LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° R 13-12. 647 et B 13-23. 030 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 29 novembre 2012), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ, 8 avril 2008, pourvoi n° 07-10. 054), qu'en 1998, la société civile immobilière l'Imprévue du Lys (la SCI), propriétaire d'un lot du lotissement du Lys-Chantilly, et Mme X..., occupante de l'immeuble construit sur ce lot, ont assigné en démolition pour violation du cahier des charges M. et Mme Y..., propriétaires d'un lot sur lequel ils avaient fait édifier une construction selon un permis de construire délivré sur la demande de M. Z..., architecte ; que M. et Mme Y... ont appelé celui-ci en garantie ; que M. A... et Mme B... (les consorts A...- B...) et M. et Mme D..., acquéreurs successifs de l'immeuble en cours de procédure, ont été appelés dans la cause ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi provoqué, réunis, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, sans dénaturation, relevé que l'article 1er du cahier des charges du lotissement permettait à la société du Lys-Chantilly, si bon lui semblait, de contraindre l'acquéreur d'un lot qui contreviendrait aux conditions et interdictions imposées par cet article à l'enlèvement ou à la démolition de la construction et retenu que son article 20 relatif aux « recours des acquéreurs vis-à-vis l'un de l'autre » prévoyait qu'en cas d'inexécution par un ou plusieurs acquéreurs des conditions du cahier des charges, les acquéreurs se prétendant lésés étaient subrogés dans les droits de cette société pour exiger directement l'exécution de ces conditions, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande de démolition de l'immeuble édifié par M. et Mme Y... sur leur lot, fondée sur une violation du cahier des charges et formée par la SCI, colotie, était recevable ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal et le second moyen du pourvoi provoqué, réunis :
Attendu que M. et Mme Y... et M. et Mme D... font grief à l'arrêt de dire que la maison a été construite en violation de l'article 1er du cahier des charges du lotissement, de condamner M. et Mme D... à en démolir l'étage et de condamner M. et Mme Y... et les consorts A...- B... à leur payer le prix des travaux de mise en conformité de l'immeuble, la diminution de sa valeur et les frais des procédures relatives à cet immeuble, alors, selon le moyen :
1°/ que, lorsqu'un terrain présente une déclivité naturelle, la circonstance qu'une maison qui y est édifiée comporte un rez-de-chaussée pour partie à hauteur du niveau naturel, et pour partie surélevé par rapport à la pente du terrain, n'est pas de nature à caractériser l'existence d'une surélévation de l'ouvrage par rapport au niveau naturel du terrain ; qu'en se bornant à affirmer qu'il résultait du rapport d'expertise que l'immeuble construit par M. et Mme Y... était constitué d'un sous-sol, d'un rez-de-chaussée surélevé et d'un étage aménagé, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, s'il ne résultait pas des constatations de l'expert judiciaire que le rez-de-chaussée de la façade principale était bien au niveau du sol naturel, et que seul l'accès côté est, où se trouvait la porte d'entrée, comportait trois marches afin de compenser la déclivité naturelle du terrain, et s'il ne pouvait, dès lors, en être conclu que l'ouvrage entier était surélevé en rez-de-chaussée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
2°/ que, lorsqu'un terrain présente une déclivité naturelle, la circonstance que le juge administratif ait mentionné, dans sa décision, qu'un projet de permis de construire aurait prévu une surélévation de la construction, ne suffit pas à établir que l'ouvrage méconnaîtrait les stipulations contractuelles du cahier des charges d'un lotissement excluant un rez-de-chaussée surélevé lorsque les combles sont aménagés ; qu'en se bornant à indiquer qu'il résultait de l'arrêt de la cour d'appel administrative dont se prévalaient M. et Mme Y..., qu'ils avaient obtenu, le 12 octobre 1998, un permis de construire modificatif en fonction d'un projet de permis prévoyant la surélévation de la construction, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, s'il ne résultait pas des constatations de l'expert judiciaire que le rez-de-chaussée de la façade principale était bien au niveau du sol naturel, et que seul l'accès côté est, où se trouvait la porte d'entrée, comportait trois marches afin de compenser la déclivité naturelle du terrain, et s'il ne pouvait, dès lors, en être conclu que l'ouvrage entier était surélevé en rez-de-chaussée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
