LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'en application d'un dispositif de défiscalisation, M. et Mme X... ont acquis de la société Mona Lisa investissements, devenue la société AGMC, au moyen d'un prêt consenti par la société Crédit industriel de l'Ouest, devenue la société banque CIC Ouest (la banque), un appartement dépendant d'une résidence touristique à construire dans une zone de revitalisation rurale, qu'ils ont ensuite donné à bail commercial, pour un durée de quinze ans, à la société Mona Lisa hôtels et résidences (la société MLHR) ; que, soutenant que l'opération présentait des inconvénients qui ne leur avaient pas été signalés, ils ont assigné en paiement de diverses sommes M. Y..., agent commercial du vendeur, ainsi que la banque et les sociétés AGMC et MLHR, celles-ci représentées désormais, en raison de leur mise en liquidation judiciaire, par la société civile professionnelle Z..., en qualité de mandataire-liquidateur ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que ce moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais, sur le premier moyen :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande en paiement formée par M. et Mme X... contre M. Y..., l'arrêt retient, d'une part, qu'il n'est pas démontré que celui-ci soit inscrit à titre personnel comme conseiller en investissement financier et qu'il soit intervenu en cette qualité, d'autre part, qu'il a transmis à la banque les informations en sa possession et que les époux X... étaient assistés d'un notaire ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée et alors qu'elle retenait que M. Y... avait la qualité de mandataire de la société venderesse, si celui-ci n'avait pas commis une faute en s'abstenant d'informer les époux X..., acheteurs non avertis, des particularités des investissements qu'il leur proposait et des risques de l'opération en cause, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le troisième moyen :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande en paiement dirigée contre la banque, l'arrêt retient, d'une part, que M. et Mme X... ont signé seuls et directement la demande de prêt et ne démontrent, ni que la banque était le partenaire exclusif du vendeur, ni qu'ils aient été contraints de souscrire leur emprunt auprès de cet établissement bancaire, d'autre part, qu'étant assistés de leur notaire et ayant eu connaissance de toutes les conditions du prêt, ils ne prouvent, ni que la banque devait mettre en oeuvre un plan de financement limitant leur effort de remboursement à la valeur souhaitée, ni qu'elle ait manqué à son obligation de conseil en leur proposant un taux d'intérêt variable ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la banque avait informé ses clients de ce que, au regard du tableau d'amortissement, l'effort financier attendu de leur part pourrait être supérieur à celui initialement prévu et que, en l'absence de différé et dans l'attente de la livraison du bien immobilier, ils seraient tenus de supporter le remboursement de leur emprunt sans percevoir de loyers en contrepartie, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de M. et Mme X... tendant à ce que soit mis à la charge de la SCP Z..., prise en qualité de mandataire-liquidateur de la société AGMC, le paiement d'une indemnité de 68 906, 32 euros et en ce qu'il a constaté l'interruption de l'instance à l'égard de la société Mona Lisa hôtels et résidences, l'arrêt rendu le 13 février 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;
Condamne M. Y... et la société banque CIC Ouest aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... et la société banque CIC Ouest à payer aux époux X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize avril deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... de leurs demandes tendant à voir condamner Monsieur Philippe Y... à leur payer la somme de 68. 906, 32 € à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE époux X... reprochent à Monsieur Y..., à la Société MONA LISA INVESTISSEMENTS devenue AGMC et à la banque CIO d'avoir manqué à leur obligation contractuelle visant à leur permettre d'avoir à faire un effort financier mensuel de 400 €, à leur obligation de conseil en leur proposant un autre produit si celui mis en place ne permettait pas la réalisation du projet initial, ainsi qu'à leur devoir de prudence, consistant à recueillir toutes les données avant de les faire signer quoi que ce soit ; (...) que les époux X... ne démontrent pas que Monsieur Y... est inscrit à titre personnel comme conseiller en investissement financier et qu'il est intervenu en cette qualité ; (...) que c'est donc à juste titre que le premier juge les a déboutés de leurs demandes à l'encontre de Monsieur Y... ;
1°) ALORS QUE le mandataire est personnellement responsable envers les tiers des délits ou quasi-délits qu'il peut commettre à leur égard dans l'accomplissement de sa mission ; que le mandataire qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer ; qu'en se bornant à affirmer, pour écarter la responsabilité personnelle de M. Y..., qu'il n'était pas établi que celui-ci ait été inscrit à titre personnel comme conseiller en investissement financier et qu'il était intervenu en cette qualité, sans rechercher si, avant même la conclusion du contrat conclu avec Monsieur et Madame X..., il avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité personnelle en s'abstenant d'informer précisément ces derniers de l'étendue des obligations qu'il se proposait de leur faire souscrire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... de leur demande tendant à voir mettre à la charge de la SCP Z..., prise en sa qualité de mandataire liquidateur de la Société AGMC, une indemnité de 68. 906, 32 € ;
