LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Cabinet Guy Hanot du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Crédit lyonnais ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 4 juillet 2013), que Mme X... a acquis, le 15 mai 2006, par l'intermédiaire du Cabinet Guy Hanot auquel elle avait confié un mandat d'achat, un fonds de commerce de bar-brasserie dont le prix a été payé à l'aide d'un prêt souscrit dans le même acte auprès de la société Crédit lyonnais (la banque) ; que suite au non-renouvellement du bail et à la réalisation de travaux non autorisés par le propriétaire, Mme X... a été expulsée des lieux et s'est vue refuser le droit à toute indemnité d'éviction ; que la banque l'a poursuivie en paiement de sommes dues au titre du prêt et d'un compte courant débiteur ; que Mme X... a appelé le Cabinet Guy Hanot en cause ; que la cour d'appel a fait droit aux demandes en paiement de la banque et a condamné le Cabinet Guy Hanot à payer à Mme X... une certaine somme à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi à raison de la perte d'une chance de ne pas acquérir le fonds de commerce causé par la faute contractuelle du mandataire ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que le Cabinet Guy Hanot fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à Mme X... la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts et de le débouter de sa demande de dommages-intérêts dirigée contre cette dernière ;
Attendu qu'après avoir énoncé que l'intermédiaire professionnel négociateur et rédacteur d'acte est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, l'arrêt retient que le Cabinet Hanot, mandataire en vente de fonds de commerce, a accepté, en étant mandataire à la fois du vendeur, de l'acquéreur et de la banque pour la signature et les modalités du prêt, de rédiger un acte de cession d'un fonds commerce alors qu'il savait que le bail commercial serait résilié un peu plus de quatre mois après l'achat, et sans avoir porté à la connaissance des parties les conséquences liées à l'absence, à l'acte de cession, de la précédente titulaire du bail qui s'était engagée à garantir financièrement son acquéreur et ses ayants droit en cas d'indemnité d'éviction insuffisante et dont l'intervention constituait une condition suspensive, aux termes de l'acte d'engagement d'acquisition signé le 23 mars 2006 ; que la cour d'appel a pu en déduire, sans avoir à effectuer d'autres recherches, que Mme X... avait, par le défaut de conseil de son mandataire perdu une chance de ne pas acquérir le fonds de commerce, même si elle avait été évincée des lieux litigieux pour une autre cause ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la condamner au paiement des sommes réclamées par la banque avec capitalisation des intérêts, de limiter à 30 000 euros l'indemnité qui lui était due par le seul Cabinet Hanot et de rejeter ses demandes tendant notamment à la condamnation solidaire du Cabinet Hanot et de la banque au paiement de dommages-intérêts ;
Attendu, d'abord, que l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que si la banque a accepté de prêter 127 000 euros pour un fonds d'une valeur de 100 000 euros, c'est à la demande de Mme X... qui souhaitait également financer des travaux, et que la banque n'a commis aucune erreur, dès lors que sa cliente, qui était une professionnelle avertie des acquisitions et cessions de fonds de commerce, disposait d'autres biens et était parvenue à régler les échéances du prêt pendant quatre années ;
Attendu, ensuite, que l'arrêt relève que le mandat d'achat signé le 23 mars 2006 par Mme X... fait état du congé avec refus de renouvellement délivré par le bailleur pour le 30 septembre 2006 et précise que l'acquéreur déclare être pleinement informé du risque encouru de se voir refuser le renouvellement du bail et d'être évincé des locaux ; que de ces constatations et énonciations, la cour d'appel a pu déduire, sans méconnaître le principe de la réparation intégrale, que le préjudice subi par Mme X... par la faute de son mandataire ne résultait que de la perte d'une chance de ne pas acquérir le fonds de commerce ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le Cabinet Guy Hanot aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour la société Cabinet Guy Hanot.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SARL Cabinet Guy Hanot à payer à Madame Chantal X... la somme de 30. 000 euros à titre de dommages et intérêts et de l'avoir déboutée de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre Madame X....
