| France, Cour de cassation, Chambre commerciale, 13 janvier 2015, 13-14686

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 23 janvier 2013), que, le 22 février 2007, Mme X... a consenti une promesse unilatérale de vente à la société Ogic (la société) portant sur un ensemble immobilier ; que, par acte du 23 mars suivant, la Banque de l'économie, du commerce et de la monétique (la banque) a conclu avec la société au profit de Mme

X...

un contrat portant garantie à première demande, à l'effet de garantir le paiement de l'indemnité due pour l'immobilisation du bien, en cas de non acquisition, malgré réalisation des conditions suspensives de cette promesse ; que la société n'ayant pas levé l'option, Mme X..., après avoir vainement appelé la garantie, a assigné la banque en paiement de la somme de 436 000 euros et de dommages-intérêts ; que la société est intervenue à l'instance ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes alors, selon le moyen :
1°/ qu'en cas de garantie autonome, le garant ne peut opposer aucune exception tenant à l'opération principale entre le donneur d'ordre et le bénéficiaire, et n'est dispensé de répondre à l'appel en paiement qu'en cas d'abus ou de fraude manifeste de la part du bénéficiaire, ou de collusion de celui-ci avec le donneur d'ordre ; qu'en l'espèce, ayant retenu à bon droit que la sûreté personnelle accordée à Mme X..., à l'effet de garantir l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 22 février 2007, constituait une garantie autonome, la cour d'appel ne pouvait reconnaître au garant, la banque, le droit de se prévaloir de la défaillance des conditions dont cette obligation était assortie entre le donneur d'ordre et le bénéficiaire ; qu'en statuant comme elle a fait, par le motif que, la lettre de garantie faisant référence à la promesse de vente, les conditions stipulées dans cette promesse étaient également des conditions de l'engagement du garant, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 2321 du code civil ;
2°/ qu'en relevant, pour dire que les conditions assortissant l'indemnité d'immobilisation garantie ne s'étaient pas réalisées dans les délais prévus, que cette indemnité dépendait de la libération de l'immeuble par son occupant, et qu'il résultait d'un constat d'huissier que l'immeuble était toujours occupé à la date du 25 février 2008, quand il résultait de ses propres constatations que la promesse unilatérale de vente fixait au 22 juillet 2008 la date butoir à laquelle l'immeuble devait être libéré, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du code civil ;
3°/ que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, Mme X... faisait valoir dans ses conclusions que la société OGIC avait déposé une demande de permis de construire pour un projet de construction non conforme au plan local d'urbanisme (PLU) en cours d'adoption et qui, dès lors, ne pouvait qu'être refusée ; qu'en se bornant à relever que cette société avait déposé une demande dans le délai contractuellement fixé, et qu'elle n'était pas tenue de déposer une demande modificative à la suite de la décision de sursis du maire, fondée sur la non-conformité du projet au plan local d'urbanisme (PLU) en cours d'adoption, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le défaut d'obtention du permis n'était pas dû au fait d'OGIC qui avait déposé, dès le départ, une demande qu'elle savait non conforme au futur PLU, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1176 et 1178 du code civil ;
4°/ que pour écarter toute responsabilité de la société OGIC dans la défaillance de la condition d'obtention d'un permis de construire, la cour d'appel énonce qu'« une modification du permis aurait pu entraîner une altération significative de l'économie du contrat, eu égard à la différence de diminution de la surface constructible » ; qu'en se prononçant par ce motif hypothétique, qui n'établit que la possibilité d'un refus, mais qui n'établit pas l'impossibilité pour OGIC d'obtenir une décision favorable sur un projet de construction conforme au projet décrit dans la promesse unilatérale de vente, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1176 et 1178 du code civil ;
