LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Toulouse, 13 janvier 2014), que la société civile immobilière Byls (la SCI) a acquis en 2007 deux parcelles situées à Narbonne au lieudit Port la Nautique cadastrées section IN, numéros 67, 66 ; que la SCI a établi un projet de division des parcelles en cinq lots et a obtenu, le 8 mars 2010, une décision de non-opposition de déclaration préalable de lotissement autorisant l'aménagement des deux premiers lots ; que ces lots ont fait l'objet de deux promesses de vente enregistrées les 11 et 12 mars 2010 et les trois autres lots ont fait l'objet de promesses d'achat ; que les parcelles faisant partie du périmètre de sensibilité archéologique au sens de l'article L. 522-5 du code du patrimoine, la SCI a demandé à la direction régionale des affaires culturelles de réaliser le diagnostic archéologique prévu aux articles R. 523-1 et R. 523-9 du même code et que par suite du dépôt du rapport de diagnostic archéologique faisant état de la présence sur les parcelles d'un quartier d'entrepôts du site du port antique de Narbonne remontant au 1er siècle de notre ère, le ministre de la culture a, le 13 août 2010, placé les parcelles IN 66 et 67 sous le régime de l'instance de classement au titre des monuments historiques et, par suite de l'opposition de la SCI à ce classement, le Premier ministre a, par décret du 31 mai 2011, classé d'office ces deux parcelles au titre des monuments historiques avec les vestiges qu'elles contiennent ; que la SCI a saisi le juge de l'expropriation d'une demande de condamnation de l'Etat à réparer le préjudice résultant pour elle de ce classement ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que le classement de parcelles constructibles au titre des monuments historiques en ce qu'il entraîne la possibilité pour l'Etat d'imposer des travaux de conservation du monument, le cas échéant en faisant supporter au propriétaire jusqu'à la moitié du coût des travaux, la possibilité pour l'Etat d'imposer l'exécution d'office des travaux ou l'expropriation des parcelles, la possibilité pour l'Etat d'autoriser l'occupation temporaire des lieux classés pendant une durée de cinq ans, l'interdiction de détruire, de déplacer ou d'effectuer des travaux sur l'immeuble classé sans autorisation, la possibilité de se voir imposer la réalisation de fouilles archéologiques lors d'une demande d'urbanisme, une procédure d'autorisation d'urbanisme spécifique, l'impossibilité d'acquérir les droits par prescription, l'impossibilité d'établir des servitudes sans autorisation ou l'obligation de notifier tout projet d'aliénation de la parcelle, modifie nécessairement l'utilisation des lieux, en ce que ces contraintes restreignent, par elle même, la constructibilité des parcelles ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles L. 621-1 et suivants et L. 621-6 du code du patrimoine ;
2°/ que l'article L. 621-6, alinéa 3, du code du patrimoine ouvre droit à réparation du préjudice résultant de la modification de l'utilisation des lieux, induite par la décision de classement, peu important l'état préexistant des lieux ; qu'en déboutant la SCI Byls de ses demandes au motif inopérant que les parcelles en cause faisant partie d'un périmètre de sensibilité archéologique, la décision de classement n'avait fait que constater la présence de vestiges archéologiques préexistants, sans entrainer de modification de l'utilisation du sol, cependant qu'elle avait constaté que les contraintes résultant de la décision de classement étaient « indiscutables », la cour d'appel a violé par refus d'application l'article L. 621-6, alinéa 3, du code civil ;
3°/ que l'article L. 621-6, alinéa 3, du code du patrimoine subordonne le droit à indemnisation à la seule existence de modifications de l'état ou de l'utilisation du sol causant un préjudice direct, matériel et certain au propriétaire ; qu'en relevant, encore, pour débouter la SCI Byls de ses demandes qu'elle ne pouvait ignorer le risque que les parcelles qu'elle avait acquises étaient susceptibles de renfermer des vestiges archéologiques de grande ampleur, cependant que cette circonstance ne pouvait priver la SCI de son droit à être indemnisée de la décision de classement de ses parcelles s'il en résultait une modification de l'utilisation du sol, la cour d'appel qui a ajouté une condition à la loi, a, de nouveau, violé l'article L. 621-6, alinéa 3, du code du patrimoine ;