Aux motifs que « l'article 1992 du Code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ; que néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ; que Mme X... reproche au mandataire de ne pas lui avoir communiqué le chiffre d'affaire du fonds de commerce des trois années précédentes ; qu'or l'acte de cession mentionne, à la rubrique chiffres d'affaires comptabilité dispense, que les exigences de la loi du 29 juin 1935 ne peuvent être satisfaites car les vendeurs n'exploitent que depuis le mois d'août 2005 ; que l'acte précise encore que Mme X..., assistée de son expert-comptable, n'attribue aucune importance à la comptabilité et qu'elle confirme qu'elle dispense le Cabinet Hanot et le vendeur de fournir la moindre indication concernant la comptabilité ; que dans ces conditions, elle ne peut arguer d'une faute à ce titre à l'encontre de l'intimé ; que l'intermédiaire professionnel négociateur et rédacteur d'acte est tenu, par ailleurs, de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention ; qu'il est constant que le Cabinet Hanot, mandataire en vente de fonds de commerce, était rédacteur de l'acte de cession mais aussi mandataire tant du vendeur la Sarl La Bretèque que de l'acquéreur Mme X... et aussi du Crédit Lyonnais pour la signature et les modalités du prêt ; que cette triple mission apparaît d'emblée peu compatible avec l'exigence de loyauté dans les contrats à l'égard des uns et des autres requise par les dispositions de l'article 1134 du Code civil et Mme X... souligne à juste titre la question du conflit d'intérêts ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que, à l'acte de mandat d'achat valant engagement d'acquisition du fonds de commerce par Mme X... on date du 23 mars 2006, était inséré un protocole d'accord en date du 12 août 2005 consécutif à la vente du fonds de commerce liant Mme Y... à la Sarl La Bretèque, les deux précédents propriétaires du fonds de commerce litigieux ; que ce protocole rappelle que la bailleresse la SCI L'Orée Verte a délivré à Mme Y... un congé avec refus de renouvellement le 20 avril 2005 pour le 30 septembre 2006, et que les parties reconnaissent avoir été pleinement informées du risque encouru par la Sarl La Bretèque de se voir refuser un renouvellement de bail et d'être évincée des locaux ; qu'aux termes de ce protocole, les parties conviennent des conditions dans lesquelles l'acquéreur pourrait être indemnisé par le vendeur du fait d'une telle éviction ou du refus de conclure un nouveau bail, et notamment de ce que Mme Y... s'engage à rembourser à l'acquéreur la différence entre la somme de 106. 715 ¿ et le montant de l'indemnité d'éviction, si celle-ci est inférieure à cette somme ; que le mandat d'achat prévoit quant à lui que l'acquéreur déclare être donc pleinement informé de la situation actuelle, à savoir la procédure en cours concernant le renouvellement du bail ou à défaut le paiement d'une indemnité d'éviction, sachant que tous les frais et honoraires relatifs à cette procédure sont supportés par Mme Y... à imputer sur le montant des sommes séquestrées entre les mains du Cabinet Hanot comme indiqué dans le protocole, sachant aussi que pour le cas où le tribunal fixerait une indemnité d'éviction inférieure au présent prix d'achat de 100. 000 ¿, Mme Y... s'est obligée expressément à rembourser à l'acquéreur la différence entre 100. 000 ¿ et ladite indemnité d'éviction ; que le mandat énonce également que Mme Y... interviendra impérativement à l'acte pour confirmer son accord ; que son intervention est une condition suspensive de cette acquisition ; que l'acte de cession de fonds de commerce liant la Sarl La Bretèque à Mme X... stipule que celle-ci déclare avoir été parfaitement informée du risque encouru de se voir refuser un renouvellement de bail parla SCI L'Orée Verte et se voir évincée des locaux... moyennant une indemnité fixée à l'amiable ou judiciairement, sachant qu'un bailleur peut toujours refuser de renouveler un bail commercial, charge à lui de verser au locataire en place une indemnité d'éviction fixée à l'amiable ou judiciairement à dire d'expert désigné par le tribunal ; qu'il apparaît donc que le Cabinet Hanot, qui savait pertinemment que le bail commercial serait résilié au 30 septembre 2006, soit un peu plus de quatre mois après l'achat du fonds de commerce par Mme X..., a accepté de négocier l'acte de cession en considérant que la garantie financière de l'ancienne propriétaire Mme Y... à Mme X..., pour le cas où l'indemnité