5°/ que la défaillance ou la réalisation de la condition est un fait ; qu'en jugeant que la banque ne pouvait se voir opposer les carences reprochées à la société OGIC dans l'exécution des diligences nécessaires à l'obtention d'un permis de construire, quand c'était la banque elle-même qui invoquait la défaillance de la condition, de sorte qu'elle pouvait se voir opposer la présomption d'accomplissement de la condition découlant de la carence de son client, la cour d'appel a violé les articles 1176 et 1178 du code civil ;

Mais attendu, en premier lieu, qu'ayant relevé que l'appel de la garantie autonome souscrite par la banque était subordonné à la non-acquisition du bien après réalisation des conditions suspensives de la promesse de vente, la cour d'appel en a justement déduit que Mme X... ne pouvait appeler cette garantie que selon les modalités déterminées par celle-ci ;
Et attendu, en second lieu, qu'ayant constaté que la condition suspensive relative à l'obtention des permis de démolir et construire ne s'était pas réalisée dans le délai convenu, la cour d'appel, qui n'avait pas à faire de recherche sur l'imputabilité de la défaillance de cette condition, a, par ces seuls motifs, justifié sa décision ;
D'où il suit que le moyen, inopérant en sa deuxième branche en ce qu'il critique des motifs surabondants, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du treize janvier deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Mme X... de ses demandes, après avoir constaté que la garantie invoquée constituait une garantie autonome soumise à des modalités particulières, et de l'avoir condamnée sous astreinte à restituer à la société Ogic l'original de l'acte de garantie ;
Aux motifs que « la garantie dont Mme X... poursuit l'exécution a été établie par la Banque de l'économie, du commerce et de la monétique le 26 mars 2007, en exécution de l'engagement pris par OGIC en contrepartie de la promesse unilatérale de vente consentie à son profit par Mme X... le 22 février précédent ; que bien qu'il s'agisse d'un acte autonome distinct de la promesse, son contenu est éclairé par les dispositions prévues par la promesse du 22 février 2007 ; que selon la promesse de vente conclue par acte notarié, les deux parties ont souscrit des obligations réciproques ; que Mme X... promet de vendre à OGIC l'immeuble dont elle est propriétaire à Montrouge ; que la promesse est consentie pour une durée de 12 mois, soit jusqu'au février 2008, qui doit être prolongée de 6 mois, jusqu'au 22 juillet 2008, « si, le 22 février 2008, les biens ne sont pas libre de toute location ou occupation » ; que « pour le cas où, à la date du 22 juillet 2008, les biens ne seraient toujours pas libres de toute location ou occupation, la présente promesse sera caduque sans indemnité de part ni d'autre » ; que, de son côté, OGIC s'oblige à « faire diligence pour le dépôt des demandes de permis de démolir et de construire et l'instruction des dossiers » ; qu'OGIC s'engage en ce sens à déposer dans un délai de 4 mois une demande de permis de démolir et une demande de permis de construire pour l'immeuble qu'elle envisageait d'édifier, avec un usage d'habitation, de 2500 m2 de SHON maximum sur le terrain en cause ; que le prix convenu était de 4 300 000 ¿ hors-taxes ; que dans l'éventualité où OGIC ne lève pas l'option, il est prévu une « indemnité d'immobilisation » dans les termes suivants :
« 1°) Si le bénéficiaire ne lève pas l'option alors que les autorisations administratives (...) sont obtenues et devenues définitives (...), que le locataire a libéré les biens (...) et que le promettant a respecté les engagements pris, le bénéficiaire s'engage à verser au promettant à titre d'indemnité et de dommages-intérêts la somme de 436 000 € (...). A la garantie du paiement de cette somme, le bénéficiaire s'engage à remettre au promettant à l'expiration d'un délai de 60 jours (...) une garantie autonome de paiement à première demande émanant d'une banque française de premier ordre, laquelle devra pouvoir être mise en jeu jusqu'au 22 septembre 2008 à défaut de quoi la présente promesse de vente sera caduque sans indemnité de part ni d'autre.
