LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 29 octobre 2013), que selon acte sous seing privé intitulé « promesse synallagmatique de vente », la société Lorif a vendu un terrain à la société Val-de-France immo pour un prix déterminé ; qu'il était convenu que la réitération de l'acte pourrait prendre la forme d'une cession de l'intégralité des parts de la société Lorif à des conditions à définir par les parties ; que les pourparlers sur la cession des parts sociales ayant échoué et la société Val-de-France immo ayant refusé de réitérer la vente, la société Loris l'a assignée aux fins de signature de l'acte notarié et paiement de la clause pénale contractuelle ;
Attendu que la société Val-de-France immo fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que constitue une obligation alternative, la promesse synallagmatique de vente qui prévoit que l'acheteur d'un bien immobilier s'engage soit à payer une somme en argent, soit à racheter l'intégralité des parts de la société, propriétaire du bien immobilier et ce même si le prix des parts de la société n'est ni déterminé ni déterminable ; que lorsqu'elle a été exercée, l'option de l'obligation alternative devient irrévocable et s'impose à l'autre partie ; qu'en l'espèce, la clause dite « convention particulière » de la promesse synallagmatique du 17 juillet 2008 stipulait que « le vendeur et l'acquéreur sont convenus que la réitération des présentes pourra prendre la forme d'une cession de l'intégralité des parts sociales de la société dénommée Lorif à des conditions qui seront librement définies entre les parties et au plus tard à la date indiquée ci-après (...) » ; qu'en ayant néanmoins retenu, pour juger que la vente était parfaite, que la cession de parts sociales envisagée à cette convention particulière n'était pas un mode alternatif d'exécution de l'obligation résultant de la promesse de vente, mais une simple éventualité sans conséquence sur la validité de la vente du terrain, la cour d'appel a violé les articles 1189 et 1190 du code civil ;
2°/ qu'à titre subsidiaire, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que le prix de vente n'est pas déterminable lorsqu'il implique un nouvel accord de volonté des parties ; que lorsqu'une promesse synallagmatique de vente prévoit que l'acheteur devra soit payer le prix fixé dans l'acte, soit racheter les parts sociales de la société propriétaire du bien dans des conditions qui seront librement définies par les parties, il ne peut en résulter l'existence d'un accord sur le prix et la chose ; qu'en considérant néanmoins qu'il résultait des clauses de la promesse signée le 17 juillet 2008 un engagement ferme et définitif de la société Val-de-France immo d'acquérir le terrain à un prix déterminé, après avoir pourtant constaté qu'il existait une clause selon laquelle l'acheteur pourrait racheter les parts sociales de la société Lorif à des conditions qui seraient librement définies entre les parties, ce dont il résultait qu'au regard de l'ensemble des clauses de l'acte, il n'y avait pas accord sur la chose et sur le prix, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1589 du code civil ;
3°/ que la preuve d'un fait juridique ne peut être établie que par des procédés ou moyens de preuve qu'est en mesure de se procurer celui sur qui pèse la charge de la preuve, sauf à lui imposer de rapporter une preuve impossible ; qu'en relevant, pour considérer que la société Lorif n'avait fait preuve d'aucune déloyauté contractuelle, que la société Val-de-France immo ne rapportait pas la preuve que la société Lorif ne lui avait pas communiqué les documents demandés, ce qui conduisait à faire peser sur elle la charge d'une preuve impossible d'un fait négatif, la cour d'appel a violé les articles 1315 du code civil et l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, abstraction faite d'un motif surabondant, que la société Lorif n'avait pas été déloyale au cours de la négociation et relevé que les parties s'étaient engagées de manière ferme et définitive sur la vente du terrain au prix de 2 388 000 euros et que la cession des parts sociales prévue à la convention particulière, sans aucune obligation, ni de vendre, ni d'acheter constituait une simple éventualité, la cour d'appel a pu en déduire que cette cession n'était pas un mode alternatif d'exécution de l'obligation résultant de la promesse de vente et accueillir la demande de la société Lorif ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Val-de-France Immo aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Val-de-France immo à payer la somme de 3 000 euros à la société Lorif ; rejette la demande de la société Val-de-France immo ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour la société Val-de-France immo
