LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la SCP Garnier et Guillouet, es qualités de mandataire liquidateur de la société Smalco, de sa reprise d'instance ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 janvier 2013), que par acte du 14 juin 2004, la SCI ZF Immobilier (la SCI) a donné à bail commercial à la société Smalco un ensemble immobilier à usage de bureaux, la société Smalco ayant pour activité de louer ces locaux à d'autres entreprises ; que par acte du 23 juillet 2008, la SCI a délivré à la société Smalco un commandement de payer visant la clause résolutoire ; que la société Smalco a assigné la SCI notamment en nullité du commandement et paiement de dommages-intérêts ; que la SCI a demandé à titre reconventionnel la résiliation du bail et le paiement de diverses sommes ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la société Smalco ne s'étant pas prévalue dans ses conclusions devant la cour d'appel d'un aveu judiciaire de la SCI, le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant, par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation que le rapprochement des clauses du bail rendait nécessaire, retenu que le prix du bail s'établissait au regard de la superficie convenue des cinq locaux visés à l'annexe du 14 septembre 2004, sans tenir compte de certaines surfaces, et que ni les termes des articles 5 et 7 du contrat de bail ni la facturation faite de 2004 à 2008 par la SCI ne permettaient de prouver l'accord sans équivoque des parties sur une facturation au gré de l'occupation des locaux par les clients de la société Smalco, la cour d'appel en a exactement déduit, sans inverser la charge de la preuve et répondant aux conclusions, que le prix du bail devait être fixé au regard de l'assiette du bail et non de l'occupation effective des locaux ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le contrat de bail ne décrivait pas les locaux donnés à bail par la SCI mais se référait à un plan annexé au contrat de bail, que ce plan n'était pas produit mais qu'un document précisément intitulé "Annexe", daté du 14 septembre 2004 et signé par les parties, décrivait les locaux loués en leur attribuant un numéro et une superficie, la cour d'appel a pu en déduire, procédant à la recherche prétendument omise, que l'assiette du bail comprenait, outre l'accueil et les dégagements, les seuls cinq bureaux visés à l' "Annexe" mais aucune place de stationnement ni les locaux 6 et 7 quand bien même il y aurait eu une tolérance du bailleur sur l'occupation de fait de ces lieux par la locataire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCP Garnier et Guillouet, ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize janvier deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour la SCP Garnier et Guillouet, ès qualités,
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré valable et justifié à hauteur de 14.372,02 ¿ le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 23 juillet 2008 par la SCI Immobilier à la société Smalco, condamné la société Smalco à payer à la SCI les sommes de 14.372,02 ¿ au titre de l'arriéré locatif jusqu'à avril 2008 inclus, de 19.516,95 ¿ au titre de l'arriéré locatif pour la période de mai 2008 à mai 2009 et du solde du dépôt de garantie ;
Aux motifs que la SCI soutient que si elle a accepté dans un premier temps de minorer les loyers pour tenir compte de l'occupation effective des lieux loués, l'activité de la société Smalco étant de mettre les locaux à disposition d'autres entreprises en leur assurant diverses prestations, le loyer s'établit en multipliant le prix unitaire hors taxe par les 302,90 m2 ; sur l'assiette du bail et son prix, s'il ne décrit pas les locaux donnés à bail par la SCI Zf Immobilier à la société Smalco dans l'immeuble en copropriété du 15 avenue Saria à Serris, le contrat de bail du 14 juin 2004 dispose à l'article 5- Loyer que « le bail est consenti et accepté moyennant un loyer de base de 15 euros/HT/mois/m², auquel s'ajouteront la TVA. Les loyers des différents locaux occupés (voir