3°/ que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que la cour d'appel a constaté que l'article 1er du cahier des charges du lotissement permettait les constructions «- de plain-pied avec vide sanitaire,- à rez-de-chaussée surélevé sur sous-sol,- à un étage sur rez-de-chaussée non surélevé » ; qu'en relevant, pour en déduire que l'immeuble ainsi décrit ne correspondait manifestement pas à l'un des trois cas de figure prévus par l'article 1er du cahier des charges du lotissement, que la maison litigieuse comprenait, aux termes de l'acte de vente du 28 novembre 2003, un sous-sol, un rez-de-chaussée et un étage, quand cette seule description ne suffisait pas à établir que l'ouvrage ne comportait pas un étage sur rez-de-chaussée non surélevé, la cour d'appel n'a pas caractérisé la non-conformité de l'ouvrage par rapport au cahier des charges du lotissement, et elle a donc violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'article 1er du cahier des charges disposait que les constructions principales pouvaient être «- de plain-pied avec vide sanitaire,- à rez-de-chaussée surélevé sur sous-sol,- à un étage sur rez-de-chaussée non surélevé » et que l'immeuble comportait un rez-de-chaussée surélevé sur sous-sol aménagé et un étage, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que l'immeuble ne correspondant pas à l'un des trois cas de figure prévus par l'article 1er avait été construit en violation du cahier des charges du lotissement ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le troisième moyen du pourvoi principal, qui est recevable :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour rejeter les demandes de M. et Mme Y... formées contre M. Z..., l'arrêt retient qu'ils se contentent de verser aux débats le permis de construire initial et le permis de construire modificatif sans produire les projets et les plans y afférents établis par M. Z..., chargé d'une mission de conception ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les plans réalisés par M. Z... avaient été analysés par l'expert, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE mais seulement en ce qu'il déboute M. et Mme Y... de leurs demandes formées contre M. Z..., l'arrêt rendu le 29 novembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai ;
Condamne M. et Mme Y..., les consorts A...- B..., M. et Mme D... et M. Z... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Tiffreau, Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré recevables les demandes formées par la SCI L'IMPREVUE DU LYS, D'AVOIR dit que la maison litigieuse avait été construite en violation des prescriptions de l'article 1er du cahier des charges du lotissement du LYS CHANTILLY, D'AVOIR condamné, en conséquence, les époux D...- C... à faire procéder à la démolition totale de l'étage de cette maison, ainsi qu'à reconstruire la toiture sur le rez-de-chaussée, sans aménager le volume formé par la toiture autrement qu'en grenier, et ce dans un délai de deux ans à compter de la signification de l'arrêt, sous peine, passé ce délai, d'une astreinte de 500 ¿ par jour de retard pendant six mois, D'AVOIR constaté qu'en vertu du titre exécutoire constitué par l'acte de vente du 23 octobre 2006, les époux Y... et les consorts A...- B... étaient tenus de payer aux époux D...- B... le prix des travaux de mise en conformité de leur immeuble, la diminution de valeur de celui-ci et les frais liés aux différentes procédures relatives à cet immeuble, et enfin D'AVOIR condamné in solidum les époux Y... et les consorts A...- E... aux dépens de première instance, y compris le coût de l'expertise (3. 911, 28 ¿) ;
AUX MOTIFS QUE « rappelant que la SCI L'IMPREVUE DU LYS fonde ses demandes sur une prétendue violation de l'article 1 du cahier des charges décidant que « les constructions principales pourront être :- de plain-pied avec vide sanitaire,- à rez-de-chaussée surélevé sur sous-sol,- à un étage sur rez-de-chaussée non surélevé », les époux Y...- E... soutiennent que la SCI L'IMPREVUE DU LYS n'a pas qualité pour exiger le respect des prescriptions de cet article, au motif tout d'abord que l'article 1er in fine réserverait cette action à la seule société du LYS-CHANTILLY ; la SCI L'IMPREVUE DU LYS répond que l'article 1er distinguant entre les prescriptions relatives aux constructions exigées des acquéreurs, et celles exigées des acquéreurs et locataires, cette disposition finale du texte s'appliquerait seulement pour obtenir le respect par les acquéreurs et locataire de l'élagage des arbres, de l'interdiction de faire apposer des panneaux publicitaires, et des emplacements de trous à fumier et puisards, ce qui est invraisemblable et inexact ; en effet, l'article 1er du cahier des charges du lotissement du LYS-CHANTILLY constitué le 5 juin 1924, et modifié le 3 novembre 1960, énonce dans une première partie 23 règles relatives aux constructions, à leurs dimensions, à leur implantation, aux matériaux employés, parmi lesquelles celles prétendument violées, et dispose à la suite que « l'acquéreur qui contreviendrait aux prohibitions précédentes serait contraint, si bon semble à la société du LYS-CHANTILLY par toute voie de droit, à l'enlèvement ou à la démolition de la construction incriminée, sans préjudice de tous dommages-intérêts etc ¿ » ; In fine, c'est-à-dire après l'énumération de toutes les conditions et interdictions relatives aux constructions et à leur usage, l'article 1er stipule que « ces conditions réglant seulement les rapports des acquéreurs ou locataires avec la société du LYS-CHANTILLY, les autres acquéreurs ou locataires ne pourront s'en prévaloir ni faire aucune réclamation à ladite société pour le cas où elle n'en exigerait pas la stricte exécution » ; cette disposition finale qui s'applique à l'ensemble des conditions et interdictions, signifie que, contrairement aux interprétations erronées des parties, un sous-acquéreur de la société du LYS-CHANTILLY venderesse, ou un locataire ne sont pas fondés à s'en prévaloir à l'encontre de cette société, ce que confirme d'ailleurs l'article 20 évoqué infra ; tel n'est pas le cas en l'espèce, la cour étant saisie d'un litige entre deux propriétaires colotis ; les époux Y...