4°/ qu'en rejetant l'existence d'un préjudice certain aux motifs que la décision de classement n'avait pas, en soi, pour effet de rendre inconstructibles les parcelles et qu'il n'était pas certain que l'autorité administrative interdirait toute construction, sans rechercher, comme elle y avait été expressément invitée, si la décision de classement n'avait pas été prise dans le seul but d'empêcher la réalisation du projet de lotissement de la SCI Byls et si les vestiges archéologiques ayant motivé la décision de classement ne couvraient pas 80 % des parcelles, ces circonstances interdisant, de fait, l'édification de toute construction et notamment la réalisation du projet de lotissement qui avait été mis en place par la SCI et que celle-ci avait dû abandonner du fait de la décision, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 621-6, alinéa 3, du code du patrimoine ;
5°/ que dans son mémoire d'appel, la SCI Byls avait également fait valoir que, du fait de la décision de classement, les acquéreurs des cinq lots avaient renoncé à la vente, ce qui lui avait causé un préjudice certain, tiré du manque à gagner qu'elle avait subi ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre à ce moyen et sans rechercher, à supposer même que la décision de classement n'avait pas eu pour effet de rendre les parcelles inconstructibles, si elle n'était pas à l'origine d'un manque à gagner subi par la SCI Byls de fait de l'abandon des ventes, la cour d'appel a, en tout état de cause, violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le décret de classement ne comportait ni obligations ni servitudes limitant la constructibilité des parcelles et retenu que celles-ci restaient en principe constructibles et que rien ne permettait de penser, avec la certitude qu'exige la loi, que l'autorité administrative interdirait toute construction ou imposerait des charges financières au propriétaire, aucun projet de construction n'ayant été déposé, la cour d'appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises et répondu au moyen prétendument délaissé, a pu déduire de ces seuls motifs que la certitude d'un préjudice n'était pas établie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Byls aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Byls à payer à l'Etat représenté par le Ministre de la culture et de la communication, le préfet de l'Aude et la direction régionale des finances publiques de Midi-Pyrénées et de la Haute-Garonne, la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCI Byls ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour la société Byls
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI Byls de ses demandes formées à l'encontre de l'Etat français ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'action engagée par la SCI Byls est expressément fondée sur les dispositions de l'article L. 621-6 du code du patrimoine, lequel dispose que le classement d'office peut donner droit à indemnité au profit du propriétaire s'il résulte, des servitudes et obligations dont il s'agit une modification à l'état ou à l'utilisation des lieux déterminant un préjudice direct, matériel et certain ; que le décret du 31 mai 2011 se borne à classer au titre des monuments historiques les parcelles IN n° 66 et 67 sans aucune autre indication que la précision d'une publication au bureau des hypothèques compétent ; qu'aucune contrainte n'étant apportée par ce décret à l'état des lieux, seule la question d'une modification à l'utilisation des lieux doit être examinée dans la perspective d'une éventuelle indemnisation ; que l'argumentation de la SCI Byls consiste à soutenir que compte tenu de l'ampleur des vestiges découverts, qui occuperaient environ 80 % de la surface concernée et qui atteindraient par endroits une profondeur de 3, 5 mètres, les contraintes nouvelles immédiates ou futures sur l'utilisation du terrain résultant du classement le rendraient inconstructible, et donc invendable en tant que terrain à bâtir dans le cadre de l'opération de lotissement projetée ; qu'il est tout d'abord établi par les pièces versées aux dossiers que les deux parcelles IN n° 66 et n° 67 sont situées en zone constructible Udp du plan local d'urbanisme de la commune de Narbonne selon le certificat d'urbanisme d'information délivré le 22 janvier 2010, lequel mentionne en outre notamment que le terrain est situé dans l'emprise du périmètre de sensibilité archéologique ; qu'il n'est ni prétendu ni a fortiori démontré que le décret de classement ait amendé cette situation administrative des parcelles ; que par ailleurs, la décision de non opposition délivrée par le maire de la commune de Narbonne le 8 mars 2010 à la déclaration préalable d'un permis d'aménager simplifié de deux lots déposée le 19 janvier 2010 par la société Byls confirme la possibilité à cette date de procéder au lotissement