LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 2 juillet 2013), que par acte du 15 avril 2006, M. et Mme X... ont vendu à M. Y... et Mme Z... (les consorts Y...- Z...) un immeuble à usage d'habitation ; que par lettre du 14 novembre 2008, ceux-ci ont indiqué aux vendeurs qu'ils avaient constaté l'absence de raccordement de l'immeuble au réseau communal et les ont mis en demeure de les indemniser du coût de ce raccordement ; que le 3 août 2010, les consorts Y...- Z... ont assigné M. et Mme X... en paiement d'une somme correspondant au coût des travaux de raccordement sur le fondement de la garantie des vices cachés et subsidiairement sur celui du dol ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu, sans inverser de la charge de la preuve, que les consorts Y...- Z... n'établissaient pas que le raccordement était un élément déterminant de leur consentement, la cour d'appel en a justement déduit que leur demande fondée sur la réticence dolosive de M. et Mme X... ne pouvait être accueillie ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen, qui est recevable :
Vu l'article 1315 du code civil, ensemble l'article 1648 du même code ;
Attendu que pour déclarer irrecevable leur action en garantie des vices cachés, l'arrêt retient que les consorts Y...- Z... ne produisent aucune pièce permettant de justifier de la date à laquelle ils ont eu connaissance du vice caché qu'ils invoquent et qu'ils ne justifient pas avoir agi dans le délai prescrit par l'article 1648 du code civil ;
Qu'en statuant ainsi, alors que celui qui oppose la fin de non-recevoir tirée du dépassement du délai d'exercice de l'action en garantie des vices cachés doit en justifier, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare l'action en garantie des vices cachés formée par M. Y... et Mme Z... irrecevable, l'arrêt rendu le 2 juillet 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer la somme globale de 3 000 euros à M. Y... et Mme Z... ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. Y... et Mme Z....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré irrecevable l'action en garantie des vices cachés formée par M. Y... et Mme Z... ;
AUX MOTIFS QU'à l'appui de leurs prétentions tendant à la réformation du jugement déféré les époux X... font valoir que l'action des consorts Y...- Z... lesquels invoquent l'existence d'un vice caché est prescrite par application de l'article 1648 du code civil ; que ce texte dispose que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice ; qu'en l'espèce, la vente litigieuse est intervenue le 15 avril 2006 ; que les intimés ne produisent aucune pièce permettant de justifier de la date à laquelle ils ont eu connaissance du vice caché qu'ils invoquent ; qu'ils se contentent de verser aux débats un courrier en date du 9 septembre 2008 émanant de leur notaire dans lequel il informe les vendeurs du vice caché affectant selon ces derniers l'immeuble vendu relatif au défaut de raccordement de l'assainissement au tout-à-l'égout ; qu'il ressort des termes mêmes de ce courrier que les acquéreurs ont eu connaissance de l'existence du vice avant la rédaction de cette lettre, le notaire précisant dans sa missive « comme vous le savez certainement puisque Mademoiselle Z... vous a contacté, cette maison n'est pas raccordée au tout-à-l'égout mais l'assainissement se fait par une fosse qu'il fait régulièrement vider » ; que par ailleurs, plusieurs démarches ont été effectuées par les consorts Y...- Z... préalablement à l'envoi de ce courrier ainsi qu'il ressort notamment d'une lettre officielle du cabinet Jacquemet datée du 25 mars 2011 laquelle indique que « Madame Z... a contacté par téléphone le notaire pour lui faire part d'une difficulté rencontrée. Elle eut ainsi un rendez-vous avec ce dernier, à l'issue de son rendez-vous le notaire a ensuite écrit à vos clients selon une correspondance versée aux débats datant du 9 septembre 2008 » ; qu'au vu de ces éléments, il est établi que les acquéreurs se sont rendu compte du défaut de raccordement de l'assainissement de la maison qu'ils venaient d'acquérir bien avant le 9 septembre 2008, puisqu'antérieurement à cette date Mme Z... a contacté son notaire par téléphone ; qu'il lui a ensuite donné rendez-vous à l'issu duquel il a adressé aux vendeurs la correspondance du 9 septembre 2008 ; qu'il s'est forcément écoulé plus d'un mois entre la découverte du défaut d'assainissement et la rédaction du courrier par le notaire après rendez-vous avec ses clients ; que si tel n'avait pas été le cas les intimés n'auraient pas manqué de produire une attestation du notaire indiquant au vu de son agenda la date à laquelle il avait reçu Mme Z... le conduisant à rédiger la lettre du 9 septembre 2008 ; qu'ayant fait assigner les vendeurs par acte du 3 août 2010, ils ne justifient pas avoir agi dans le délai prescrit par l'article 1648 du code civil et leur action fondée sur la garantie des vices cachés sera déclarée irrecevable ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE celui qui oppose la fin de non-recevoir tirée du dépassement du délai d'exercice de l'action en garantie des vices cachés doit en justifier ; qu'en déclarant dès lors irrecevable l'action en garantie des vices cachés formée par M. Y... et Mme Z..., au motif que ceux-ci « ne produisent aucune pièce permettant de justifier de la date à laquelle ils ont eu connaissance du vice caché qu'ils invoquent » et « ne justifient pas avoir agi dans le délai prescrit par l'article 1648 du code civil » (arrêt attaqué, p. 3, alinéas 3 et 6), cependant que c'était aux vendeurs de justifier la fin de non-recevoir qu'ils opposaient à l'action des acquéreurs, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé les articles 1315 et 1648 du code civil ;
