| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 16 décembre 2014, 13-24710

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les sociétés Finamur et Fructicomi n'avaient jamais accepté de faire rétroagir la vente au 1er juillet 2003 et de renoncer aux loyers impayés en sus du prix de vente de l'immeuble et qu'aucune des offres émises par la société Labadie Créteil ne correspondait au montant des sommes dues par elle, la plus élevée restant inférieure au montant global de l'arriéré des loyers, taxes et charges et du prix de vente de l'immeuble, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes ou qui ne lui étaient pas demandées, qui n'a pas déduit l'absence de comportement fautif des crédit-bailleresses dans la rupture des pourparlers de l'absence d'accord sur le prix et qui a pu retenir que la société François Legrand, prise en sa qualité de liquidateur de la société Labadie Créteil, ne démontrait pas que les sociétés Finamur et Fructicomi auraient abusivement rompu ceux-ci, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société François Legrand, ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société François Legrand, ès qualités, à payer aux sociétés Finamur et Natixis Lease immo la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la société François Legrand, ès qualités ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société Labadie Créteil, crédit-preneuse d'un immeuble, et la société Legrand, en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la crédit-preneuse, de leur demande tendant à la condamnation in solidum des sociétés Finamur et Natixis Lease Immo, crédit-bailleresses, à leur payer une somme de 2.800.000 euros à titre de dommages et intérêts pour rupture abusive de pourparlers et tendant à voir ordonner la compensation avec toute somme pouvant être due à ces dernières par la société Labadie Créteil ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur l'action en responsabilité contractuelle, par courrier du 7 juin 2004, les bailleresses, prenant acte de l'offre de levée anticipée de l'option d'achat prévue au contrat de crédit-bail immobilier, avaient adressé au conseil de la SCI Labadie Créteil le détail des sommes dues en cas de levée d'option, confirmant ainsi leur accord de principe après la délivrance du premier commandement de payer du 18 décembre 2003, pour engager des discussions sur le rachat anticipé de l'immeuble par la crédit-preneuse ; que le 13 juillet 2004, la société Slibail Immobilier avait fourni le détail des sommes dues en cas de levée d'option au 30 septembre 2004, soit : - prix de vente de 905.059 ¿, - provision de taxe foncière 2004 de 28.000 ¿, - loyers impayés de 289.896,95 ¿ TTC, - charges de copropriété impayées de 2.532,19 ¿ TTC, - frais de dossiers de 1.000 ¿ ; qu'une première phase de rapprochement qui pouvait être qualifiée de "contractuelle", apparaissait ainsi s'être déroulée pendant l'année 2004 et s'être terminée en réalité avec le commandement de payer délivré le 20 décembre 2004 ; qu'ainsi que l'avaient considéré plusieurs décisions devenues définitives ensuite, ce commandement manifestait le refus des sociétés Slibail Immobilier et Fructicomi d'examiner d'autres offres émanant de la crédit-preneuse après la lettre du 1er décembre 2004 par laquelle les sociétés crédit-bailleresses avaient refusé l'offre de rachat anticipé émise le 29 octobre 2004 à hauteur de 900.000 ¿ par la SCI Labadie Créteil, dont la rédaction pouvait sembler laisser la porte ouverte à d'autres propositions ; qu'ainsi que l'avait justement estimé le tribunal, la société Labadie Créteil avait alors tenté de reprendre les pourparlers, sollicitant la poursuite des négociations dans une lettre du 3 décembre 2004, et élevant à trois reprises ses offres le 1er février 2005 à 950.000 ¿, le 15 mai 2005 à un million d'euros, enfin le 11 décembre 2006 à 1,3 millions d'euros ; qu'il y avait lieu de considérer qu'à compter du 1er janvier 2005, s'était ouverte une deuxième phase de