LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon les arrêts attaqués, que Mme X... s'est adressée à M. Y..., exerçant une activité de courtier en prêts immobiliers sous l'enseigne CAFPI, aux droits de qui vient la société CAFPI (le courtier), en vue d'un placement ; qu'elle a acquis un bien immobilier au moyen d'un prêt souscrit auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Normandie-Seine (la banque) ; que, soutenant avoir été induite en erreur sur le coût de cet emprunt, sur les charges annexes de l'opération et sur l'avantage que celle-ci présentait au regard de sa situation personnelle, elle a assigné le courtier et la banque en indemnisation de ses préjudices ; qu'un premier arrêt, en date du 19 avril 2012, a condamné ceux-ci, in solidum, à payer à Mme X... une somme d'un certain montant au titre de la perte d'une chance de ne pas réaliser cet investissement et le courtier seul pour le préjudice résultant de l'inadaptation de l'opération ; qu'un second arrêt rendu le 10 janvier 2013, sur requête en rectification d'erreur matérielle, a fixé à un montant supérieur la somme allouée au titre de la perte de chance ;
Sur la recevabilité des deux premiers moyens du pourvoi principal, contestée par la défense :
Attendu que si la déclaration de pourvoi ne mentionne que la date de l'arrêt rectificatif du 10 janvier 2013, elle y ajoute la référence au répertoire général civil de l'arrêt rectifié du 19 avril 2012, qu'elle mentionne deux fois une décision attaquée et comporte en productions les deux arrêts et leur signification par un seul acte, de sorte qu'il en résulte qu'elle est bien dirigée contre les deux arrêts, nonobstant la mention de la date d'un seul d'entre eux ;
D'où il suit que les deux premiers moyens sont recevables ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal :
Attendu que la société CAFPI fait grief à l'arrêt rectifié de retenir sa responsabilité envers Mme X... et de la condamner à payer à celle-ci une certaine somme, alors, selon le moyen, que le rôle d'un courtier en prêts immobiliers consiste à rechercher et négocier un prêt aux meilleures conditions du marché, auprès de ses partenaires financiers, pour le compte de l'emprunteur, afin de permettre à celui-ci de procéder à l'acquisition du bien immobilier envisagé ; qu'il n'appartient pas au courtier en prêts immobiliers, qui doit agir dans les limites de son mandat, de se prononcer sur les avantages de l'opération envisagée par l'emprunteur et sur le coût de l'endettement ; qu'en jugeant, pour déclarer que le courtier en prêts immobiliers, avait engagé sa responsabilité à l'égard de Mme X..., qu'il avait manqué à ses devoirs d'information et de conseil concernant « les avantages et les inconvénients de l'opération de placement proposée et sur le coût de l'endettement généré par elle », la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu que par des motifs non critiqués, procédant d'une appréciation souveraine des éléments de fait et de preuve soumis au débat, la cour d'appel a estimé que le courtier ne s'était pas borné à procéder à une étude de financement et à la négociation du prêt, mais avait également proposé à Mme X... un projet d'investissement immobilier financé à l'aide de l'emprunt obtenu, assurant ainsi l'intermédiation entre celle-ci, le promoteur immobilier et la banque, ce dont elle a déduit qu'il était débiteur d'une obligation d'information et de conseil à l'égard de sa cliente ; que le moyen est inopérant ;
Mais sur le deuxième moyen du pourvoi principal :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu qu'ayant d'abord relevé que le préjudice causé à Mme X... par les manquements du courtier et de la banque correspond, en ce qui concerne le courtier, à la perte d'une chance de ne pas réaliser le placement immobilier et, en ce qui concerne la banque, à celle de ne pas réaliser l'emprunt, l'arrêt du 19 avril 2012 retient ensuite que Mme X... peut prétendre au remboursement des sommes déboursées ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le troisième moyen du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident réunis :
Vu l'article 462 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour accueillir la requête aux fins de rectification d'erreur matérielle, la cour d'appel énonce que l'arrêt en date du 19 avril 2012 a entendu inclure dans le préjudice indemnisable trois postes différents mais n'en a retenu qu'un seul dans son évaluation, par suite d'une omission purement matérielle ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le juge qui a rendu une décision ne peut, sous le couvert d'une rectification d'erreur matérielle, modifier les droits et obligations des parties tels qu'ils résultent du premier jugement ni se livrer à une nouvelle appréciation des éléments de la cause, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société CAFPI et le Crédit agricole in solidum à payer à Mme X... la somme de 25 551 euros et la société CAFPI à lui payer celle 28 005 euros, l'arrêt rendu le 19 avril 2012 et, en ce qu'il a porté la condamnation in solidum à la somme de 44 139, 25 euros, l'arrêt rectificatif rendu 10 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts partiellement cassés ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize avril deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société CAFPI et M. Y..., demandeurs au pourvoi principal.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué du 19 avril 2012, rectifié par arrêt du 10 janvier 2013, d'avoir jugé que la société CAFPI avait engagé sa responsabilité à l'égard de Madame X... et de l'avoir condamnée à payer à cette dernière la somme de 72 144, 25 ¿ ;
