LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° D 14-11. 145 et H 14-11. 240 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 25 novembre 2013), que M. et Mme X..., propriétaires d'une maison située dans un lotissement ont entrepris, sur la base d'un permis de construire obtenu le 17 juillet 2008, des travaux de réaménagement avec création d'une piscine sous la maîtrise d'oeuvre de la société Atelier d'archi, représentée par son liquidateur judiciaire et assurée par la société Mutuelle des architectes français (MAF) ; que M. et Mme Y... et la société civile immobilière Crève-coeur (SCI), propriétaires d'une maison d'habitation située dans le même lotissement, estimant que M. et Mme X... ne respectaient pas les dispositions contractuelles de ce lotissement, les ont assigné en cessation des travaux, démolition des constructions réalisées et indemnisation ; que M. et Mme X... ont assigné la MAF en garantie ;
Sur le moyen unique :
Attendu que M. et Mme Y... et la SCI font grief à l'arrêt de rejeter l'ensemble de leurs demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que les stipulations du cahier des charges d'un lotissement ont toujours, entre colotis, un caractère contractuel et leur violation doit être sanctionnée même en l'absence de préjudice ; que si les dispositions d'un règlement de lotissement n'ont pas, par elles-mêmes, une valeur contractuelle, la volonté des colotis peut leur conférer expressément une telle valeur en les intégrant au cahier des charges ; que dès lors la cour d'appel, qui constatait que le titre III article 2 du cahier des charges du lotissement Le champ des Pommiers stipulait que l'ASL et ses membres étaient « tenus de se conformer aux règlements en vigueur et notamment aux règlements municipaux et aux prescriptions du chapitre II du règlement du lotissement définissant, en particulier les règles d'implantation, de volume d'aspect, des constructions et le délivrance du permis de construire » n'a pas tiré de ses propres constatations les conséquences légales qui en découlaient au regard de l'article 1134 du code civil et a violé ledit texte en jugeant, par motifs adoptés du premier juge, qu'il n'était pas rapporté qu'il ait été de la commune intention des parties de s'imposer contractuellement entre eux la soumission aux règles d'urbanisme en l'absence de manifestation de volonté non équivoque que ne laissait pas présumer une simple référence textuelle et non une reproduction dans le cahier des charges ;
2°/ qu'en décidant, par motifs adoptés des premiers juges, que la formule du cahier des charges du lotissement selon laquelle les colotis devaient se conformer « aux règlements en vigueur » aurait pour conséquence que M. et Mme X... n'auraient été tenus que de se conformer aux règles « en vigueur » telles que figurant dans le règlement du lotissement modifié par l'arrêté du 16 juillet 2008 quand ce sont M. et Mme X... qui sont à l'origine de la modification des dites règles contractuelles la cour d'appel, par adoption des motifs des premiers juges, a dénaturé le cahier des charges du lotissement et violé l'article 1134 du code civil ;
3°/ que M. et Mme Y... et la SCI avaient soutenu que la contractualisation du règlement du lotissement pouvait également résulter de son insertion dans d'autres documents de portée contractuelle que le cahier des charges tel l'acte de partage du 29 septembre 1965, établi entre les colotis d'origine, qui précisait que le cahier des charges et le règlement de lotissement contenaient des clauses et conditions du lotissement auxquelles les copartageants et attributaires de lots seraient tenus de se conformer et que le règlement du lotissement était obligatoire pour toutes les parties et ne pourrait être modifié sans autorisation préfectorale préalable ; qu'en décidant néanmoins, par adoption des motifs du premier juge, que les mentions figurant dans l'acte de partage intervenu le 29 septembre 1965 entre les colotis initiaux ne reprenaient pas non plus de règles précises si ce n'était une référence formelle tant au règlement du lotissement qu'au cahier des charges comme à d'autres documents et ne démontraient pas la volonté non équivoque des colotis de contractualiser le règlement du lotissement, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le cahier des charges stipulait que les membres du lotissement étaient tenus de se conformer aux règlements en vigueur et notamment aux règlements municipaux et aux prescriptions du règlement du lotissement définissant les règles d'implantation, de volume, d'aspect, des constructions, de délivrance du permis de construire, lesquelles avaient été régulièrement modifiées par un arrêté municipal du 16 juillet 2008, qui n'avait pas fait l'objet de recours, et constaté que les travaux d'extension de la maison de M. et Mme X... avaient été autorisés par arrêté et respectaient les dispositions du règlement du lotissement applicables, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a souverainement déduit, sans dénaturation, que M. et Mme X... s'étaient conformés au cahier des charges et aux prescriptions du règlement du lotissement régulièrement modifiées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. et Mme Y... et la société civile immobilière Crève-coeur aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... et la société civile immobilière Crève-coeur, ensemble, à payer à M. et Mme X..., la somme globale de 3 000 euros et à la société Mutuelle des architectes français, la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme Y... et de la société civile immobilière Crève-coeur ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mai deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen identique produit aux pourvois par la SCP Boutet-Hourdeaux, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y... et la société Crève coeur.
