LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 19 février 2013), que la SCI de Paincourt a consenti à MM. X...et Y...un bail commercial portant sur un terrain avec un bâtiment élevé sur terre-plein d'un rez-de-chaussée divisé en divers boxes pour chevaux, grenier au-dessus sur la totalité, hangar indépendant ; que M. Z... a acquis le fonds de commerce le 3 novembre 1987 et occupe depuis cette date les lieux loués ; qu'après prorogation tacite, le bail a été renouvelé conformément aux dispositions de l'article L. 145-9 du code de commerce ; que le 30 juillet 2002, la SCI de Paincourt a signifié à M. Z... un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er avril 2003, moyennant un nouveau loyer ; que M. Z... a accepté le principe du renouvellement ; que le 3 août 2004, la SCI de Paincourt lui a signifié un nouveau congé avec refus de renouvellement contre paiement d'une indemnité d'éviction à déterminer ;
Attendu qu'ayant relevé qu'aux termes du bail, le preneur avait l'obligation de maintenir en l'état les lieux loués pendant toute la durée de celui-ci, de les rendre en bon état en fin de bail et d'exécuter toutes les réparations qui deviendraient nécessaires en cours de celui-ci, y compris celles visées à l'article 606 du code civil, et retenu que, si ces obligations n'avaient pas pour effet d'obliger le preneur à rendre les locaux à l'état neuf et à supporter la charge de la vétusté résultant de leur usage normal, il restait cependant tenu, conformément aux constatations de l'expert, des réparations en toiture, la cour d'appel, qui a ainsi répondu aux conclusions qui lui étaient soumises et n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer la somme de 3 000 euros à la SCI de Paincourt ; rejette la demande de M. Z... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept février deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. Z...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR condamné Monsieur Z... à payer à la SCI de Paincourt la somme de 73. 571, 20 euros au titre de réparations locatives ;
AUX MOTIFS QUE « la SCI de Paincourt demande la condamnation de Monsieur Z... au paiement de la somme totale de 210. 213, 30 ¿ au titre de réparations locatives ; qu'elle fait valoir que certains travaux qui auraient du être réalisés en début de bail moyennant franchise de loyer n'ont pas été réalisés, que la vétusté constatée résulte non pas de la seule usure du temps mais de la carence du preneur dans son obligation résultant du bail d'assurer les réparations prévues par l'article 606 du code civil, que les réparations affectant les travaux d'embellissement qui peuvent rester acquis au bailleur en fin de bail sont à la charge du preneur en application de l'article 2-3 du contrat ; que le bail consenti en 1981 initialement à Monsieur X...prévoyait : 2. 3 : l'obligation pour le preneur d'abandonner sans indemnité au bailleur en fin d'occupation ou lors de la dénonciation du bail, toutes améliorations embellissements ou changements de destinations qui deviendront la propriété du bailleur sauf pour lui à demander la remise en état des lieux en leur état primitif ; 2. 4 : maintenir en l'état pendant toute la durée du bailles lieux loués et leurs équipements ainsi que les clôtures existantes ou qui seraient créées et les rendre en bon état en fin de bail, exécuter toutes les réparations qui deviendraient nécessaires en cours de bail y compris celles visées à l'article 606 du code civil ; 3. 5 : le preneur s'engage à effectuer à ses frais des travaux d'aménagement prévus dans un devis descriptif établi par la société Milpint (devis annexé au montant de 230. 