Aux motifs propres que « pour critiquer le jugement qui a retenu sa responsabilité, la société CAFPI soutient, en substance, qu'elle avait pour seule activité le courtage en prêts immobiliers, qu'elle a parfaitement rempli son rôle qui consistait à rechercher et négocier un prêt d'un montant de 137 499 ¿, aux meilleures conditions du marché, auprès de ses partenaires financiers, pour le compte de l'empruntrice, afin de lui permettre l'acquisition du bien qu'elle envisageait, et ce conformément au mandat de recherche de financement qu'elle lui avait donné, qu'elle n'est jamais intervenue en qualité de conseil en investissement immobilier ou en matière de promotion immobilière auprès de sa cliente, rôle que lui a attribué à tort le tribunal, qu'elle n'était donc tenue d'aucune obligation de conseil sur les qualités du bien à acquérir ou sur l'opportunité du placement, ni d'une obligation d'information sur les risques de l'emprunt, celle-ci pesant sur la banque ; que Mme X... prétend, pour l'essentiel, qu'elle était à la recherche d'un placement susceptible de lui procurer des revenus complémentaires lorsqu'elle ferait valoir ses droits à la retraite, que M. Z... de la CAFPI lui a proposé " clefs en mains " une opération immobilière dans le cadre de la loi de Robien, agissant tant en qualité de courtier en prêt immobilier qu'en qualité de mandataire du promoteur qu'elle n'a jamais rencontré ; qu'elle lui reproche d'avoir manqué à l'obligation d'information, de conseil et de mise en garde à laquelle elle était tenue à son égard, en lui proposant un placement inadapté à sa situation personnelle et à ses objectifs, en lui donnant des avantages de l'investissement proposé une présentation erronéee et fallacieuse, en se livrant à une mauvaise analyse de l'endettement présent et à venir de sa cliente lors de l'examen des modalités de financement de l'investissement, le prêt étant excessif ; que pour justifier du caractère limité de sa mission à l'étude de financement du projet immobilier de Mme X..., la société CAFPI se prévaut de l'existence d'un mandat de recherche de financement que M. Y... ne pouvait outrepasser, conformément à l'article 1989 du Code civil ; qu'elle ne verse cependant aux débats aucune pièce probante, en justifiant ; qu'en effet, et comme le souligne justement Mme X..., la pièce intitulée " confirmation du mandat ", non datée, lui a manifestement été remise a posteriori puisqu'elle y reconnaît qu'elle a obtenu par l'intermédiaire de la CAFPI le prêt de 137 499 ¿ auprès de son partenaire financier CA ROUEN HABITAT CONSEIL ; que si elle fait référence à un mandat R 05 10 106 du 26 octobre 2005, celui-ci n'est cependant pas produit ; que c'est pourquoi en l'absence d'écrit, la preuve de l'étendue exacte des missions réalisées par M. Y..., dans l'intérêt de Mme X..., peut être rapportée par tous moyens à l'encontre de celui-ci, eu égard à sa qualité de commerçant ; que la cour observe au demeurant que la société CAFPI ne critique pas le jugement qui a retenu qu'en l'absence de contrat ou de convention entre elle et Mme X..., l'étude de financement établie le 28 septembre 2005 concrétisait les relations contractuelles entre les parties ; qu'il ressort de ce document établi à l'en-tête de " CAFPI-Prêts immobiliers " et contenant cinq feuillets, que M. Z..., dont il n'est pas contesté qu'il est intervenu en qualité de conseiller de l'Agence CAFPI, a procédé à une simulation de financement concernant un projet immobilier d'achat neuf en VEFA à destination locative, d'un coût de 137 499 ¿, sans apport personnel, financé par un prêt modulable sur 20 ans au taux de 3 %, remboursable par mensualités d'un montant de 790, 07 ¿ chacune ; qu'il contient également comme l'a justement observé le tribunal, une étude fiscale sous forme de deux tableaux intitulés " Calcul détaillé du revenu foncier et des incidences fiscales après projet-Robien (neuf) ", avec une vente du bien en 2017 à l'issue du dispositif fiscal imposant une mise en location pendant 9 années et d'un calcul de la plus-value immobilière en cas de revente du bien en 2016 à la somme de 150 381 ¿ ; qu'une simulation de prêt sur 20 ans avec des mensualités constantes de 790, 07 ¿ y est également jointe ; qu'il est exact, comme le soutient la société CAFPI, que le promoteur immobilier, la société SCCV La Résidence du Parc est une personne juridique distincte de la CAFPI, qu'aucun des plans et des brochures accompagnant la promotion immobilière du bien acquis par Mme X... n'est estampillé CAFPI, que le contrat de réservation conclu entre le vendeur et cette dernière fait apparaître le nom des intervenants (promoteur, notaire, gestionnaire) sans jamais mentionner le nom de M. Y... ou son enseigne CAFPI ; que néanmoins, alors que le promoteur immobilier a son siège social à CESSON-SEVIGNE, en Ille et Villaine, et que l'opération immobilière est réalisée à GUINGAMP, dans les Côtes d ¿ Armor, départements tous deux situés en Bretagne, le contrat de réservation du 19 octobre 2005 a été signé à Rouen par Mme X..., qui est domiciliée à Mont Saint Aignan (Seine Maritime) ; que de plus dans une lettre de la CAFPI du 6 novembre 2008, au conseil de Mme X..., celle-ci indique " Madame X... a souhaité signer un contrat de réservation le 19 octobre 2005 avec un taux que nous avons estimé à 3, 5 % pour finalement obtenir un accord à 3 % la semaine suivante auprès du CREDIT AGRICOLE ", ce qui tend à démontrer que la CAFPI a participé à la rédaction de cet acte ; qu'ainsi la signature de l'acte de réservation à Rouen et ces indications établissent que le contrat du 19 octobre 2005 a été soumis