LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu les articles 15, 783 et 784 du code de procédure civile, ensemble l'article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
Attendu que si les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour apprécier si des conclusions ont été déposées en temps utile au sens du premier de ces textes, ils se doivent de répondre à des conclusions qui en sollicitent le rejet, que ces dernières soient déposées avant ou après le prononcé de l'ordonnance de clôture ;
Attendu qu'ayant statué sur les prétentions respectives des parties en considération des conclusions du 13 décembre 2013 de M. X... et des conclusions de la société AJC immobilier du 28 mai 2013, sans répondre aux conclusions déposées devant elle par la seconde le 2 janvier 2014, tendant à la révocation de l'ordonnance de clôture intervenue le 26 décembre 2013 et, subsidiairement, au rejet des écritures du premier au motif que celles-ci ne lui avaient pas été communiquées en temps utile pour lui permettre d'en prendre connaissance et d'y répondre avant l'ordonnance de clôture, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 février 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour la société AJC immobilier
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société AJC Immobilier de sa demande tendant au paiement de la somme principale de 16.000 euros au titre de sa commission d'agent immobilier ;
AU SEUL VISA, d'une part, des conclusions n°4 et récapitulatives de Monsieur Nicolas X... signifiées le 13 décembre 2013 qui tendent à la réformation du jugement déféré pour voir : à titre liminaire, constater la nullité du mandat de vente et de tous les actes qui en seraient la conséquence, à titre subsidiaire, débouter la société AJC Immobilier de sa demande, à titre infiniment subsidiaire, réduire le montant de la clause pénale à de plus justes proportions et condamner en toute hypothèse la société AJC Immobilier à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens avec application de l'article 699 du même Code et, d'autre part, des conclusions d'appel n°3 de la société AJC Immobilier signifiées le 28 mai 2013 qui tendent à voir confirmer le jugement déféré et à voir condamner Monsieur X... à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens avec application de l'article 699 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, fussent-elles communiquées et déposées postérieurement à l'ordonnance de clôture, les conclusions de pure procédure, par lesquelles une partie demande le rabat de ladite ordonnance et/ou le rejet des dernières écritures adverses, sont toujours recevables ; qu'en l'espèce, par d'ultimes écritures déposées et signifiées le 2 janvier 2014 (cf. lesdites écritures, spec. page 2 et dispositif page 17, accompagnées de la preuve de leur signification et de leur dépôt dématérialisés), la société AJC Immobilier, qui faisait valoir qu'en raison de la période des vacances de fin d'année, pendant lesquelles son conseil était dans l'impossibilité de la joindre pour recueillir ses instructions, ensemble de la tardiveté des dernières écritures de Monsieur Nicolas X... signifiées le 13 décembre 2013, soit plusieurs mois après ses propres dernières écritures du 28 mai 2013, elle n'avait pas disposé d'un temps suffisant pour y répondre utilement avant que n'intervienne la clôture fixée au 28 mai 2013, de sorte qu'il convenait de procéder au rabat de ladite ordonnance de clôture, subsidiairement au rejet des dernières conclusions d'appel de Monsieur Nicolas X... du 13 décembre 2013 ; qu'en s'abstenant de prendre en considération ces demandes de pure procédure, auxquelles elle ne fait pas même allusion, la Cour viole les articles 16, 783 et 784 du Code de procédure civile, ensemble l'article 6, § 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société AJC Immobilier de sa demande tendant au paiement de la somme principale de 16.000 euros au titre de sa commission d'agent immobilier ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des dispositions combinées des articles 6, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970 et 74 du décret du 20 juillet 1972 que le droit à commission de l'agent immobilier prend naissance par la signature d'un écrit unique constant l'accord des parties et que cet agent immobilier ne peut prétendre au paiement de sa commission qu'une fois la vente constatée par acte authentique ; que la société AJC Immobilier invoque la clause du mandat (en réalité, du compromis de vente) selon laquelle sa commission sera prélevée sur les premiers fonds versés par l'acquéreur, y compris le dépôt de garantie, à due concurrence, dès la réalisation des conditions suspensives, et encore, celle qui prévoit que le dépôt de garantie pourra être versé à la partie non défaillante et/ou au rédacteur ; que cependant, les dispositions légales précitées présentent un caractère d'ordre public, de sorte que les clauses invoquées par la société AJC Immobilier doivent être réputées non écrites ; que la société AJC Immobilier ne reproche aucun comportement fautif à Monsieur X... qui pourrait justifier le paiement de dommages et intérêts ; qu'il convient en conséquence de réformer le jugement déféré pour débouter la société AJC Immobilier de ses demandes ;
ALORS QUE, D'UNE PART, si nonobstant toute clause contraire, l'agent immobilier ne peut recevoir aucune somme avant que l'opération pour laquelle il a été missionné ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties, cet écrit ne constitue pas nécessairement un acte authentique et peut notamment procéder d'une promesse synallagmatique de vente conclue par acte sous seing privé ; qu'en considérant au contraire que la rémunération de l'agent immobilier était en tout état de cause subordonnée à la réitération de la vente par acte authentique, la Cour viole, par fausse interprétation, l'article 6-I, alinéa 3, de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction applicable à la cause ;
ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue au sens de l'article 6-I, alinéa 3, de la loi précitée du 2 janvier 1970 s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée ; qu'il s'en déduit a contrario que lorsque la vente procède d'une promesse synallagmatique de vente qui n'est assortie d'aucune faculté de dédit et que la réitération par acte authentique de cette vente n'a pas été érigée en condition nécessaire à la formation même du contrat, la clause du compromis de vente prévoyant le versement à l'agent immobilier de sa commission dès la réalisation de la dernière condition suspensive et, le cas échéant, son paiement par prélèvement sur le dépôt de garantie effectué par l'acquéreur, doit être regardée comme valable et doit recevoir son plein effet, si même l'acquéreur s'est par la suite rétracté en dépit du caractère définitif de la vente et que le vendeur s'est de son côté abstenu d'en poursuivre la réalisation forcée ; qu'en décidant le contraire, pour déclarer non-écrites les clauses du compromis de vente (et non du mandat) sur lesquelles la société AJC Immobilier fondait sa demande en paiement, sans nullement préciser en quoi le compromis de vente du 13 mai 2011 aurait subordonné le caractère définitif de la vente à d¿autres conditions que celle résidant dans la levée des conditions suspensives, la Cour ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 6-I, alinéa 3, de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, ensemble au regard des articles 1583 et 1589 du Code civil.