2°) Si le bénéficiaire ne lève pas l'option alors que les autorisations administratives (...) ne sont pas obtenues ou ne sont pas devenues définitives (...) ou que le locataire n'a pas libéré les biens (...), ou enfin que le promettant n'a pas respecté l'un ou l'autre de ses engagements, la présente promesse de vente sera caduque sans indemnité de part ni d'autre et la garantie autonome de paiement à première demande sera immédiatement restituée au bénéficiaire » ;
que la promesse prévoyait ainsi deux hypothèses différentes, pour le cas où OGIC ne se porterait pas acquéreur : l'indemnité d'immobilisation est due si les autorisations administratives sont obtenues et que le locataire a libéré les lieux ; la promesse est au contraire caduque, si les autorisations administratives ne sont pas obtenues ou qu'elles ne sont pas devenues définitives ou que le locataire n'a pas libéré le bien ; que, comme le souligne Mme X..., cette clause est claire et non équivoque et ne prête pas à des difficultés d'interprétation, à la seule différence près que Mme X... la dénature et en fait une lecture volontairement contraire à son sens ; qu'il est compréhensible que l'analyse qu'elle développe tend à écarter toute référence à ces conditions, en se prévalant de la seule qualification de garantie autonome à première demande figurant dans la promesse de vente, dans la première des deux hypothèses ; qu'il est constant que, avant l'expiration du délai stipulé par la promesse de vente, OGIC a fourni à Mme X... une garantie autonome émanant de la Banque de l'économie du commerce et de la monétique datée du 26 mars 2007 ; que par cette garantie, intitulée « garantie à première demande », la banque garantit « de manière autonome et à première demande » OGIC au bénéfice de Mme X... « à effet de garantir le paiement d'une somme de 436 000 € correspondant à l'indemnité d'immobilisation de l'immeuble, prévue à la promesse de vente conclue le février 2007 entre la société OGIC et Mme X... (...) et portant sur un terrain bâti de 793 ares (...) en cas de non acquisition après réalisation des conditions suspensives prévues dans cette promesse de vente » ; qu'une telle garantie répond à la définition légale de la garantie autonome : « un engagement par lequel le garant s'oblige en considération d'une obligation souscrite par un tiers à verser une somme soit à première demande soit suivant des modalités convenues » (art. 2321 du Code civil) ; qu'invoquant les termes de la promesse unilatérale de vente, qui prévoyait une « garantie autonome de paiement à première demande » sans autre condition à cet emplacement de la promesse, Mme X... prétend voir écarter les conditions stipulées dans cet acte ; qu'une telle prétention est dénuée de tout fondement à l'égard de la banque : celle-ci ne peut être tenue que dans les termes mêmes de son engagement, donc aux conditions et modalités définies par celui-ci ; que Mme X... qui n'agit en paiement que contre la banque ne peut en même temps se prévaloir contre elle de la garantie autonome et en éliminer les modalités fixées par celle-ci ; qu'elle n'a d'ailleurs contesté ces conditions que postérieurement, et n'a apparemment pas protesté à la réception de la garantie, en se prévalant de différences entre les prévisions de la promesse unilatérale de vente et le contenu de l'acte qui lui a été remis ; que si elle invoque une altération de la convention conclue entre elle et OGIC, il lui appartenait d'agir contre cette dernière ; qu'en l'état de la garantie souscrite par la banque, Mme X... ne peut invoquer l'obligation de celle-ci que selon les modalités définies et ne peut en ôter à son gré les conditions qu'elle prévoyait ; que la garantie détermine à quelles conditions la banque est tenue : « en cas de non acquisition après réalisation des conditions suspensives prévues dans cette promesse de vente » ; que l'engagement était stipulé jusqu'au 22 septembre 2008, couvrant ainsi la période de validité de la promesse elle-même ; qu'il s'agit bien de conditions et non d'un terme ; qu'il est constant que les deux conditions prévues portaient l'une sur la libération de l'immeuble par son occupant, l'autre sur l'obtention du permis de démolir et du permis construire ; qu'aucune de ces conditions ne s'est