à la signature de Mme X... par CAFPI ; qu'en outre dans cette même lettre, la société CAFPI indique " Mme X... nous a fait part de sa volonté d'investir dans un projet immobilier qui lui permettrait de générer un capital disponible dans quelques années. Nous lui avons alors indiqué quelques sociétés de défiscalisation que nous connaissons " ; qu'elle reconnaît ainsi avoir été informée des intentions de Mme X... ; que l'intermédiation de M. Y... entre Mme X... et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine, qui a émis l'offre de prêt immobilier accepté par l'empruntrice le 16 novembre 2005, n'est quant à elle pas contestée par la société CAFPI, qui la revendique comme étant sa seule intervention dans le cadre de la mission qui lui avait été confiée ; que par ailleurs il résulte de l'acte notarié de vente reçu le 22 mai 2006, par Maître A..., notaire à Rennes, que Mme X... était alors représentée par un clerc de notaire, également domicilé à Rennes, en vertu des pouvoirs qui lui ont été conférés aux termes d'une procuration certes établie le 20 avril 2006 par Me B..., notaire à Yvetôt, mais signé le 20 avril 2008 " à Rouen Quai du Havre dans les bureaux de la CAFPI " ; qu'enfin selon l'extrait KBIS, M. Y... avait pour activités outre celle de courtier en prêts immobiliers, celle de marchand de biens ; que cette activité, quand bien même aurait-elle été marginale, selon la société CAFPI, lui permettait d'être informé de l'existence d'opérations immobilières réalisées sur le territoire national, ce qu'admet d'ailleurs la société CAFPI, dans sa lettre du 6 novembre 2008, et ce sans pour autant avoir la qualité de mandataire des promoteurs ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, de la chronologie des actes rappelés ci-dessus, CAFPI, informée des intentions de Mme X... de se constituer un revenu qui viendrait compléter sa retraite, ne s'est pas bornée à une étude de financement et à la négociation du prêt, comme elle le prétend, mais lui a également proposé un projet d'investissement immobilier financé à l'aide de l'emprunt obtenu, assurant ainsi l'intermédiation entre Mme X..., et le promoteur immobilier, d'une part, peu important qu'il soit démontré ou non sa qualité de mandataire de ce dernier, et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine, d'autre part ; que dans ces conditions, en sa qualité de professionnel, la CAFPI était effectivement tenue à une obligation d'information et de conseil à l'égard de Mme X..., profane en matière d'emprunt comme de placement eu égard à sa profession paramédicale, et se devait de l'informer et de la conseiller tant sur les avantages et les inconvénients du financement que sur l'opportunité du placement qu'elle proposait, au vu de la situation personnelle de sa cliente et de ses objectifs ; qu'il appartient à la société CAFPI, débitrice de cette obligation de conseil, de rapporter la preuve qu'il y a été satisfait au regard des capacités financières de Mme X..., du placement et des modalités de financement conseillés ; que lors de la simulation de financement, la CAFPI a retenu un salaire mensuel moyen net de 2 144 ¿, proche de celui ressortant des avis d'imposition produits par Mme X..., d'un montant de 2 107, 16 ¿ en 2004, de 2 154 ¿ en 2005 ; qu'il est établi par les tableaux de calcul détaillé du revenu foncier joints à la simulation que celui-ci a été estimé à concurrence d'une somme brute de 430 ¿ par mois, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté ; que l'étude reposait donc sur la perspective de la perception d'un revenu locatif de cet ordre ; qu'il n'y est fait état d'aucune charge, hormis celle résultant du remboursement de l'empunt envisagé et d'un prêt automobile remboursé par mensualités d'un montant de 168, 39 ¿ chacune jusqu'au 5 novembre 2008 ; que la CAFPI précise qu'il n'a pas été tenu compte des prêts épargne logement devant se terminer le 18 mars 2007, ceux-ci devant être échus avant la livraison de l'acquisition ; que le projet présenté par M. Z... le 28 septembre 2005, comportait une simulation de financement d'une durée de 20 ans, avec pour terme l'année 2025 à laquelle Mme X... serait âgée de 75 ans, et selon un taux d'intérêt constant de 3 % et des mensualités constantes de 790, 07 ¿ ; que le 10 novembre 2005, la CAFPI informait d'ailleurs Mme X... de l'accord donné par son partenaire financier pour le prêt de " 137 499 ¿ sur une durée de 240 mois constant " ; qu'outre le fait qu'il n'a pas été tenu compte des charges incompressibles de Mme X..., que représentaient les impôts sur le revenu et taxes d'habitation et foncière, ainsi que les charges de copropriété attachées au logement qu'elle occupait et dont elle justifie à hauteur de 540 ¿ environ, les frais de gestion locative confiée à un mandataire d'environ 7 % des loyers, d'assurance garantie de loyers de 3, 8 %, et les charges de copropriété afférentes au bien immobilier acquis, dont l'estimation faite par Mme X... à hauteur de 156 ¿ par mois n'est pas sérieusement contestée, n'ont pas été prises en considération ; qu'or, la CAFPI en sa qualité de professionnel de l'immobilier, ne pouvait ignorer l'existence de ces diverses charges, notamment celles imposées dans le cadre de l'opération immobilière proposée s'agissant du contrat de gestion locative à un mandataire agrée pour bénéficier de l'assurance de groupe garantissant les loyers, ainsi qu'il résulte du contrat de réservation du 19 octobre 2005 ; qu'au vu de ces éléments, à raison du seul règlement de l'échéance mensuelle du prêt envisagé à taux constant, pour un revenu mensuel de 2 416 ¿ (revenu net locatif de 274 ¿ inclus), la