ALORS, EN DEUXIÈME LIEU, QUE tout jugement doit être motivé ; que ne motivent pas leur décision les juges du fond qui se déterminent sans préciser ni analyser, même de façon sommaire, les éléments sur lesquels ils se fondent ; qu'en considérant que M. Y... et Mme Z... avaient fait assigner les époux X..., le 3 août 2010, au-delà du délai de deux ans à compter de la date de la découverte de l'existence du vice caché, au motif que Mme Z... avaient évoqué auprès de son notaire l'existence de ce vice dans un courrier daté du 9 septembre 2008 et « qu'il s'est forcément écoulé plus d'un mois entre la découverte du défaut d'assainissement et la rédaction du courrier par le notaire après rendez-vous avec ses clients » (arrêt attaqué, p. 3, alinéa 6), la cour d'appel a procédé par voie d'affirmation et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE le motif hypothétique équivaut à un défaut de motif ; qu'en énonçant que s'il s'était écoulé moins d'un mois entre la découverte du défaut d'assainissement et la rédaction par le notaire du courrier du 9 septembre 2008, M. Y... et Mme Z... « n'auraient pas manqué de produire une attestation du notaire indiquant au vu de son agenda la date à laquelle il avait reçu Madame Z... le conduisant à rédiger la lettre du 9 septembre 2008 » (arrêt attaqué, p. 3, alinéa 6), la cour d'appel a statué par une motivation purement hypothétique, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;
ET ALORS, EN DERNIER LIEU, QUE l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ; qu'en affirmant que M. Y... et Mme Z... n'avaient pas engagé leur action en garantie des vices cachés dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice, sans déterminer précisément à quelle date les acquéreurs avaient eu connaissance du vice, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1648 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. Y... et Mme Z... de leur demande fondée sur l'article 116 du code civil ;
AUX MOTIFS QU'à titre subsidiaire, les acquéreurs ont fondé leur action sur l'article 1116 du code civil ; que ce texte dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il précise que le dol ne se présume pas et doit être prouvé ; que par ailleurs, le manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut suffire à caractériser le dol si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci ; qu'en l'espèce, les consorts Y...- Z... ne justifient pas de l'existence de manoeuvres dolosives imputables aux vendeurs, le fait que l'acte d'acquisition mentionne que l'immeuble était raccordé au tout-à-l'égout ne suffisant pas à rapporter cette preuve dès lors que l'acte de vente du 25 avril 2003 de M. B... et Mme C... au profit des époux X... mentionne en page 12 au titre des équipements publics « assainissement : desservi » et en page 17 au paragraphe « déclarations du vendeur » sur les servitudes que « la totalité des immeubles sis rue... et rue ... est alimentée en eau potable pour une canalisation sise rue.... Il en est de même pour la distribution de l'électricité et pour le déversement à l'égout », l'acte de vente au profit des consorts Y...
Z... reprenant d'ailleurs ce paragraphe en page 10 de l'acte alors par ailleurs qu'il n'est nullement établi que l'immeuble ne disposait effectivement pas d'un raccordement au tout-à-l'égout, la société Veolia indiquant dans un courrier daté du 4 février 2009 versé aux débats par les intimés en pièce 6 que dans le cadre de la demande d'un devis pour un raccordement au réseau public d'assainissement de la propriété de ladite société « a vérifié dans un premier temps si un raccordement existait déjà et ensuite a vérifié la conformité des installations intérieures comme le dit l'article 40 du règlement du service d'assainissement (¿). En conclusion, nous ne pouvons pas affirmer aujourd'hui que la propriété possède un raccordement au tout-à-l'égout car tous nos tests n'ont donné aucun résultat sur ce point » ; que de surcroît, M. Y... et Mme Z... ne prouvent pas plus que la question du raccordement au tout-à-l'égout était un élément déterminant de leur consentement dans le cadre de l'achat de l'immeuble dont le coût des travaux qu'ils ont fait réaliser au titre de l'assainissement représente moins de 3 % du prix de vente ;
ALORS, D'UNE PART, QUE dans la mesure où elle relevait que l'acte de vente faisait mention d'une « déclaration du vendeur » attestant l'existence d'un raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement public, et que l'existence de ce raccordement se trouvait contestée par les acquéreurs (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 2), la cour d'appel devait nécessairement rechercher si les vendeurs se trouvaient en mesure de rapporter la preuve de la véracité de leur déclaration ; qu'en se bornant dès lors à relever, pour débouter M. Y... et Mme Z... de leurs demandes fondées sur l'existence d'une réticence dolosive de M. et Mme X..., « qu'il n'est nullement établi que l'immeuble ne disposait effectivement pas d'un raccordement au tout-à-l'égout » (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 2), la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la réticence dolosive, qui caractérise un manquement du vendeur à son obligation de bonne foi, peut être retenue sans qu'il soit besoin de rechercher si l'élément dissimulé a été déterminant dans le consentement de l'acquéreur ; qu'en déboutant M. Y... et Mme Z... de leurs demandes fondées sur l'existence d'une réticence dolosive des époux X..., au motif qu'ils « ne prouvent pas (¿) que la question du raccordement au tout-à-l'égout était un élément déterminant de leur consentement dans le cadre de l'achat de l'immeuble » (arrêt attaqué, p. 4, alinéas 2 et 3), la cour d'appel s'est déterminée par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil.
