LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° Y 13-19. 646 et B 13-26. 733 ;
Sur le moyen unique du pourvoi, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le syndic avait autorisé, dans l'intérêt de la copropriété, la société Abace à procéder à une recherche de fuite trouvant son origine dans les parties communes de l'immeuble et comportant une intervention destructrice sur celles-ci, dont l'expert a estimé qu'elle était inutile, et constaté que les travaux avaient provoqué l'effondrement partiel du plafond de l'appartement de M. X..., la cour d'appel a pu retenir que le syndic ne pouvait se retrancher derrière la circonstance que l'entreprise avait été choisie par le copropriétaire et qu'il avait fait preuve d'une légèreté blâmable en acceptant le devis de la société Abace sans s'assurer des garanties offertes par cette société ni l'interroger sur les modalités de son intervention et solliciter l'avis du prestataire habituel de la copropriété afin de s'assurer de la nécessité d'une intervention aussi lourde et destructrice sur les parties communes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Cabinet Betti aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Cabinet Betti à payer à M. X...la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize janvier deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen identique produit aux pourvois n° Y 13-19. 646 et B 13-26. 733 par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Cabinet Betti,
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Sté Cabinet BETTI, in solidum avec le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Mancier et la Sté ABACE à payer à Monsieur X...les sommes de 4681 € en réparation de son préjudice matériel, avec indexation sur l'indice BT 01, et de 11 533 € en réparation de son préjudice immatériel ;
AUX MOTIFS QUE sur la responsabilité de la Sté Cabinet BETTI, en son nom personnel, le syndic est responsable vis à vis de chaque copropriétaire dans l'accomplissement de sa mission ; que toute faute délictuelle ou quasi délictuelle du syndic permet aux copropriétaires d'engager individuellement sa responsabilité, sans qu'il y ait lieu de rechercher si cette faute est ou n'est pas détachable des fonctions qu'il exerce ; qu'il appartient à Monsieur X..., sans lien contractuel avec le syndic, d'administrer la triple preuve de la faute, du dommage et du lien de causalité ; qu'il est constant qu'à la suite d'une première intervention en urgence le dimanche 2 mars 2008, la Sté ABACE a obtenu du syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires son accord pour qu'elle effectue les recherches de fuite dans les parties communes comme l'atteste la lettre du 13 mars 2008, émanant de la Sté ABACE à Monsieur Y... du Cabinet BETTI, sur laquelle est apposée la mention : « le 14/ 3/ 08 bon pour accord », accompagnée d'une signature et du cachet du cabinet ; que cette mention et cette signature se retrouvent également sur la facture n° 25, pour un montant TTC de 5836 € et sur le devis manuscrit n° 31 du 16 mars 2008 pour le même montant ; que cette intervention visant à rechercher l'origine de la fuite comportait la mise en oeuvre d'actions destructrices tant sur les parties communes que sur les parties privatives ; qu'à cet égard, la simple lecture du devis le confirme de façon éloquente ; qu'en effet, celui-ci prévoit les moyens propres à identifier la « fuite se trouvant sur une partie de la tuyauterie encastré entre le 1er étage et le rez-de-chaussée, qui contient des dalles en béton armé » et précise que cette recherche approfondie nécessitera le recours « au marteau piqueur surpuissant pour dalle béton 22 kw » ; que le poste spécifique « recherche fuite » s'élève à 4250 € ; que ce devis prévoit aussi en particulier la dépose complète de la baignoire, du carrelage sur le mur, pour un montant de 531 €, du parquet, et découpe de la moquette, pour 242 ¿ ; qu'il est donc constant que le syndic a autorisé une intervention sur les parties communes dans l'intérêt de la copropriété, ce qui a entraîné une intervention sur les parties privatives de Monsieur X..., et par suite, des dégâts, intervention ordonnée dans l'unique but de rechercher la cause de la fuite trouvant son origine dans les parties encastrées communes ; que l'expert judiciaire retient que les mesures préconisées par la Sté ABACE pour rechercher l'origine et la cause de la fuite étaient inutiles, le problème provenant des fourreaux et non des tuyaux en PER ; qu'en ce qui concerne l'origine des dégâts, l'expert judiciaire relève que « le scénario le plus probable est que l'eau s'est introduite dans le fourreau à l'extrémité située sous la baignoire, a progressé le long de ce fourreau et est ressortie à son extrémité, c'est à dire à l'intérieur de la dalle. Le béton étant un matériau poreux, cette eau est ressortie par gravité en sous face du plancher, provoquant une auréole au plafond. Cette explication accrédite donc la thèse d'une malfaçon au moment de la construction de l'immeuble » ; que l'expert mandaté par la compagnie d'assurance AXA confirme cette analyse et retient que le sinistre « dégât des eaux » n'est pas lié à une fuite sur l'alimentation mais « très