mensualité de remboursement de 790, 07 ¿ représentait un taux de 32, 67 %, très proche du taux d'endettement maximum toléré de 33, 33 % pour l'octroi d'un prêt ; que par ailleurs, il s'est avéré que l'offre de prêt acceptée par Mme X... comportait un taux révisable jusqu'à hauteur de 5 % entraînant alors une augmentation des mensualités, celles-ci s'élevant alors à la somme de 900, 71 ¿ ; que partenaire de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine, la CAFPI ne pouvait ignorer que la proposition de prêt était susceptible de stipuler un taux variable, révisable annuellement jusqu'à un taux plafond de 5 %, comme l'a justement relevé le prmier juge ; qu'elle ne pouvait donc négliger, dans l'appréciation de la situation financière de Mme X..., cette hypothèse d'une augmentation prévisible du taux d'intérêt variable du prêt consenti susceptible d'aggraver son taux d'endettement ; que Mme X... justifie de la réalisation de cette hypothèse en 2008 ; qu'en effet, elle disposait alors d'un salaire mensuel moyen de 2 215 ¿, augmenté du revenu locatif net de 274 ¿, soit des ressources d'un montant de 2 489 ¿ ; que son taux d'endettement passait alors à 36, 18 % ; qu'au regard de la variabilité du taux d'intérêt connu de la CAFPI et des conséquences sur les capacités de remboursement de Mme X... déjà limitées dans l'hypothèse d'un taux constant de 3 %, quand bien même Mme X... aurait-elle bénéficié pour un temps d'un taux réduit de 2, 6 %, la CAFPI se devait, pour une information complète de sa cliente, de réaliser une simulation de financement sur la base d'un taux d'intérêt de 5 %, comme l'a justement observé le premier juge ; que par ailleurs, vu l'âge de Mme X... lors de l'étude de financement, ans, et la durée du prêt proposé de 20 ans, une diminution à court terme de ses revenus était prévisible, puisqu'elle atteindrait l'âge de la retraite, quelle que soit l'option choisie de cesser son activité à 60 ans ou à 65 ans, alors que le rembourement de l'emprunt se poursuivrait jusqu'à ses 75 ans ; qu'à cet égard, Mme X... justifie d'une retraite mensuelle de 1 419 ¿ pour une cessation d'activité à l'âge de 65 ans en 2016, revenus susceptibles de la contraindre à vendre le bien immobilier acquis au moyen de ce financement ; qu'enfin, et contrairement à ce que soutient la société CAFPI, c'est bien une opération de défiscalisation des revenus des investisseurs Loi de Robien qui a été proposée à Mme X... ; qu'or, au vu du taux d'imposition de Mme X... à la date à laquelle l'étude a été effectuée, l'impôt sur le revenu dont elle était redevable s'élevant à la somme de 892 ¿ en 2004, de 1 510 ¿ en 2005, l'opération de placement proposée ne présentait aucun intérêt fiscal ; que force est de constater que l'opération de placement immobilier conseillée par la CAFPI, compte tenu de l'âge de Mme X..., à quelques années de sa cessation d'activité lors de l'investissement, de l'effort financier considérable contraint par les modalités de financement au regard de la modicité de ses revenus, de la faiblesse du rendement locatif escompté, voire son caractère aléatoire, était inadaptée à la situation personnelle de celle-ci, au vu de laquelle il était, au contraire, impérieux de lui conseiller un placement sans aucun risque pour le capital investi ; qu'il s'ensuit que la CAFPI, qui, en sa qualité de professionnel, n'a pas fourni à Mme X... une information complète et éclairée de l'empruntrice sur les avantages et les inconvénients de l'opération de placement proposée et sur le coût de l'endettement généré par elle, a engagé à l'égard de cette dernière, sa responsabilité, et doit être tenue à réparer le préjudice subi ; que le jugement qui a retenu la responsabilité de la société CAFPI venant aux droits de M. Y... sera par conséquent confirmé » ;
Et aux motifs adoptés qu'" en l'espèce, aucun contrat, aucune convention intervenue entre Mme X... et la société CAFPI n'étant produit aux débats, les relations entre ces deux parties, ne sont concrétisées que par l'étude du financement établi le 28 septembre 2005, à l'en tête " CAFPI Prêts Immobiliers " avec l'énonciation d'un projet immobilier, achat neuf en VEFA, habitation locative, d'un coût de 137 499 ¿, sans apport personnel, financé par un prêt modulable sur 20 ans au taux de 3 % ; que cette étude mentionne dès la 1ère page un effort d'épargne de 205 ¿ mensuel, avec la mise en location du bien générant la perception d'un loyer mensuel de 430 ¿ et d'une économie d'impôt de 155 ¿, et elle est complétée par deux tableaux de calcul du revenu foncier et des incidences fiscales avec une vente du bien en 2017 à l'issue du dispositif fiscal imposant une mise en location pendant 9 années, d'un calcul de la plus value immobilière avec une revente du logement en 2016 à la somme de 150 381 ¿, ainsi que d'une simulation du prêt sur 20 ans avec des mensualités constantes de 790, 07 ¿ ; qu'ainsi il ressort de cette étude que la société CAFPI a proposé à Mme X... un projet d'acquisition d'un bien immobilier d'un prix de 137 499 ¿, sans aucun apport personnel, financé à l'aide d'une durée de 20 ans soit nettement supérieur à la période durant laquelle elle pouvait envisager percevoir son salaire et impliquant pour le moins pendant les 9 premières années une indisponibilité du bien ainsi qu'un effort d'épargne personnel à minima de 205 ¿ par mois ; que cependant si comme l'énonce l'en-tête de la simulation produite, la société CAFPI a une activité de courtage en prêts immobiliers, impliquant envers Mme X... l'engagement de rechercher un prêt d'un montant égal au prix de l'acquisition projeté, aux meilleures conditions du marché auprès