- E... soutiennent ensuite que les demandes formées par la SCI sont irrecevables, parce que tout litige entre propriétaires relatif au respect du cahier des charges doit préalablement, en application de l'article 20 alinéa 2, se régler par l'intermédiaire de l'association syndicale du LYS-CHANTILLY, laquelle, de surcroît, considère que les demandes de la SCI ne sont pas fondées au regard du cahier des charges ; l'article 20 du cahier des charges intitulé « recours des acquéreurs vis-à-vis l'un de l'autre » dispose que : « dans le cas où un ou plusieurs acquéreurs n'exécuteraient pas les conditions du cahier des charges, après toutes modifications ou dérogations apportées, les acquéreurs qui se prétendraient lésés seront subrogés dans les droits de la société venderesse, à l'effet d'exiger directement l'exécution desdites conditions. Par suite, toutes difficultés à ce sujet entre les acquéreurs devront se vider directement entre eux, s'il n'y a pas d'association syndicale, et par l'intermédiaire de celle-ci s'il en existe une dans l'avenue ou la voie du litige, et ce sans que, et sous aucun prétexte, l'intervention de la société venderesse puisse être exigée si elle ne juge pas à propos d'intervenir » ; dès lors que, selon les statuts, l'association syndicale des propriétaires de LYS-CHANTILLY a vocation à pourvoir aux besoins de l'ensemble du lotissement, notamment en matière de voirie, et à exercer les droits, prérogatives et services qui lui auront été transmis par la société du LYS-CHANTILLY, et que le cahier des charges prévoit pour chaque avenue l'existence d'une association, mais qui fait défaut pour la 5e avenue où se trouvent les propriétés des parties, la SCI L'IMPREVUE DU LYS pouvait parfaitement assigner sans intermédiaire les époux Y...- E... devant le tribunal pour exiger le respect du cahier des charges, ainsi que le prévoit expressément l'article 20 alinéa 2 » (arrêt pp. 6 et 7) ;
ALORS QUE 1°), les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que la cour d'appel a constaté que l'article 1er du cahier des charges énonçait que « ces conditions réglant seulement les rapports des acquéreurs ou locataires avec la société du LYS-CHANTILLY, les autres acquéreurs ou locataires ne pourront s'en prévaloir ni faire aucune réclamation à ladite société pour le cas où elle n'en exigerait pas la stricte exécution », ce dont il résultait sans ambiguïté que les conditions et obligations énoncées à ce premier article s'imposaient exclusivement dans les relations entre les acquéreurs et la société venderesse du LYS-CHANTILLY, et n'étaient en aucun cas susceptibles d'être invoquées par les autres acquéreurs, y compris dans leurs relations entre eux ; qu'en affirmant que cette disposition interdisait au sous-acquéreur de s'en prévaloir contre la société venderesse du LYS-CHANTILLY, mais qu'une telle interdiction ne devait pas recevoir application dans le cadre d'un litige entre deux colotis, la cour d'appel a méconnu la loi des parties, et violé l'article 1er du cahier des charges du lotissement du LYS-CHANTILLY, ensemble l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE 2°), les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que la cour d'appel a constaté que l'article 1er du cahier des charges énonçait que « ces conditions réglant seulement les rapports des acquéreurs ou locataires avec la société du LYS-CHANTILLY, les autres acquéreurs ou locataires ne pourront s'en prévaloir ni faire aucune réclamation à ladite société pour le cas où elle n'en exigerait pas la stricte exécution », ce dont il résultait sans ambiguïté que les conditions et obligations énoncées à ce premier article s'imposaient exclusivement dans les relations entre les acquéreurs et la société venderesse du LYS-CHANTILLY, et n'étaient en aucun cas susceptibles d'être invoquées par les autres acquéreurs ; qu'il en allait différemment des autres dispositions du cahier des charges qui, en vertu de son article 20, pouvaient être invoquées par tout coloti, subrogé dans les droits de la société venderesse, à l'encontre d'un autre coloti ; qu'en retenant que les dispositions de l'article 20 confirmaient le fait que les colotis ne pouvaient invoquer les conditions et interdictions de l'article 1er à l'encontre de la société venderesse, pour en déduire qu'en revanche, ces conditions et interdictions pouvaient valablement être invoquées entre colotis, quand l'article 1er du cahier des charges prévoyait, par une disposition expresse, que les sous-acquéreurs ne pouvaient se prévaloir des conditions et interdictions qu'il prévoyait, ni faire aucune réclamation à la société venderesse à cet égard, et que l'article 20 ne pouvait, dans ces conditions, qu'autoriser les colotis à invoquer, dans leurs relations entre eux, les conditions définies aux articles du cahier des charges autres que le premier, la cour d'appel a méconnu la loi des parties, et violé les articles 1er et 20 du cahier des charges du lotissement du LYS-CHANTILLY, ensemble l'article 1134 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la maison litigieuse avait été construite en violation des prescriptions de l'article 1er du cahier des charges du lotissement du LYS-CHANTILLY, D'AVOIR condamné, en conséquence, les époux D...