LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article l'article 1604 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 5 décembre 2013), que par acte authentique du 29 janvier 2007, M. X... et Mme Y... ont vendu à la SCI Hibiscus (la SCI) une maison à usage d'habitation ; que l'acquéreur, soutenant que la présence d'une fosse septique n'était pas conforme aux stipulations contractuelles prévoyant le raccordement de l'immeuble à l'assainissement communal, a assigné les vendeurs en réparation de son préjudice ;
Attendu que pour rejeter la demande de la SCI de condamnation des vendeurs pour manquement à leur obligation de délivrance, l'arrêt retient que l'immeuble vendu est effectivement relié au réseau communal de manière directe pour une partie du logement et indirecte par le passage dans une fosse septique et un épurateur pour l'autre partie du logement, qu'il n'y a pas fausse déclaration ou tromperie de la part des vendeurs d'autant qu'ils ont dégagé leur responsabilité sur la conformité de l'installation à la réglementation nouvelle et que le bien vendu est donc conforme aux stipulations contractuelles ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'acte authentique de vente stipulait que l'immeuble vendu était raccordé à l'assainissement communal, ce dont il résultait que les vendeurs s'étaient engagés à délivrer un bien dont toutes les évacuations y étaient directement raccordées, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 décembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;
Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... et Mme Y... à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Hibiscus ; rejette la demande de M. X... et Mme Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour la société Hibiscus
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI Hibiscus de ses demandes tendant à voir condamner les consorts X...- Y... à lui payer diverses sommes en raison de leur manquement à leur obligation de délivrance ;
Aux motifs que, sur le défaut de délivrance, l'article 1604 du code civil met à la charge du vendeur l'obligation de délivrer à l'acquéreur la chose qui doit être conforme à l'objet convenu et présenter les caractéristiques conventionnellement définies ; que lors de la vente de M. A... et de M. B... d'une part à M. X... et Mme Y... d'autre part, l'acte comportait en son article 5 la précision que l'égoût communal ne comportant pas de station d'épuration, il devait être installé une fosse septique et son système épurateur qui devaient faire l'objet d'une autorisation spéciale de la direction départementale de l'action sanitaire et sociale avec délivrance du certificat de conformité nécessairement au vu de cette autorisation ; que le certificat de conformité a été obtenu le 7 janvier 1984 ; qu'il est versé aux débats étant souligné que permis de construire du 9 décembre 1980 énonçait expressément cette exigence quant à la présence d'une fosse septique et d'un épandage ; qu'il est donc acquis aux débats que M. X... et Mme Y... ont ainsi fait installer sur la leur parcelle une fosse septique dont les rejets, avant de rejoindre le réseau communal auquel elle est reliée, transitent par un bac d'épuration ; que lors de la cession intervenue le 30 août 2006 et réitérée le 29 janvier 2007 au profit de Mme C... employée de banque et de Mme D... agent immobilier, qui par la suite se sont substitué la SCI Hibiscus dont elles étaient cogérantes, il était mentionné que : l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve sans garantie sous quelque forme que ce soit notamment en raison de l'état des bâtiments, du sol, du sous-sol, des vices mêmes cachés (page 8), le vendeur déclare sous sa seule responsabilité que l'immeuble vendu est raccordé à l'assainissement communal mais ne garantit aucunement la conformité des installations aux normes alors en vigueur (page 9), également dans une autre clause de l'acte du 30 août 2006, que ce raccordement n'a fait l'objet d'aucun contrôle et qu'il vend le bien en l'état, souhaitant que l'acquéreur fasse son affaire personnelle d'un éventuel contrôle ; que l'immeuble vendu est effectivement relié au réseau communal de manière directe pour une partie du logement (douche lavabo baignoire) et indirecte, ce qu'admet la société Hibiscus dans ses écritures par le passage dans une fosse septique et un épurateur, pour l'autre partie du logement (WC du haut et du bas) ; qu'il n'y a donc pas fausse déclaration ou tromperie de la part des vendeurs, d'autant qu'ils ont dégagé leur responsabilité sur la conformité de l'installation à la réglementation nouvelle ; que le bien vendu est donc conforme aux stipulations contractuelles ;