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit qu'était parfaite la vente par la société Lorif à la société Val de France des terrains situés à Larmor Plage pour le prix de 2. 388. 000 euros payable le jour de la signature de l'acte authentique, d'avoir précisé que cette vente était consentie aux clauses et conditions contenues dans l'acte sous seing privé du 17 juillet 2008 dont copie sera annexée au présent jugement, d'avoir ordonné à la société Val de France Immo de se présenter en l'étude du notaire pour régulariser la vente et d'avoir précisé qu'à défaut, le jugement vaudrait titre de vente ;
Aux motifs propres que la société Val de France Immo soutient que la promesse synallagmatique de vente contenait une obligation alternative, consistant soit en l'achat du terrain, soit en l'achat des parts sociales de la société Lorif, dont le choix lui appartenait ; que la société Lorif n'ayant pas permis par ses agissements l'achat de ses parts sociales, elle ne pourrait exiger l'achat de son terrain ; que l'examen de la promesse synallagmatique démontre qu'en sa page 2 elle contient la clause suivante " Vente conditionnelle : le Vendeur vend, en s'obligeant et sous toutes les garanties ordinaires de fait et de droits mais sous les conditions suspensives ci-après stipulées, à l'acquéreur qui accepte, le bien ci-après désigné (¿) " ; qu'ensuite, la clause Prix-Paiement du prix prévoit " La vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix de deux millions trois cent quatre vingt huit mille euros » ; que la clause " Conditions suspensives " prévoit uniquement deux conditions suspensives : purge du droit de préemption et absence d'inscription d'hypothèque ou autre droit réel faisant obstacle à la libre disposition du bien ; que vient ensuite une " Convention Particulière " rédigée comme suit : " Le Vendeur et l'Acquéreur sont convenues que la réitération des présentes pourra prendre la forme d'une cession de l'intégralité des parts sociales de la société dénommée Lorif à des conditions qui seront librement définies entre les parties et au plus tard à la date indiquée ci-après indiquée (..) " ; que la clause " Signature de l'acte authentique de vente " prévoit que l'acte interviendra au plus tard le 31 janvier 2009 ; qu'il résulte des premières clauses citées ci-dessus un engagement ferme et définitif de la société Val de France Immo d'acquérir le terrain de la société Lorif au prix de 2. 388. 000 euros, et de la société Lorif de le lui vendre, sous la seule réserve de la réalisation de conditions suspensives (dont nul ne prétend qu'elles aient défailli) ; que cet engagement, qui constitue un accord sur la chose et sur le prix, ne peut se comparer à la clause " Convention Particulière ", qui ne contient aucun accord sur un quelconque prix ni même sur une quelconque chose, les droits ouverts par les parts sociales pouvant évoluer au fil du temps ; qu'elle ne contient aucune obligation, ni pour le vendeur de vendre ni pour l'acquéreur d'acheter, les conditions d'une éventuelle cession restant à définir ; que le terme " pourra " indique d'autre part que la cession des parts est une éventualité, qui peut être discutée, mais qui n'a aucun caractère obligatoire ; que dès lors, la cession des parts sociales envisagée à cette convention particulière n'était pas un mode alternatif d'exécution de l'obligation résultant de la promesse de vente mais une simple éventualité, sans conséquence sur la validité de la vente du terrain ; qu'en d'autres termes, si la négociation échouait, la vente n'en était pas moins valide ; que la société Val de France Immo le sait parfaitement puisque dans le cadre des négociations qui vont intervenir sur la cession des parts elle a écrit le 14 Novembre 2008 : " J'ai demandé à notre juriste de préparer un protocole prévoyant l'abandon de la promesse d'achat ht des terrains de Larmor contre celle de 100 % des parts de Lorif (..) " puis le 22 décembre 2008 : " pour Lorif, je vous propose de vous appeler dès le début de l'année pour rédiger avec MJ. X...le protocole des parts de Lorif en lieu et place de celui des terrains ainsi que nous en avons convenu " ; qu'elle a donc toujours eu conscience que la promesse synallagmatique était insuffisante en elle-même pour permettre la cession des parts sociales et contenait en outre des obligations impératives quant au terrain, qui ne pouvaient s'éteindre que par la rédaction d'un avenant ; que la société Val de France Immo expose ensuite que la société Lorif aurait fait preuve, dans la négociation de ses parts sociales, d'une déloyauté contractuelle qui lui interdirait de pouvoir demander l'exécution du contrat ; que cette analyse ne résiste pas à l'analyse des pièces versées aux débats par les parties ; que la promesse synallagmatique a été signée le 17 juillet 2008, avec une réitération prévue pour le 31 janvier 2009 ; que dès le 24 juillet 2008, la société Lorif adresse un courrier contenant diverses explications sur l'actif et le passif de la société, complété par un courrier du 1er août, et des rendez-vous et des courriels contenant