envisagé par l'appelante, sous réserve néanmoins des dispositions relatives à l'archéologie préventive ; que le décret de classement n'apporte aucune limitation expresse à la constructibilité des parcelles ; que l'allégation de la SCI BYLS ne peut donc se fonder que sur les servitudes et obligations découlant de la loi du fait du classement au titre des monuments historiques, et plus précisément des dispositions des articles L. 621-1 et suivants du code du patrimoine ; que ces contraintes sont exactement rappelées par la SCI Byls dans ses écritures et consistent en : la possibilité pour l'Etat d'imposer des travaux de conservation du monument, le cas échéant en faisant supporter jusqu'à 50 % du coût des travaux, la possibilité pour l'Etat d'imposer l'exécution d'office des travaux ou l'expropriation des parcelles, la possibilité pour l'Etat d'autoriser l'occupation temporaire des immeubles classés pendant cinq ans, l'interdiction de détruire ou de déplacer les vestiges archéologiques, d'effectuer des travaux quelconques sans autorisation, la possibilité de se voir imposer la réalisation de fouilles archéologiques à ses frais avancés lors d'une demande d'autorisation d'urbanisme, une procédure d'autorisation d'urbanisme spécifique, l'impossibilité d'acquérir des droits par prescription, l'impossibilité d'établir des servitudes conventionnelles sans autorisation, l'obligation de notifier tout projet d'aliénation de l'immeuble ; qu'il résulte des éléments qui précèdent que le principe de constructibilité des parcelles propriété de la SCI Byls demeure, mais sous réserve de ces servitudes et obligations découlant du classement ; qu'en d'autres termes, la SCI Byls allègue que ces contraintes conduisent à une inconstructibilité de fait ; qu'elle appuie sa position en justifiant de ce que les acquéreurs ayant signé des compromis de vente pour les deux premiers lots comme les acquéreurs ayant consenti une promesse d'achat ferme pour les trois autres lots se sont désistés après avoir appris l'existence du classement, et en produisant les courriers d'agences immobilières qui arguent de l'impossibilité de vendre ses biens en terrains à bâtir, toujours du fait du classement ; qu'il convient de noter en premier lieu que l'opération de classement n'a conduit à ce jour à aucune prescription particulière imposée à la SCI Byls en termes de travaux à réaliser ou d'atteinte concrète à son droit de propriété ; que les pièces produites conduisent à penser que le souhait de I'Etat, jusqu'à plus ample informé, est simplement d'assurer la protection du site, ce qui néanmoins ne revient pas à interdire ou « geler » tout projet de construction, mais à le grever d'un certain nombre de contraintes potentielles ; qu'en second lieu, il faut considérer l'impact sur l'utilisation des lieux de l'imposition des servitudes et obligations évoquées ci-dessus ; que la position de la SCI Byls revient à considérer que ces contraintes sont « nouvelles » par rapport à la situation existant avant le classement ; qu'elle soutient en particulier que la réserve figurant dans la décision de non opposition au lotissement du 8 mars 2010 concernant la servitude de périmètre de sensibilité archéologique se limitait à la réalisation d'une mesure de détection et à la saisine de l'autorité administrative avant toute opération d'aménagement ; que c'est sur ce point précis qu'il convient de répondre, comme l'a fait fort exactement le premier juge, que le classement n'a pas changé les modalités d'utilisation des lieux ; qu'en effet l'existence d'une sensibilité archéologique implique nécessairement que le résultat des investigations à mener peut conduire à la découverte de vestiges archéologiques et donc potentiellement à leur classement ; que le principe d'un périmètre de sensibilité archéologique serait dépourvu de tout intérêt s'il suffisait pour s'en libérer de demander une détection et de saisir l'administration ; que cette servitude, contrairement à ce que soutient l'appelante, ne se résume donc pas aux démarches administratives rappelées ci-dessus, mais revient à signaler au propriétaire du terrain qu'il existe un risque potentiel de trouver des vestiges susceptibles de protection ; que la SCI Byls, dès son acquisition, était nécessairement consciente de ce risque ; que la réalisation de ce risque sous la forme de la décision de classement et des contraintes indiscutables qui en découlent ne constitue donc pas une modification de l'utilisation des lieux mais simplement l'explicitation d'une situation préexistante au classement du fait de la présence désormais avérée des vestiges antiques ; que par ailleurs, une