- C... à faire procéder à la démolition totale de l'étage de cette maison, ainsi qu'à reconstruire la toiture sur le rez-de-chaussée, sans aménager le volume formé par la toiture autrement qu'en grenier, et ce dans un délai de deux ans à compter de la signification de l'arrêt, sous peine, passé ce délai, d'une astreinte de 500 ¿ par jour de retard pendant six mois, D'AVOIR constaté qu'en vertu du titre exécutoire constitué par l'acte de vente du 23 octobre 2006, les époux Y... et les consorts A...- B... étaient tenus de payer aux époux D...- B... le prix des travaux de mise en conformité de leur immeuble, la diminution de valeur de celui-ci et les frais liés aux différentes procédures relatives à cet immeuble, et enfin D'AVOIR condamné in solidum les époux Y... et les consorts A...- E... aux dépens de première instance, y compris le coût de l'expertise (3. 911, 28 ¿) ;
AUX MOTIFS QUE « la Cour de cassation ayant jugé que, par application de l'article 1134 du code civil, le cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtant un caractère contractuel, ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, l'article 1143 du code civil permet à la SCI créancière d'une obligation de ne pas faire, de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement soit détruit ; au soutien de ses demandes, la SCI L'IMPREVUE DU LYS se prévaut de l'article 1er du cahier des charges modifié par une délibération de l'association syndicale des propriétaires du lotissement du 15 mai 1960 approuvée par un arrêté préfectoral du 3 novembre 1960 qui dispose que « les constructions principales pourront être :- de plain-pied avec vide sanitaire,- à rez-de-chaussée surélevé sur sous-sol,- à un étage sur rez-de-chaussée non surélevé », ce qui exclut toute autre possibilité, malgré l'emploi du verbe pouvoir, contrairement à ce que prétendent les intimés, sauf à vider ces prescriptions de tout contenu ; ¿ en dépit du rapport d'expertise, et contre l'évidence, les époux Y...- E..., suivis par les époux D...- C..., contestent l'existence de l'étage, discutent la hauteur de la surélévation du rez-de-chaussée alléguant des irrégularités du sol, la justifie par la présence d'eau dans le sol, et se targuent d'un arrêt de la cour administrative d'appel de DOUAI du 27 janvier 2005 ; tout d'abord, il résulte en effet du rapport daté du 24 mars 2000 de Monsieur I..., expert judiciaire désigné par le juge de la mise en état le 18 mars 1999, que l'immeuble construit par les époux Y...- E... est constitué d'un sous-sol, d'un rez-de-chaussée surélevé, et d'un étage aménagé ; il résulte ensuite de l'arrêt de la cour d'appel administrative dont ils se targuent, que les époux Y...- E... ont obtenu le 12 octobre 1998 un permis de construire modificatif en fonction d'un projet de permis prévoyant précisément la surélévation de la construction ; enfin, il résulte de l'acte authentique de vente du 28 novembre 2003 que les époux Y...- E... ont construit et vendu aux consorts A...- B..., « une maison à usage d'habitation comprenant :- au sous-sol : double garage, local technique, cave à vins, salle de sports, salle de jeux, ensemble de détente (sauna + douche + salle de repos),- au rez-de-chaussée : entrée avec rangement, cuisine, salle à manger avec cheminée centrale ouverte et avec verrière, salon, suite parentale (une chambre, dressing, salle de bains, bureau, buanderie, WC),- à l'étage : quatre chambres, salle de bains, salle de douche, WC », l'immeuble ainsi décrit ne correspondant manifestement pas à l'un des trois cas de figure prévus par l'article 1er du cahier des charges du lotissement ; par conséquent, l'immeuble vendu aux époux D...- C... ayant été construit en violation des prescriptions édictées par l'article 1er du cahier des charges du lotissement du LYS-CHANTILLY, la SCI L'IMPREVUE DU LYS est fondée à exiger des propriétaires actuels sa mise en conformité, contrairement à ce qu'a jugé le premier juge, le jugement étant infirmé » (arrêt pp. 7 et 8) ;