précisions et explications se poursuivent durant l'automne 2008 ; que le 12 janvier 2009, Val de France confirme son intention d'acquérir les parts conformément à la clause " condition particulière ", demande à " définir les conditions de la cession ", et à disposer du bilan 2008 et des statuts à jour : aucune autre pièce n'est demandée, aucun contour de la cession n'est déterminé, les modalités de la transaction restent particulièrement floues, l'acquéreur ne formulant jamais de proposition précise, quoique de nombreuses précisions lui aient été données durant les quatre derniers mois ; qu'elle n'en propose pas moins la rédaction d'un avenant substituant à la promesse de vente du terrain une cession des parts ; que la société Lorif est consciente du flou entourant la position de Val de France Immo, et refusera la rédaction de tout avenant (qui lui avait été proposée dès le 14 novembre 2008) tant que l'accord sur la valorisation des parts n'aura pas abouti ; que les documents demandés (bilan et liasse fiscale) seront communiqués dès leur établissement ; que le 23 mars 2009, le notaire rédacteur de l'acte sollicitera de la société Val de France Immo un engagement sur une date précise de cession des parts, et subitement, cette dernière par courriel du 29 mars 2009, soit tout de même deux mois après la date indiquée dans la promesse comme étant celle de la réitération de la vente, sollicitera de très nombreuses pièces tandis que ses représentants déclareront être en vacances en avril et ne pouvoir recevoir le représentant de la société Lorif avant le début du mois de mai ; qu'immédiatement après ce rendez-vous, la société Val de France Immo indiquera abandonner les négociations, Lorif ne produisant pas les documents demandés ; qu'il résulte de cet exposé que la société Lorif n'a fait preuve d'aucune déloyauté durant la négociation, durant laquelle la société Val de France n'a jamais fait la moindre proposition concrète, attendant que plusieurs mois se soient écoulés pour solliciter des documents et se désengager en prenant prétexte d'un refus ¿ non démontré ¿ de les lui communiquer ; que dès lors, la société Lorif, qui a mis en demeure la société Val de France Immo de réitérer la vente par courrier recommandé du 22 juillet 2009, est bien fondée à demander l'exécution de la promesse de vente, soit la réitération de la vente du terrain outre l'application de la clause pénale insérée à l'acte, laquelle, d'un montant conforme à l'usage, ne présente pas de caractère manifestement excessif ; qu'en conséquence, la société Val de France Immo est déboutée de ses demandes tandis que le jugement déféré est confirmé dans toutes ses dispositions ; qu'elle supportera la charge des dépens et paiera à la société Lorif la somme de 2. 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel et en sus de la somme déjà allouée à ce titre par le premier juge ;
Et aux motifs, à les supposer adoptés, que sur la prétendue caducité de la vente, l'acte du 17 juillet 2008, dénommé " promesse synallagmatique de vente ", contient deux conventions :- l'une principale qui résulte de son titre même et qui consiste en la vente ferme et définitive d'un bien immobilier désigné, pour le prix de 2 388 000 euros,- l'autre, accessoire et hypothétique, dite " particulière ", qui prévoit que la réitération de la vente en sa forme authentique pourra prendre la forme d'une cession de l'intégralité des parts sociales de la société Lorif à des conditions qui seront librement définies entre les parties et au plus tard le 31 janvier 2009 ; qu'il résulte du libellé et de l'articulation logique de ces clauses que celles-ci ne sont pas alternatives, contrairement à ce qui est affirmé par le défendeur, puisque la convention contenait une vente ferme et définitive qui ne peut être mise en balance avec une convention qui consistait seulement en l'ouverture de pourparlers pouvant conduire à la conclusion d'une cession des parts sociales de la société Lorif, cette convention devant, si elle s'était réalisée, se substituer à la convention principale ; qu'en effet, il y a lieu de préciser que la société Lorif possédait outre l'immeuble objet de la vente d'autres biens immobiliers et des droits sociaux ; que par conséquent, la cession totale des parts de la société venderesse aurait emporté par là même l'appropriation par la société Val de France Immo du terrain objet de la vente, outre les autres actifs de la société ; que la convention dite " particulière " n'ouvrait qu'une faculté complémentaire, ne remettant pas en cause la vente principale ; que pour qu'il puisse en aller autrement, il aurait fallu pour le moins que les parties aient pu s'entendre d'emblée sur le prix de cession des parts sociales, ce qui n'était pas le cas ; qu'au surplus, il sera souligné que l'engagement de la société Lorif ne pouvait engager tous les associés de la dite société pris individuellement ; qu'à cet égard, il est