démonstration de la nécessaire conscience de cette prise de risque par la SCI Byls résulte des indications qu'elle donne elle-même sur la valeur du terrain ; qu'elle soutient que si l'opération de lotissement avait eu lieu, elle aurait pu obtenir un prix de l'ordre de 550 euros net vendeur au mètre carré, et rappelle qu'une vente intervenue à proximité de son terrain en 2009, pour un bien moins attractif, a eu lieu au prix de 417, 16 euros le mètre carré. Or, elle a acquis ces biens en 2007 et 2008 pour un prix de 45 à 52 euros Ie mètre carré ; qu'elle ne saurait sérieusement prétendre que ses propres diligences, qui ont essentiellement consisté à faire établir un projet de division par un géomètre et à clôturer le terrain puis à déposer une demande d'aménagement simplifié, permettent à elles seules d'expliquer la différence entre le prix d'achat et le prix envisagé pour la revente dans un intervalle d'à peine deux années ; que la cour considère que son vendeur, M. X..., dont il appert du dossier qu'il est un important propriétaire foncier dans la zone considérée, aurait exigé un prix beaucoup plus conséquent s'il avait vendu un terrain considéré comme librement constructible ; que cette appréciation est en outre confortée par l'estimation faite par le service des domaines qui a manifestement pris en compte les spécificités de la situation des terrains ; qu'en dernière analyse, la SCI Byls s'est lancée dans une opération hautement spéculative, ce qui n'a en soi rien de frauduleux, mais en assumant de manière consciente le risque lié à l'éventuelle présence de vestiges antiques, et elle subit simplement les conséquences d'une découverte d'une ampleur exceptionnelle qu'elle n'avait pas prévue ; que dès lors, la première condition posée par l'article L. 621-6, troisième alinéa, du code du patrimoine n'est pas remplie ; qu'en outre, les éléments de la cause ne permettent pas de caractériser la certitude d'un préjudice ; que comme indiqué ci-dessus, les parcelles en cause restent en principe constructibles et rien ne permet de penser, avec la certitude qu'exige la loi, que l'autorité administrative interdirait toute construction ou imposerait des charges financières au propriétaire ; qu'il aurait fallu pour ce faire qu'un projet de construction soit déposé ; que de même, l'hypothèse d'une expropriation n'étant pas à exclure, rien ne permet de penser que la SCI Byls n'aurait pas pu obtenir une compensation financière équivalente voire supérieure au prix d'achat qu'elle a payé ; que la SCI Byls allègue encore que le terrain ne pourrait plus désormais être cédé que sur la base de 30 euros du mètre carré ; qu'à supposer que ceci soit exact, ce qui n'est pas clairement démontré en l'occurrence, la différence de prix n'est pas telle avec le prix d'achat qu'elle témoigne d'une perte imputable à la décision de classement, lequel n'a fait qu'expliciter un risque devenu réalité ; que par conséquent, la seconde condition fixée par l'article L. 621-6 précité, du fait de l'absence de démonstration d'un préjudice certain, n'est non plus remplie ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il en résulte que, antérieurement au classement, la seule présence de vestiges archéologiques-que le diagnostic archéologique préalable obligatoire devait révéler-limitait les possibilités de construction sur ces parcelles ; que l'Etat expose que s'agissant d'un immeuble non bâti, les seuls effets du classement parmi les monuments historiques sont l'interdiction d'effectuer des travaux sans autorisation administrative, l'impossibilité d'acquérir des droits par prescription, la limitation des servitudes légales et l'impossibilité d'établir des servitudes conventionnelles sans autorisation, et l'obligation de notification au ministre de toute aliénation ; que cette mesure n'entraîne donc aucune modification à l'état ou à l'utilisation des lieux, en tout état de cause, la SCI Byls ne caractérise pas une modification par rapport à l'état des lieux et à l'utilisation qui pouvait en être faite antérieurement au classement ; qu'il apparaît qu'avant le classement tout projet de construction ou d'aménagement était déjà soumis à autorisation de l'administration en charge de la protection des monuments historiques et subordonné le cas échéant à la conservation des vestiges archéologiques, et que la situation exactement la même aujourd'hui ; qu'il peut en outre être relevé qu'il n'est pas démontré que le projet de la SCI Byls tel qu'il existait avant le classement, à savoir simple détachement de la propriété de deux lots (et division en cinq lots) destinés à la construction après exécution des prescriptions susceptibles d'être prises à l'issue des opérations d'archéologie préventive, est définitivement irréalisable, aucun permis de construire n'ayant été sollicité ; que la condition de modification à l'état ou à l'utilisation de lieux n'étant pas remplie, il y a lieu de débouter la SCI Byls de l'ensemble de ses demandes ;