ALORS QUE 1°), lorsqu'un terrain présente une déclivité naturelle, la circonstance qu'une maison qui y est édifiée comporte un rez-de-chaussée pour partie à hauteur du niveau naturel, et pour partie surélevé par rapport à la pente du terrain, n'est pas de nature à caractériser l'existence d'une surélévation de l'ouvrage par rapport au niveau naturel du terrain ; qu'en se bornant à affirmer qu'il résultait du rapport d'expertise que l'immeuble construit par les époux Y... était constitué d'un sous-sol, d'un rez-de-chaussée surélevé et d'un étage aménagé, sans rechercher, ainsi que l'y invitaient les époux Y... (conclusions, p. 21), s'il ne résultait pas des constatations de l'expert judiciaire que le rez-de-chaussée de la façade principale était bien au niveau du sol naturel, et que seul l'accès côté est, où se trouvait la porte d'entrée, comportait trois marches afin de compenser la déclivité naturelle du terrain, et s'il ne pouvait, dès lors, en être conclu que l'ouvrage entier était surélevé en rez-de-chaussée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE 2°), lorsqu'un terrain présente une déclivité naturelle, la circonstance que le juge administratif ait mentionné, dans sa décision, qu'un projet de permis de construire aurait prévu une surélévation de la construction, ne suffit pas à établir que l'ouvrage méconnaîtrait les stipulations contractuelles du cahier des charges d'un lotissement excluant un rez-de-chaussée surélevé lorsque les combles sont aménagés ; qu'en se bornant à indiquer qu'il résultait de l'arrêt de la cour d'appel administrative dont se prévalaient les époux Y...- E..., qu'ils avaient obtenu, le 12 octobre 1998, un permis de construire modificatif en fonction d'un projet de permis prévoyant la surélévation de la construction, sans rechercher, ainsi que l'y invitaient les époux Y... (conclusions, p. 21), s'il ne résultait pas des constatations de l'expert judiciaire que le rez-de-chaussée de la façade principale était bien au niveau du sol naturel, et que seul l'accès côté est, où se trouvait la porte d'entrée, comportait trois marches afin de compenser la déclivité naturelle du terrain, et s'il ne pouvait, dès lors, en être conclu que l'ouvrage entier était surélevé en rez-de-chaussée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE 3°), les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que la cour d'appel a constaté que l'article 1er du cahier des charges du lotissement permettait les constructions «- de plain-pied avec vide sanitaire,- à rez-de-chaussée surélevé sur sous-sol,- à un étage sur rez-de-chaussée non surélevé » ; qu'en relevant, pour en déduire que l'immeuble ainsi décrit ne correspondait manifestement pas à l'un des trois cas de figure prévus par l'article 1er du cahier des charges du lotissement, que la maison litigieuse comprenait, aux termes de l'acte de vente du 28 novembre 2003, un sous-sol, un rez-de-chaussée et un étage, quand cette seule description ne suffisait pas à établir que l'ouvrage ne comportait pas un étage sur rez-de-chaussée non surélevé, la cour d'appel n'a pas caractérisé la non-conformité de l'ouvrage par rapport au cahier des charges du lotissement, et elle a donc violé l'article 1134 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(très subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les époux Y... de leurs demandes dirigées contre Monsieur Z... ;
AUX MOTIFS QU'« invoquant l'article 1147 du code civil, les époux Y...- E... font grief à Monsieur Marc Z... d'avoir tout d'abord présenté un projet de permis de construire initial dont il avait établi les plans qui n'était pas conforme aux dispositions du POS et du cahier des charges du lotissement, puis d'avoir déposé à nouveau un permis de construire modificatif non conforme à ces dispositions, et soutiennent qu'il ne peut s'exonérer de sa responsabilité au prétexte qu'il n'a pas dirigé l'exécution des travaux ; dès lors que, d'une part, les époux Y...- E... se contentent de verser aux débats le permis de construire initial accordé le 30 juillet 1990 et le permis de construire modificatif accordé le 12 octobre 1998 sans produire les projets et plans de l'architecte afférents, et que d'autre part, l'expert judiciaire affirme (p. 109 du rapport) que le permis de construire modificatif avait pour seul objet de régulariser une construction réalisée en contradiction avec le permis de construire initial, la responsabilité contractuelle de l'architecte ne saurait être engagée en l'absence de démonstration d'une faute de conception » (arrêt p. 10) ;
ALORS QUE 1°), l'architecte, chargé d'une mission de conception, a l'obligation de s'assurer préalablement de la faisabilité du projet envisagé au regard des règles d'urbanisme, et d'établir des plans conformes à ces règles ; qu'en affirmant que, faute d'avoir produit les projets et plans d'architecte, les époux Y... ne démontraient pas une faute de conception imputable à Monsieur Z..., sans rechercher si cette faute ne résultait pas des conclusions explicites de l'expert judiciaire qui, analysant le cahier des charges de l'architecte et les plans qu'il avait réalisés, constatait que son cahier des charges prévoyait un rez-de-chaussée non surélevé (rapport, p. 58), mais que ses plans comportaient néanmoins « une différence de niveau de 72 cm entre le niveau du rez-de-chaussée et le niveau du terrain naturel » (rapport, p. 62 et p. 64), en méconnaissance du plan d'occupation des sols applicable et du cahier des charges du lotissement, qui permettaient soit un rez-de-chaussée surélevé sur sous-sol, soit un étage sur rez-de-chaussée non surélevé (rapport, pp. 102 et 103), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