négociation, amiable cette fois, née du maintien par la bailleresse d'un engagement autonome de vente du bien immobilier à la suite de l'offre formulée en 2004 quelle que fût l'issue de l'instance en résiliation du crédit-bail ; que cet engagement s'était manifesté le 17 mars 2006, lorsque les sociétés Slibail Immobilier et Fructicomi avaient demandé à la SCI Labadie Créteil de confirmer son intention de régler les arriérés et de lever l'option ; qu'ainsi hors prétoire, les parties étaient restées en contact par l'intermédiaire de leurs avocats respectifs, jusqu'à l'assignation par les sociétés intimées de la SCI Labadie Créteil en liquidation judiciaire en juin 2008 ; que sur la rupture abusive des pourparlers engagés, la société Labadie Créteil était fondée comme il était d'usage lors de l'engagement de pourparlers confidentiels, à croire que les sociétés propriétaires pourraient en définitive ne pas revendiquer effectivement la résiliation du bail et l'expulsion, pour le cas où elles l'obtiendraient, ce qui avait été fait avec le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 10 janvier 2007, confirmé par l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 14 décembre 2007 ; que toutefois il importait de souligner qu'aucune des différentes offres émises par la société Labadie Créteil ne correspondait au montant des sommes dues par la société preneuse ; qu'alors que le courrier du 13 juillet 2004 manifestait clairement l'intention des sociétés propriétaires de recouvrer les arriérés de loyers à compter du mois de mars 2003 la crédit-preneuse n'avait jamais offert que le prix de la levée d'option anticipée ou valeur résiduelle de l'immeuble, ou un prix s'y référant ; que dès sa première réponse du 29 octobre 2004, elle avait toujours demandé l'admission de l'effet rétroactif de la cession au 1er juillet 2003, avec prise en charge par elle à compter de cette date des taxes foncières et des charges de copropriété, mais non des loyers restés en souffrance depuis le départ de son sous-locataire, la société Chronotique ; qu'ainsi la plus élevée des offres restait inférieure au montant de l'arriéré des loyers taxes et charges (420.820,76 ¿ au 15 février 2005) et du prix de vente de l'immeuble (905.059 ¿ HT sur la base de la valeur résiduelle du 30 septembre 2004) ; que contrairement aux allégations de la SCI Labadie Créteil, qui affirmait que les parties avaient convenu que « les arriérés de loyer seraient absorbés par l'effet rétroactif de la vente », aucun courrier émanant des sociétés bailleresses ne donnait d'accord pour faire rétroagir la vente et renoncer au paiement de l'arriéré en sus du prix de vente de l'immeuble, en contradiction avec l'offre de vente nettement exprimée le 13 juillet 2004 ; que, de même, c'était pertinemment que le tribunal avait estimé que la lettre envoyée le 16 novembre 2005 à la société Labadie Créteil dans laquelle les sociétés propriétaires l'invitaient à faire part de l'ensemble de ses demandes par l'intermédiaire de leurs conseils respectifs, ne saurait s'analyser en une reprise de la procédure de vente par les sociétés bailleresses ; qu'enfin, le courrier adressé par le directeur de la branche leasing de la société Finamur le 10 octobre 2008 soit postérieurement à l'assignation de la société Labadie Créteil devant le tribunal de commerce, invitant la SCI Labadie Créteil à « mettre un terme au contentieux », ne permettait pas de préjuger de la reprise tardive des pourparlers puisque les services contentieux des sociétés Finamur et Fructicomi n'en avaient été avisés qu'a posteriori et qu'elles avaient alors rétabli auprès du directeur concerné, qui n'en était pas informé, la réalité des faits et des procédures en cours ; que la Selarl Legrand ès-qualités était dès lors mal venue à soutenir que les sociétés Finamur et Fructicomi auraient abusivement rompu les pourparlers, elle-même ne démontrant pas une rencontre des volontés qui n'aurait manqué son effet que par la faute de ses co-contractantes ; qu'en