d'éviction serait insuffisante, la remplissait de ses droits ; que cependant, il résulte du mandat d'achat que Mme Y... devait impérativement intervenir à la cession s'agissant d'une condition suspensive ; qu'or elle s'en est abstenue, de sorte que, faute de réalisation de la condition, l'acte devenait caduc, ce que le Cabinet Hanot ne pouvait ignorer et devait porter à la connaissance des parties ; qu'il n'en a rien fait et que Mme X... a signé l'acte de cession sans en mesurer les conséquences quant au montant de l'indemnité d'éviction ; que par ailleurs, il est expressément stipulé à l'acte de cession que le prêt sera de plein droit exigible par anticipation en cas de résiliation ou de non-renouvellement du bail des locaux dans lesquels le fonds est exploité ; que cette seule clause entraînait l'exigibilité du prêt par anticipation dès la date d'échéance du congé c'est-à-dire au 30 septembre 2006, ce qui constitue un non-sens juridique pour Mme X... acquéreur du fonds de commerce ; que de même, l'acte fait mention d'une remise aux acquéreurs dès retour de la formalité d'enregistrement du bail sus énoncé, alors que le bail allait prendre fin quatre mois plus tard soit le 30 septembre 2006 ; que le mandataire de l'appelante a commis une faute contractuelle grave par défaut de conseil à sa cliente ; que si Mme X... a finalement été évincée des lieux après une décision de cette Cour en date du 26 mars 2009, estimant qu'elle a enfreint les obligations contractuelles et ne pouvait prétendre au paiement de l'indemnité d'éviction, elle a été néanmoins privée d'une chance de ne pas acquérir le fonds de commerce ; qu'il convient de lui allouer en réparation de son préjudice de ce chef une indemnité de 30. 000 ¿ » (arrêt attaqué, p. 10 à 12) ;
Alors, d'une part, que le rédacteur d'acte n'est pas tenu, au titre de son devoir de conseil, d'attirer l'attention des parties sur un élément sans incidence sur la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il établit, aussi bien que sur sa portée, ses effets ou les risques qu'il entraîne ; qu'en jugeant que le Cabinet Guy Hanot avait commis une faute lors de la rédaction de l'acte définitif de vente du 15 mai 2006 en n'informant pas les parties du défaut d'intervention de Madame Y..., dont la conséquence, selon la Cour d'appel, était d'entraîner la perte de la garantie de Madame Y..., sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette garantie issue du protocole d'accord du 12 août 2005 n'était pas acquise de plein droit à tous les sous-acquéreurs éventuels du fonds de commerce tant que l'incertitude relative au renouvellement du bail et au montant de l'indemnité d'éviction n'était pas levée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil, ensemble l'article 1134 du même Code ;
Alors, de deuxième part, qu'en toute hypothèse, les parties à un acte préparatoire à la vente d'un fonds de commerce peuvent librement décider de conclure la vente définitive à des conditions différentes et renoncer, notamment, aux conditions qui y étaient stipulées ; que dès lors, en jugeant, pour retenir la responsabilité du Cabinet Guy Hanot, que le défaut d'intervention de Madame Y... à l'acte définitif rendait ce dernier caduc au motif que les parties avaient érigé son intervention en condition suspensive de l'acquisition du fonds de commerce dans l'acte préparatoire du 23 mars 2006, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la décision des parties de conclure la vente définitive du fonds de commerce malgré l'absence de Madame Y... n'établissait pas leur volonté commune de renoncer à faire de son intervention une condition de la cession, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 2, du Code civil, ensemble l'article 1147 du même Code ;
Alors, de troisième part, que la délivrance d'un congé sans offre de renouvellement du bail commercial n'interdit pas au bailleur de consentir un nouveau bail ni, le cas échéant, d'exercer le droit de repentir que lui offre l'article L. 145-58 du Code de commerce ; que dès lors, en jugeant, pour retenir la responsabilité du Cabinet Guy Hanot, que la stipulation selon laquelle le prêt consenti par le Crédit Lyonnais serait exigible par anticipation en cas de résiliation ou de non-renouvellement du bail commercial constituait un non-sens juridique en ce qu'elle obligeait Madame X... à rembourser l'intégralité du prêt contracté dès le 30 septembre 2006, date du terme extinctif indiqué dans le congé sans renouvellement, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si Madame X... n'avait pas fondé la réussite de son opération sur le risque calculé que le bail serait renouvelé, donnant ainsi tout son sens à la stipulation litigieuse, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