Et aux motifs enfin qu'en l'espèce, pour prouver une information complète de l'acquéreur, M. X... et Mme Y... communiquent aux débats un courrier de Maître Z..., notaire intervenu à la vente, dans lequel celui-ci indique ne plus se souvenir des éléments remis lors de la signature tout en pensant qu'à sa demande, s'agissant d'un groupe d'habitations, le vendeur avait dû remettre à l'acquéreur l'ensemble du dossier de construction, le cahier des charges et les statuts de l'association syndicale ; que l'attestation reste cependant dubitative et ne permet pas de tenir pour certaine la remise du dossier de construction, tandis que l'acte ne comporte reconnaissance de remise en page 11 par l'acquéreur que du cahier des charges et des statuts de l'association syndicale ; qu'il doit être relevé également que le vendeur remplissant un questionnaire sur la description de l'immeuble à l'intention du notaire a indiqué concernant l'assainissement un raccordement au tout-à-l'égoût, ce qui est exact mais qu'il n'a pas coché l'existence d'un système individuel alors que l'installation existe puisqu'elle est mixte (p. 6, dernier alinéa et p. 7, alinéa 1er) ;
Alors que 1°) la conformité de la chose livrée doit être appréciée au regard des seules prévisions contractuelles ; qu'en tenant compte, pour décider que le bien vendu le 29 janvier 2007 par les consorts X...- Y... à la SCI Hibiscus était conforme aux stipulations contractuelles, des modalités de la vente antérieure de cet immeuble et du permis de construire délivré le 9 décembre 1980, quand ces éléments étaient étrangers au contrat de vente du 29 janvier 2007, la cour d'appel a violé les articles 1603 et 1604 du code civil ;
Alors que 2°) en vendant un immeuble raccordé au réseau public d'assainissement, les vendeurs s'engagent à vendre un bien dont tous les écoulements sont raccordés ; qu'en décidant que les consorts X...- Y... n'avaient pas manqué à leur obligation de délivrance, après avoir constaté que le vendeur avait déclaré « que l'immeuble vendu est raccordé à l'assainissement communal » cependant qu'une partie seulement du logement était relié de manière directe au réseau communal, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1603 et 1604 du code civil ;
Alors que 3°) lorsque les vendeurs qui connaissaient l'obligation de raccordement de leur immeuble au réseau d'assainissement n'ont pas déclaré dans l'acte de vente cette charge dont les acquéreurs ignoraient l'existence, la clause selon laquelle ces derniers s'obligent à prendre le bien vendu en son état actuel sans recours possible ne peut pas produire effet ; qu'en se fondant notamment sur les clauses de l'acte de vente selon lesquelles l'acquéreur s'oblige à prendre le bien en l'état, pour en déduire que l'immeuble vendu était conforme aux stipulations contractuelles malgré l'existence de la fosse septique, tout en constatant que les consorts X...- Y... avaient fait installer la fosse septique litigieuse mais n'avaient ni répondu correctement à la question relative à l'existence de cette installation dans le questionnaire remis au notaire concernant la description de l'immeuble à vendre ni fait mention, dans l'acte de vente du 29 janvier 2007, de cette installation dont ils avaient nécessairement connaissance, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a de nouveau violé les articles 1603 et 1604 du code civil ;
Alors que 4°) le juge ne peut, sous couvert d'interprétation, dénaturer les termes clairs et précis d'une clause sur laquelle il se fonde ; qu'en refusant d'appliquer la clause claire et précise de l'acte authentique de vente du 29 janvier 2007 selon laquelle « le vendeur déclare sous sa seule responsabilité que l'immeuble vendu est raccordé à l'assainissement communal » au prétexte que, selon d'autres clauses, l'acquéreur prenait le bien en l'état, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI Hibiscus de ses demandes tendant à voir condamner les consorts X...- Y... à lui payer diverses sommes en raison de leur manquement à leur obligation de conseil ;
