LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 11 juin 2013), que la SCI Dany Jean a donné à bail à la société Mutuelle fraternelle d'assurances (la MFA), à compter du 1er septembre 2004, des locaux à usage de bureaux ; que par acte extrajudiciaire du 17 février 2010, la MFA a donné congé pour le 30 septembre 2010 conformément aux nouvelles dispositions de la loi du 4 août 2008 modifiant l'article L. 145-9 du code de commerce ; que, soutenant que le congé, qui n'avait pas été délivré pour la date d'échéance triennale soit le 31 août 2010, n'avait pas mis fin au bail, la bailleresse a assigné la locataire en paiement des loyers échus ; que la cour d'appel, par arrêt du 3 juillet 2012, a constaté que le bail se poursuivait jusqu'au 31 août 2013 et accueilli la demande en payement des loyers ; que la MFA ayant assigné la société Eric Y...-Estelle X...et M. Eric Y..., rédacteurs du congé, en réparation de son préjudice, ceux-ci ont formé tierce opposition à l'arrêt du 3 juillet 2012 ;
Attendu que la société Eric Y...-Estelle X...et M. Eric Y...font grief à l'arrêt de rejeter leur tierce opposition, alors, selon le moyen qu'à défaut de convention contraire, le preneur d'un bail commercial a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai de l'article L. 145-9 du code de commerce ; que lorsque le congé traduit la volonté non équivoque du preneur de mettre fin au bail à l'expiration de la période triennale, l'erreur commise par le preneur sur la date à laquelle son congé doit produire effet n'affecte pas son efficacité ; qu'en se bornant à affirmer qu'il ne se déduisait d'aucune des mentions du congé, ni d'aucun élément extrinsèque au congé, que la société preneuse aurait manifesté sa volonté de mettre fin au bail pour la date d'échéance de la seconde période triennale, sans rechercher, ainsi que l'y invitaient la société Eric Y...-Estelle X...et M. Eric Y...dans leurs conclusions, si le congé litigieux, délivré le 17 février 2010, et qui faisait expressément référence à l'article L. 145-9 du code de commerce dans sa version issue de la loi du 4 août 2008, avait parfaitement respecté le préavis de six mois imposé par le législateur avant l'expiration de la période triennale, ici le 31 août 2010, et si, par ce congé et son souci du respect de ses obligations légales, la locataire avait manifesté sa volonté de mettre fin au bail pour la fin de la période triennale, et non pour une autre échéance, en se conformant aux dispositions légales telles qu'elles existaient à l'époque, de sorte que l'efficacité du congé n'était pas affectée par l'erreur de date mentionnée dans l'acte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-4 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-9 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 4 août 2008 ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il ne pouvait être déduit d'aucune des mentions du congé donné le 17 février 2010 pour le 30 septembre 2010, soit plus de six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil, ni d'aucun élément extrinsèque au congé que la MFA aurait manifesté la volonté de mettre fin au bail pour la date d'échéance de la seconde période triennale, soit le 31 août 2010, que bien que dans son courrier du 19 avril 2010, le mandataire du bailleur avait indiqué que le congé, qui n'avait pas été donné pour la fin de la seconde période triennale, n'était pas valablement délivré, la MFA n'a, à aucun moment, prétendu qu'elle entendait en réalité donner congé pour la date du 31 août 2010 et qu'alors que la date de délivrance de son congé lui aurait permis de quitter les lieux le 31 août 2010 en respectant le préavis de 6 mois, la MFA n'avait pas offert au bailleur de libérer les locaux pour cette date et avait convoqué le bailleur pour la remise des clefs et la restitution des locaux au 30 septembre 2010, la cour d'appel en a déduit à bon droit que ce congé n'avait pas mis fin au bail à la date du 31 août 2010 et que le bail s'était poursuivi pour la durée restant à courir ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Eric Y...-Estelle X...et M. Eric Y...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Eric Y...-Estelle X...et M. Eric Y..., les condamne à payer à la SCI Dany Jean la somme de 2 000 euros et à la MFA la somme de 1 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix février deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Tiffreau, Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour la société Eric Y...Estelle X...et autre
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SELARL ERIC Y...ESTELLE X...et Maître Y...de leurs prétentions tendant à ce que soit infirmé l'arrêt de la cour d'appel de VERSAILLES en date du 3 juillet 2012, et notamment en ce qu'il avait dit que le congé signifié le 17 février 2010 n'avait pas été donné pour l'échéance triennale du 31 août 2010 et n'avait donc pas mis fin au bail qui s'était poursuivi jusqu'au 31 août 2013, et tendant à ce que ce congé soit déclaré bon et valable ;
