LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 3 septembre 2013), que, par acte sous seing privé du 8 mai 2007, la société Vanipaul immobilier a vendu à Mme Monica X...
Y... un appartement pour un prix de 1 258 000 euros ; qu'invoquant l'existence d'une contre-lettre prévoyant le versement occulte d'une somme complémentaire de 600 000 euros, Mme Monica X...
Y... et sa mère, Mme Tatiana Y..., ont assigné la société Vanipaul afin d'en obtenir le remboursement ;
Attendu que la société Vanipaul immobilier fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :
1°/ que la contre-lettre portant dissimulation du prix d'une vente immobilière suppose l'existence de deux conventions, l'une ostensible, l'autre occulte, intervenue entre les mêmes parties, dont la seconde est destinée à modifier ou à annuler les stipulations de la première ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt que le compromis de vente immobilière du 8 mai 2007 et l'acte authentique du 15 juin 2007 avaient été conclus entre la société Vanipaul et Mlle X...
Y..., tandis que le document litigieux était intervenu entre la société Vanipaul et Mme Tatiana Y..., mère de l'acquéreur, laquelle avait aidé sa fille dans cette acquisition ; qu'ainsi, la condition d'identité des parties à l'acte ostensible et à l'acte secret n'était pas remplie ; que dès lors, en qualifiant de contre-lettre portant stipulation d'un prix supplémentaire de 600 000 euros, la convention intervenue entre la société Vanipaul et Mme Tatiana Y..., tiers aux actes de vente apparents, la cour d'appel a violé les articles 1321 et 1321-1 du code civil ;
2°/ que la charge de la preuve du paiement indu incombe au demandeur à la restitution ; qu'il appartient ainsi au demandeur à l'action en répétition de l'indu d'établir que le paiement a bien été perçu par le défendeur ; qu'en l'espèce, pour condamner la société Vanipaul à restituer à Mmes Y... la somme de 600 000 euros qu'elle contestait pourtant avoir perçue, la cour d'appel a retenu que « l'attestation de la banque Bordier et compagnie du 29 août 2012, certifiant que « nous n'entretenons aucune relation contractuelle avec la société Vanipaul immobilier » n'a pas plus de force probante dans la mesure où le compte numéroté implique que la banque ne reconnaît pas son titulaire, et où, le prix occulte ayant été exigé par le vendeur, le bénéficiaire peut être un tiers, comme, par exemple, le gérant de la société venderesse que la banque Bordier et compagnie connaît peut-être » ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve du paiement et violé l'article 1315 du code civil ;
3°/ qu'il incombe au seul titulaire du compte bancaire sur lequel ont été indûment versés des fonds de les restituer ; qu'en l'espèce, la société Vanipaul contestait être titulaire du compte numéroté 10255 ouvert dans les livres de la banque suisse Bordier et compagnie sur lequel Mme Tatiana Y... avait versé la somme de 600 000 euros litigieuse et produisait aux débats une attestation de cette banque certifiant n'entretenir aucune relation contractuelle avec elle ; que dès lors, en se bornant à affirmer, pour condamner l'exposante à restituer la somme de 600 000 euros à Mmes Y..., que « l'attestation de la banque Bordier et compagnie du 29 août 2012, certifiant que « nous n'entretenons aucune relation contractuelle avec la société Vanipaul immobilier » n'a pas plus de force probante dans la mesure où le compte numéroté implique que la banque ne reconnaît pas son titulaire, et où, le prix occulte ayant été exigé par le vendeur, le bénéficiaire peut être un tiers, comme, par exemple, le gérant de la société venderesse que la banque Bordier et compagnie connaît peut-être », sans constater que la société Vanipaul était le titulaire du compte bancaire sur lequel ces fonds avaient été versés, la cour d'appel a violé l'article 1376 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que Mme Tatiana Y... avait, pour le compte de l'acquéreur, payé l'intégralité du prix prévu par l'acte de vente et la somme de 600 000 euros demandée par le vendeur dans un document distinct pour permettre la conclusion de cet acte de vente, la cour d'appel a pu en déduire qu'une contre-lettre avait été conclue entre la société venderesse et l'acquéreur, et sans inverser la charge de la preuve et abstraction faite d'un motif surabondant, que le paiement de la partie occulte du prix en exécution de la contre-lettre annulée obligeait le vendeur à restituer la somme correspondante ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Vanipaul et M. A..., ès qualités d'administrateur judiciaire au plan de sauvegarde de la société Vanipaul, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Vanipaul et M. A..., ès qualités d'administrateur judiciaire au plan de sauvegarde de la société Vanipaul, à payer à Mme Monica X...