d'établissements financiers en transmettant les renseignements fournis par l'intéressée, notamment à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine, la société CAFPI ne pouvant ignorer que la proposition de prêt de la banque transmise était à un taux révisable annuellement jusqu'à un taux plafond de 5 %, qu'ayant connaissance également en qualité d'intermédiaire habituel avec le promoteur de l'opération immobilière, des frais afférents à la location du bien immobilier tel que frais de l'administrateur du bien imposé (7 % hors taxes des loyers encaissés outre honoraires de location, état des lieux, de rédaction de bail ¿), et d'assurance garantissant la perte de revenu locatif, et de l'importance des charges de copropriété, dans le cadre de son devoir d'information et de conseil se devait de fournir à Mme X... une nouvelle simulation intégrant les mensualités de remboursement du prêt calculées au taux d'intérêt plafond soit de 5 %, ainsi que les frais de gestion du bien attirant par la même l'attention du co contractant profane sur le risque d'endettement ; que par suite dès lors que la société CAFPI ne justifie nullement avoir fourni à Madame Veronique X... une information complète, éclairée sur le coût et l'endettement généré par l'opération envisagée, avoir exécuté son obligation de conseil elle doit être déclarée responsable à l'égard de celle-ci du préjudice subi " ;
Alors que le rôle d'un courtier en prêts immobiliers consiste à rechercher et négocier un prêt aux meilleures conditions du marché, auprès de ses partenaires financiers, pour le compte de l'emprunteur afin de permettre à celui-ci de procéder à l'acquisition du bien immobilier envisagé ; qu'il n'appartient pas au courtier en prêts immobiliers, qui doit agir dans les limites de son mandat, de se prononcer sur les avantages de l'opération envisagée par l'emprunteur et sur le coût de l'endettement ; qu'en jugeant, pour déclarer que la société CAFPI, courtier en prêts immobiliers, avait engagé sa responsabilité à l'égard de Madame X..., qu'elle avait manqué à ses devoirs d'information et de conseil concernant " les avantages et les inconvénients de l'opération de placement proposée et sur le coût de l'endettement généré par elle ", la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué du 19 avril 2012, rectifié par arrêt du 10 janvier 2013, d'avoir jugé que la société CAFPI avait engagé sa responsabilité à l'égard de Madame X... et de l'avoir condamnée à payer à cette dernière la somme de 72 144, 25 ¿ ;
Aux motifs que « Mme X... reproche au premier juge d'avoir considéré que son préjudice se limitait à la perte de chance de souscription d'un emprunt plus avantageux ; que si le tribunal a statué ultra petita en indemnisant le préjudice de Mme X..., alors qu'elle sollicitait le sursis à statuer dans l'attente de la vente du bien immobilier, et le règlement d'une provision ; depuis le jugement, la vente a été réalisée, il n'y a donc plus lieu à sursis à statuer et Mme X... peut dès lors solliciter l'indemnisation de son préjudice ; qu'elle réclame la réparation du préjudice résultant du placement « loi de Robien » qui lui a été proposé et qui ne correspondait pas à sa situation, à l'encontre d'une part, de la CAFPI qui a piloté la totalité de l'opération en proposant le type d'investissement, en réalisant la totalité des démarches pour l'acquisition du bien et en recherchant le prêt bancaire, d'autre part, de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine qui se devait d'examiner sa situation financière et patrimoniale avant de lui consentir un prêt manifestement ruineux ; qu'elle évalue le préjudice subi du fait de cette opération immobilière qu'elle qualifie de « désastreuse », à la somme de 84 644, 25 ¿, qui correspond à la différence entre les frais qu'elle a exposés, les pertes qu'elle a subies et les sommes qu'elle a perçues pendant la durée de la location ; que par suite des manquements de la CAFPI et de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine à leur obligation d'information et de conseil, le préjudice de Mme X... correspond, en ce qui concerne le courtier, à la perte d'une chance de ne pas réaliser le placement immobilier, en ce qui concerne la banque, à celle de ne pas contracter l'emprunt ; que Mme X... peut donc prétendre au remboursement des sommes déboursées représentant les intérêts de l'emprunt, l'assurance du prêt ainsi que les frais d'acquisition du bien pour un montant de 25 551 ¿ tant par la CAFPI que par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine ; qu'il est incontestable que l'appartement a été acquis pour le prix de 137 500 ¿ en 2006, que Mme X... a été contrainte de procéder à sa revente, réalisée en 2011 pour le prix de 82 300 ¿, subissant ainsi une moins value de 55 200 ¿, dont il convient également de tenir compte ; que cependant la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine ne peut être tenue à réparer le préjudice causé par l'inadaptation de l'opération de placement immobilier à la situation de Mme X..., dont la CAFPI est seule responsable ; qu'enfin, l'incidence fiscale de 12 500 ¿ réclamée n'est pas démontrée ; qu'il s'ensuit que le préjudice de Mme X... peut être évalué à la somme de 80 751 ¿, dont à déduire les sommes perçues pendant les 4 ans et 3 mois d'un montant de 27 195 ¿, soit la somme de 53 556 ¿, au paiement de laquelle doivent être condamnées in solidum la société CAFPI et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine à hauteur de 25 551 ¿, et la société CAFPI pour le surplus, soit la somme de 28 005 ¿ ; que le jugement sera par conséquent réformé de ce chef ;