réalisée dans les délais prévus ; que selon un constat d'huissier dressé le 25 février 2008, soit après le terme prévu, l'immeuble était toujours occupé par le locataire, avec lequel Mme X... reconnaît l'existence d'un différend concernant l'indemnité d'éviction : la promesse unilatérale de vente mentionnait expressément que Mme X... s'engageait de manière détaillée à mettre fin au bail commercial au profit du locataire, la société Electro Distribution, et après elle la société Régionales de prestations d'Ile-de-France, pour laquelle un procès était pendant devant le tribunal de commerce de Nanterre, relatif à une indemnité d'éviction ; qu'elle y indiquait : pour le cas où à la date du 22 juillet 2008 les biens ne seraient toujours pas libres de toute location ou occupation, la présente promesse de vente sera caduque, sans indemnité de part ni d'autre ; qu'il est constant qu'OGIC n'a pas obtenu le permis de construire alors qu'elle a déposé une demande le 1er juin 2007 dans le délai de 4 mois stipulé par la promesse de vente : selon un arrêté du 24 juillet 2007, le maire de la ville de Montrouge a en effet décidé de surseoir pour une durée d'un an (jusqu'au 24 juillet 2008) en raison de l'élaboration d'un plan local d'urbanisme en cours, qui pouvait remettre en cause le projet de construction ; que le PLU adopté ultérieurement devait en effet prescrire un retrait de 4 m concernant l'alignement, réduisant la surface utile du projet ; que ce fait est corroboré par la promesse de vente conclue ultérieurement par Mme X... au profit d'un autre constructeur la société Bouygues au mois de février 2010 : cette promesse a été faite sur la base d'un projet différent de 2309 m2 au lieu de 2548 m2 ; qu'il n'est pas établi qu'OGIC aurait empêché l'accomplissement de la condition, dans les prévisions de l'article 1178 du Code civil : elle devait déposer une demande de permis de construire dans les 4 mois, soit avant le 27 juin 2007 et y a procédé dès le 1er juin ; qu'or le PLU n'allait être adopté que plus tard au mois de septembre 2007 selon Mme X... ou au mois de décembre 2007 selon OGIC ; que cette dernière thèse apparaît correspondre aux documents administratifs produits : le maire a en effet décidé de surseoir à statuer sur la demande, au motif que le projet de construction était de nature à compromettre l'exécution du futur plan adopté selon son arrêté du 27 juillet 2007 ; que le fait que plusieurs modifications soient encore intervenues entre l'adoption du PLU par le conseil municipal le 19 décembre 2007 lequel était encore modifié le 30 septembre 2009 puis révisé le septembre 2010, selon l'arrêté concernant la vente ultérieure à la société Bouygues ; que Mme X... n'en reproche pas moins à OGIC de n'avoir pas déposé une demande modificative du permis de construire (selon une lettre de son conseil du 28 décembre 2007) et de ne pas avoir donné suite à une proposition de prorogation de la promesse de vente pour 6 mois ; qu'un tel refus est, d'une part, imputable à OGIC et non à la banque, et ne saurait donc être opposé à cette dernière ; qu'il ne présente pas d'autre part le caractère d'une inexécution volontaire d'une condition suspensive, dès lors que la promesse de vente ne prévoyait pas une telle éventualité ; qu'en outre, une modification du permis aurait pu entraîner une altération significative de l'économie du contrat, eu égard à la différence de diminution de la surface constructible ; qu'enfin, il n'est pas établi qu'une demande modificative de permis de construire aurait permis d'obtenir un permis modifié dans le délai de validité de la promesse de vente, même prorogée de 6 mois ; que dans ces conditions, Mme X... n'a pas caractérisé une inexécution fautive des obligations pesant sur OGIC ni a fortiori des obligations incombant à la banque ; qu'en conséquence, la promesse unilatérale de vente est devenue caduque à son terme le 22 février 2008, même en tenant compte de la prolongation stipulée en faveur de Mme X... concernant la libération des lieux ; que l'absence de réalisation des conditions suspensives a libéré les parties de toute obligation dans les conditions prévues à l'article 12 de la promesse unilatérale de vente ; que Mme X... est de ce fait sans droit à réclamer l'exécution de la garantie autonome consentie en sa faveur ; que l'appel à garantie révélant un comportement fautif et de mauvaise foi de sa part, sa demande doit être rejetée et la demande reconventionnelle d'OGIC tendant à la restitution de la garantie accueillie » ;
