LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Les Galets du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X... ;
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1134, 1165 et 1743 du code civil, ensemble l'article 808 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 3 juillet 2013), rendu en matière de référé, qu'une procédure de saisie immobilière engagée à l'encontre de la SCI Miflo, aux termes d'un commandement du 3 novembre 2010 a abouti à l'adjudication au profit de Mme Z... d'un bien immobilier par jugement du 11 janvier 2012 ; qu'un dire du 6 septembre 2011, par lequel la société Les Galets a fait valoir sa qualité de locataire en vertu d'un bail commercial du 3 avril 2008, figurait au cahier des charges de la procédure de saisie ; que Mme Z..., soutenant que la société Les Galets occupait les locaux sans droit ni titre, l'a assignée en expulsion ;
Attendu que pour accueillir cette demande l'arrêt retient qu'il est constant qu'aucun bail commercial, d'habitation ou mixte n'a été conclu par acte notarié ou enregistré ou publié de quelque façon, que ce n'est que le 6 septembre 2011, quelques jours avant l'audience d'adjudication, que la SCI Miflo a produit le document intitulé bail commercial daté du 3 avril 2008 ; que dans ces circonstances, il est manifeste que la société Les Galets ne peut opposer à Mme Z... un contrat de bail dont l'existence antérieure à la délivrance du commandement de payer valant saisie n'est étayée par aucun élément de fait sérieux ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que l'existence d'un bail commercial sous-seing privé daté du 3 avril 2008 avait fait l'objet le 6 septembre 2011 d'un dire annexé au cahier des charges de la procédure et que le procès-verbal de description dressé le 23 décembre 2010 établissait indiscutablement l'occupation des lieux par la société Les Galets qui exploitait dans les locaux, un fonds de commerce de restauration, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations dont il résultait que l'adjudicataire avait eu connaissance avant l'adjudication de l'existence d'un titre dont il n'entrait pas dans ses pouvoirs d'apprécier la validité, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 juillet 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Z... à payer à la société Les Galets la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour la société Les Galets
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné l'expulsion sous astreinte de la société Les Galets de l'ensemble immobilier formant le lot n° 3, bâtiment C, situé... à Croissy-sur-Seine (Yvelines), cadastré section AL n° 135, lieudit « ... », pour 48 ares, 31 centiares ;
AUX MOTIFS QU'il est constant que Mme Z... a acquis sur licitation l'immeuble litigieux aux termes d'un jugement rendu le 11 janvier 2012 contre lequel aucun recours n'est avéré alors même que la société Les Galets, non partie à la procédure d'adjudication, admet en avoir reçu dénonciation ; que l'article 4 du cahier des conditions de vente dispose que « l'acquéreur fera son affaire personnel, pour le temps qui restera à courir, des baux en cours. Toutefois, les baux consentis par le débiteur après la délivrance du commandement de payer valant saisie sont inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur » ; que le commandement de payer valant saisie a été délivré le 3 novembre 2010 ; que si l'occupation effective du local commercial par la société Les Galets est indiscutable, il est constant qu'aucun bail commercial, d'habitation ou mixte n'a été conclu par acte notarié ou enregistré ou publié de quelque façon ; que le procès-verbal de description annexé aux conditions de vente, établi le 23 décembre 2010 par Maître Bariani, huissier de justice, en présence de Mme Florinda A..., gérante de la SCI Miflo, débiteur saisi et qui est aussi gérante de la société Les Galets depuis 2008 à tout le moins, mentionne : « Le bien est occupé au rez-de-chaussée par la Sarl Les Galets exploitant un restaurant sous l'enseigne " Les Galets ". Le premier étage, ainsi que le grenier aménagé, sont occupés à titre privé par Mme Florinda A... susnommée et par M. B.... Aucun bail n'a été produit » ; que cette mention, qui porte explicitement sur l'ensemble de l'immeuble, est dépourvue de toute ambiguïté sur le