Alors, de quatrième part, qu'en jugeant de la même façon que la mention selon laquelle le titre du bail devrait être remis aux acquéreurs dès retour de la formalité d'enregistrement serait dépourvue de signification dans la mesure où le bail allait prendre fin quatre mois plus tard, soit le 30 septembre 2006, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'éventualité de la conclusion d'un nouveau bail sur laquelle reposait le risque d'entreprise assumé par Madame X... ne donnait pas toute sa cohérence à cette stipulation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
Alors, de cinquième part, que le rédacteur d'acte n'est pas responsable, au titre de son devoir de conseil, des conséquences dommageables résultant des risques délibérément assumés par son client ; que dès lors, en condamnant le Cabinet Guy Hanot à indemniser Madame X... de la perte d'une chance de ne pas acquérir le fonds de commerce à raison des préjudices consécutifs au non-renouvellement de son bail commercial, sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée, si Madame X... n'avait pas acquis le fonds de commerce en assumant seule et en pleine conscience le risque que le bail commercial ne soit pas renouvelé, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
Alors, enfin, que le rédacteur d'acte n'est pas responsable, au titre de son devoir de conseil, des conséquences dommageables qui sont la cause exclusive des manquements graves de son client ; que dès lors, en condamnant le Cabinet Guy Hanot à indemniser Madame X... de la perte d'une chance de ne pas acquérir le fonds de commerce, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les fautes graves qu'elle avait commises, qui avaient justifié la résiliation judiciaire de son contrat de bail ainsi que son exclusion du bénéfice de l'indemnité d'éviction, n'étaient pas la cause exclusive des dommages dont elle réclamait la réparation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil. Moyen produit AU POURVOI INCIDENT par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt D'AVOIR condamné Mme X... au paiement des sommes réclamées par le CREDIT LYONNAIS avec capitalisation des intérêts, D'AVOIR limité à 30 000 euros l'indemnité due à Mme X... par le seul cabinet HANOT et D'AVOIR rejeté ses demandes tendant notamment à la condamnation solidaire du cabinet HANOT et du CREDIT LYONNAIS au paiement de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « sur le devoir de mise en garde du Crédit Lyonnais. Ce devoir n'est imposé que si Mme X... est une emprunteuse non avertie. En l'espèce, l'appelante a l'expérience des affaires puisqu'elle a créé un sandwicherie en octobre 2001 qu'elle a revendue en août 2003 puis a acquis un fonds de commerce de bar brasserie en septembre 2003, revendu en février 2006 ; elle était donc en mesure d'apprécier quels étaient les éléments comptables ou financiers à fournir à la banque avant la souscription du prêt. Aucun élément ne permet d'affirmer qu'elle n'a pas été capable de mesurer le risque pris alors qu'elle s'est entourée d'un expert-comptable et a pu bénéficier des conseils de son compagnon ancien salarié de la banque Crédit Lyonnais ; En considération de ces éléments, il convient de confirmer le jugement critiqué en ce qu'il a considéré que Mme X... était une emprunteuse avertie et n'était pas créancière d'un devoir de mise en garde de la banque. Mme X... ne conteste pas devoir les sommes réclamées par le Crédit Lyonnais dûment justifiées par l'offre de prêt, le tableau d'amortissement, les relevés de compte bancaire et le décomptes de créance. Il convient confirmant le jugement de ce chef de la condamner au paiement desdites sommes, avec capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du Code civil ; Sur la responsabilité contractuelle du Cabinet Hanot. L'article 1992 du Code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. Mme X... reproche au mandataire de ne pas lui avoir communiqué le chiffre d'affaire du fonds de commerce des trois années précédentes ; or l'acte de cession mentionne, à la rubrique chiffres d'affaires comptabilité dispense, que les exigences de la loi du 29 juin 1935 ne peuvent être satisfaites car les vendeurs n'exploitent que depuis le mois d'août 