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement, débouté la SCI CREVE COEUR et Monsieur et Madame Pierre Y... de l'ensemble de leurs prétentions ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'acte de vente A.../ X... des 29 mars et avril 2002 énonce que le lotissement a fait l'objet d'un cahier des charges dressé le 13 octobre 1964 déposé avec les autres pièces constitutives du lotissement, publié à la conservation des hypothèques de GAP le 5 février 1965 ; que cette seule mention suffit à rendre opposable ledit cahier des charges aux époux X... ; que le cahier des charges dont s'agit stipule au titre III article 2 que l'ASL, ses membres et éventuellement les locataires des lots sont tenus de se conformer aux règlements en vigueur et notamment aux règlements municipaux et aux prescriptions du chapitre II du règlement du lotissement définissant en particulier les règles d'implantation, de volume et d'aspect des constructions et de délivrance du permis de construire ; qu'il est acquis aux débats que les dispositions du règlement du lotissement en date du 14 octobre 1964 ont été maintenues au-delà du délai de dix ans prévu par l'article L 442-9 du code de l'urbanisme ; que toutefois, il est établi par un arrêté du 16 juillet 2008, consistant en un « permis d'aménager modifiant le lotissement Le Champ des pommiers », le maire de la commune de Gap a autorisé la modification du lotissement en ce sens que les articles 2. 1, 2. 2, 2. 3 et 2. 5 du règlement du lotissement sont modifiés conformément aux documents annexés à l'arrêté, à savoir la demande de permis d'aménager valant modification de lotissement assortie de l'accord de cinq colotis sur six et la note de présentation ; que ce dernier document prévoit en effet que : « Toute construction de quelque importance et de quelque nature que ce soit devra observer un recul minimum de 3 mètres par rapport à l'alignement des voies » (au lieu de 4 mètres antérieurement), « la distance L comptée horizontalement de tout point du bâtiment projeté au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude H entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres (4 mètres antérieurement), « l'emprise des bâtiments de construction principale et annexes comprises, ne pourra excéder 15 % de la surface du lot » (4 % antérieurement sauf pour les lots 5 et 6), modifiant ainsi les articles 2. 1, 2. 2 et 2. 3 du chapitre II du règlement du lotissement originel ; qu'il n'est pas contesté que cet arrêté n'a pas fait l'objet d'un quelconque recours ; que la « demande de permis d'aménager valant modification de lotissement » a été déposée après acceptation des modifications susvisées par cinq colotis représentant plus des trois quarts des colotis détenant plus des deux tiers de la superficie du lotissement, conformément à l'article L 442-10 du code de l'urbanisme qui ne concerne que les membres du lotissement, aucun texte n'imposant de réunir à cet effet une assemblée générale de l'ASL, d'autant que de surcroît, il ressort de l'acte constitutif de l'ASL du 10 septembre 1963 visé à l'acte administratif du décembre 1964, que cette question ne fait pas partie de la liste des questions soumises à l'assemblée générale de l'association ; qu'il ressort d'un courrier du 26 juin 2008 de Monsieur Y..., gérant de la SCI CREVE COEUR, que la SCI et les époux Y... étaient parfaitement informés de cette demande à laquelle ils s'opposaient ; qu'en enfin et par des motifs que la cour adopte le premier juge a considéré à juste titre que le dépôt de cette demande par l'administration s'est faite sans aucune fraude de sa part, de sorte qu'il est permis de retenir que la modification des dispositions du règlement du lotissement a suivi une procédure régulière ; que les travaux d'extension de la maison des époux X... ont été autorisés par arrêté du 17 juillet 2008, visant l'article 1. 