LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 23 septembre 2013), que M. Jacques X... a donné à bail à M. Charles X... diverses parcelles de terre ; que ce dernier a sollicité l'autorisation de céder son bail à sa fille, Mme Aurélie X..., tandis que le bailleur lui a délivré un congé pour reprise au profit de son fils, M. Marc X... ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le congé mentionnait seulement l'adresse du bénéficiaire de la reprise à la date de sa délivrance, sans satisfaire à l'exigence de l'article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime relative à l'indication de l'habitation qu'occupera le bénéficiaire après la reprise, et que le preneur était dans l'incapacité d'apprécier si la condition d'habitation à proximité du fonds était remplie ou non, faute d'indication sur cette adresse, la cour d'appel a, par ce seul motif, caractérisé en quoi l'omission avait été de nature à induire le preneur en erreur et en a exactement déduit que le congé devait être annulé, peu important que pour contester la validité du congé le preneur ait envisagé l'hypothèse du maintien du domicile actuel ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que ni l'attestation d'inscription d'Aurélie X... à la mutualité sociale agricole, ni le fait que celle-ci soit associée de l'earl du Prieuré et intervienne dans les comptes et la gestion de l'exploitation, ni les attestations produites aux débats ne suffisaient à démontrer une participation aux travaux de l'exploitation de façon effective et permanente, caractérisant l'expérience professionnelle nécessaire à défaut de diplôme, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les témoignages qu'elle décidait d'écarter, en a exactement déduit qu'Aurélie X... ne justifiait pas de sa capacité à exploiter les terres louées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour M. Jacques X....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir annulé le congé du 1er avril 2011 délivré à Monsieur Charles X... pour le 11 novembre 2012 à la demande de Monsieur Jacques X... pour reprise des biens objet du bail par son fils Marc X... ;
AUX MOTIFS QUE « M. Charles X... fait grief au jugement de dire valable le congé qui lui a été délivré le 1er avril 2011 pour le 11 novembre 2012 alors que les conditions de forme et de fond énoncées à l'article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime ne sont pas remplies ; que les conditions de forme ne sont pas remplies puisque ne figurait pas sur le congé l'habitation que devra occuper, après la reprise, Marc X..., le bénéficiaire du bien repris ; que les mentions figurant au congé entretiennent en outre l'ambiguïté puisqu'il est fait référence à un siège d'exploitation situé non au domicile du bénéficiaire de la reprise, M. Marc X..., mais au domicile du père de celui-ci, M. Jacques X... à TOURNY ; que le preneur soutient que l'omission, dans le congé-reprise, du domicile du bénéficiaire de la reprise lui cause un grief puisque, ne connaissant pas le domicile du bénéficiaire de la reprise après celle-ci, il n'est pas en mesure d'apprécier si la condition d'habitation à proximité du fonds repris, prévue à 1'article L 411-59 du code rural et de la pêche maritime, est ou non remplie ; que M. Jacques X... demande la confirmation du jugement en faisant valoir qu'il n'existe aucune ambiguïté sur l'adresse du bénéficiaire après la reprise puisque M. Marc X... continuera à habiter là où il habite actuellement c'est-à -dire ... à ECOS ; qu'aucune critique de forme ne peut sérieusement être opposée ; que l'article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime (souligné par la cour) dispose que " Le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire. A peine de nullité, le congé doit : mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ; indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement pour le cas d'empêchement, d'un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l'habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris,,- reproduire les termes de l'alinéa premier de l'article L. 111.-54. La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l'omission ou l'inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur " ; que selon l'article L 411-54 du code rural et de la pêche maritime, " Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. La forclusion ne sera pas encourue si le congé est donné hors délai ou s'il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l'article L. 411-47. Le tribunal apprécie les motifs allégués le propriétaire lors de la notification du congé. S'il constate que le congé n'est pas justifié par l'un des motifs mentionnés à l'article L. 411-31, il ordonne le maintien du preneur dans l'exploitation pour un bail d'une nouvelle durée de neuf ans. " ; que selon l'article R 411-11 du code rural et de la pêche maritime, le délai prévu à l'article L. 411-54 est fixé à quatre mois ; qu'il commence à courir à compter de la réception du