Aux motifs que, sur le manquement à l'obligation de conseil, dans le cadre de l'exécution des prestations contractuelles, en application de l'article 1147 du code civil, il pèse sur le vendeur une obligation de renseigner son cocontractant et de lui apporter tous éléments utiles même si ce dernier lui-même doit être animé par le souci de s'informer dans le cadre d'un devoir de vigilance et de curiosité ; qu'à défaut de quoi l'on peut admettre l'existence d'une perte de chance de conclure le contrat à meilleures conditions ; qu'en l'espèce, pour prouver une information complète de l'acquéreur, M. X... et Mme Y... communiquent aux débats un courrier de Maître Z... notaire intervenu à la vente, dans lequel celui-ci indique ne plus se souvenir des éléments remis lors de la signature tout en pensant qu'à sa demande, s'agissant d'un groupe d'habitations, le vendeur avait dû remettre à l'acquéreur l'ensemble du dossier de construction, le cahier des charges et les statuts de l'association syndicale ; que l'attestation reste cependant dubitative et ne permet pas de tenir pour certaine la remise du dossier de construction, tandis que l'acte ne comporte reconnaissance de remise en page 11 par l'acquéreur que du cahier des charges et des statuts de l'association syndicale ; qu'il doit être relevé également que le vendeur remplissant un questionnaire sur la description de l'immeuble à l'intention du notaire a indiqué concernant l'assainissement un raccordement au tout-à-l'égout, ce qui est exact mais qu'il n'a pas coché l'existence d'un système individuel alors que l'installation existe puisqu'elle est mixte ; que cependant Mme F... témoigne avoir remis lors de la vente sur la demande de M. X... un dossier complet de sa propriété et qu'il voulait remettre à l'acquéreur dans lequel figurait le plan du sous-sol de la villa avec dessin de la fosse septique ; que certes Mme F... n'a pas assisté à la remise, mais l'on trouve dans l'expertise amiable contradictoire du cabinet Sedexpert en date du 25 octobre 2010 la constatation que les pièces éditées et communiquées lors de la vente faisaient apparaître un plan de l'existant avec la fosse septique, plan que l'expert amiable a d'ailleurs annexé à son rapport ; que l'affirmation non contestée par les autres participants à l'expertise conduisait l'expert amiable à dégager la responsabilité du vendeur ; que cette remise des documents a également été évoquée lors de l'expertise amiable Cunningham et Lindsey du 13 octobre 2010 réalisée par M. G... ; que le fils de M. X... confirme la constitution de ce dossier d'information ; que dès le 19 août 2010, en réponse à une demande de prise en charge des frais par l'assureur de protection juridique de la SCI Hibiscus, dans un courrier très motivé, M. Jean-Marc X... rappelait avoir remis aux acquéreurs, en présence du notaire, maître Z..., les plans de la maison sur les trois niveaux et le plans de masse ainsi que les documents techniques permettant la localisation de la fosse septique ; qu'il envisageait à l'époque que des travaux de construction d'un mur de soutènement par la SCI Hibiscus avaient pu déstabiliser l'installation sanitaire ; qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments que M. X... et Mme Y... démontrent s'être exécutés dans leur obligation d'information et de conseil de l'acquéreur, étant souligné que Mme D... exerçait la profession d'agent immobilier à l'époque de l'achat ; qu'en conséquence il ne sera pas fait droit aux demandes de la SCI Hibiscus ;
Alors que 1°) il incombe au vendeur de rapporter la preuve qu'il a satisfait à son obligation d'information de l'acquéreur au moment de la vente ; que cette preuve ne peut pas résulter de circonstances postérieures à la vente ; qu'en se fondant au contraire exclusivement sur des éléments postérieurs à la vente pour considérer que M. X... et Mme Y... démontraient s'être acquittés de leur obligation d'information et de conseil de l'acquéreur, la cour d'appel a violé l'article 1602 du code civil ;
Alors que 2°) en affirmant que la constitution et la remise du document d'information par les vendeurs sont attestées par le fils de M. X... qui a rappelé, le 19 août 2010, « avoir remis aux acquéreurs, en présence du notaire, Maître Z... les plans de la maison sur trois niveaux et le plan de masse, ainsi que les documents techniques, permettant la localisation de la fosse septique », après avoir constaté que ni l'acte de vente, ni le questionnaire préalable rempli par les vendeurs ne faisaient mention de cette fosse septique et que le notaire avait indiqué ne plus se souvenir des documents remis lors de la vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1147 et 1602 du code civil ;
Alors que 3°) la circonstance que l'achat a été réalisé par une personne compétente en matière immobilière est sans incidence sur l'obligation de renseignement et d'information du vendeur à l'égard de l'acquéreur ; qu'en affirmant au contraire, pour décider que les consorts X...- Y... n'avaient pas manqué à leur obligation d'information et de conseil de l'acquéreur, que Mme D..., cogérante de la SCI Hibiscus, « exerçait la profession d'agent immobilier à l'époque de l'achat », la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à démontrer que les vendeurs avaient satisfait à leur obligation d'information, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1602 du code civil.
