LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 23 septembre 2013), que M. X... a acquis de M. Y... et Mme Z..., son épouse, un immeuble par l'intermédiaire de la société Côté Immo, agence immobilière ; que se plaignant, notamment, de l'absence, d'une part, d'arrivée d'eau dans la salle d'eau, et d'autre part, d'évacuation des eaux usées, M. X... a, après expertise, assigné M. et Mme Y... sur le fondement de la garantie des vices cachés et la société Côté Immo en paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que les juges du fond ne peuvent dénaturer le sens clair et précis d'une pièce régulièrement versée au débat ; qu'en affirmant que le vice tendant à l'absence d'alimentation en eau de l'immeuble objet de la vente ne pouvait être considéré comme « caché », au motif que, « selon l'expert commis en référé, la coupure des canalisations était facilement visible lors de la prise de possession des lieux », cependant que l'expert judiciaire indiquait au contraire que « Mr X... n'étant pas en possession des clés après signature du compromis, n'a pas pu constater la rupture des canalisations" , la cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise et a violé le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause, ensemble l'article 1134 du code civil ;
2°/ que c'est au jour de la vente que s'apprécie la connaissance du vice ; qu'en se plaçant au jour de « la prise de possession des lieux » pour apprécier la connaissance qu'avait M. X... de la coupure des canalisations, cependant qu'elle devait apprécier la situation au moment de la vente, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1642 du code civil ;
3°/ que le vendeur est tenu à garantie des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ; qu'en estimant qu'il n'était pas établi que l'absence d'alimentation en eau de la salle de bain et des WC rendait la chose impropre à sa destination, au motif que le prix d'acquisition était « modeste », que « l'immeuble en cause ne pouvait être rendu normalement habitable qu'au prix d'importants travaux de rénovation », que « M. X... ne pouvait sérieusement envisager que cette alimentation se fasse aux seuls frais de l'acquéreur de la maison d'habitation vendue séparément par les époux Y... », que « le défaut de raccordement d'un immeuble d'habitation à un réseau d'assainissement collectif ne suffit pas à caractériser une atteinte à l'usage du bien » et « qu'il n'était du reste fait aucune allusion à l'existence ou non d'un tel raccordement dans l'acte de vente », cependant qu'une salle d'eau et des WC sont nécessairement impropres à l'usage auquel on les destine s'ils se trouvent privés de tout raccordement à une quelconque canalisation, la cour d'appel, qui s'est déterminée sur le fondement de considérations inopérantes, a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1641 et 1644 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que M. X... avait acquis, pour un prix modeste, "un atelier sur deux niveaux et une grange attenante avec salle d'eau, WC et puits" et non pas un immeuble constituant déjà une habitation , que le bien ne pouvait être rendu normalement habitable qu'au prix d'importants travaux de rénovation, que s'il existait une salle d'eau et un WC, l'alimentation existante ne pouvait permettre celle nécessaire à une habitation, qu'une telle alimentation ne pouvait se faire aux seuls frais de l'acquéreur de l'autre lot constituant l'immeuble, et que l'acte de vente ne faisait aucune allusion à l'existence ou non d'un raccordement à un réseau d'assainissement, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que l'absence de canalisations ne compromettait pas l'usage de la chose vendue, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de rejeter les demandes de M. X... fondées sur la garantie des vices cachés ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à verser la somme globale de 2 000 euros à M. et Mme Y... et la somme de 2 000 euros à la société Côté Immo ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille quinze, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. X... de son action en résolution de la vente de l'immeuble acquis des époux Y... ainsi que de son action en réduction de prix ;