juridiquement indifférent que la société Lorif ait été familiale et que M. Y..., son gérant, en ait été l'associé majoritaire ; qu'il s'ensuit qu'aux termes de la " convention particulière " la société Lorif s'engageait tout au plus à se prêter, de bonne foi, à des négociations en vue de rechercher un éventuel accord pour une cession de la totalité des parts sociales, dans la durée du délai courant jusqu'au 31 janvier 2009 ; qu'en l'espèce il n'est pas contesté que dès l'été 2008 la société Val De France Immo a manifesté son intérêt pour une acquisition de la totalité des parts de la société Lorif et a engagé des pourparlers en ce sens ; que M. Y..., pour le compte de la société Lorif, a participé activement à ces négociations ainsi qu'il résulte de ses nombreux courriers ou courriels échangés avec M. Z...qui représentait la société Val De France Immo ; que toutefois rien ne permet d'affirmer que M. Y...aurait fait en sorte de faire échouer les pourparlers ou même n'aurait pas de bonne foi participé à cette négociation ; qu'en effet, du 24 juillet 2008 à la fin mars 2009, on ne compte pas moins d'une douzaine de courriers ou courriels dans lesquels M. Y...évoquait les difficultés pratiques d'une cession des parts sociales de la société Lorif et posait un certain nombre de questions auxquelles M. Z..., son interlocuteur, n'apportait pas de réponses bien précises ; qu'il convient de rappeler que, dans l'esprit de la convention du 17 juillet 2008, la cession des parts devait intervenir au plus tard le 31 janvier 2009, ce qui sous-entend que faute d'accord sur une cession des parts sociales à cette date la vente du terrain devait être régularisée devant notaire comme prévu dans la convention principale ; que pour sa défense la société Val De France Immo affirme que la société Lorif n'aurait pas voulu communiquer toutes les pièces nécessaires à l'élaboration d'un accord ; qu'il y a lieu de constater que ce n'est que dans un courriel du 30 mars 2009 que, pour la première fois, Mme X..., au nom de la société Val De France Immo, intervient pour réclamer une liste de pièces auxquelles M. Z..., qui paraissait conduire les négociations, n'avait pas cru devoir s'intéresser jusqu'à cet instant ; que pareillement le tribunal relève que, lorsqu'en février puis en mars 2009, M. Y...sollicite un rendez-vous, M. Z...n'a d'autres dates à lui proposer que le 17 avril ou le 7 mai, cette dernière date étant retenue ; que c'est d'ailleurs la société Val De France Immo qui a rompu les négociations dans les jours qui ont suivi immédiatement cette rencontre ; que dans ces conditions, le tribunal considère que la société Val De France Immo ne démontre pas que M. Y..., au nom de la société Lorif, serait par sa faute dans la conduite des pourparlers responsable de la rupture des négociations ; que, de façon tout aussi plausible, la société Lorif avance qu'en réalité la société Val De France Immo ne voulait plus réaliser l'acquisition du terrain pour des raisons qui lui sont propres et avait tout intérêt à faire échouer les négociations ; qu'en toutes hypothèses-à supposer même que l'on puisse faire grief à la société Lorif d'avoir fait délibérément échouer les négociations sur la cession des parts sociales-cela ne suffirait pas à transformer le contrat et faire de la convention " particulière ", et donc accessoire, la convention principale ; que s'il en avait été autrement la convention aurait été rédigée autrement et aurait indiqué clairement que la vente du terrain se ferait par le moyen de l'absorption pure et simple de la société Lorif par la société Val De France Immo, ce qui aurait supposé évidemment qu'un prix de cession des parts soit préalablement arrêté, ce qui n'était pas le cas ; qu'il s'ensuit que, les parties n'ayant pu ou voulu s'accorder sur la cession des parts de la société Lorif, le contrat de vente du terrain est parfait et doit être exécuté ; que sur les conséquences, la vente étant parfaite depuis mai 2009, le tribunal enjoindra à la société Val De France Immo de se rendre dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement en l'étude de Me A..., notaire, pour signer l'acte authentique de vente ; que passé ce délai et à défaut de signature de l'acte notarié par l'acquéreur, le présent jugement vaudra titre authentique de propriété et sera publié au bureau des hypothèques ; que dans cette dernière hypothèse la société Val de France Immo sera condamnée au paiement du prix convenu ; que de ce fait, la fixation d'une astreinte n'apparaît pas nécessaire ;