Alors de première part qu'en cas de garantie autonome, le garant ne peut opposer aucune exception tenant à l'opération principale entre le donneur d'ordre et le bénéficiaire, et n'est dispensé de répondre à l'appel en paiement qu'en cas d'abus ou de fraude manifeste de la part du bénéficiaire, ou de collusion de celui-ci avec le donneur d'ordre ; qu'en l'espèce, ayant retenu à bon droit que la sûreté personnelle accordée à Mme X..., à l'effet de garantir l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 22 février 2007, constituait une garantie autonome, la Cour d'appel ne pouvait reconnaître au garant, la BECM, le droit de se prévaloir de la défaillance des conditions dont cette obligation était assortie entre le donneur d'ordre et le bénéficiaire ; qu'en statuant comme elle l'a fait, par le motif que, la lettre de garantie faisant référence à la promesse de vente, les conditions stipulées dans cette promesse étaient également des conditions de l'engagement du garant, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 2321 du code civil ;
Alors subsidiairement, de deuxième part, qu'en relevant, pour dire que les conditions assortissant l'indemnité d'immobilisation garantie ne s'étaient pas réalisées dans les délais prévus, que cette indemnité dépendait de la libération de l'immeuble par son occupant, et qu'il résultait d'un constat d'huissier que l'immeuble était toujours occupé à la date du 25 février 2008, quand il résultait de ses propres constatations que la promesse unilatérale de vente fixait au 22 juillet 2008 la date butoir à laquelle l'immeuble devait être libéré, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du code civil ;
Alors subsidiairement, de troisième part, que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, Mme X... faisait valoir dans ses conclusions (p. 32-33) que la société OGIC avait déposé une demande de permis de construire pour un projet de construction non conforme au plan local d'urbanisme (PLU) en cours d'adoption et qui, dès lors, ne pouvait qu'être refusée ; qu'en se bornant à relever que cette société avait déposé une demande dans le délai contractuellement fixé, et qu'elle n'était pas tenue de déposer une demande modificative à la suite de la décision de sursis du maire, fondée sur la non-conformité du projet au plan local d'urbanisme (PLU) en cours d'adoption, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le défaut d'obtention du permis n'était pas dû au fait d'Ogic qui avait déposé, dès le départ, une demande qu'elle savait non conforme au futur PLU, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1176 et 1178 du code civil ;
Alors subsidiairement, de quatrième part, que pour écarter toute responsabilité de la société Ogic dans la défaillance de la condition d'obtention d'un permis de construire, la Cour d'appel énonce qu'« une modification du permis aurait pu entraîner une altération significative de l'économie du contrat, eu égard à la différence de diminution de la surface constructible » (arrêt, p. 6, § 2) ; qu'en se prononçant par ce motif hypothétique, qui n'établit que la possibilité d'un refus, mais qui n'établit pas l'impossibilité pour Ogic d'obtenir une décision favorable sur un projet de construction conforme au projet décrit dans la promesse unilatérale de vente, la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1176 et 1178 du code civil ;
Alors subsidiairement, de cinquième part, que la défaillance ou la réalisation de la condition est un fait unique indivisible entre le débiteur obligé sous condition et le tiers qui s'en prévaut ; qu'en jugeant que la BECM ne pouvait se voir opposer les carences reprochées à la société Ogic dans l'exécution
des diligences nécessaires à l'obtention d'un permis de construire, quand c'était la banque elle-même qui invoquait la défaillance de la condition, de sorte qu'elle pouvait se voir opposer la présomption d'accomplissement de la condition découlant de la carence de son client, la Cour d'appel a violé les 1176 et 1178 du code civil.