congé ; que l'article L 411-59, alinéa 2, du même code dispose que " Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d'habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe " ; que le congé litigieux a été délivré le 1er avril 2011 et le preneur a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux pour voir déclarer nul ce congé le 16 mai 2011, soit dans le délai prévu à l'article R 411-11 du code rural et de la pêche maritime ; qu'il est libellé comme suit " Par le présent acte, M. Jacques X... requérant entend mettre fin à cette location et vous donne congé pour la date du 11 novembre 2012 pour les motifs ci-après. M. Jacques X... requérant entend exercer le droit de reprise prévu par l'article L 411-58 du code rural et de la pêche maritime pour faire exploiter les parcelles susdésignées par un de ses descendants, en l'occurrence, son fils. M. Marc X..., exploitant agricole, époux de Mme Catherine Y..., né le 25, juin 1966 à VERNON (Eure), de nationalité française, demeurant à EGOS (EURE).... Il vous est signifié toutefois, conformément à l'article L 411-59 du même code, que M Marc X... exploitera les parcelles dont s'agit à partir de la ferme située à TOURNY (Eure)... domicile actuel de M. Jacques X..., son père.,. " ; que le congé litigieux mentionne seulement l'adresse du bénéficiaire de la reprise à la date de sa délivrance sans satisfaire l'exigence de l'article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime relative à l'indication de l'habitation qu'occupera le bénéficiaire après la reprise ; que faute de mentionner cette adresse, le preneur est placé dans l'incapacité d'apprécier si la condition d'habitation à proximité du fonds repris est ou non remplie ; qu'il justifie dès lors du grief que lui cause cette omission ; que la demande d'annulation du congé pour reprise doit être accueillie et le jugement réformé » ;
Alors que le congé pour reprise délivré par le propriétaire doit indiquer, à peine de nullité, l'habitation que devra occuper après la reprise le bénéficiaire du bien repris ; que satisfait à cette exigence le congé qui mentionne le domicile actuel du repreneur lorsque celui-ci continuera d'habiter à la même adresse après la reprise ; qu'en retenant en l'espèce, pour annuler le congé, que celui-ci ne comportait pas l'indication de l'habitation du bénéficiaire du congé après la reprise mais seulement son adresse à la date de sa délivrance, quand celle-ci demeurait inchangée, la cour d'appel a violé l'article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime ;
Alors subsidiairement que la nullité n'est prononcée que si l'omission ou l'inexactitude des mentions exigées par l'article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime est de nature à induire le preneur en erreur ; qu'en l'espèce, Monsieur Charles X..., contestait également, sur le fond, la validité du congé au motif que le domicile du bénéficiaire après la reprise aurait été trop éloigné du lieu de l'exploitation, ce dont il résultait qu'il avait été en mesure d'apprécier la distance séparant les parcelles litigieuses de l'habitation du repreneur ; qu'en retenant néanmoins qu'il était établi que l'omission causait un grief au preneur en ce qu'elle le plaçait dans l'incapacité d'apprécier si la condition d'habitation à proximité du fonds était ou non remplie, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
Alors, subsidiairement encore et en toute hypothèse, que les juges du fond doivent caractériser concrètement en quoi l'omission ou l'inexactitude est, dans les faits de l'espèce, de nature à induire le preneur en erreur ; qu'en se bornant à déduire l'existence d'un grief de la seule absence de mention dans le congé de l'habitation du bénéficiaire après la reprise, sans expliquer autrement que par l'omission elle-même en quoi celui-ci avait été induit en erreur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L411-47 du code rural et de la pêche maritime. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils pour M. Charles X....
Le moyen fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté M. Charles X... de sa demande de cession de bail à sa fille Aurélie X...,
AUX MOTIFS QUE « M. Charles X... fait grief au jugement de le débouter de sa demande de cession de bail au profit de sa fille Aurélie alors qu'elle justifiait d'une expérience professionnelle lui permettant de bénéficier de la cession ; qu'en se fondant sur les motifs de l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 18 octobre 2010 pour lui dénier la capacité d'exploiter, les premiers juges se sont fondés sur des motifs erronés puisque la situation d'Aurélie a nettement changé depuis cet arrêt ; qu'ainsi, elle justifie en particulier, d'une expérience professionnelle de 7 années en qualité d'associée dans l'exploitation agricole à responsabilité limitée (EARL) du Prieuré ; que l'élevage de chevaux est en outre une activité agricole qui s'exerce en l'espèce au sein de l'EARL du Prieuré ; que le fait qu'elle soit