Alors 1°) que constitue une obligation alternative, la promesse synallagmatique de vente qui prévoit que l'acheteur d'un bien immobilier s'engage soit à payer une somme en argent, soit à racheter l'intégralité des parts de la société, propriétaire du bien immobilier et ce même si le prix des parts de la société n'est ni déterminé ni déterminable ; que lorsqu'elle a été exercée, l'option de l'obligation alternative devient irrévocable et s'impose à l'autre partie ; qu'en l'espèce, la clause dite « convention particulière » de la promesse synallagmatique du 17 juillet 2008 stipulait que « Le Vendeur et l'Acquéreur sont convenus que la réitération des présentes pourra prendre la forme d'une cession de l'intégralité des parts sociales de la société dénommée Lorif à des conditions qui seront librement définies entre les parties et au plus tard à la date indiquée ci-après indiquée (...) » ; qu'en ayant néanmoins retenu, pour juger que la vente était parfaite, que la cession de parts sociales envisagée à cette convention particulière n'était pas un mode alternatif d'exécution de l'obligation résultant de la promesse de vente, mais une simple éventualité sans conséquence sur la validité de la vente du terrain, la cour d'appel a violé les articles 1189 et 1190 du code civil ;
Alors 2°) que, à titre subsidiaire, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que le prix de vente n'est pas déterminable lorsqu'il implique un nouvel accord de volonté des parties ; que lorsqu'une promesse synallagmatique de vente prévoit que l'acheteur devra soit payer le prix fixé dans l'acte, soit racheter les parts sociales de la société propriétaire du bien dans des conditions qui seront librement définies par les parties, il ne peut en résulter l'existence d'un accord sur le prix et la chose ; qu'en considérant néanmoins qu'il résultait des clauses de la promesse signée le 17 juillet 2008 un engagement ferme et définitif de la société Val de France Immo d'acquérir le terrain à un prix déterminé, après avoir pourtant constaté qu'il existait une clause selon laquelle l'acheteur pourrait racheter les parts sociales de la société Lorif à des conditions qui seraient librement définies entre les parties, ce dont il résultait qu'au regard de l'ensemble des clauses de l'acte, il n'y avait pas accord sur la chose et sur le prix, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1589 du code civil ;
Alors 3°) que la preuve d'un fait juridique ne peut être établie que par des procédés ou moyens de preuve qu'est en mesure de se procurer celui sur qui pèse la charge de la preuve, sauf à lui imposer de rapporter une preuve impossible ; qu'en relevant, pour considérer que la société Lorif n'avait fait preuve d'aucune déloyauté contractuelle, que la société Val de France Immo ne rapportait pas la preuve que la société Lorif ne lui avait pas communiqué les documents demandés, ce qui conduisait à faire peser sur elle la charge d'une preuve impossible d'un fait négatif, la cour d'appel a violé les articles 1315 du code civil et l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'Homme.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Val de France Immo à payer à la société Lorif la somme de 238. 800 euros à titre de dommages et intérêts ;
Aux motifs propres que la société Lorif, qui a mis en demeure la société Val de France Immo de réitérer la vente par courrier recommandé du 22 juillet 2009, est bien fondée à demander l'exécution de la promesse de vente, soit la réitération de la vente du terrain outre l'application de la clause pénale insérée à l'acte, laquelle, d'un montant conforme à l'usage, ne présente pas de caractère manifestement excessif ; qu'en conséquence, la société Val de France Immo est déboutée de ses demandes tandis que le jugement déféré est confirmé dans toutes ses dispositions ;
Et aux motifs, à les supposés adoptés, que dans tous les cas, la société Val de France Immo sera condamnée à verser à titre de dommages-intérêts fixés par le contrat à titre de clause pénale la somme de 238 800 euros ;
Alors 1°) que lorsque la convention prévoit que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre ; que, néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; que pour se prononcer sur le caractère manifestement excessif de la pénalité, les juges du fond sont tenus de comparer le montant de la peine conventionnellement fixée à celui du préjudice effectivement subi ; qu'en se bornant en l'espèce à affirmer que la clause pénale était d'un montant conforme à l'usage, sans rechercher le préjudice effectivement subi par la société Lorif, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1152 du code civil ;
Alors 2°) que la société Val de France demandait à la cour d'appel de faire application des dispositions de l'article 1152 alinéa 2 du code civil en soulignant qu'elle avait été de bonne foi et n'était pas responsable de l'absence de communication des documents nécessaires à la cession de parts de la société Lorif (conclusions, p. 18) ; qu'en se bornant à affirmer que la clause pénale insérée à l'acte était conforme à l'usage et ne présentait pas de caractère manifestement excessif, sans répondre à ce moyen pourtant de nature à permettre la réduction du montant de la clause pénale, la cour d'appel a violé les articles 455 du code de procédure civile.