ALORS QUE 2°), l'architecte, chargé d'une mission de conception, a l'obligation de s'assurer préalablement de la faisabilité du projet envisagé au regard des règles d'urbanisme, et d'établir des plans conformes à ces règles ; qu'en écartant toute faute de l'architecte, chargé de la conception des plans, du fait qu'un permis de construire modificatif avait eu pour objet de régulariser une construction réalisée en contradiction avec le permis de construire initial, quand l'expert judiciaire constatait que cette modification n'avait été rendue nécessaire que pour pallier une erreur de réalisation du sous-sol, circonstance qui était indépendante de la question de la surélévation de l'ouvrage, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants au regard de la détermination de la responsabilité de l'architecte qui, chargé de la conception du projet, avait établi des plans non conformes au cahier des charges du lotissement, prévoyant une surélévation du rez-de-chaussée de 72 cm par rapport au niveau du terrain naturel, et elle a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
Moyens produits au pourvoi provoqué par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour M. et Mme D....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré recevables les demandes formées par la SCI L'Imprévue du Lys, d'avoir dit que la maison litigieuse avait été construite en violation des prescriptions de l'article 1er du cahier des charges du lotissement du Lys-Chantilly, et d'avoir condamné, en conséquence, les époux D...- C... à faire procéder à la démolition totale de l'étage de cette maison, ainsi qu'à reconstruire la toiture sur le rez-de-chaussée, sans aménager le volume formé par la toiture autrement qu'en grenier, et ce dans un délai de deux ans à compter de la signification de l'arrêt, sous peine, passé ce délai, d'une astreinte de 500 ¿ par jour de retard pendant six mois ;
AUX MOTIFS QUE rappelant que la SCI L'Imprévue du Lys fonde ses demandes sur une prétendue violation de l'article 1 du cahier des charges décidant que « les constructions principales pourront être :- de plain-pied avec vide sanitaire,- à rez-de-chaussée surélevé sur sous-sol,- à un étage sur rez-de-chaussée non surélevé », les époux Y...- E... soutiennent que la SCI L'Imprévue du Lys n'a pas qualité pour exiger le respect des prescriptions de cet article, au motif tout d'abord que l'article 1er in fine réserverait cette action à la seule société du Lys-Chantilly ; la SCI L'Imprévue du Lys répond que l'article 1er distinguant entre les prescriptions relatives aux constructions exigées des acquéreurs, et celles exigées des acquéreurs et locataires, cette disposition finale du texte s'appliquerait seulement pour obtenir le respect par les acquéreurs et locataire de l'élagage des arbres, de l'interdiction de faire apposer des panneaux publicitaires, et des emplacements de trous à fumier et puisards, ce qui est invraisemblable et inexact ; qu'en effet, l'article 1er du cahier des charges du lotissement du Lys-Chantilly constitué le 5 juin 1924, et modifié le 3 novembre 1960, énonce dans une première partie 23 règles relatives aux constructions, à leurs dimensions, à leur implantation, aux matériaux employés, parmi lesquelles celles prétendument violées, et dispose à la suite que « l'acquéreur qui contreviendrait aux prohibitions précédentes serait contraint, si bon semble à la société du Lys-Chantilly par toute voie de droit, à l'enlèvement ou à la démolition de la construction incriminée, sans préjudice de tous dommages-intérêts etc ¿ » ; qu'in fine, c'est-à-dire après l'énumération de toutes les conditions et interdictions relatives aux constructions et à leur usage, l'article 1er stipule que « ces conditions réglant seulement les rapports des acquéreurs ou locataires avec la société du Lys-Chantilly, les autres acquéreurs ou locataires ne pourront s'en prévaloir ni faire aucune réclamation à ladite société pour le cas où elle n'en exigerait pas la stricte exécution » ; que cette disposition finale qui s'applique à l'ensemble des conditions et interdictions, signifie que, contrairement aux interprétations erronées des parties, un sous-acquéreur de la société du Lys-Chantilly venderesse, ou un locataire ne sont pas fondés à s'en prévaloir à l'encontre de cette société, ce que confirme d'ailleurs l'article 20 évoqué infra ; que tel n'est pas le cas en l'espèce, la cour étant saisie d'un litige entre deux propriétaires colotis ; que les époux Y...