2 du règlement du POS qui stipule que les dispositions du règlement du lotissement « le champ des pommiers » restent applicables, puis l'arrêté du 16 juillet 2008 modifiant le lotissement « le champ des pommiers » ; qu'il n'est pas non plus contesté que ce permis de construire n'a pas fait l'objet d'un recours et que l'immeuble des époux X... a été réalisé conformément à celui-ci ; qu'il s'ensuit que le cahier des charges du lotissement a été respecté dès lors qu'aux termes de celui-ci les membres de l'ASL sont tenus de se conformer aux règlements en vigueur et notamment aux prescriptions du chapitre II du règlement du lotissement définissant en particulier les règles d'implantations, de volume et d'aspect, des constructions et de délivrance du permis de construire qui ont été ainsi régulièrement modifiées ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE les règles d'urbanisme sur lesquelles se fondent les époux Y... trouvent leur origine dans le règlement du lotissement s'agissant des articles 2. 1 et 2. 2 du chapitre II prévoyant que les constructions de quelque importance et de quelque nature que ce soit devraient observer un recul minimum de 4 m par rapport à l'alignement des voies et que ces constructions devraient observer un recul sur les limites de propriété au moins égal à la hauteur du mur de façade diminué de trois mètres avec minimum dans le périmètre loti de 4 m porté à 10 m par rapport aux propriétés contiguës du lotissement ; que comme il était rappelé par les visas de l'arrêté du 16. 07. 2008 ces règles avaient été intégrées au POS suivant délibération du conseil municipal de la Ville de Gap en date du 31. 10. 2008 et donc pérennisées évitant toute caducité au bout de dix ans suivant les dispositions de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme ; que cependant et comme il a été vu, ces règles ont été régulièrement modifiées par l'arrêté du 16. 07. 2008 par la volonté d'une majorité qualifiée de colotis ; qu'en conséquence au plan purement administratif, il n'est pas établi que les travaux réalisés par les époux X... aient contrevenu à une quelconque règle d'urbanisme sachant qu'ils ont été réalisés conformément au permis délivré à eux ; que sur la question de la contractualisation des règles d'urbanisme, il y a lieu de constater que le cahier des charges du lotissement indique au paragraphe « servitudes d'urbanisme » que l'association et ses membres et éventuellement les locataires des lots sont tenus de se conformer aux règlements en vigueur et notamment aux règlements municipaux et aux prescriptions du chapitre II du règlement du lotissement définissant en particulier les règles d'implantation, de volume et d'aspect des constructions et de délivrance du permis de construire ; que la référence au règlement du lotissement se limite à cela sans reproduction des règles précises évoquées ; que cette clause n'est pas par ailleurs mentionnée à l'acte de vente des époux A.../ X... ; que les mentions figurant dans l'acte de partage intervenu le 29. 09 1965 entre les colotis initiaux ne reprend pas non plus de règles précises si ce n'est une référence formelle tant au règlement du lotissement qu'au cahier des charges comme à d'autre documents ; qu'au terme des dispositions de l'article L 111-5 du code de l'urbanisme, la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel ; qu'en l'espèce, il n'est pas rapporté qu'il ait été de la commune intention des parties de s'imposer contractuellement entre eux (sic) la soumission aux règles d'urbanisme sur lesquelles s'arcboutent les époux Y... en l'absence de manifestation de volonté non équivoque que ne laisse pas présumer une simple référence textuelle et non une reproduction, dans le cahier des charges ; que même dans l'hypothèse inverse, la rédaction de la mention telle qu'elle figure au cahier des charges et, notamment, la formule selon laquelle les colotis devraient se conformer « aux règlements en vigueur et notamment » aurait en l'espèce pour conséquence que les époux X... n'auraient été tenus que de se conformer aux règles « en vigueur » telles que figurant dans le règlement du lotissement modifié par l'arrêté du 16. 