Et aux motifs, résultant de l'arrêt rectificatif, que « Mme X... estime que la Cour a commis une erreur matérielle ou une omission dans l'évaluation du préjudice relatif aux sommes qu'elle a déboursées et dont elle a sollicité le remboursement, en le chiffrant à la somme de 25 551 ¿ au lieu de 44 139, 25 ¿, et entrainant la rectification du dispositif en condamnant in solidum la CAFPI et la Caisse Régionale de Crédit Agricole à lui payer celle-ci au lieu de celle-là ; que Mme X... a demandé à la Cour de condamner in solidum la société CAFPI et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine à lui payer la somme de 84 644, 25 ¿ sauf mémoire en réparation de son préjudice, qu'elle détaillait dans ses écritures comme suit : les sommes déboursées par Mme X... : les intérêts de l'emprunt 17 186, 26 ¿, l'assurance du prêt 1401, 99 ¿ (total 18 588, 25 ¿), les frais d'acquisition (frais de notaire 2 212 ¿, TVA 22533 ¿ taxe publicité foncière 806 ¿) soit 25 551 ¿, perte sur la valeur de l'immeuble (55 200 ¿), l'incidence fiscale (12 500 ¿) ; que le total des dépenses s'établit donc à 118 839, 25 ¿ sauf mémoire ; a déduire les sommes perçues des loyers (19 375 ¿), des charges locatives (1820 ¿) une défiscalisation de 6 000 ¿, Total des recettes 17 195 ¿ ; que cette somme doit être déduite du montant total des sommes exposées pour l'acquisition et le solde constitue le préjudice certain de Mme X... ; que dans sa motivation, la Cour rappelle que Mme X... évalue son préjudice subi du fait de cette opération à la somme de 84 644, 25 ¿ « qui correspond à la différence entre les frais qu'elle a exposés, les pertes qu'elle a subies et les sommes qu'elle a perçues pendant la durée de la location », par référence aux écritures ci-dessus rappelées ; qu'elle poursuit « par suite des manquements de la CAFPI et de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine à leur obligation d'information et de conseil, le préjudice de Mme X... correspond, en ce qui concerne le courtier, à la perte de chance de ne pas réaliser le placement, en ce qui concerne la banque, à celle de ne pas contracter l'emprunt » ; qu'au vu de ces éléments, lorsque la Cour indique que « Mme X... peut donc prétendre au remboursement des sommes déboursées représentant les intérêts de l'emprunt, l'assurance du prêt ainsi que les frais d'acquisition du bien pour un montant de 25 551 ¿ tant par la CAFPI que par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine », compte tenu de la rédaction de ce paragraphe qui distingue chacun des trois postes soit par une virgule soit par la locution conjonctive « ainsi que », elle n'affecte la somme de 25 551 ¿ qu'au poste frais d'acquisition du bien telle qu'indiquée aux conclusions de Mme X..., le montant des intérêts de l'emprunt de 17 186, 26 euros et l'assurance du prêt de 1 401, 99 ¿ ; que de plus, dans sa motivation, la Cour n'a, à aucun moment, considéré que Mme X... ne rapportait pas la preuve du dommage invoqué au titre des intérêts de l'emprunt et de l'assurance du prêt, qui sont inclus dans le remboursement des sommes déboursées par elle, et n'a rejeté que la demande relative à une incidence fiscale d'un montant de 12 500 ¿ estimant qu'elle n'était pas démontrée, après avoir également retenu l'existence d'une moins-value d'un montant de 55 200 ¿ ; qu'il s'agit manifestement d'une omission matérielle, au sens de l'article 462 du Code de procédure civile, de deux sommes qui devaient figurer dans la décision, eu égard au contexte et à la pensée du juge telle qu'elle résulte de la rédaction de la motivation, la Cour n'ayant eu nullement l'intention d'écarter ces deux postes de préjudice ; qu'il s'ensuit que le poste de Mme X... tel qu'évalué par la Cour est erroné, qu'il y a lieu de le rectifier dans les termes suivants : le préjudice de Mme X... peut être évalué à la somme de 99 339, 25 ¿ (les intérêts d'emprunt 17 186, 26 ¿ + l'assurance du prêt 1 401, 99 ¿- les frais d'acquisition 25 551 ¿ + la moins value 55 200 ¿) au lieu de 80 751 ¿, dont à déduire les sommes perçues pendant les 4 ans et 3 mois d'un montant de 27 195 ¿, soit la somme de 72 144, 25 ¿, au lieu de 53 556 ¿, au paiement de laquelle doivent être condamnées in solidum la société CAFPI et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine à hauteur de 44 139, 25 ¿ au lieu de 25 551 ¿, et la société CAFPI pour le surplus soit la somme de 28 005 ¿ ; qu'il convient donc dans ces conditions de rectifier cette erreur matérielle ainsi qu'il sera précisé au dispositif ;
Alors que le préjudice né du manquement par un intermédiaire financier à son obligation de mise en garde s'analyse en la perte d'une chance de ne pas contracter, laquelle ne peut qu'être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'en condamnant la société CAFPI à verser à Madame X..., à titre de dommages-intérêts, l'intégralité des sommes déboursées par cette dernière lors de l'achat du bien immobilier et la totalité de la moins value réalisée, après avoir constaté que Madame X... n'avait perdu qu'une « chance de ne pas réaliser le placement immobilier (et) de ne pas contracter l'emprunt », la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1147 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt rectificatif attaqué du 10 janvier 2013 d'avoir dit que dans l'arrêt du 19 avril 2012, la mention « condamne in solidum la société CAFPI venant aux droits de M. Elie Y... et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine à payer à Mme X... la somme de 25 551 ¿, en réparation du préjudice subi » sera remplacée par la mention suivante « condamne in solidum la société CAFPI venant aux droits de M. Elie Y... et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine à payer à Mme X... la somme de 44 139, 25 ¿, en réparation du préjudice subi » ;