conséquence, le jugement entrepris était confirmé en ce qu'il avait débouté les sociétés Legrand et Labadie Créteil de leurs entières demandes (arrêt, pp. 5 à 7) ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'il était constant qu'à la suite de la délivrance du premier commandement de payer du 18 juillet 2003 les parties avaient engagé des pourparlers sur le rachat anticipé de l'immeuble par le crédit preneur ; qu'ainsi, par lettre du 7 juin 2004, la société Slibail Immobilier avait informé le conseil de la SCI Labadie Créteil du prix de vente dans l'hypothèse d'une levée d'option anticipée, et par lettre du 13 juillet 2004 elle lui avait fourni le détail des sommes dues en cas de levée d'option au 30 septembre 2004, à savoir : un prix de vente de 905.059 euros augmenté d'une provision de taxe foncière 2004 de 28.000 euros TTC, des impayés de 289.896,95 euros TTC, des charges de copropriété impayées de 2.532,19 euros TTC et des frais de dossier de 1.000 euros, le tout totalisant 1.246.487 euros ; que par lettres des 2 septembre 2004, 28 septembre 2004 et 22 octobre 2004, la société Slibail Immobilier avait relancé la société Labadie Créteil qui n'avait toujours pas formulé d'offre d'acquisition, et lui avait demandé de lui adresser un premier projet de protocole, sous peine de reprise de la procédure de résiliation du contrat ; que le conseil de la SCI Labadie lui avait adressé ce projet de protocole le 29 octobre 2004, offrant un prix de cession de 900.000 euros ; que la société Slibail Immobilier lui avait répondu le 1er décembre 2004 que son comité refusait cette offre de rachat ; que la société bailleresse avait ainsi clairement exprimé son refus de l'offre faite par la société preneuse, et en lui délivrant le 20 décembre 2004 un second commandement de payer visant la clause résolutoire, elle avait sans équivoque manifesté sa volonté de poursuivre la résiliation du bail, volonté à laquelle elle n'avait pas renoncé par la suite ainsi qu'il avait été définitivement jugé par la cour d'appel de Paris ; que la société Labadie Créteil avait alors tenté de reprendre les pourparlers, sollicitant la reprise des négociations dans une lettre du 3 décembre 2004, offrant de verser 950.000 euros dans une lettre du 1er février 2005, 1.000.000 d'euros dans une lettre du 15 mai 2005, puis 1.300.000 euros dans une lettre du 11 décembre 2006 ; que cependant les sociétés bailleresses n'avaient répondu à aucune de ces propositions, et la lettre qu'elles avaient adressée le 16 novembre 2005 à la société Labadie, dans laquelle elles invitaient à faire part de l'ensemble de leurs demandes par l'intermédiaire de leurs avocats respectifs, ne traduisait pas leur intention de renoncer à la résiliation du bail ni de reconsidérer leur décision de refuser la vente de l'immeuble à la société preneuse ; que dans le cadre des procédures judiciaires qui avaient été engagées par la SCI Labadie Créteil à la suite de la délivrance de ce commandement du 20 décembre 2004, les sociétés bailleresses avaient maintenu leur demande de résiliation du bail ; que les sociétés demanderesses étaient dès lors mal fondées à soutenir que les sociétés bailleresses auraient pris l'engagement de leur vendre l'immeuble objet du crédit-bail et auraient abusivement rompu les pourparlers ; qu'elles avaient légitimement refusé la première offre qui ne correspondait pas au montant des sommes dues par la société preneuse, puis décidé de poursuivre la résiliation du bail et de ne pas donner suite aux offres suivantes, lesquelles, au demeurant, n'atteignaient pas non plus le montant des sommes dues ; qu'il résultait en effet de la lecture du jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 10 janvier 2007 (qui avait été confirmé par la cour d'appel) qu'au 15 février 2005 la société crédit preneuse était débitrice d'une somme de 430.820,76 euros au titre des loyers et charges, et il courait contre elle une indemnité d'occupation de 16.737,27 euros ; qu'aussi, la dernière offre de payer 