AUX MOTIFS QUE les époux X... reprochent à Monsieur Y..., à la Société MONA LISA INVESTISSEMENTS devenue AGMC, et à la banque CIO d'avoir manqué à leur obligation contractuelle visant à leur permettre d'avoir à faire un effort financier mensuel de 400 €, à leur obligation de conseil en leur proposant un autre produit si celui mis en place ne permettait pas la réalisation du projet initial, ainsi qu'à leur devoir de prudence consistant à recueillir toutes les données avant de les faire signer quoi que ce soit ; (...) que les époux X... ne démontrent pas que Monsieur Y... est inscrit à titre personnel comme conseiller en investissement financier et qu'il est intervenu en cette qualité ; que sur le document signé le 24 septembre 2004, les époux X... ont effectivement mentionné la somme de 400 € par mois au titre de l'épargne souhaitée et ils devaient dans les 48 heures adresser à la Société MONA LISA, représentée par Monsieur Y..., divers documents pour justifier de leur situation ; qu'ainsi que l'a justement retenu le premier juge, ce document ne constituait pas une offre, mais uniquement l'expression du souhait des époux X... en fonction de leur situation patrimoniale et les solutions de défiscalisation pouvant leur être proposées ; que les appelants ne démontrent pas que la Société MONA LISA INVESTISSEMENTS s'est engagée à leur garantir que leur effort d'épargne ne dépasserait pas 400 € par mois ; que c'est donc à juste titre le premier juge les a déboutés de leurs demandes à l'encontre de la Société MONA LISA INVESTISSEMENTS ;
1°) ALORS QUE le document établi le 24 septembre 2004 entre, d'une part Monsieur Philippe Y..., agissant en qualité de mandataire de la Société MONA LISA INVESTISSEMENTS, et d'autre part, Monsieur et Madame X..., mentionnait que ces derniers entendaient procéder à une épargne mensuelle de 400 € par mois et était signé par les deux parties ; que ce document avait donc valeur contractuelle entre la Société MONA LISA INVESTISSEMENTS d'une part, et Monsieur et Madame X..., d'autre part ; qu'en décidant néanmoins que ce document mentionnait uniquement le souhait de Monsieur et Madame X..., la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QUE, subsidiairement, le promoteur et vendeur d'un programme immobilier assorti d'une défiscalisation est tenu à l'égard des investisseurs d'une obligation précontractuelle d'information et de conseil, lui faisant obligation d'éclairer ces derniers sur l'étendue des obligations qu'ils se proposent de souscrire et sur les risques en résultant pour eux, notamment en cas de défaillance d'un cocontractant ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si la Société MONA LISA INVESTISSEMENTS s'était abstenue d'informer Monsieur et Madame X... de ce que l'opération les conduirait à un effort financier nettement plus important que celui qu'ils avaient envisagé (600 € par mois au lieu de 400 €), s'ils seraient conduits à assurer les échéances de remboursement du prêt bancaire sans percevoir les loyers, jusqu'à la livraison de l'immeuble, et s'ils étaient exposés à un risque financier, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... de leur demande tendant à voir condamner la Société BANQUE CIC OUEST à leur payer la somme de 68. 906, 32 € ;
AUX MOTIFS QUE les époux X... reprochent à Monsieur Y..., à la Société MONA LISA INVESTISSEMENTS devenue AGMC et à la banque CIO d'avoir manqué à leur obligation contractuelle visant à leur permettre d'avoir à faire un effort financier mensuel de 400 €, à leur obligation de conseil en leur proposant un autre produit si celui mis en place ne permettait pas la réalisation du projet initial, ainsi qu'à leur devoir de prudence consistant à recueillir toutes les données avant de les faire signer quoi que ce soit ; (...) que les époux Y... assistés de leur notaire, ont eu connaissance de toutes les conditions du prêt qu'ils entendaient contracter pour financer leur acquisition, sous la forme d'une vente en état futur d'achèvement, s'inscrivant dans un projet de défiscalisation " ZRR " sans autre précision ; que les appelants ne démontrent pas que le CIO devait mettre en oeuvre un plan de financement correspondant à un effort financier mensuel de 400 € ni qu'il a manqué à son obligation de conseil en leur proposant, compte tenu de la nature dé l'opération, un taux d'intérêt variable et non fixe ; qu'en conséquence le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté les époux X... de leurs demandes à l'encontre de la Société CIO OUEST ;
ALORS QUE l'établissement financier est tenu, à l'égard de son client, d'une obligation de conseil et d'information qui doit le conduire à informer son client des obligations que celui s'apprête à souscrire et des risques qui y sont liés, dès lors que le produit proposé n'est pas dénué de tout risque ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si la Société BANQUE CIO avait informé Monsieur et Madame X... de ce qu'au regard du tableau d'amortissement, l'effort financier qui leur serait demandé serait supérieur à celui initialement prévu et si, tant que l'immeuble n'avait pas été livré, ils devraient supporter le remboursement de l'emprunt sans percevoir de loyer en contrepartie, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