Aux motifs que « Mme X... estime que la Cour a commis une erreur matérielle ou une omission dans l'évaluation du préjudice relatif aux sommes qu'elle a déboursées et dont elle a sollicité le remboursement, en le chiffrant à la somme de 25 551 ¿ au lieu de 44 139, 25 ¿, et entrainant la rectification du dispositif en condamnant in solidum la CAFPI et la Caisse Régionale de Crédit Agricole à lui payer celle-ci au lieu de celle-là ; que Mme X... a demandé à la Cour de condamner in solidum la société CAFPI et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine à lui payer la somme de 84 644, 25 ¿ sauf mémoire en réparation de son préjudice, qu'elle détaillait dans ses écritures comme suit : les sommes déboursées par Mme X... : les intérêts de l'emprunt 17 186, 26 ¿, l'assurance du prêt 1401, 99 ¿ (total 18 588, 25 ¿), les frais d'acquisition (frais de notaire 2 212 ¿, TVA 22533 ¿ taxe publicité foncière 806 ¿) soit 25 551 ¿, perte sur la valeur de l'immeuble (55 200 ¿), l'incidence fiscale (12 500 ¿) ; que le total des dépenses s'établit donc à 118 839, 25 ¿ sauf mémoire ; a déduire les sommes perçues des loyers (19 375 ¿), des charges locatives (1820 ¿) une défiscalisation de 6 000 ¿, Total des recettes 17 195 ¿ ; que cette somme doit être déduite du montant total des sommes exposées pour l'acquisition et le solde constitue le préjudice certain de Mme X... ; que dans sa motivation, la Cour rappelle que Mme X... évalue son préjudice subi du fait de cette opération à la somme de 84 644, 25 ¿ « qui correspond à la différence entre les frais qu'elle a exposés, les pertes qu'elle a subies et les sommes qu'elle a perçues pendant la durée de la location », par référence aux écritures ci-dessus rappelées ; qu'elle poursuit « par suite des manquements de la CAFPI et de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine à leur obligation d'information et de conseil, le préjudice de Mme X... correspond, en ce qui concerne le courtier, à la perte de chance de ne pas réaliser le placement, en ce qui concerne la banque, à celle de ne pas contracter l'emprunt » ; qu'au vu de ces éléments, lorsque la Cour indique que « Mme X... peut donc prétendre au remboursement des sommes déboursées représentant les intérêts de l'emprunt, l'assurance du prêt ainsi que les frais d'acquisition du bien pour un montant de 25 551 ¿ tant par la CAFPI que par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine », compte tenu de la rédaction de ce paragraphe qui distingue chacun des trois postes soit par une virgule soit par la locution conjonctive « ainsi que », elle n'affecte la somme de 25 551 ¿ qu'au poste frais d'acquisition du bien telle qu'indiquée aux conclusions de Mme X..., le montant des intérêts de l'emprunt de 17 186, 26 euros et l'assurance du prêt de 1 401, 99 ¿ ; que de plus, dans sa motivation, la Cour n'a, à aucun moment, considéré que Mme X... ne rapportait pas la preuve du dommage invoqué au titre des intérêts de l'emprunt et de l'assurance du prêt, qui sont inclus dans le remboursement des sommes déboursées par elle, et n'a rejeté que la demande relative à une incidence fiscale d'un montant de 12 500 ¿ estimant qu'elle n'était pas démontrée, après avoir également retenu l'existence d'une moins-value d'un montant de 55 200 ¿ ; qu'il s'agit manifestement d'une omission matérielle, au sens de l'article 462 du Code de procédure civile, de deux sommes qui devaient figurer dans la décision, eu égard au contexte et à la pensée du juge telle qu'elle résulte de la rédaction de la motivation, la Cour n'ayant eu nullement l'intention d'écarter ces deux postes de préjudice ; qu'il s'ensuit que le préjudice de Mme X... tel qu'évalué par la Cour est erroné, qu'il y a lieu de le rectifier dans les termes suivants : le préjudice de Mme X... peut être évalué à la somme de 99 339, 25 ¿ (les intérêts d'emprunt 17 186, 26 ¿ + l'assurance du prêt 1 401, 99 ¿ + les frais d'acquisition 25 551 ¿ + la moins value 55 200 ¿) au lieu de 80 751 ¿, dont à déduire les sommes perçues pendant les 4 ans et 3 mois d'un montant de 27 195 ¿, soit la somme de 72 144, 25 ¿, au lieu de 53 556 ¿, au paiement de laquelle doivent être condamnées in solidum la société CAFPI et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie Seine à hauteur de 44 139, 25 ¿ au lieu de 25 551 ¿, et la société CAFPI pour le surplus soit la somme de 28 005 ¿ ; qu'il convient donc dans ces conditions de rectifier cette erreur matérielle ainsi qu'il sera précisé au dispositif » ;
Alors que si les erreurs ou omissions matérielles affectant une décision peuvent être réparées par la juridiction qui l'a rendue, celle-ci ne peut modifier les droits et obligations reconnus aux parties par cette décision ; qu'en procédant dans l'arrêt rectificatif à une nouvelle évaluation du préjudice subi par Madame X..., au titre des « sommes déboursées » et des frais d'acquisition de l'immeuble, et condamner la société CAFPI à payer à cette dernière la somme de 72 144, 25 ¿, au lieu de celle de 53 556 ¿, au prétexte que « le préjudice de Mme X... tel qu'évalué par la Cour est erroné » et qu'elle avait entendu, dans l'arrêt rectifié, mettre à la charge de la société CAFPI les intérêts d'emprunt d'un montant de 17 186, 26 ¿ et l'assurance du prêt pour un montant de 1 401, 99 ¿, la Cour d'appel qui, sous couvert de rectification d'erreur matérielle, a procédé à une nouvelle appréciation des éléments de la cause, modifiant les droits et obligations des parties, a violé l'article 462 du Code de procédure civile.
