ; que dès lors, la condition suspensive dont s'agit ne s'étant pas réalisée à la date du 21 janvier 2009 et le bénéficiaire n'ayant pas renoncé, la promesse est devenue caduque du fait du promettant qui n'a pas mis en mesure le bénéficiaire de lever l'option à la date ci dessus ; qu'en application, des stipulations contractuelles, l'indemnité d'immobilisation dont seulement la somme de 12 500 ¿ a été séquestrée entre les mains de Mme Y..., clerc de notaire doit être restituée aux époux A..., ainsi qu'il sera ci après précisé, au dispositif ; qu'en revanche, ceux ci sont mal fondés à demander la condamnation de la société SIX INVEST à leur payer une somme supplémentaire de 12 500 ¿ ; que la solution donnée au litige ne nécessite pas l'examen des autres moyens des parties mais implique le rejet de toutes les demandes de la société SIX INVEST ;
1. ALORS QU'il ressort des termes clairs et précis de la promesse de vente que le promettant s'était engagé à délivrer un état de l'installation intérieure d'électricité, « le cas échéant, pour le jour de la vente » ; qu'en retenant cependant, pour décider que la promesse de vente était caduque, que l'état de l'installation d'électricité avait été établi après la date requise pour l'expiration du délai imparti pour la réalisation de la vente, le 21 janvier 2009, quand la promesse de vente stipulait qu'il pouvait en être justifié par le vendeur au plus tard, le jour de la vente, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la promesse de vente, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
2. ALORS QUE le délai imparti au bénéficiaire d'une promesse de vente pour exercer son droit d'option est distinct du délai prévu pour la réalisation de la vente ; qu'il résulte des termes clairs et précis de la promesse unilatérale de vente que le bénéficiaire devait manifester son intention d'acquérir avant le 21 janvier 2009 à 18 h sans que la réitération de la promesse par acte authentique de vente doive intervenir dans un tel délai d'option ; qu'en décidant que le jour de la vente devait s'entendre, en tout état de cause, de la date du 21 janvier 2009 marquant l'expiration du délai imparti au bénéficiaire pour lever l'option, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la promesse de vente ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1134 du Code civil ;
3. ALORS subsidiairement QUE même en l'absence de toute renonciation unilatérale au bénéfice de la défaillance de la condition suspensive, il est au pouvoir des parties de proroger le délai de réalisation des conditions suspensives par un nouvel accord ; qu'en se bornant à exclure l'existence d'une renonciation unilatérale sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les parties n'avaient pas décidé d'un commun accord de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive relative à la remise de l'état de l'installation électrique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.
Le greffier de chambre