salariée de l'entreprise Letico n'est pas de nature à faire obstacle à la cession du bail à son profit puisqu'elle se consacrera pleinement et totalement à l'activité agricole dès que la cession du bail sera autorisée ; qu'elle réunit donc les conditions exigées du cessionnaire de bail ; que, selon l'article L. 411-35, alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime, la cession du bail peut être consentie au profit des descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipé ; que cette cession est subordonnée à l'agrément préalable du bailleur et, à défaut, elle peut être autorisée par le tribunal paritaire des baux ruraux ; que lorsqu'il est appelé à se prononcer sur une demande d'autorisation de cession de bail, le juge doit rechercher si l'opération ne risque pas de nuire aux intérêts légitimes du bailleur ; que ces intérêts sont appréciés uniquement au regard de la bonne foi du cédant et des conditions de mise en valeur de l'exploitation par le cessionnaire éventuel ; que, s'agissant de la bonne foi du preneur, le juge doit l'apprécier en recherchant s'il a commis des manquements aux obligations résultant de son bail ; que la bonne foi du preneur suppose, en particulier, qu'il paie sans retard ses fermages, qu'il se consacre à la mise en valeur du fonds, objet du bail, en participant aux travaux de façon effective et permanente, qu'il entretienne correctement la parcelle louée, qu'il obtienne l'autorisation du bailleur pour effectuer des travaux nécessitant son autorisation ; que le cessionnaire doit démontrer qu'il est en droit d'exploiter les parcelles, objets du bail cédé, au regard de ladite réglementation ; qu'à cet égard, la situation du cessionnaire au regard de la réglementation des structures s'apprécie à la date de la cession projetée ; que le juge saisi d'une demande d'autorisation de cession doit vérifier d'office si cette condition est remplie ; que l'autorisation d'exploiter délivrée par l'administration fait présumer l'aptitude du cessionnaire à poursuivre l'exploitation des terres louées ; que la pratique parle d'" aptitude " pour désigner la capacité (détention d'un diplôme) et l'expérience ; que l'expérience acquise dans certaines conditions permet, pour le candidat à l'installation, de pallier l'absence de diplôme et, partant, d'éviter de devoir solliciter une autorisation préfectorale d'exploiter (si tant est qu'il ne se trouve pas, par ailleurs, dans l'une des situations prévues au 1° et au 2° du I. de l'article L 331-2 du code rural et de la pêche maritime) ; que le juge du bail rural, lorsqu'il est saisi d'une demande relative à une opération supposant l'application de la réglementation des structures (reprise pour exploiter, cession de bail...), doit vérifier l'aptitude et notamment l'expérience ; que la bonne foi du cédant n'est pas querellée ; que, s'agissant du cessionnaire, il n'est pas contesté que Mme Aurélie X... est majeure, qu'elle réside à proximité des terres litigieuses ce qui permettait leur exploitation personnelle, qu'elle est en conformité avec les règles relatives au contrôle des structures agricoles dans la mesure où elle indique vouloir poursuivre l'exploitation des biens loués dans le cadre de l'EARL du Prieuré qui est titulaire d'une autorisation d'exploiter ; que la discussion porte sur la capacité et l'expérience de Mme Aurélie X... ; qu'à cet égard, il est patent qu'elle ne justifie pas d'un diplôme de nature à établir sa capacité à exploiter les terres en cause ; que, s'agissant de l'expérience, il lui revient de démontrer la réalité d'une participation effective à l'exploitation ; qu'à cet égard, une attestation d'inscription à la MSA et la possession de parts dans une EARL ne sont pas suffisantes pour se remplir cette condition ; qu'il est établi qu'elle travaille à plein temps comme salariée aide comptable dans l'entreprise Letico ; que les attestations versées aux débats ne permettent pas de confirmer son travail effectif à l'exploitation dans la mesure où elles sont très imprécises sur la nature du travail qu'elle accomplit au sein de l'EARL ; qu'ainsi M. A..., gérant de l'EARL du Grand Bachaumont, M. C..., pour l'EARL des Cèdres, M. E..., M. F..., M. G..., M. H..., M. I..., M. J..., M. K..., M. L..., M. M..., M. N... se bornent à indiquer que Mlle Aurélie X... participe aux travaux pour l'EARL du Prieuré, sans toutefois préciser la nature des travaux accomplis, ni relater des faits précis dont ils peuvent témoigner démontrant que sa participation à l'exploitation est effective ; que les autres attestations ne sont pas plus pertinentes et de nature à démontrer la participation de Mlle X... à l'exploitation ; qu'ainsi le fait qu'elle intervienne dans les comptes et la gestion de l'exploitation, qu'elle ait pu participer à des stages de courtes durées (en particulier, trois semaines de stage en période de poulinage, deux semaines auprès d'un éleveur de chevaux, une journée de formation aux bonnes pratiques agricoles phytopharmaceutiques ") sont loin de démontrer une participation aux travaux de l'exploitation de façon effective et l'aptitude du cessionnaire à poursuivre l'exploitation des terres louées ; qu'il découle de ce qui précède que Mme X... Aurélie ne justifie pas sa capacité à exploiter les terres en cause » (arrêt, p. 4 à 6),