AUX MOTIFS QUE « la cour dans le précédent arrêt rendu le 3 juillet 2012 aujourd'hui critiqué, a considéré que : « Le congé litigieux a été délivré à la requête de la MFA à la SCI DANY JEAN, par acte extrajudiciaire le 17 février 2010, dans les termes suivants : « la partie requérante vous donne congé pour le Trente Septembre Deux Mille Dix (30/ 09/ 2010) conformément aux nouvelles dispositions de la Loi du 4 août 2008 modifiant l'article L. 145-9 du code de commerce ». L'article L. 145-9 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 en vigueur lors de la délivrance du congé et auquel l'huissier instrumentaire s'est expressément référé, est ainsi rédigé : « par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l'article 1738 du code civil et sous les réserves prévues à l'alinéa précédent. ¿ ». L'article L. 145-9 1er alinéa dans sa rédaction en vigueur avant l'intervention de la loi du 4 août 2008 était ainsi rédigé : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance. ». Cependant c'est en vertu des dispositions particulières de l'article L. 145-4 du code de commerce que, la durée du contrat de location ne pouvant être inférieure à neuf ans, le preneur a la faculté de donner congé en cours de bail pour l'expiration d'une période triennale dans les conditions suivantes : « Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé en cours de bail pour l'expiration d'une période triennale dans les formes et délai de l'article L. 145-9 ¿ ». Ainsi, l'article L. 145-4 du code de commerce, dont les dispositions n'ont pas été modifiées par la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 ne renvoie à l'article L. 145-9 qu'en ce qui concerne les formes et délai du congé. Le renvoi aux formes et délai de l'article L. 145-9 doit donc s'entendre, s'agissant d'un congé notifié par le preneur en application de l'alinéa 2 de l'article L. 145-4, comme l'exigence d'un congé donné par acte extra-judiciaire et le respect du délai de préavis d'au moins six mois avant l'expiration de cette période triennale, étant relevé que le bail consenti par la société DANY JEAN à la MFA qui a commencé à courir le 1er septembre 2004 n'exclut pas la faculté pour le preneur de donner congé à l'expiration d'une période triennale ; en effet, la nouvelle rédaction de l'article L. 145-9 alinéa 1er du code de commerce issue de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 qui a substitué le dernier jour du trimestre civil au terme d'usage, dans un souci d'uniformisation des pratiques sur le territoire national n'a pas modifié la règle impérative applicable au congé notifié en vue de mettre fin par anticipation au bail, telle qu'elle résulte de l'article L. 145-4 alinéa 2, selon laquelle ce congé doit être donné pour le terme d'une période triennale ; seul le congé donné pendant la tacite prolongation du bail commercial doit être désormais donné pour le dernier jour du trimestre civil en application de l'article L. 145-9 dans sa rédaction issue de la loi du 4 août 2008 et non celui donné pour l'échéance triennale en vertu de l'article L. 145-4 alinéa 2 qui n'est pas reportée au dernier jour du trimestre civil » ; la SELARL ERIC Y...ESTELLE X...et Maître Eric Y...reconnaissent qu'en statuant ainsi la cour a répondu aux moyens qui lui étaient soumis ; elle fait valoir que ceux-ci étaient incomplets, dès lors qu'ils ne faisaient pas état d'un arrêt non publié rendu par la cour d'appel de PARIS le 6 avril 2012 et de la loi du 22 mars 2012 ; l'arrêt cité a été rendu sur appel d'une ordonnance de référé ; le preneur par acte signifié le 10 janvier 2010 avait donné congé pour le 30 septembre 2010 sous le visa de l'article L. 145-9 du code de commerce alors que la période triennale expirait le 31 juillet 2010 ; le bailleur ne contestait pas l'efficacité du congé ainsi donné et demandait paiement des loyers échus jusqu'au 30 septembre, alors que le preneur prétendant à une erreur contestait devoir les loyers au-delà du 1er août 2010 ; la cour d'appel de PARIS a motivé son arrêt par référence au seul article L. 145-9 du code de commerce dont l'application n'était pas discutée ; la SELARL ERIC Y...ESTELLE X...et Maître Eric Y...n'établissent pas en quoi la connaissance de cet arrêt rendu par la cour d'appel de PARIS dans un tel contexte aurait pu ou devrait aujourd'hui remettre en cause la solution retenue par la cour d'appel de VERSAILLES, qui, en jugeant que l'article L. 145-9 du code de commerce ne s'applique qu'en cas de tacite prolongation du bail, n'a fait qu'appliquer la jurisprudence de la Cour de cassation résultant d'un arrêt du 23 juin 2009, la modification de la rédaction de cet article L. 145-9 du code de commerce n'ayant pas eu pour objet ni effet de modifier son domaine d'application ; la loi du 22 mars 2012 n'avait certes pas échappé à la connaissance de la cour, qui n'en a pas fait état dès lors qu'elle était postérieure à la date de signification du congé ; la SELARL ERIC Y...ESTELLE X...et Maître Eric Y...n'établissent pas en quoi cette loi serait de nature à remettre en cause l'arrêt tel que critiqué, alors qu'au contraire, la nouvelle rédaction de l'article L. 149-9 du code de commerce qui en résulte confirme la solution retenue par la cour ; la SELARL ERIC Y...ESTELLE X...et Maître Eric Y...critiquent également l'arrêt, au motif que le congé même donné pour le 30 septembre 2010 était en réalité pour l'échéance triennale ; ce faisant, elle n'apporte aucun élément nouveau de nature à remettre en cause la solution retenue par la cour qui a considéré que : « en l'espèce, il ne peut être déduit d'aucune des mentions du congé donné le 17 février 2010 pour le 30 septembre 2010, soit plus de six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil, ni d'aucun autre élément extrinsèque au congé que la MFA aurait manifesté la volonté de mettre fin au bail pour la date d'échéance de la seconde période triennale, à savoir le 31 août 2010 ; bien que dans son courrier du 19 avril 2010, le mandataire du bailleur a répondu que le congé, qui avait été donné pour le 30 septembre 2010 et non pour la fin de la seconde période triennale, n'était pas valablement délivré, la MFA n'a à aucun moment prétendu qu'elle entendait en réalité donner congé pour la date du 31 août 2010 ; alors que la date de délivrance de son congé lui aurait permis de quitter les lieux le 31 août 2010 en respectant le préavis de 6 mois, la MFA n'a d'ailleurs pas offert au bailleur de libérer les locaux pour cette date alors que dans son courrier du 19 avril 2010, le mandataire du bailleur lui offrait de se mettre à la rechercher d'un nouveau locataire afin de la libérer dès son entrée dans les lieux. La MFA a au demeurant convoqué le bailleur pour la remise des clefs et la restitution des locaux pour le 30 septembre 2010 ; la MFA est également mal fondée à soutenir que la date d'effet du congé serait surabondante en l'espèce puisque le congé donné pour le 30 septembre 2010 n'a pas pu mettre fin au bail commercial à la date du 31 août, lequel s'est en conséquence nécessairement poursuivi pour la durée du bail restant à courir » ; la SELARL ERIC Y...ESTELLE X...et Maître Eric Y...font également valoir que le bailleur n'invoque aucun grief et ne démontre pas que la signification du congé l'avisant du départ de son locataire avec un délai de prévenance conforme au voeu de la loi lui causerait un grief particulier ; qu'au regard de dispositions de l'article 114 du code de procédure civile le congé doit être déclaré valable ; ce moyen n'est pas pertinent, dès lors que le congé n'a pas été déclaré nul, mais inopérant à la date pour laquelle il a été donné, la cour ayant justement considéré que « le congé du 17 février 2010, délivré plus de six mois avant la date de l'expiration de la seconde période triennale mais pour une date postérieure à celle-ci, n'est pas nul et privé d'effet, mais produira seulement son effet pour le terme du bail, en l'espèce le 31 août 2013 ; il est donc inopérant pour la MFA d'invoquer l'absence de grief tiré d'un vice du congé au regard des articles 114 et suivants du code de procédure civile » ; se référant à une polémique sur l'application, en cas de congé en cours de bail, des dispositions de l'article L. 145-9 du code de commerce, modifié par la loi LME du 4 août 2008 et aux motifs de la modification de ce texte apportés par la loi de 2002, la SELARL ERIC Y...ESTELLE X...et Maître Eric Y...arguent de l'existence d'une insécurité juridique ; serait-elle réelle, cette insécurité juridique ne serait pas de nature à permettre en cause l'arrêt rendu le 3 juillet 2012 statuant sur le sort du bail ; elle constituerait tout au plus un élément d'appréciation de l'existence et de la faute reprochée à la SELARL ERIC Y...ESTELLE X...et Maître Eric Y...; toute prétention se rapportant à cette question est irrecevable dans le cadre de la présente tierce opposition, ayant pour objet exclusif la remise en cause de dispositions prises par l'arrêt du 3 juin 2012 ; compte tenu de l'ensemble de ces éléments, la SELARL ERIC Y...ESTELLE X...et Maître Eric Y...seront déboutés de l'ensemble de leurs prétentions » (arrêt pp. 5 à 9) ;
ALORS QU'à défaut de convention contraire, le preneur d'un bail commercial a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai de l'article L. 145-9 du code de commerce ; que lorsque le congé traduit la volonté non équivoque du preneur de mettre fin au bail à l'expiration de la période triennale, l'erreur commise par le preneur sur la date à laquelle son congé doit produire effet n'affecte pas son efficacité ; qu'en se bornant à affirmer qu'il ne se déduisait d'aucune des mentions du congé, ni d'aucun élément extrinsèque au congé, que la société preneuse aurait manifesté sa volonté de mettre fin au bail pour la date d'échéance de la seconde période triennale, sans rechercher, ainsi que l'y invitaient la SELARL ERIC Y...ESTELLE X...et Maître Y...dans leurs conclusions (pp. 11 et 12), si le congé litigieux, délivré le 17 février 2010, et qui faisait expressément référence à l'article L. 145-9 du code de commerce dans sa version issue de la loi du 4 août 2008, avait parfaitement respecté le préavis de six mois imposé par le législateur avant l'expiration de la période triennale, ici le 31 août 2010, et si, par ce congé et son souci du respect de ses obligations légales, la locataire avait manifesté sa volonté de mettre fin au bail pour la fin de la période triennale, et non pour une autre échéance, en se conformant aux dispositions légales telles qu'elles existaient à l'époque, de sorte que l'efficacité du congé n'était pas affectée par l'erreur de date mentionnée dans l'acte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-4 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-9 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 4 août 2008.