Y... et Mme Tatiana Y... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Vanipaul ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour la société Vanipaul et M. A..., ès qualités
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir annulé « la contre-lettre, en date du 7 mai 2007, conclue entre la société Vanipaul immobilier, représentée par son gérant en exercice, et Mlle Monica X...
Y..., aux termes de laquelle cette dernière devait verser une somme supplémentaire de 600. 000 ¿ (six cent mille euros) pour l'achat d'un appartement sis rue du docteur Paccard à Chamonix (74), somme qui n'apparaît pas dans l'acte notarié de vente conclu entre les mêmes parties le 15 juin 2007 » et d'avoir condamné la société Vanipaul, représentée par son gérant en exercice, à rembourser à Mlle X...
Y...et Mme Tatiana Y..., la somme de 600. 000 ¿, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 19 juillet 2010, avec capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil ;
AUX MOTIFS QUE le document litigieux est parfaitement clair et, sous la signature du gérant de la SARL Vanipaul immobilier, demande à son destinataire, « pour la signature du compromis de vente » l'envoi de 5 % du prix au notaire « + » 600. 000 ¿ à la Banque Bordier et Cie/ M Pierre B...» ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu que ladite société avait exigé de l'acquéreur le paiement, outre le prix officiel, d'une somme supplémentaire de 600. 000 ¿ à déposer à la Banque Bordier et Cie, auprès de M. Pierre B..., soit comme bénéficiaire soit comme intermédiaire (la lettre de la banque Morval du 19 juin 2013 à Me E... le désigne comme responsable du compte du bénéficiaire auprès de Bordier et cie) ; que Mmes Y... justifient avoir, à partir de la banque suisse Morval, effectué deux virements, de 62. 900 ¿ le 2 mai 2007 à la Caisse des dépôts et consignations au profit de la SCP de notaires Converset, et de 600. 000 ¿ le 7 mai 2007 au profit du compte « 10255 ATT. M Pierre B...» à Bordier et Cie, à Genève ; que ces virements portent en motif, le premier « o/ Tatiana Y..., Monte Carlo R/ Achat appartement Vanipaul immobilier » et le second « o/ Tatiana Y..., Monte Carlo R/ Versement pour Vanipaul » ; que le compromis de vente, signé le 6 mai par l'acquéreur, a été signé le lendemain du second virement, soit le 8 mai 2007 par le vendeur ; que la réponse de la société Vanipaul immobilier, à la première mise en demeure de restituer 600. 000 ¿, a été très prudente puisqu'elle se contente de dire ne pas « comprendre les termes » de ladite mise en demeure, « en effet l'acte de vente est clair s'agissant du prix payé par votre cliente par l'intermédiaire de la comptabilité de l'office notarial. Nous réfutons donc les termes de votre courrier », sans préciser qu'il n'y avait pas eu de somme de 600. 00 ¿ ajoutée au prix ; que, sur l'argumentation de la société Vanipaul immobilier, la demande à l'agent immobilier de l'indication d'un compte suisse à l'insu de sa propre banque suisse est peu vraisemblable en soi, d'autant moins que M. C...aurait ainsi signé l'indication d'un simple renseignement à l'égal de l'acompte, et a porté la somme que Mme Y... désirait placer, en portant le signe « + » devant cette somme et après celle à verser chez le notaire ; que le fait que le compte 10255 n'ait été crédité que le lendemain de la signature du compromis n'est pas significatif dans la mesure où la banque Morval, sur la signature de M. D..., membre de la direction générale, précise dans une lettre du 19 juin 2012 à l'avocat de Mme Y... que celle-ci « nous avait recommandé de notifier à la banque du bénéficiaire le paiement le même jour (7 mai 2007) expressément pour question d'importance à monsieur Pierre B...... Nous avons confirmé le paiement effectué avec l'attestation de paiement interbancaire (SWIFT) et par téléphone au (sic) M. B...», indiquant le 8 octobre suivant au même avocat que Mme Tatiana Y... est cliente de sa banque depuis vingt ans et qu'elle dispose d'un capital d'un million d'euros, en sorte que toutes assurances avaient pu être données à M. C...avant le crédit du compte 10255 que ce dernier serait effectivement crédité, de sorte qu'il pouvait signer le compromis l'esprit tranquille avant même la survenance de la date de valeur ; que la contre-lettre a bien été conclue entre la société venderesse et l'acquéreur, et qu'il importe peu que le payeur du prix occulte ne soit pas l'acquéreur, alors que, en l'espèce, il est constant que Mme Tatiana Y... était également le payeur de tout le prix ; que l'attestation de la banque Bordier et Cie du 29 août 2012, certifiant que « nous n'entretenons aucune relation contractuelle avec la SARL Vanipaul immobilier » n'a pas plus de force probante dans la mesure où le compte numéroté implique que la banque ne reconnaît pas son titulaire, et où, le prix occulte ayant été exigé par le vendeur, le bénéficiaire peut être un tiers, comme, par exemple, le gérant de la société venderesse que la banque Bordier et Cie connaît peut-être ; que, pour ces motifs et ceux non contraires qu'il a retenus, le jugement doit être confirmé ;
1) ALORS, D'UNE PART, QUE la contre-lettre portant dissimulation du prix d'une vente immobilière suppose l'existence de deux conventions, l'une ostensible, l'autre occulte, intervenue entre les mêmes parties, dont la seconde est destinée à modifier ou à annuler les stipulations de la première ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt que le compromis de vente immobilière du 8 mai 2007 et l'acte authentique du 15 juin 2007 avaient été conclus entre la société Vanipaul et Mlle X...