annexe) sont payés à la fin de chaque mois » et encore, à l'article 7- Dépôt de garantie- Dépôt de sûreté, que « Pour sûreté et garantie de l'exécution de toute obligation du présent bail à la charge du Preneur, ce dernier verse au Bailleur lors de la signature du bail, un montant correspondant à trois mois de loyers hors taxes des locaux occupés (voir annexe). Le dépôt de garantie des différents locaux occupés sera conservé par le Bailleur pendant toute la durée du bail de chaque local » ; qu'il n'est justifié d'aucun plan annexé au contrat de bail ; que la seule « Annexe » produite est le document précisément intitulé « Annexe » , daté du 14 septembre 2004, signé par les parties sous la mention dactylographiée, reprise à la main, « Lu et approuvé » , stipulant que le bail commercial concerne les locaux suivants : « accueil : entrée des locaux, local 1 : 28,30 m² ..., local 2 : 49,74 m² ... , local 3 : 85,25 m² ... , local 4 : 48,86 m² ..., local 5 : 28,30 m² ... » ; que cette « Annexe » n'a été remplacée par aucune autre ; qu'en cet état, ces documents contractuels font la loi des parties ; que le prix du bail s'établit dès lors, en vertu des dispositions contractuelles, au regard de la superficie convenue des 5 locaux désignés, à la somme de 15 ¿ x 240,45 m² (28,30 m² + 49,74 m² + 85,25 m² + 48,86 m² + 28,30 m²) soit 3.606,75 ¿ par mois ; que le prix convenu ne tient compte ni de la surface de l'accueil qui n'est pas un « local » au sens du bail ni de celle de l'entrée, pourtant comprises selon les propres plans de la SCI dans l'assiette du bail ni encore de celles du couloir de circulation, du « coin chauffant », des locaux sanitaires ou techniques pourtant mis à la disposition de la société Smalco par la SCI au vu de ces mêmes plans ; que le contrat de bail dispose en préambule que « toutes différences entre les cotes et les surfaces résultant du plan éventuellement annexé et les dimensions réelles des lieux, ne sauraient justifier une réduction ou augmentation de loyer, les parties se référant à la consistance tels qu'ils existent » ; que ni les articles 5 et 7 du contrat de bail ni la facturation faite de 2004 à 2008 par la SCI ne permettent de prouver l'accord sans équivoque des parties sur une facturation au gré de l'occupation des locaux par les clients de la société Smalco ; qu'en conséquence l'assiette du bail comprend, outre l'accueil et les dégagements, les seuls 5 bureaux visés à l' « Annexe » du 14 septembre 2004 ; qu'elle ne comprend aucune place de stationnement ni les locaux 6 et 7 quand bien même il y aurait eu une tolérance du bailleur sur l'occupation de fait de ces lieux par la locataire ; que la mesure de constat de M. X... a permis d'établir que les 5 bureaux occupés par les clients de la société Smalco, sont les locaux numérotés de 1 à 5 sur les plans produits en pièce 1 par la SCI (plus précisément sur ces plans, local 1 : A 17b, local 2 : A 16a, local 3 : A 16, local 4 : A 17, local 5 : A 17a) ; qu'il importe peu que le local 5 ait une superficie réelle de près de 72 m² puisqu'il n'a été contractuellement pris en considération pour le prix que pour 28,30 m² ; sur le commandement de payer et la clause résolutoire, que le calcul opéré en application de la clause d'indexation n'est pas critiqué et que la somme de 11.518,08 ¿ réclamée au titre du solde dû après indexation du loyer couvre, au vu des factures produites, la période de juin 2005 à février 2008 inclus ; que la société Smalco en était débitrice au jour du commandement de payer ; que la société Smalco a réglé partiellement les loyers de mars et avril 2008 à hauteur de 3.568,27 ¿ chacun, laissant impayée la somme de 2.853,94 ¿ à ce titre ; que le commandement de payer délivré pour une somme supérieure à celle de 14.372,02 ¿ TTC (11.518,08 ¿ + 2.853,94 ¿), réellement due au titre du solde de loyers impayés fin avril 2008, n'est pas nul ; sur les demandes en paiement : qu'outre la somme de 14.372,02 ¿ TTC pour les causes sus-énoncées, la société Smalco était redevable à la SCI de la somme de 4.995,24 ¿ TTC au titre du loyer de mai 2008 et de la somme de 62.841,48 ¿ TTC (18,21 ¿ x 240,45 m² = 4.378,59 ¿ hors taxes soit 5.236,79 x 12 mois) pour les loyers de juin 2008 à mai 2009 inclus ; que la société Smalco reste débitrice de la somme de 15.316,84 ¿ ( 4.995,24 + 62.841,48 - 52.519,88 = 15.316,84) à laquelle s'ajoute la somme de 4.200,11 ¿ TTC pour le solde du dépôt de garantie non réglé soit la somme totale de 19.516,95 ¿ au paiement de laquelle elle sera également condamnée ;