00 euros HT), qui devront être entièrement terminés dans le délai de six mois faute de quoi le bail sera résilié purement et simplement sans aucune indemnité et, en compensation, le preneur ne versera aucun loyer pendant les quatre premières années du bail ; que Monsieur Z... qui a acquis le centre équestre et qui est devenu preneur des lieux plus de sept ans après la prise d'effet du bail, ne peut être tenu de supporter le coût de travaux correspondant à ceux qui étaient prévus par le devis Milpint et qui n'ont pas été exécutés par le premier locataire qui seul en était débiteur en contrepartie de la franchise de loyers dont il a bénéficié ; que contrairement à ce que soutient la SCI de Paincourt, sauf en ce qui concerne les clôtures, aucune clause du bail ne permet d'imputer au preneur le coût de travaux de réparation sur des aménagements qu'il a lui-même effectués en cours de bail et dont le bailleur ne devient propriétaire par accession qu'en fin de bail ; que l'obligation pour le preneur d'assurer les réparations y compris celles prévues par l'article 606 et de restituer les locaux en bon état en fin de bail n'a pas pour effet de l'obliger à rendre les locaux à l'état neuf et à supporter la charge de la vétusté résultant de l'usage normal des locaux ; que l'accession se faisant en fin d'occupation ou à l'occasion de la dénonciation du bail, aucune remise en état ne peut être exigée sur des travaux réalisés avant le renouvellement du bail en 1993 ; qu'au regard de I'ensemble de ces éléments et des constatations de l'expert, les réparations à la charge de Monsieur Z... doivent être déterminées comme suit : House étage : Peintures murs et plafonds, manque d'entretien régulier, coefficient de vétusté/ 604 ¿ HT menuiseries extérieures/ 1. 150, 80 ¿ HT Grille de cheminée : 100 ¿ HT
WC et douches à l'étage : 284 ¿ HT Menuiseries extérieures étage hors club-house : 3 288 ¿ HT Chambres de part et d'autre du couloir à l'étage Peintures, manque d'entretien régulier, coefficient de vétusté : 1. 137 euros HT Remise à niveau des sols (devis Milpint) : 0 Ouverture d'une porte et rebouchage de 4 portes, remise en état sur travaux effectués postérieurement au renouvellement de 1993 : 1. 962 euros HT
Appartement 4 pièces à l'étage Peintures, manque d'entretien régulier, coefficient de vétusté : 1. 137 ¿ HT Remise en l'état initial (porte et extension), remise à niveau des sols : 0 Faux plafond en bois (travaux en lien avec les choix techniques du devis Milpint, pas de défaut d'entretien) : 0 Remplacement du plan de travail en marbre de la cuisine : affecte un élément d'équipement valorisant apporté par le locataire : 0
Studio et chambres au rez-de-chaussée Remise en état de modifications postérieures à 1993 : 2. 311 ¿ HT Réfection des sols pour reprise de traces laissées par les aménagements successifs : 1. 500 ¿ HT Cheminée non réalisée suivant devis Milpint : 0
Entrée et boxes à chevaux Reprise du sol dans les couloirs : pas de question d'entretien mais défaut de conception initial par rapport à la destination prévue au bail : 0 Peintures sols et murs de boxes : état satisfaisant : 0 Peintures des portes de boxes : manque d'entretien régulier, coefficient de vétusté/ 1. 600 ¿ Portails métalliques coulissants, manque d'entretien régulier, coefficient de vétusté : 1. 322, 40 ¿ Reprises d'ouvertures en façade non autorisées postérieures à 1993 : 1. 000 ¿ HT Linteaux non réalisés sur devis Milpint : 0 Réparations en toiture, article 606 : 17. 339 ¿ HT + 26. 839 ¿ HT + 792 ¿ HT Isolation sous toiture, en lien avec le matériau employé il y a 30 ans avec des normes obsolètes : 0 Peintures en façade : 7. 500 ¿ HT
Clôtures extérieures bois et portails Portails arrachés par la tempête de 1999 : 0 Peinture des clôtures non détruites par la tempête, entretien minimal : 1. 500 ¿ HT Fourniture de deux fenêtres extérieures : 0
Remplacement de l'escalier en métal en fin de vie par usure, pas de défaut d'entretien : 0 Escalier en bois non réalisé, devis Milpint : 0 Nettoyage végétaux extérieurs : entretien : 505 euros HT Réouverture d'un fossé communal, pas de justificatifs de la date à laquelle il existait ni d'une réclamation de la mairie : 0
Électricité Éléments manquants ou cassés pour défaut d'entretien : 700 ¿ HT Remises aux normes, à la charge du bailleur : 0 Installations non réalisées devis Milpint : 0
Plomberie Éléments manquants ou cassés pour défaut d'entretien : 1. 000 ¿ Installations non réalisées devis Milpint : 0
TOTAL 73. 571, 20 ¿