- E... soutiennent ensuite que les demandes formées par la SCI sont irrecevables, parce que tout litige entre propriétaires relatif au respect du cahier des charges doit préalablement, en application de l'article 20 alinéa 2, se régler par l'intermédiaire de l'association syndicale du Lys-Chantilly, laquelle, de surcroît, considère que les demandes de la SCI ne sont pas fondées au regard du cahier des charges ; que l'article 20 du cahier des charges intitulé « recours des acquéreurs vis-à-vis l'un de l'autre » dispose que : « dans le cas où un ou plusieurs acquéreurs n'exécuteraient pas les conditions du cahier des charges, après toutes modifications ou dérogations apportées, les acquéreurs qui se prétendraient lésés seront subrogés dans les droits de la société venderesse, à l'effet d'exiger directement l'exécution desdites conditions. Par suite, toutes difficultés à ce sujet entre les acquéreurs devront se vider directement entre eux, s'il n'y a pas d'association syndicale, et par l'intermédiaire de celle-ci s'il en existe une dans l'avenue ou la voie du litige, et ce sans que, et sous aucun prétexte, l'intervention de la société venderesse puisse être exigée si elle ne juge pas à propos d'intervenir » ; que, dès lors que, selon les statuts, l'association syndicale des propriétaires de Lys-Chantilly a vocation à pourvoir aux besoins de l'ensemble du lotissement, notamment en matière de voirie, et à exercer les droits, prérogatives et services qui lui auront été transmis par la société du Lys-Chantilly, et que le cahier des charges prévoit pour chaque avenue l'existence d'une association, mais qui fait défaut pour la 5e avenue où se trouvent les propriétés des parties, la SCI L'Imprévue du Lys pouvait parfaitement assigner sans intermédiaire les époux Y...- E... devant le tribunal pour exiger le respect du cahier des charges, ainsi que le prévoit expressément l'article 20 alinéa 2 (arrêt p. 6 et 7) ;
ALORS QUE, D'UNE PART, le juge ne peut dénaturer les documents de la cause ; que la cour d'appel a constaté que l'article 1er du cahier des charges du lotissement du Lys-Chantilly énonçait que « ces conditions réglant seulement les rapports des acquéreurs ou locataires avec la société du Lys Chantilly, les autres acquéreurs ou locataires ne pourront s'en prévaloir ni faire aucune réclamation à ladite société pour le cas où elle n'en exigerait pas la stricte exécution » (cf. arrêt, p. 6 § 5 et prod. 1, p. 11 in fine), ce dont il résultait que les conditions et obligations énoncées à ce premier article s'imposaient exclusivement dans les relations entre les acquéreurs et la société venderesse du Lys-Chantilly, et n'étaient en aucun cas susceptibles d'être invoquées par les autres acquéreurs, y compris dans leurs relations entre eux ; qu'en affirmant que cette disposition interdisait au sous-acquéreur de s'en prévaloir contre la société venderesse du Lys-Chantilly, mais qu'une telle interdiction ne devait pas recevoir application dans le cadre d'un litige entre deux colotis (cf. arrêt, p. 6 § 7), la cour d'appel a dénaturé l'article 1er du cahier des charges du lotissement du Lys-Chantilly, et violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, la cour d'appel a considéré que la lecture qu'elle a faite de l'article 1er du cahier des charges du lotissement du Lys-Chantilly était confirmée par l'article 20 de ce document (cf. arrêt, p. 6 § 7), dont elle a rappelé qu'il permettait aux acquéreurs de régler un éventuel litige entre eux relatif aux « conditions du cahier des charges » (cf. arrêt, p. 6 § 11) ; qu'en se prononçant ainsi, tandis qu'il résultait de l'article 1er du cahier des charges, dont elle a reproduit les termes (cf. arrêt, p. 6 § 5), que les conditions et interdictions qu'il énumère ne pouvaient être invoquées que par la société Lys-Chantilly, ce dont il résultait que les « conditions du cahier des charges » visées à l'article 20 de ce document ne pouvaient renvoyer qu'aux autres conditions qu'il énumérait, à l'exception de celle prévues à l'article 1er, la cour d'appel a dénaturé les articles 1er et 20 du cahier des charges du lotissement du Lys-Chantilly, et violé l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
, SUBSIDIAIRE :IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré recevables les demandes formées par la SCI L'Imprévue du Lys, d'avoir dit que la maison litigieuse avait été construite en violation des prescriptions de l'article 1er du cahier des charges du lotissement du Lys-Chantilly, et d'avoir condamné, en conséquence, les époux D...- C... à faire procéder à la démolition totale de l'étage de cette maison, ainsi qu'à reconstruire la toiture sur le rez-de-chaussée, sans aménager le volume formé par la toiture autrement qu'en grenier, et ce dans un délai de deux ans à compter de la signification de l'arrêt, sous peine, passé ce délai, d'une astreinte de 500 ¿ par jour de retard pendant six mois ;
AUX MOTIFS QUE la Cour de cassation ayant jugé que, par application de l'article 1134 du code civil, le cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtant un caractère contractuel, ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, l'article 1143 du code civil permet à la SCI créancière d'une obligation de ne pas faire, de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement soit détruit ; qu'au soutien de ses demandes, la SCI L'Imprévue du Lys se prévaut de l'article 1er du cahier des charges modifié par une délibération de l'association syndicale des propriétaires du lotissement du 15 mai 1960 approuvée par un arrêté préfectoral du 3 novembre 1960 qui dispose que « les constructions principales pourront être :- de plain-pied avec vide sanitaire,- à rez-de-chaussée surélevé sur sous-sol,- à un étage sur rez-de-chaussée non surélevé », ce qui exclut toute autre possibilité, malgré l'emploi du verbe pouvoir, contrairement à ce que prétendent les intimés, sauf à vider ces prescriptions de tout contenu ; qu'¿ en dépit du rapport d'expertise, et contre l'évidence, les époux Y...