Alors 1°) qu'il n'est pas permis aux juges, lorsque les termes d'une convention sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu'elles renferme ; que l'article 5 du bail fixait le loyer non pas à un montant global et déterminé mais précisait clairement que « les loyers des différents locaux occupés¿sont payés à la fin de chaque mois » à hauteur de « 15 ¿/HT/mois/m2 », et l'article 7 fixait un dépôt de garantie « correspondant à trois mois de loyers hors taxes des locaux occupés » ; qu'il en résultait que chaque mois les loyers à payer étaient différents et seulement pour chaque local occupé ; qu'en ayant retenu qu'il ne résultait pas des mentions claires et précises du bail une facturation par le bailleur en fonction de l'occupation réelle des locaux par les clients de la société Smalco, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
Alors 2°) subsidiairement, que caractérise l'accord non équivoque du bailleur et du preneur sur la fixation d'un loyer, dans un centre d'affaires, en fonction des seules surfaces de bureaux effectivement occupées et sous-louées par le preneur à ses propres clients - la signature d'un bail ne décrivant pas les locaux données à bail et fixant un montant de loyer non pas déterminé mais « par m2 », précisant que « les loyers des différents locaux occupés¿sont payés à la fin de chaque mois » - l'émission par le bailleur de factures de loyers systématiquement pendant quatre ans en fonction des seuls bureaux effectivement sous-loués par le preneur à ses clients et de leurs surfaces, tenant compte précisément des arrivées et départ des sous-locataires, sans jamais facturer ni les bureaux vides ni les surfaces d'accueil ou techniques ; qu'en l'espèce, la cour d'appel s'est bornée à relever que ni les articles 5 et 7 du contrat de bail ni la facturation faite de 2004 à 2008 par la SCI ne prouvaient l'accord non équivoque des parties sur une facturation au gré de l'occupation des locaux par les clients de la société Smalco (arrêt p. 5) ; qu'en n'ayant pas précisément recherché, ainsi qu'elle y était invitée, si les circonstances que : a) le bail fixait le loyer « des différents locaux occupés » à payer chaque mois à 15 ¿ le m2/HT ; b) la première facture émise par la SCI le 15 octobre 2004 tenait précisément compte des dates de prise d'effet des sous-locations et dates contractuelles de sortie, qu'il en allait ainsi de toutes les factures mensuellement émises les 30 novembre 2004, du 31 décembre 2004 au 30 septembre 2005, 31 octobre 2005, du 1er janvier 2006 et au 30 septembre 2006, qui ne mentionnaient et ne facturaient que les bureaux effectivement occupés par les clients de la société Smalco, mais pas les bureaux vides ; C) n'avaient jamais été facturées par la SCI à la société Smalco, selon les constatations de l'arrêt, les surfaces de l'accueil et de l'entrée pourtant comprises selon les plans de la SCI dans l'assiette du bail ni celles du couloir de circulation, du « coin chauffant », des locaux sanitaires ou techniques pourtant mis à la disposition de la société Smalco par la SCI au vu de ces mêmes plans ; d) le bailleur avait, pour la première fois le 19 mai 2008, demandé le paiement rétroactif de loyers pour la totalité des locaux, y compris ceux non-occupés faute de sous-location, en indiquant au preneur que « jusqu'à maintenant, nous avions admis tacitement l'évolution mois par mois du loyer en fonction de l'occupation par vos clients des différents locaux et vous avions laissé occuper gracieusement l'accueil. La confiance ayant induit cette tolérance n'existant plus¿je me vois contraint de vous demander¿le règlement de la totalité des loyers, occupés ou non, accueil compris, à partir des nouvelles factures », n'établissaient un accord des parties sur un loyer en fonction des seuls bureaux effectivement sous-loués par la société Smalco à ses clients, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