ALORS, 1°), QUE le classement de parcelles constructibles au titre des monuments historiques en ce qu'il entraîne la possibilité pour l'Etat d'imposer des travaux de conservation du monument, le cas échéant en faisant supporter au propriétaire jusqu'à la moitié du coût des travaux, la possibilité pour l'Etat d'imposer l'exécution d'office des travaux ou l'expropriation des parcelles, la possibilité pour l'Etat d'autoriser l'occupation temporaire des lieux classés pendant une durée de cinq ans, l'interdiction de détruire, de déplacer ou d'effectuer des travaux sur l'immeuble classé sans autorisation, la possibilité de se voir imposer la réalisation de fouilles archéologiques lors d'une demande d'urbanisme, une procédure d'autorisation d'urbanisme spécifique, l'impossibilité d'acquérir les droits par prescription, l'impossibilité d'établir des servitudes sans autorisation ou l'obligation de notifier tout projet d'aliénation de la parcelle, modifie nécessairement l'utilisation des lieux, en ce que ces contraintes restreignent, par elle-même, la constructibilité des parcelles ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles L. 621-1 et suivants et L. 621-6 du code du patrimoine ;
ALORS, 2°), QUE l'article L. 621-6, alinéa 3, du code du patrimoine ouvre droit à réparation du préjudice résultant de la modification de l'utilisation des lieux, induite par la décision de classement, peu important l'état préexistant des lieux ; qu'en déboutant la SCI Byls de ses demandes au motif inopérant que les parcelles en cause faisant partie d'un périmètre de sensibilité archéologique, la décision de classement n'avait fait que constater la présence de vestiges archéologiques préexistants, sans entraîner de modification de l'utilisation du sol, cependant qu'elle avait constaté que les contraintes résultant de la décision de classement étaient « indiscutables », la cour d'appel a violé par refus d'application l'article L. 621-6, alinéa 3, du code civil ;
ALORS, 3°), QUE l'article L. 621-6, alinéa 3, du code du patrimoine subordonne le droit à indemnisation à la seule existence de modifications de l'état ou de l'utilisation du sol causant un préjudice direct, matériel et certain au propriétaire ; qu'en relevant, encore, pour débouter la SCI Byls de ses demandes qu'elle ne pouvait ignorer le risque que les parcelles qu'elle avait acquises étaient susceptibles de renfermer des vestiges archéologiques de grande ampleur, cependant que cette circonstance ne pouvait priver la SCI de son droit à être indemnisée de la décision de classement de ses parcelles s'il en résultait une modification de l'utilisation du sol, la cour d'appel qui a ajouté une condition à la loi, a, de nouveau, violé l'article L. 621-6, alinéa 3, du code du patrimoine ;
ALORS, 4°), QU'en rejetant l'existence d'un préjudice certain aux motifs que la décision de classement n'avait pas, en soi, pour effet de rendre inconstructibles les parcelles et qu'il n'était pas certain que l'autorité administrative interdirait toute construction, sans rechercher, comme elle y avait été expressément invitée, si la décision de classement n'avait pas été prise dans le seul but d'empêcher la réalisation du projet de lotissement de la SCI Byls et si les vestiges archéologiques ayant motivé la décision de classement ne couvraient pas 80 % des parcelles, ces circonstances interdisant, de fait, l'édification de toute construction et notamment la réalisation du projet de lotissement qui avait été mis en place par la SCI et que celle-ci avait dû abandonner du fait de la décision, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 621-6, alinéa 3, du code du patrimoine ;
ALORS, 5°), QUE dans son mémoire d'appel, la SCI Byls avait également fait valoir que, du fait de la décision de classement, les acquéreurs des cinq lots avaient renoncé à la vente, ce qui lui avait causé un préjudice certain, tiré du manque à gagner qu'elle avait subi ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre à ce moyen et sans rechercher, à supposer même que la décision de classement n'avait pas eu pour effet de rendre les parcelles inconstructibles, si elle n'était pas à l'origine d'un manque à gagner subi par la SCI Byls de fait de l'abandon des ventes, la cour d'appel a, en tout état de cause, violé l'article 455 du code de procédure civile.