Moyen produit par la SCP Capron, avocat aux Conseils, pour la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Normandie-Seine, demanderesse au pourvoi incident.
Le pourvoi incident fait grief à l'arrêt rectificatif attaqué D'AVOIR décidé que, dans le dispositif de l'arrêt rendu, le 19 avril 2012, par la cour d'appel de Rouen, la mention : « condamne in solidum la société Cafpi, venant aux droits de M. Y..., et la Crcam de Normandie Seine à payer à Mme X... la somme de 25 551 ¿ en réparation du préjudice subi », est remplacée par la mention suivante : « condamne in solidum la société Cafpi, venant aux droits de M. Y..., et la Crcam de Normandie Seine à payer à Mme X... la somme de 44 139 ¿ 25 en réparation du préjudice subi » ;
AUX MOTIFS QUE, « dans sa motivation, la cour d'appel de Rouen rappelle que Mme X... évalue son préjudice subi du fait de cette opération à la somme de 84 644 ¿ 25 " qui correspond à la différence entre les frais qu'elle a exposés, les pertes qu'elle a subies et les sommes qu'elle a perçues pendant la durée de la location " » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 1er alinéa) ; qu'« elle poursuit : " par suite des manquements de la Cafpi et de la Crcam de Normandie-Seine à leur obligation d'information et de conseil, le préjudice de Mme X... correspond, en ce qui concerne le courtier, à la perte d'une chance de ne pas réaliser le placement immobilier, en ce qui concerne la banque, à celle de ne pas contracter l'emprunt " » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 2e alinéa) ; qu'« au vu de ces éléments, lorsque la cour indique que " Mme X... peut donc prétendre au remboursement des sommes déboursées représentant les intérêts de l'emprunt, l'assurance du prêt ainsi que les frais d'acquisition du bien pour un montant de 25 551 ¿ tant par la Cafpi que par la Crcam de Normandie-Seine ", compte tenu de la rédaction de ce paragraphe qui distingue chacun des trois postes soit par une virgule, soit par la locution conjonctive " ainsi que ", elle n'affecte la somme de 25 551 ¿ qu'au poste frais d'acquisition du bien telle qu'indiquée aux conclusions de Mme X..., le montant des intérêts de l'emprunt de 17 186 ¿ 26 et l'assurance du prêt de 1 401 ¿ 99 devant s'y ajouter » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 4e alinéa) ; que « de plus, dans sa motivation, la cour n'a à aucun moment considéré que Mme X... ne rapportait pas la preuve du dommage invoqué au titre des intérêts de l'emprunt et de l'assurance du prêt, qui sont inclus dans le remboursement des sommes déboursées par elle, et n'a rejeté que la demande relative à une incidence fiscale d'un montant de 12 500 ¿ estimant qu'elle n'était pas démontrée, après avoir également retenu l'existence d'une moins-value d'un montant de 55 200 ¿ » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 5e alinéa) ; qu'« il s'agit manifestement d'une omission matérielle, au sens de l'article 462 du code de procédure civile, de deux sommes qui devaient figurer dans la décision, eu égard au contexte et à la pensée du juge telle qu'elle résulte de la motivation, la cour n'ayant eu nullement l'intention d'écarter ces deux postes de préjudice » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 6e alinéa) ; qu'« il s'ensuit que le préjudice de Mme X... tel qu'évalué par la cour est erroné, qu'il y a lieu de le rectifier » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 7e alinéa) ;
1. ALORS QUE, si les erreurs ou omissions matérielles affectant une décision peuvent être réparées par la juridiction qui l'a rendue, celle-ci ne peut modifier les droits et obligations reconnus aux parties par cette décision ; qu'en procédant, dans l'arrêt attaqué, à une nouvelle évaluation du préjudice subi par Mme Véronique X... au titre des « sommes déboursées » et des frais d'acquisition de l'immeuble, et en condamnant la Crcam de Normandie Seine à payer à cette dernière la somme 44 139 ¿ 25, au lieu de celle de 25 551 ¿, au prétexte que « le préjudice de Mme X... tel qu'évalué par la cour est erroné » et qu'elle avait entendu, dans l'arrêt rectifié, mettre à la charge de la Crcam de Normandie Seine les intérêts d'emprunt d'un montant de 17 186 ¿ 26 et l'assurance du prêt pour un montant de 1 401 ¿ 99, la cour d'appel qui, sous couvert de rectification d'erreur matérielle, a procédé à une nouvelle appréciation des éléments de la cause, modifiant les droits et obligations des parties, a violé l'article 462 du code de procédure civile ;
2. ALORS QUE la contradiction de motifs, qui est un cas d'ouverture au pourvoi en cassation, ne constitue pas une erreur matérielle ouvrant la voie à l'action en rectification d'erreur matérielle ; que la cour d'appel constate que la « rédaction » même de la « motivation » de l'arrêt du 19 avril 2012 établit que la cour d'appel de Rouen a entendu comprendre, dans la réparation allouée à Mme Véronique X..., le chef des intérêts d'emprunt (17 186 ¿ 26) et le chef de l'assurance du prêt (1 401 ¿ 99), mais que dans le calcul de la réparation due à Mme Véronique X..., elle n'a pas pris en compte ces deux chefs, en d'autres termes ; qu'elle considère donc que la motivation de l'arrêt rectifié est contradictoire ; qu'en qualifiant cette contradiction de motifs d'erreur matérielle, et en accueillant l'action en rectification d'erreur matérielle formée par Mme Véronique X..., la cour d'appel a violé les articles 455, 462 et 604 du code de procédure civile.