07. 2008 ; que par suite de l'ensemble de ces développements, que les travaux entrepris par les époux X... l'ont été en conformité avec les règles d'urbanisme en vigueur auxquelles seules ils étaient tenus de se conformer à l'exclusion de toute contractualisation établie sur d'autres règles issues du règlement initial du lotissement dans lequel est implantée leur maison ;
ALORS D'UNE PART QUE les stipulations du cahier des charges d'un lotissement ont toujours, entre colotis, un caractère contractuel et leur violation doit être sanctionnée même en l'absence de préjudice ; que si les dispositions d'un règlement de lotissement n'ont pas, par elles-mêmes, une valeur contractuelle, la volonté des colotis peut leur conférer expressément une telle valeur en les intégrant au cahier des charges ; que dès lors la Cour d'appel, qui constatait que le titre III article 2 du cahier des charges du lotissement Le champ des Pommiers stipulait que l'ASL et ses membres étaient « tenus de se conformer aux règlements en vigueur et notamment aux règlements municipaux et aux prescriptions du chapitre II du règlement du lotissement définissant, en particulier les règles d'implantation, de volume d'aspect, des constructions et le délivrance du permis de construire » n'a pas tiré de ses propres constatations les conséquences légales qui en découlaient au regard de l'article 1134 du Code civil et a violé ledit texte en jugeant, par motifs adoptés du premier juge, qu'il n'était pas rapporté qu'il ait été de la commune intention des parties de s'imposer contractuellement entre eux la soumission aux règles d'urbanisme en l'absence de manifestation de volonté non équivoque que ne laissait pas présumer une simple référence textuelle et non une reproduction dans le cahier des charges ;
ALORS D'AUTRE PART QU'en décidant, par motifs adoptés des premiers juges, que la formule du cahier des charges du lotissement selon laquelle les colotis devaient se conformer « aux règlements en vigueur » aurait pour conséquence que les époux X... n'auraient été tenus que de se conformer aux règles « en vigueur » telles que figurant dans le règlement du lotissement modifié par l'arrêté du 16 juillet 2008 quand ce sont les époux X... qui sont à l'origine de la modification des dites règles contractuelles la Cour d'appel, par adoption des motifs des premiers juges, a dénaturé le cahier des charges du lotissement et violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS ENFIN QUE Monsieur et Madame Y... et la SCI CREVE COEUR avaient soutenu que la contractualisation du règlement du lotissement pouvait également résulter de son insertion dans d'autres documents de portée contractuelle que le cahier des charges tel l'acte de partage du 29 septembre 1965, établi entre les colotis d'origine, qui précisait que le cahier des charges et le règlement de lotissement contenaient des clauses et conditions du lotissement auxquelles les copartageants et attributaires de lots seraient tenus de se conformer et que le règlement du lotissement était obligatoire pour toutes les parties et ne pourrait être modifié sans autorisation préfectorale préalable ; qu'en décidant néanmoins, par adoption des motifs du premier juge, que les mentions figurant dans l'acte de partage intervenu le septembre 1965 entre les colotis initiaux ne reprenaient pas non plus de règles précises si ce n'était une référence formelle tant au règlement du lotissement qu'au cahier des charges comme à d'autres documents et ne démontraient pas la volonté non équivoque des colotis de contractualiser le règlement du lotissement, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