probablement à des infiltrations par joint d'étanchéité, au pourtour de la baignoire, localisée dans la salle de bains et que l'eau passait par les fourreaux dans lesquels avaient été fixées les canalisations d'alimentation et qui ressortaient dans la dalle au niveau de la fonction, entre les fourreaux » ; que l'expert judiciaire relève que « la cause initiale du désordre réside dans une malfaçon lors de la construction de l'immeuble. Les désordres intervenus plus récemment à l'occasion de la recherche de fuite relèvent de la Sté ABACE qui aurait dû s'entourer de plus de précautions pour mener à bien cette recherche » ; que les travaux menés sans prudence, sans discernement, ont été autorisés de la même manière sans prudence et sans discernement par le syndic de copropriété ; qu'en effet le syndic a fait preuve d'une légèreté coupable en acceptant un tel avis prévoyant des actions destructrices sur les parties communes et sur les parties privatives d'un lot, dans l'unique but de rechercher une fuite située dans les parties communes, sans s'assurer des garanties offertes par ce prestataire inconnu de la copropriété, sans interroger l'entreprise qu'il mandatait sur les modalités de cette intervention « au marteau piqueur surpuissant », sans solliciter l'avis de son prestataire habituel afin de s'assurer de la nécessité d'une intervention aussi lourde et destructrice sur les parties communes et privatives ; qu'à cet égard, les premiers juges ont justement relevé que, selon l'expert, un simple test aurait pu être réalisé sur le réseau en pression lequel aurait exclu d'emblée tout problème d'alimentation ; que le contexte d'urgence n'exonère pas le syndic tenu même dans ce contexte de procéder à ces vérifications ; qu'au demeurant, l'urgence est toute relative puisque si la première intervention le dimanche 2 mars 2008 répond bien à cette définition, l'intervention du 14 mars 2008 qui était programmée et annoncée au syndic 12 jours après l'intervention en urgence, laissait un temps suffisant au syndic pour effectuer ces simples vérifications ; qu'il résulte de ce qui précède que les préjudices subis par Monsieur X...ont pour double origine le vice de construction et la négligence fautive de la part du syndic de la copropriété représentant le syndicat des copropriétaires dans l'accomplissement de sa mission, laquelle est bien caractérisée comme est rapportée la preuve que cette négligence fautive a contribué aux désordres constatés par l'expert, que le jugement sera confirmé ;
ET AUX MOTIFS QUE sur les préjudices subis par Monsieur X..., ce sont par de justes motifs que la cour adopte que le jugement a retenu que Monsieur X...justifiait d'un préjudice matériel qui doit être évalué à la somme globale de 4681 ¿, d'un préjudice immatériel pour les pertes de loyers de l'appartement du rez-de-chaussée et du premier étage, évalué à la somme globale de 11 533 € ;
1) ALORS QUE conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est tenu d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conservation, ce qui impose au copropriétaire, pour mettre fin à des désordres affectant les parties privatives de son lot, de demander au syndic d'autoriser l'intervention, sur les parties communes, de l'entreprise choisie par le copropriétaire ; qu'une telle autorisation n'engage pas la responsabilité délictuelle du syndic à l'égard du copropriétaire dans le cas où l'intervention de l'entreprise génère des désordres n'affectant que les parties privatives du lot ; qu'en condamnant la Sté Cabinet BETTI, à titre personnel, à réparer le préjudice matériel et immatériel subi par Monsieur X..., copropriétaire, dans les parties privatives de son lot, en conséquence des prestations de la Sté ABACE que celui-ci avait choisie, la cour d'appel a violé la disposition susvisée, ensemble l'article 1382 du code civil ;
2) ALORS QUE l'obligation, pour le syndic, de veiller à la sauvegarde de l'immeuble n'a pas pour effet d'engager sa responsabilité civile à l'égard d'un copropriétaire dans le cas où, à sa demande, il autorise l'entreprise que le copropriétaire a choisie à intervenir sur les parties communes, pour trouver l'origine d'une fuite affectant les parties privatives du lot, et où cette intervention ne génère des désordres que dans les parties privatives de ce lot ; qu'il agit alors dans les limites de sa mission, en ce qu'il doit assurer la conservation de l'immeuble, mais n'engage pas sa responsabilité personnelle, à défaut de choix de l'entreprise par le syndic, à défaut d'être le mandataire du copropriétaire et de devoir contrôler, dans l'intérêt de celui-ci, les prestations prévues, et à défaut, pour l'autorisation donnée, d'être la cause directe du préjudice allégué ; qu'en retenant néanmoins, pour décider que la Sté Cabinet BETTI était responsable, à titre personnel, des préjudices subis par Monsieur X...dans les parties privatives de son lot, en conséquence du défaut de discernement et de prudence de la Sté ABACE dans l'exécution de ses prestations sur les parties communes, que le syndic avait lui-même commis une faute en autorisant des « actions destructrices » sur les parties communes et privatives, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