2005 ; l'acte précise encore que Mme X..., assistée de son expert comptable, n'attribue aucune importance à la comptabilité et qu'elle confirme qu'elle dispense le Cabinet Hanot et le vendeur de fournir la moindre indication concernant la comptabilité ; Dans ces conditions, elle ne peut arguer d'une faute à ce titre à l'encontre de l'intimé. L'intermédiaire professionnel négociateur et rédacteur d'acte est tenu, par ailleurs, de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention. Il est constant que le Cabinet Hanot, mandataire en vente de fonds de commerce, était rédacteur de l'acte de cession mais aussi mandataire tant du vendeur la Sarl La Bretèque que de l'acquéreur Mme X... et aussi du Crédit Lyonnais pour la signature et les modalités du prêt ; cette triple mission apparaît d'emblée peu compatible avec l'exigence de loyauté dans les contrats à l'égard des uns et des autres requise par les dispositions de l'article 1134 du Code civil et Mme X... souligne à juste titre la question du conflit d'intérêts. Il résulte des pièces versées aux débats que, à l'acte de mandat d'achat valant engagement d'acquisition du fonds de commerce par Mme X... en date du 23 mars 2006, était inséré un protocole d'accord en date du 12 août 2005 consécutif à la vente de fonds de commerce liant Mme Y... à la Sarl La Bretèque les deux précédents propriétaires du fonds de commerce litigieux ; ce protocole rappelle que la bailleresse la SCI L'Orée Verte a délivré à Mme Y... un congé avec refus de renouvellement le 20 avril 2005 pour le 30 septembre 2006, et que les parties reconnaissent avoir été pleinement informées du risque encouru par la Sarl La Bretèque de se voir refuser un renouvellement de bail et d'être évincée des locaux. Aux termes de ce protocole, les parties conviennent des conditions dans lesquelles l'acquéreur pourrait être indemnisé par le vendeur du fait d'une telle éviction ou du refus de conclure un nouveau bail, et notamment de ce que Mme Y... s'engage à rembourser à l'acquéreur la différence entre la somme de 106. 715 ¿ et le montant de l'indemnité d'éviction, si celle-ci est inférieure à cette somme. Le mandat d'achat prévoit quant à lui que l'acquéreur déclare être donc pleinement informé de la situation actuelle, à savoir la procédure en cours concernant le renouvellement du bail ou à défaut le paiement d'une indemnité d'éviction, sachant que tous les frais et honoraires relatifs à cette procédure sont supportés par Mme Y... à imputer sur le montant des sommes séquestrées entre les mains du Cabinet Hanot comme indiqué dans le protocole sachant aussi que pour le cas où le tribunal fixerait une indemnité d'éviction inférieure au présent prix d'achat de 100. 000 ¿, Mme Y... s'est obligée expressément à rembourser à l'acquéreur la différence entre 100. 000 ¿ et ladite indemnité d'éviction. Le mandat énonce également que Mme Y... interviendra impérativement à l'acte pour confirmer son accord. Son intervention est une condition suspensive de cette acquisition ; L'acte de cession de fonds de commerce liant la Sarl La Bretèque à Mme X... stipule que celle-ci déclare avoir été parfaitement informée du risque encouru de se voir refuser un renouvellement de bail par la SCI L'Orée Verte et se voir évincée des locaux... moyennant une indemnité fixée à l'amiable ou judiciairement, sachant qu'un bailleur peut toujours refuser de renouveler un bail commercial, charge à lui de verser au locataire en place une indemnité d'éviction fixée à l'amiable ou judiciairement à dire d'expert désigné par le tribunal. Il apparaît donc que le Cabinet Hanot, qui savait pertinemment que le bail commercial serait résilié au 30 septembre 2006, soit un peu plus de quatre mois après l'achat du fonds de commerce par Mme X..., a accepté de négocier l'acte de cession en considérant que la garantie financière de l'ancienne propriétaire Mme Y... à Mme X..., pour le cas où l'indemnité d'éviction serait insuffisante, la remplissait de ses droits. Cependant, il résulte du mandat d'achat que Mme Y... devait impérativement intervenir à la cession s'agissant d'une condition suspensive ; or elle s'en est abstenue, de sorte que, faute de réalisation de la condition, l'acte devenait caduc, ce que le Cabinet Hanot ne pouvait ignorer et devait porter à la connaissance des parties ; Il n'en a rien fait et Mme X... a signé l'acte de cession sans en mesurer les conséquences quant au montant de l'indemnité d'éviction. Par ailleurs, il est expressément stipulé à l'acte