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « pour se prononcer sur la demande d'autorisation de cession du bail au profit de Mademoiselle Aurélie X..., il convient de se placer au moment de la cession et d'apprécier si celle-ci remplit les conditions lui permettant d'en être bénéficiaire ; que Mademoiselle Aurélie X... ne dispose pas des diplômes qui lui permettraient de démontrer sa capacité à exploiter les parcelles objet du bail litigieux ; que les formations qu'elle a suivies sont de courte durée et ne sont pas suffisantes pour lui permettre de palier à l'absence de diplômes ; qu'elle soutient bénéficier maintenant d'un expérience professionnelle de plus de cinq années au sein de l'EARL du Prieuré et conteste les attestations qui indiquent qu'elle n'a jamais été vue en train d'exploiter personnellement les parcelles que cultive l'EARL du Prieuré ; que le fait de détenir des parts dans l'EARL du Prieuré et de payer de ce fait des cotisations à la MSA n'est pas suffisant à démontrer qu'elle participe à l'exploitation des terres au sein de l'EARL du Prieuré ; que de même, l'attestation du comptable de I'EARL du Prieuré qui certifie qu'elle tient la comptabilité de ladite EARL ne suffit pas à démontrer qu'elle possède la capacité d'exploiter les terres litigieuses ; que Mademoiselle Aurélie X... occupe un emploi salarié à plein temps depuis de nombreuses années au sein de l'entreprise LETICO, emploi qui lui procure une part de revenus non négligeable par rapport à ses revenus agricoles, ainsi que cela apparaît de son avis d'imposition ; qu'en outre, elle fait mention de son intérêt pour l'élevage des chevaux qu'elle pratique déjà et auquel, elle doit consacrer un temps certain ; que bien qu'il s'agisse d'une activité agricole, il ne peut être considéré qu'elle lui apporte la capacité à l'exploitation des terres objet du bail litigieux ; que de plus, cette situation explique qu'elle n'ait jamais été vue en train de participer personnellement à l'exploitation des terres, la majorité de son temps journalier étant consacré visiblement à son emploi salarié et à l'élevage des chevaux, et vient conforter les attestations contestées ; que dès lors, elle ne démontre pas que sa situation a changé et qu'elle dispose maintenant d'une expérience professionnelle lui permettant d'être bénéficiaire de la cession du bail consenti à son père, Monsieur Charles X... par Monsieur Jacques X... ; qu'enfin la cession dans ces conditions préjudicierait à l'intérêt légitime du bailleur qui doit pouvoir prétendre à ce que dans le cadre de ladite cession, les terres cédées soient exploitées dans les règles de l'art et ne se déprécient pas du fait de l'absence de capacité du cessionnaire ; qu'il convient en conséquence de débouter Monsieur Charles X... de sa demande de cession de bail au profit de sa fille Aurélie X... » (jugement, p. 5 et 6),
ALORS, D'UNE PART, QUE satisfait à la condition d'expérience professionnelle au sens de l'article R 311-1 du code rural et de la pêche maritime, auquel il est renvoyé en matière de cession de bail, le descendant qui, à la date de la cession projetée, dispose, en qualité d'exploitant agricole, d'une expérience professionnelle d'au moins cinq ans acquise au cours des quinze années précédant l'opération, sur une surface au moins égale à la moitié de l'unité de référence ; qu'en exigeant de M. Charles X..., au titre de cette condition d'expérience professionnelle, qu'il établisse la réalité d'une participation effective de sa fille à l'exploitation, quand cette dernière avait pourtant la qualité d'exploitante agricole depuis le 20 décembre 2004, étant associée exploitante de l'EARL du Prieuré qui mettait en valeur une surface supérieure à la moitié de l'unité de référence telle que fixée dans l'Oise, département du siège d'exploitation, ou du Val d'Oise, lieu de situation des parcelles litigieuses, la cour d'appel a ajouté au texte une condition qu'il ne prévoit pas et violé ce faisant les articles L 411-35 et R 331-1 du code rural et de la pêche maritime,
ALORS, D'AUTRE PART ET EN TOUTE HYPOTHESE, QUE les juges du fond sont tenus d'examiner les éléments de preuve qui leur sont soumis ; qu'en écartant douze attestations aux motifs qu'elles se bornaient à indiquer que Mme Aurélie X... participait aux travaux pour l'EARL du Prieuré mais ne précisaient pas la nature des travaux accomplis et que les autres attestations n'étaient pas plus pertinentes, sans même examiner l'attestation de M. Emmanuel O... qui indiquait la nature des travaux accomplis par Aurélie X..., affirmant la voir « participer aux travaux de la moisson pour l'EARL du Prieuré », la cour d'appel a violé l'article 1353 du code civil.