fait qu'aucun bail n'a été produit ni pour le logement du premier étage, ni pour le local commercial du rez-de-chaussée ; qu'il convient d'ailleurs de souligner que le bail que produit aux débats la société Les Galets porte à la fois sur le local d'habitation et sur le local commercial de sorte que si, comme elle le prétend, ce bail avait été présenté à l'huissier comme concernant le local commercial, il aurait nécessairement été mentionné aussi comme s'appliquant à l'appartement du premier étage ; que ce n'est que le 6 septembre 2011, quelques jours avant l'audience d'adjudication, que la SCI Miflo a produit le document intitulé « bail commercial » daté du 3 avril 2008, l'huissier déclarant relevant que ce document n'avait pas date certaine et indiquant que l'adjudicataire fera son affaire personnelle de cet état d'occupation ; que dans ces circonstances, il est manifeste que la société Les Galets ne peut opposer à Mme Z... un contrat de bail dont l'existence antérieure à la délivrance du commandement de payer valant saisie n'est étayée par aucun élément de fait sérieux, tel qu'aurait pu l'être la justification d'un paiement habituel du loyer mentionné dans le document produit ; que c'est, partant, à bon droit que le premier juge, constatant que la société Les Galets occupe l'immeuble appartenant à Mme Z..., sans droit ni titre opposable, a fait droit à la demande d'expulsion ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le bail qui n'a pas date certaine au jour de la délivrance du commandement de payer valant saisie est cependant opposable à l'adjudicataire du bien loué qui en a eu connaissance avant la date de l'adjudication ; qu'en estimant que le bail commercial en date du 3 avril 2008, invoqué par la société Les Galets, était inopposable à Mme Z..., adjudicataire, tout en constatant que, dans le procès-verbal de description du bien du 23 décembre 2010, annexé aux conditions de vente du bien immobilier, il était indiqué que « le bien est occupé au rez-de-chaussée par la SARL LES GALETS exploitant un restaurant sous l'enseigne LES GALETS » (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 5), et que « le 6 septembre 2011, quelques jours avant l'audience d'adjudication, la SCI MIFLO a produit le document intitulé " bail commercial " daté du 3 avril 2008 » (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 8), ce dont il résultait nécessairement qu'antérieurement à la date de l'adjudication, fixée au 11 janvier 2012, l'adjudicataire était parfaitement informé d'une occupation du lot saisi en vertu d'un bail commercial, de sorte que ce bail lui était opposable, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1134, 1165 et 1743 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la preuve d'un bail résulte en toute hypothèse de son exécution ; qu'en énonçant que l'existence d'un bail commercial n'était pas suffisamment établie (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 9), tout en constatant, d'une part, que la SCI Miflo avait produit le contrat de bail conclu par elle avec la société Les Galets et, d'autre part, que cette dernière occupait effectivement les lieux ainsi donnés à bail (arrêt attaqué, p. 4, alinéas 5 à 8), de sorte que la conjonction de la volonté des parties et de la réalité effective de l'occupation des lieux litigieux ne permettait plus de contester l'existence du bail commercial dont était titulaire la société Les Galets, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1134 et 1715 du code civil ;
ALORS, ENFIN, QUE s'il appartient au juge des référés de prendre des mesures qui ne se heurtent à aucune constatation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, il n'entre pas dans ses pouvoirs de se prononcer sur le fond du droit en décidant qu'un bail n'a pas date certaine et qu'il n'est pas opposable à une partie ; qu'en statuant sur la question de l'opposabilité à Mme Z... du contrat de bail produit aux débats par la société Les Galets, tout en admettant que Mme Z... avait eu connaissance de l'occupation des locaux litigieux par la société Les Galets (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 5), ce qui rendait a priori ce bail opposable à l'adjudicataire, la cour d'appel a tranché une contestation sérieuse et a violé l'article 808 du code de procédure civile.