Y..., tandis que le document litigieux était intervenu entre la société Vanipaul et Mme Tatiana Y..., mère de l'acquéreur, laquelle avait aidé sa fille dans cette acquisition ; qu'ainsi, la condition d'identité des parties à l'acte ostensible et à l'acte secret n'était pas remplie ; que dès lors, en qualifiant de contre-lettre portant stipulation d'un prix supplémentaire de 600. 000 ¿, la convention intervenue entre la société Vanipaul et Mme Tatiana Y..., tiers aux actes de vente apparents, la cour d'appel a violé les articles 1321 et 1321-1 du code civil ;
2) ALORS, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QUE la charge de la preuve du paiement indu incombe au demandeur à la restitution ; qu'il appartient ainsi au demandeur à l'action en répétition de l'indu d'établir que le paiement a bien été perçu par le défendeur ; qu'en l'espèce, pour condamner la société Vanipaul à restituer à Mmes Y... la somme de 600. 000 ¿ qu'elle contestait pourtant avoir perçue, la cour d'appel a retenu que « l'attestation de la banque Bordier et Cie du 29 août 2012, certifiant que « nous n'entretenons aucune relation contractuelle avec la SARL Vanipaul immobilier » n'a pas plus de force probante dans la mesure où le compte numéroté implique que la banque ne reconnaît pas son titulaire, et où, le prix occulte ayant été exigé par le vendeur, le bénéficiaire peut être un tiers, comme, par exemple, le gérant de la société venderesse que la banque Bordier et Cie connaît peut-être » ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve du paiement et violé l'article 1315 du code civil ;
3) ALORS, D'AUTRE PART, QU'il incombe au seul titulaire du compte bancaire sur lequel ont été indûment versés des fonds de les restituer ; qu'en l'espèce, la société Vanipaul contestait être titulaire du compte numéroté 10255 ouvert dans les livres de la banque suisse Bordier et Cie sur lequel Mme Tatiana Y... avait versé la somme de 600. 000 ¿ litigieuse et produisait aux débats une attestation de cette banque certifiant n'entretenir aucune relation contractuelle avec elle ; que dès lors, en se bornant à affirmer, pour condamner l'exposante à restituer la somme de 600. 000 ¿ à Mmes Y..., que « l'attestation de la banque Bordier et Cie du 29 août 2012, certifiant que « nous n'entretenons aucune relation contractuelle avec la SARL Vanipaul immobilier » n'a pas plus de force probante dans la mesure où le compte numéroté implique que la banque ne reconnaît pas son titulaire, et où, le prix occulte ayant été exigé par le vendeur, le bénéficiaire peut être un tiers, comme, par exemple, le gérant de la société venderesse que la banque Bordier et Cie connaît peut-être », sans constater que la société Vanipaul était le titulaire du compte bancaire sur lequel ces fonds avaient été versés, la cour d'appel a violé l'article 1376 du code civil ;
4) ALORS, EN OUTRE, QUE le motif hypothétique équivaut au défaut de motif ; qu'en se fondant sur le fait que « le bénéficiaire » du prix occulte « peut être un tiers, comme, par exemple, le gérant de la société venderesse que la banque Bordier et Cie connaît peut-être », la Cour d'appel a statué par un motif hypothétique et a ainsi violé l'article 455 du Code de procédure civile.