- E..., suivis par les époux D...- C..., contestent l'existence de l'étage, discutent la hauteur de la surélévation du rez-de-chaussée alléguant des irrégularités du sol, la justifie par la présence d'eau dans le sol, et se targuent d'un arrêt de la cour administrative d'appel de Douai du 27 janvier 2005 ; que tout d'abord, il résulte en effet du rapport daté du 24 mars 2000 de Monsieur I..., expert judiciaire désigné par le juge de la mise en état le 18 mars 1999, que l'immeuble construit par les époux Y...- E... est constitué d'un sous-sol, d'un rez-de-chaussée surélevé, et d'un étage aménagé ; qu'il résulte ensuite de l'arrêt de la cour d'appel administrative dont ils se targuent, que les époux Y...- E... ont obtenu le 12 octobre 1998 un permis de construire modificatif en fonction d'un projet de permis prévoyant précisément la surélévation de la construction ; qu'enfin, il résulte de l'acte authentique de vente du 28 novembre 2003 que les époux Y...- E... ont construit et vendu aux consorts A...- B..., « une maison à usage d'habitation comprenant :- au sous-sol : double garage, local technique, cave à vins, salle de sports, salle de jeux, ensemble de détente (sauna + douche + salle de repos),- au rez-de-chaussée : entrée avec rangement, cuisine, salle à manger avec cheminée centrale ouverte et avec verrière, salon, suite parentale (une chambre, dressing, salle de bains, bureau, buanderie, WC),- à l'étage : quatre chambres, salle de bains, salle de douche, WC », l'immeuble ainsi décrit ne correspondant manifestement pas à l'un des trois cas de figure prévus par l'article 1er du cahier des charges du lotissement ; que par conséquent, l'immeuble vendu aux époux D...- C... ayant été construit en violation des prescriptions édictées par l'article 1er du cahier des charges du lotissement du Lys-Chantilly, la SCI L'Imprévue du Lys est fondée à exiger des propriétaires actuels sa mise en conformité, contrairement à ce qu'a jugé le premier juge, le jugement étant infirmé (arrêt p. 7 et 8) ;
ALORS QUE, D'UNE PART, lorsqu'un terrain présente une déclivité naturelle, la circonstance qu'une maison qui y est édifiée comporte un rez-de-chaussée pour partie à hauteur du niveau naturel, et pour partie surélevé par rapport à la pente du terrain, n'est pas de nature à caractériser l'existence d'une surélévation de l'ouvrage par rapport au niveau naturel du terrain ; qu'en se bornant à affirmer qu'il résultait du rapport d'expertise que l'immeuble construit par les époux Y... était constitué d'un sous-sol, d'un rez-de-chaussée surélevé et d'un étage aménagé, sans rechercher, comme elle y était invitée (cf. concl., p. 7 § 5 et s.) si le rez-de-chaussée de la façade principale était bien au niveau du sol naturel, et que seul l'accès côté Est, où se trouvait la porte d'entrée, comportait trois marches afin de compenser la déclivité naturelle du terrain, et s'il ne pouvait pas, dès lors, en être conclu que l'ouvrage entier était surélevé en rez-de-chaussée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, lorsqu'un terrain présente une déclivité naturelle, la circonstance que le juge administratif ait mentionné, dans sa décision, qu'un projet de permis de construire aurait prévu une surélévation de la construction, ne suffit pas à établir que l'ouvrage méconnaîtrait les stipulations contractuelles du cahier des charges d'un lotissement excluant un rez-de-chaussée surélevé lorsque les combles sont aménagés ; qu'en se bornant à indiquer qu'il résultait de l'arrêt de la cour d'appel administrative que les époux Y... avaient obtenu, le 12 octobre 1998, un permis de construire modificatif en fonction d'un projet de permis prévoyant la surélévation de la construction, sans rechercher s'il résultait des constatations de l'expert judiciaire que le rez-de-chaussée de la façade principale était bien au niveau du sol naturel, et que seul l'accès côté Est, où se trouvait la porte d'entrée, comportait trois marches afin de compenser la déclivité naturelle du terrain, et s'il ne pouvait, dès lors, en être conclu que l'ouvrage entier était surélevé en rez-de-chaussée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
ALORS QU'ENFIN, la cour d'appel a constaté que l'article 1er du cahier des charges du lotissement permettait les constructions «- de plain-pied avec vide sanitaire,- à rez-de-chaussée surélevé sur sous-sol,- à un étage sur rez-de-chaussée non surélevé » ; qu'en relevant, pour en déduire que l'immeuble en cause ne correspondait manifestement pas à l'un des trois cas de figure prévus par l'article 1er du cahier des charges du lotissement, que la maison litigieuse comprenait, aux termes de l'acte de vente du 28 novembre 2003, un sous-sol, un rez-de-chaussée et un étage, tandis que cette seule description ne suffisait pas à établir que l'ouvrage ne comportait pas un étage sur rez-de-chaussée non surélevé, la cour d'appel n'a pas caractérisé la non-conformité de l'ouvrage par rapport au cahier des charges du lotissement, et a violé l'article 1134 du code civil.