Alors 3°) qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver ; qu'en ayant énoncé que ni les articles 5 et 7 du contrat de bail ni la facturation faite de 2004 à 2008 par la SCI « ne permettent de prouver » l'accord sans équivoque des parties sur une facturation au gré de l'occupation des locaux par les clients de la société Smalco, cependant qu'il appartenait au bailleur d'établir précisément le montant de sa créance, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil ;
Alors 4°) et subsidiairement que l'aveu judiciaire fait pleine foi contre celui qui l'a fait ; qu'il ressort des constatations de l'arrêt que la SCI ZF Immobilier « soutient avoir a accepté dans un premier temps de minorer les loyers pour tenir compte de l'occupation effective des lieux loués », l'activité de la société Smalco étant de mettre les locaux à disposition d'autres entreprises en leur assurant diverses prestations ; qu'en n'ayant pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, d'où il résultait un aveu judiciaire du bailleur sur le fait qu'il avait, quelles que soient les mentions du bail, accepté d'établir les facturations des loyers en fonction de l'occupation effective des lieux loués par les clients de la société Smalco, compte tenu de l'activité de celle-ci, ce qu'il avait précisément fait pendant quatre ans, un tel accord s'imposant en tout état de cause, la cour d'appel a violé l'article 1356 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté que la société Smalco n'était pas locataire des locaux figurant sous les références A 14 et A15 sur les plans du bailleur ni des 33 emplacements de stationnement appartenant à la SCI Zf Immobilier, ordonné l'expulsion de la société Smalco et des occupants de son chef des emplacements de stationnement en sous-sol et en surface, appartenant à la SCI, situés Immeuble Le Saria, 15 avenue de Saria à Serris ; condamné la société Smalco à payer à la s.c.i. Zf Immobilier une indemnité d'occupation mensuelle de 30 ¿ par emplacement de stationnement, à compter du mois d'octobre 2011 jusqu'à parfaite libération ;
Aux motifs que l'assiette du bail comprend, outre l'accueil et les dégagements, les seuls 5 bureaux visés à l' « Annexe » du 14 septembre 2004 ; qu'elle ne comprend aucune place de stationnement ni les locaux 6 et 7 quand bien même il y aurait eu une tolérance du bailleur sur l'occupation de fait de ces lieux par la locataire (¿) ; que la SCI demande l'expulsion de la société Smalco des parkings lui appartenant situés au rez-de-chaussée et au sous-sol ainsi des locaux situés de part et d'autre du local d'accueil (A14 et A15) et sa condamnation à payer une indemnité d'occupation mensuelle ; que la mesure de constat effectuée par M. X... établit qu'au 20 octobre 2011, les clients de la société Smalco occupaient 9 emplacements ; qu'il y a lieu d'ordonner l'expulsion de la société Smalco et occupants de son chef et de la condamner à payer à la SCI Zf Immobilier une indemnité d'occupation mensuelle de 30 ¿ par emplacement de stationnement, à compter d'octobre 2011 jusqu'à parfaite libération ;
Alors qu'en n'ayant pas recherché, ainsi qu'elle y était invitée, si la mention du bail selon laquelle le preneur s'engageait à n'utiliser les emplacements de stationnement « que pour y garer des véhicules, à l'exclusion de toutes autres utilisations » et le fait qu'au jour de la signature du bail la société ZF Immobilier avait remis au preneur des plans pour les places de stationnement ainsi que l'ensemble des clés et badges permettant d'y accéder, ne caractérisait pas une mise en possession juridique de ces emplacements et donc qu'ils faisaient bien partie des lieux loués, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