Monsieur Z... sera condamné au paiement de cette somme » ;
1°) ALORS QUE selon le rapport d'expertise judiciaire, les travaux de réparation de la toiture, incluaient un remplacement total de la charpente (17. 339 euros HT), le remplacement de la couverture de plaques ondulées de fibrociment (26. 839 euros HT), et les embouts de charpente (792 euros HT) ; que l'expert judiciaire a en outre constaté que le remplacement de la charpente s'imposait en raison du pourrissement de celle-ci, lui-même étant dû à l'absence de gouttières en rive de toiture, qui avait empêché toute protection contre la pluie (rapport d'expertise, p ; 33) ; que pour condamner Monsieur Z..., locataire, « au regard ¿ des constatations de l'expert », à payer à la SCI de Paincourt la somme de 44. 970 euros HT au titre de la réfection de la toiture, la cour d'appel s'est bornée à relever que les réparations en toiture constituaient des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil et qu'elles se montaient à 17. 339 euros HT + 26. 839 euros HT + 792 euros HT ; qu'en statuant ainsi sans répondre aux conclusions d'appel dans lesquelles Monsieur Z... soutenait que, suivant l'arrêt de la cour d'appel de Versailles en date du 21 mai 1992, visé par l'expert, la réalisation des gouttières incombait à la SCI de Paincourt qui s'était abstenue de les installer, de sorte que seule cette dernière devait assumer le remplacement de la charpente rendu nécessaire par l'absence de gouttières (conclusions d'appel de Monsieur Z..., p. 26), la cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS également QU'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure, seule une clause expresse du bail pouvant mettre à la charge du preneur les réparations résultant de la vétusté, et la clause du bail mettant le cas échéant à la charge du locataire les grosses réparations visées par l'article 606 du code civil n'obligeant pas le preneur à réparer les détériorations résultant de la vétusté en l'absence de stipulations contractuelles en ce sens, ce que la cour d'appel a en l'espèce dûment relevé ; que, selon le rapport d'expertise judiciaire, les travaux de réparation de la toiture, incluaient un remplacement total de la charpente (17. 339 euros HT), le remplacement de la couverture de plaques ondulées de fibrociment (26. 839 euros HT), et les embouts de charpente (792 euros HT) ; que l'expert a en outre constaté que le preneur avait correctement entretenu cette toiture (rapport, p. 34), et que son remplacement était rendu nécessaire par sa vétusté, l'expert ajoutant à cet égard que le bailleur n'avait pas précisé les raisons pour lesquelles il demandait le remplacement total de la toiture et qu'a priori sa demande résultait de ce qu'elle était vieille et qu'il considérait qu'il était « temps de les remplacer au titre des grosses réparations dues par le locataire » (rapport d'expertise, p. 34) ; que pour condamner Monsieur Z..., locataire, « au regard ¿ des constatations de l'expert », à payer à la SCI de Paincourt la somme de 44. 970 euros HT au titre de la réfection de la toiture, la cour d'appel s'est bornée à relever que les réparations en toiture constituaient des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil et qu'elles se montaient à 17. 339 euros HT + 26. 839 euros HT + 792 euros HT ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les travaux de remplacement de la couverture de plaques ondulées de fibrociment n'étaient pas dus à la vétusté et si leur prise en charge n'incombait de ce chef pas au bailleur, ni moins encore s'expliquer sur ce point, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1755 et 1134 du code civil ;
3°) ALORS en outre et en toute hypothèse QUE Monsieur Z... faisait valoir que la toiture étant constituée de plaques ondulées de fibrociment, ce qui induisait la présence d'amiante, les travaux de remplacement de cette toiture incombaient à la SCI de Paincourt ; que dès lors en omettant purement et simplement de répondre à ces conclusions pertinentes, la cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