AUX MOTIFS QUE sur le fond, l'intimé soutient que deux sortes de vices lui ont été dissimulées, d'une part, l'absence d'alimentation en eau qui avait été coupée durant la période séparant la signature du compromis et celle de l'acte notarié ainsi que d'évacuation des eaux usées, d'autre part, la présence d'une cave inondée aux lieu et place du puits mentionné dans cet acte ; que le vice caché au sens de l'article 1641 du code civil s'entend de celui qui rend la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine ; que pour autant que les éléments ci-dessus évoqués puissent être qualifiés de vices cachés alors que selon l'expert commis en référé la coupure des canalisations était facilement visible lors de la prise de possession des lieux, de même que le trou existant au-dessus de la cave inondée permettait de vérifier la nature exacte de ce qui se trouvait en-dessous et cela au moyen d'une simple torche électrique, il n'apparaît toutefois pas que ces mêmes éléments aient pu compromettre l'usage de la chose vendue ; qu'il convient de ne pas perdre de vue que l'intimé a acquis « un atelier sur deux niveaux et une grange attenante avec salle d'eau, WC et puits » et non pas un immeuble constituant déjà une habitation et que le modeste prix d'acquisition témoigne de ce constat ; que l'immeuble en cause ne pouvait être rendu normalement habitable qu'au prix d'importants travaux de rénovation ; qu'il apparaît que même si effectivement il existait bien une salle d'eau et un WC, l'alimentation existante ne pouvait permettre celle nécessaire à une habitation alors qu'il apparaît encore que M. X... ne pouvait sérieusement envisager que cette alimentation se fasse aux seuls frais de l'acquéreur de la maison d'habitation vendue séparément par les époux Y... ; qu'il est encore de principe que le défaut de raccordement d'un immeuble d'habitation à un réseau d'assainissement collectif ne suffit pas à caractériser une atteinte à l'usage du bien ; qu'en l'espèce, il n'était du reste fait aucune allusion à l'existence ou non d'un tel raccordement dans l'acte de vente ; que la présence d'une cave inondée au lieu d'un puits ressort davantage d'une mauvaise qualification n'ayant toutefois aucune incidence réelle ; que celle-ci se présente quasi à l'identique d'un puits, l'expert relevant que l'ouvrage en cause peut correspondre par extension à la définition d'un puits ; que l'acquéreur connaissait donc la présence d'eau sous le sol de la grange qu'il acquérait et les éventuelles contraintes en résultant pour son projet d'aménagement, de sorte que l'usage du bien n'a pas été fondamentalement remis en cause ; que dès lors que les doléances de l'acquéreur ne se rapportent ainsi pas à de réels vices diminuant l'usage attendu, il est sans intérêt de s'attacher à examiner la validité de la clause de non-garantie de même qu'est sans objet le recours exercé contre l'agence immobilière ;
ALORS, D'UNE PART, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer le sens clair et précis d'une pièce régulièrement versée au débat ; qu'en affirmant que le vice tendant à l'absence d'alimentation en eau de l'immeuble objet de la vente ne pouvait être considéré comme « caché », au motif que, « selon l'expert commis en référé, la coupure des canalisations était facilement visible lors de la prise de possession des lieux » (arrêt attaqué, p. 3, 4ème attendu, 1er alinéa), cependant que l'expert judiciaire indiquait au contraire que « Mr X... n'étant pas en possession des clés après signature du compromis, n'a pas pu constater la rupture des canalisations » (rapport de l'expert désigné en référé, p. 7), la cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise et a violé le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause, ensemble l'article 1134 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE c'est au jour de la vente que s'apprécie la connaissance du vice ; qu'en se plaçant au jour de « la prise de possession des lieux » (arrêt attaqué, p. 3, 4ème attendu, alinéa 1er) pour apprécier la connaissance qu'avait M. X... de la coupure des canalisations, cependant qu'elle devait apprécier la situation au moment de la vente, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1642 du code civil ;
ALORS, ENFIN, QUE le vendeur est tenu à garantie des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ; qu'en estimant qu'il n'était pas établi que l'absence d'alimentation en eau de la salle de bain et des WC rendait la chose impropre à sa destination, au motif que le prix d'acquisition était « modeste », que « l'immeuble en cause ne pouvait être rendu normalement habitable qu'au prix d'importants travaux de rénovation », que « M. X... ne pouvait sérieusement envisager que cette alimentation se fasse aux seuls frais de l'acquéreur de la maison d'habitation vendue séparément par les époux Y... », que « le défaut de raccordement d'un immeuble d'habitation à un réseau d'assainissement collectif ne suffit pas à caractériser une atteinte à l'usage du bien » et « qu'il n'était du reste fait aucune allusion à l'existence ou non d'un tel raccordement dans l'acte de vente » (arrêt attaqué, p. 3, 4ème attendu, alinéas 2 à 5), cependant qu'une salle d'eau et des WC sont nécessairement impropres à l'usage auquel on les destine s'ils se trouvent privés de tout raccordement à une quelconque canalisation, la cour d'appel, qui s'est déterminée sur le fondement de considérations inopérantes, a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1641 et 1644 du code civil.