de cession que le prêt sera de plein droit exigible par anticipation en cas de résiliation ou de non-renouvellement du bail des locaux dans lesquels le fonds est exploité ; cette seule clause entraînait l'exigibilité du prêt par anticipation dès la date d'échéance du congé c'est-à-dire au 30 septembre 2006, ce qui constitue un non-sens juridique pour Mme X... acquéreur du fonds de commerce. De même, l'acte fait mention d'une remise aux acquéreurs dès retour de la formalité d'enregistrement du bail sus énoncé, alors que le bail allait prendre fin quatre mois plus tard soit le 30 septembre 2006. Le mandataire de l'appelante a commis une faute contractuelle grave par défaut de conseil à sa cliente. Si Mme X... a finalement été évincée des lieux après une décision de cette Cour en date du 26 mars 2009, estimant qu'elle a enfreint les obligations contractuelles et ne pouvait prétendre au paiement de l'indemnité d'éviction, elle a été néanmoins privée d'une chance de ne pas acquérir le fonds de commerce Il convient de lui allouer en réparation de son préjudice de ce chef une indemnité de 30. 000 ¿ » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur la qualification de Madame Chantal X... de personne avertie : que Madame Chantal X..., divorcée Z..., a déjà réalisé plusieurs acquisitions et cessions de fonds de commerce : fonds de sandwicherie acquis le 8 octobre 2001 et revendu le 31 août 2003, fonds de bar brasserie " La Grande Rotonde " acquis le 1er septembre 2003 et revendu le 28 février 2006, fonds de commerce acquis de la SARL La Bretèque le 15 juin 2006, transfert de l'enseigne " Le Cottage ", après son expulsion, dans un nouveau local situé route de Neufchâtel à Isneauville. que, pour l'acquisition du fonds de commerce de la SARL La Bretèque, Madame Chantal X... a fait appel à une société d'expertise comptable, GESTIA CONSEIL, qui a établi un bilan prévisionnel le 27 avril 2006, qui montre, compte tenu de l'expérience de Madame Chantal X..., une rentabilité très positive ainsi que des financements équilibrés. que, de plus, l'ex-mari de Madame Chantal X..., Maître Z..., est avocat au barreau de Paris, et que, dans les pièces du dossier, figure une lettre de celui-ci à son ex-épouse, lui donnant des conseils pour ses affaires. qu'elle a toujours bénéficié de conseils, y compris du CABINET GUY HANOT, avec lequel elle a réalisé plusieurs acquisitions et cessions, et de KPMG qui tient sa comptabilité. Le tribunal dira que Madame Chantal X... est une personne avertie en matière de fonds de commerce et, plus particulièrement, de fonds de commerce de bar, sandwicherie, restauration. ¿ Sur le montant du prêt consenti par le CREDIT LYONNAIS à Madame Chantal X... : que Madame Chantal X... reproche au CREDIT LYONNAIS de lui avoir prêté 127 % du montant du fonds et de ne pas l'avoir mise en garde par rapport à cette opération financière jugée par elle excessive. De plus, que Madame Chantal X... soulève le fait que, le bail étant résilié, le prêt était exigible dès sa signature, conformément au contrat qu'elle a signé. Cependant, que si le CREDIT LYONNAIS a accepté de prêter 127. 000 E pour un fonds d'une valeur de 100. 000 E, c'est à la demande expresse de Madame Chantal X... elle-même, qui souhaitait financer en plus les frais d'acquisition du fonds et des travaux futurs à réaliser. Que, ce faisant, le CREDIT LYONNAIS ne commettait pas d'erreur car : Madame Chantal X... disposait d'une somme résiduelle de 43. 580 E sur la cession de son précédent fonds de commerce réalisée quelques semaines auparavant Madame Chantal X... disposait par ailleurs de biens et moyens obtenus après son divorce au début des années 2000, Madame Chantal X... était une professionnelle avertie des acquisitions et cessions de fonds de commerce, ainsi que de l'activité bar restauration (plus de 5 ans d'ancienneté dans cette activité à la signature de l'acte d'achat du fonds de commerce de la SARL La Bretèque), Madame Chantal X... avait prévu au départ un apport de 50. 000 E, mais elle y a renoncé pour conserver cette somme afin de développer le fonds acquis. Par ailleurs, que Madame Chantal X... a parfaitement réglé ses échéances auprès du CREDIT LYONNAIS, et ce pendant quatre années. Que le CREDIT LYONNAIS n'a pas fait jouer la clause de remboursement anticipé liée à la disparition du bail. Que de toute manière, en cas d'éviction, Madame Chantal X... avait droit à une indemnité d'éviction et que cette indemnité a été perdu par sa faute. Le tribunal dira que le CREDIT LYONNAIS n'a pas commis de faute en prêtant la somme de 127. 000 E à Madame Chantal X..., qu'il a rempli son devoir de conseil à son égard et qu'il n'avait pas spécialement d'obligation de mise en garde de Madame Chantal X..., qui se trouve être une professionnelle avertie ;