1.300.000 euros qui avait été faite le 11 décembre 2006 par la société Labadie Créteil restait inférieure au montant de l'arriéré et du prix de vente, fixé par les sociétés bailleresses à 905.059 euros dans leur lettre du 13 juillet 2004, étant observé qu'aucune des lettres des bailleresses ne contenait d'accord pour faire rétroagir la vente et renoncer au paiement de l'arriéré en sus du prix de vente de l'immeuble ; que les sociétés Labadie Créteil et Legrand étaient donc mal fondées en leur action en responsabilité contre les sociétés Finamur et Fructicomi ; qu'elles seraient déboutées de l'ensemble de leurs demandes (jugement, pp. 5 et 6) ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la faute commise dans la rupture des pourparlers préalables à la cession d'un immeuble n'est pas exclue par la constatation de l'absence de preuve de l'accord des parties sur le prix ; que le liquidateur à la liquidation judiciaire de la crédit-preneuse avait ainsi fait valoir (conclusions, pp. 15 et 16, premier alinéa) que, indépendamment de la question de l'accord éventuel des parties sur le prix, les crédit-bailleresses avaient, par leur inertie et en entretenant la crédit-preneuse pendant plusieurs années dans la croyance en la concrétisation d'un accord, fait preuve d'une légèreté blâmable à son égard ; qu'en se déterminant pourtant par la considération que le liquidateur à la liquidation judiciaire de la crédit-preneuse ne démontrait pas une rencontre des volontés qui n'aurait manqué son effet que par la faute des crédit-bailleresses, motif impropre à exclure l'existence d'une faute de ces dernières dans la rupture des pourparlers, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'après avoir constaté qu'un engagement autonome de vente du bien immobilier, indépendant de l'issue de l'instance en résiliation du crédit-bail, avait été pris par les crédit-bailleresses le 17 mars 2006 lorsqu'elles avaient demandé à la crédit-preneuse de confirmer son intention de régler les arriérés de loyer, taxes et charges et de lever l'option, la cour d'appel s'est fondée, pour exclure une rupture fautive des pourparlers imputable aux crédit-bailleresses, sur la considération que celles-ci n'avaient pas répondu aux propositions faites par la crédit-preneuse et notamment à celle du 11 décembre 2006 de fixer le prix de cession à la somme de 1.300.000 euros ; que le liquidateur à la liquidation judiciaire de la créditpreneuse avait précisément fait valoir (conclusions, pp. 15 et 16, premier alinéa) que les crédit-bailleresses avaient fait preuve d'une légèreté blâmable à l'égard de cette dernière, notamment en l'entretenant pendant plusieurs années dans la croyance en la concrétisation d'un accord ; qu'en ne recherchant pas si, en l'état de l'engagement susvisé des crédit-bailleresses, une telle absence de réponse de celles-ci, sans motif légitime, n'était pas empreinte de mauvaise foi et, partant, fautive et ne caractérisait pas de leur part une rupture abusive des pourparlers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
ALORS, ENFIN ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'en retenant, pour en déduire que la crédit-preneuse « ne démontra i t pas une rencontre des volontés qui n'aurait manqué son effet que par la faute de ses co-contractantes », que l'offre de prix la plus élevée faite par la crédit-preneuse ¿ savoir 1.300.000 euros, le 11 décembre 2006 ¿ était « rest ée inférieure au montant de l'arriéré des loyers taxes et charges (420.820,76 ¿ au 15 février 2005) et au prix de vente de l'immeuble (905.059 ¿ HT sur la base de la valeur résiduelle du 30 septembre 2004) », sans préciser, comme l'y invitait le liquidateur à la liquidation judiciaire de la crédit-preneuse (conclusions, p. 16), les montants, à la date de l'offre susvisée du 11 décembre 2006, de l'arriéré de loyer, taxes et charges et du prix de vente de l'immeuble sur la base de la valeur résiduelle à cette même date, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.