que Madame Chantal X... reproche au CREDIT LYONNAIS de lui avoir prêté 127 % du montant du fonds et de ne pas l'avoir mise en garde par rapport à cette opération financière jugée par elle excessive ; que Madame Chantal X... soulève le fait que, le bail étant résilié, le prêt était exigible dès sa signature, conformément au contrat qu'elle a signé. que si le CREDIT LYONNAIS a accepté de prêter 127. 000 E pour un fonds d'une valeur de 100. 000 E, c'est à la demande expresse de Madame Chantal X... elle-même, qui souhaitait financer en plus les frais d'acquisition du fonds et des travaux futurs à réaliser. que, ce faisant, le CREDIT LYONNAIS ne commettait pas d'erreur car :
Madame Chantal X... disposait d'une somme résiduelle de 43. 580 E sur la cession de son précédent fonds de commerce réalisée quelques semaines auparavant, Madame Chantal X... disposait par ailleurs de biens et moyens obtenus après son divorce au début des armées 2000, Madame Chantal X... était une professionnelle avertie des acquisitions et cessions de fonds de commerce, ainsi que de l'activité bar restauration (plus de 5 ans d'ancienneté dans cette activité à la signature de l'acte d'achat du fonds de commerce de la SARL La Bretèque), Madame Chantal X... avait prévu au départ un apport de 50. 000 E, mais elle y a renoncé pour conserver cette somme afin de développer le fonds acquis. Que Madame Chantal X... a parfaitement réglé ses échéances auprès du CREDIT LYONNAIS, et ce pendant quatre années. que le CREDIT LYONNAIS n'a pas fait jouer la clause de remboursement anticipé liée à la disparition du bail. que, de toute manière, en cas d'éviction, Madame Chantal X... avait droit à ité d'éviction et que cette indemnité a été perdue par sa faute. Le tribunal dira que le CREDIT LYONNAIS n'a pas commis de faute en prêtant la somme de 127. 000 E à Madame Chantal X..., qu'il a rempli son devoir de conseil à son égard et qu'il n'avait pas spécialement d'obligation de mise en garde de Madame Chantal X..., qui se trouve être une professionnelle avertie » ;
1) ALORS QUE tout contrat doit être conclu de bonne foi et la banque, professionnel du crédit, est tenue, même à l'égard de l'emprunteur averti, de refuser de financer une opération qu'elle sait dépourvue de viabilité ; qu'en l'espèce, la cour d'appel ne pouvait rejeter la demande en dommages et intérêts de Mme X... à l'encontre du CREDIT LYONNAIS au motif inopérant que nonobstant la clause de remboursement anticipé du crédit la banque ne l'avait pas sollicité et qu'elle était un emprunteur averti sans rechercher, comme elle y été invitée, si la banque, qui avait également mandaté le cabinet HANOT pour la rédaction de la cession du fonds de commerce et du crédit y afférant, n'avait pas commis une faute en octroyant le crédit relatif au financement de la cession du fonds de commerce quand elle savait ou ne pouvait ignorer, au jour de sa conclusion, que le bail n'était pas renouvelé, ce qui impliquait, faute de bail, une perte de l'outil de travail et des revenus propres à rembourser le prêt du Crédit Lyonnais dont une partie finançait des travaux d'aménagement, en pure perte, dès lors qu'il s'achevait quatre mois plus tard, de sorte que le crédit était destiné à financer une opération dépourvue de viabilité ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil ;
2) ALORS, D'AUTRE PART, QUE tout contrat doit être conclu de bonne foi et la banque, professionnel du crédit, est tenue, même à l'égard de l'emprunteur averti d'agir loyalement et de ne pas lui octroyer un crédit ruineux pour un projet dépourvu de viabilité et de garantie ; qu'en l'espèce, dès lors qu'elle constatait que la banque avait mandaté le cabinet HANOT, professionnel de l'immobilier, pour négocier la cession du fonds de commerce, mais aussi le prêt destiné à la financer, quand ce mandataire était également celui du vendeur et de l'acquéreuse, Mme X..., la cour d'appel qui a constaté qu'il existait des clauses erronées et trompeuses, s'agissant du non-renouvellement du bail qui entraînait l'exigibilité immédiate du prêt dès la date d'échéance du congé, soit le 30 septembre 2006, « ce qui constituait un non-sens juridique », tout comme la mention trompeuse « d'une remise aux acquéreurs dès retour de la formalité d'enregistrement du bail » qui était déjà résilié, ou encore l'absence de garantie de Mme Y... qui n'est pas intervenue à l'acte, de sorte que Mme X... a accepté de signer une cession sans mesurer que cette absence rendait l'acte caduc et la privait de sa garantie en cas d'éviction, elle ne pouvait écarter la responsabilité de la banque pour absence de devoir de mise en garde, quand les fautes susvisées constituaient autant de fautes contractuelles préjudiciables ab initio à l'acquéreuse-emprunteuse, dont elle devait réparation, et ce peu important que la banque n'ait pas sollicité le remboursement anticipé du prêt ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil ;
3) ET ALORS AUSSI QUE tout contrat doit être conclu et exécuté loyalement et de bonne foi ; qu'il appartenait à la cour d'appel de rechercher si, comme le faisait valoir Mme X..., en choisissant le même mandataire, conseiller immobilier, que le vendeur et l'acheteur en vue de la rédaction non seulement de l'acte de cession du fonds de commerce qu'elle finançait et dont elle n'ignorait pas, ou ne pouvait ignorer, que le bail non renouvelé expirait quatre mois plus tard, mais aussi de l'acte de prêt qui finançait l'achat du fonds de commerce et ses travaux d'agencement quand, dès l'origine, cette opération était préjudiciable à l'emprunteuse et n'avait aucune chance de prospérer puisque le bail était résilié et que la garantie de Mme Y... de rembourser à l'acquéreur la différence entre le prix de vente et l'indemnité d'éviction, était perdue et aurait dû rendre caduque la cession, de sorte que la banque ne pouvait de bonne foi la financer, sauf à engager sa responsabilité contractuelle ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil ;
4) ALORS ENCORE QUE manque à son devoir de loyauté et de bonne foi, l'agent immobilier qui accepte d'être mandataire à la fois de l'acquéreur, du vendeur et de la banque qui finance le projet de cession d'un fonds de commerce et rédige les actes contrairement aux intérêts de l'acquéreur ; qu'en l'espèce, dès lors qu'elle a constaté que le cabinet HANOT avait agi comme mandataire tant pour le vendeur, que l'acquéreur et pour le banquier, en rédigeant l'acte de cession du fonds de commerce mais aussi l'acte de prêt, ce qui est d'emblée incompatible avec l'exigence de loyauté et s'est révélé préjudiciable à l'acquéreuse qui ignorait que le congé avec refus de renouvellement du bail commercial était acquis depuis le 20 avril 2005 pour le 30 septembre 2006, ce qui impliquait l'exigibilité immédiate du prêt bancaire, et qui a été trompée par la mention d'une remise du bail après formalités d'enregistrement, comme elle ignorait que la garantie de Mme Y..., à défaut du paiement d'une indemnité d'éviction, était caduque la cour d'appel, qui a simplement retenu un défaut de conseil du cabinet HANOT et la seule perte d'une chance de ne pas acquérir le fonds de commerce, quand dès l'origine, l'opération n'avait aucune chance de prospérer et était préjudiciable à l'acquéreuse qui, par la faute de celui-ci, n'était pas garantie lors de l'éviction, la cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale et les articles 1134 et 1147 du Code civil ;
5) ALORS ENFIN QUE le principe de la réparation intégrale oblige à réparer toutes les conséquences dommageables en lien avec la faute commise ; qu'en l'espèce, dès lors qu'elle constatait que le cabinet HANOT savait, lors de la conclusion des actes de cession du fonds de commerce et de prêt bancaire qu'il avait négociés et rédigés, que le bail commercial n'était pas renouvelé, ce qui privait l'acquéreuse de la possibilité d'y exploiter le fonds de commerce cédé et que la garantie de Mme Y..., la venderesse, était caduque, faute d'intervention à l'acte, de sorte que le cabinet HANOT, professionnel de l'immobilier-qui agissait ici comme le mandataire des trois parties aux intérêts divergents-était fautif d'engager l'acquéreuse, sa mandante, dans une opération ruineuse et non-viable, puisque le non-renouvellement du bail empêchait l'exploitation du fonds de commerce et entraînait le remboursement anticipé du prêt, destiné également à financer des travaux d'agencement sans objet de sorte que le préjudice de l'acquéreuse était acquis dès l'origine et ne constituait pas une simple perte de chance de ne pas acquérir le fonds de commerce qu'ainsi, la cour d'appel a violé, ensemble, les articles 1134, 1147 et 1992 et suivants du Code civil ;
