LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant à bon droit énoncé que l'omission de tenir le registre spécial prévu par l'article 17, alinéa 4, du décret du 17 mars 1967 n'entraînait pas la nullité de l'assemblée générale et qu'il pouvait y être remédié par la production des originaux des procès-verbaux d'assemblée générale et par la preuve de la date certaine de la tenue de ces assemblées, constaté que le syndicat des copropriétaires produisait l'original du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la résidence Les Océanes en date du 18 août 2004, et retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que les deux attestations notariales versées aux débats établissaient que lors des ventes d'appartements de la résidence consenties les 31 mars et 21 décembre 2005, la copie du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 18 août 2004 avait bien été annexée aux actes de vente, la cour d'appel, qui a souverainement interprété l'attestation de M. G...que le rapprochement des deux documents établis par celle-ci rendait nécessaire et qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire, que la preuve de la réalité de la tenue de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires le 18 août 2004 était rapportée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le procès-verbal de l'assemblée du 18 août 2004 indiquait qu'à l'ordre du jour était inscrite la question suivante « autorisation de saisir la juridiction au fond afin d'obtenir la liquidation du préjudice après dépôt du rapport de l'expertise judiciaire », que l'expert amiable, qui était présent lors de l'assemblée, avait indiqué avoir constaté des fissurations des carrelages dans la quasi totalité des appartements ainsi qu'un fléchissement des poutres porteuses, que l'avocat également présent avait précisé qu'il conviendrait de saisir la juridiction au fond afin d'éviter la prescription de l'action en garantie décennale en ce qui concerne les désordres affectant les parties communes et conseillé aux copropriétaires de se joindre à cette action pour obtenir réparation des désordres affectant les parties privatives, et que l'autorisation avait été ensuite donnée au syndic en ces termes « Autorisation de saisir la juridiction au fond est donnée », c'est par une interprétation souveraine de ce procès-verbal, exclusive de dénaturation, que le rapprochement de la décision adoptée et des rapports effectués par l'expert et l'avocat présents à l'assemblée générale rendaient nécessaires, que la cour d'appel a retenu que le but de l'action à savoir la réparation du préjudice subi du fait des désordres constatés par l'expert judiciaire était parfaitement énoncé et que les désordres motivant la procédure avaient été clairement définis par l'expert présent lors de cette assemblée et correspondaient précisément à ceux visés dans la requête introductive d'instance ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant à bon droit retenu que les effets du procès-verbal de l'assemblée générale du 18 août 2004 ayant autorisé le syndic à agir en justice n'étaient pas repoussés à la date de sa production le 28 juillet 2008 et que la prescription avait été interrompue non par la production de ce procès-verbal mais par la saisine de la juridiction, intervenue le 6 octobre 2004, avant la date d'expiration de la prescription, la cour d'appel en a exactement déduit que l'action en garantie décennale n'était pas prescrite ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Generali Pacific NC et la société Generali IARD aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Generali Pacific NC et la société Generali IARD à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Océanes et à M. X..., Mme X..., M. Y..., Mme Z..., M. A..., Mmes A..., B..., E..., F...et M. C...une somme globale de 3 000 euros ; rejette demande de la société Generali Pacific NC et de la société Generali IARD ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour les sociétés Generali Pacific NC et Generali IARD
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit n'y avoir lieu à constater la prescription de l'action en garantie décennale ;
AUX MOTIFS QUE de la réalité de la tenue, le 18 août 2004. de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la résidence Les Océanes : Attendu que si les procès-verbaux de séances d'assemblées générales doivent être inscrits, à la suite des uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet, conformément aux dispositions de l'article 17 alinéa 4 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (" les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite des uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet "), l'omission de tenir ce registre spécial ne saurait entraîner la nullité de l'assemblée ; qu'il convient pour suppléer cette carence, non seulement de verser les procès-verbaux en original, mais de rapporter la preuve de la date certaine de la tenue des assemblées ; Attendu qu'en l'espèce, le Syndicat des propriétaires de la résidence " Les Océanes ", qui produit l'original du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la résidence Les Océanes en date du 18 août 2004, verse de nombreuses pièces dont la plupart d'entre elles émanent de personnes ayant un intérêt direct au règlement du litige, en l'occurrence provenant des copropriétaires ou du syndic, pièces qui par elles-mêmes sont insuffisantes à conférer une date certaine à l'assemblée générale du 18 août 2004 ; Attendu que le Syndicat des propriétaires verse également une attestation de M. D..., expert judiciaire, intervenu à la demande du syndic Sunset, qui atteste avoir participé le 18 août 2004 à l'assemblée générale pour y exposer les conclusions de son rapport daté du 10 juin 2004 ; Attendu que le Syndicat des propriétaires verse surtout deux attestations notariales émanant de deux Sociétés civiles professionnelles (SCP H...-I...-G...et SCP J...-K...-L...), qui établissent que lors de ventes d'appartements de la résidence Les Océanes, consenties le 31 mars 2005 et le 21 décembre 2005, la copie de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la résidence Les Océanes du 18 août 2004 était bien annexée aux actes de vente ; Attendu qu'il résulte de ces derniers éléments qui émanent d'officiers publics qui n'ont pas d'intérêt personnel quant au règlement du litige, que la preuve de la réalité de la tenue de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la résidence Les Océanes, le 18 août 2004, est rapportée ;
1) ALORS QUE seuls le registre obligatoire des procès-verbaux d'assemblée générale et les accusés réception des convocations adressées aux copropriétaires permettent de faire la preuve certaine de la tenue d'une assemblée générale de copropriétaires et de sa date ; qu'en retenant en l'espèce que l'omission du registre des procès-verbaux ne saurait entraîner la nullité de l'assemblée, que les deux attestations notariales produites établissaient que lors des ventes d'appartements les 31 mars 2005 et 21 décembre 2005, la copie de l'assemblée générale extraordinaire du 18 août 2004 était annexée aux actes de vente et qu'il résultait de ces éléments émanant d'officiers publics que la preuve de la réalité de la tenue de cette assemblée générale était rapportée, quand il ne pouvait être suppléé par des attestations à l'absence du registre obligatoire des procès-verbaux et des accusés réception des convocations pour rapporter la preuve de la date certaine de l'assemblée générale contestée, la cour d'appel a violé les articles 9, 17, 55 et 63 du décret du 17 mars 1967 en leur rédaction antérieure au décret du 1er mars 2007 applicable en l'espèce ;
2) ALORS, en toute hypothèse, QUE le juge ne peut dénaturer les éléments de preuve qui lui sont soumis ; que l'attestation de Me G..., notaire associé de la SCP H...-I...-G..., du 25 janvier 2013, ne mentionnait pas que le procès-verbal d'assemblée générale du 18 août 2004 était annexé à la vente du 31 mars 2005 qu'elle avait instrumentée, et ne faisait aucune référence à cette assemblée générale ; qu'en retenant que cette attestation établissait que le procès-verbal d'assemblée générale du 18 août 2004 était annexé à la vente consentie le 31 mars 2005, la cour d'appel qui l'a dénaturée, a violé l'article 1134 du code civil ;
3) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant qu'il résultait de l'attestation de la SCP J...-K...-L...que le procès-verbal du 18 août 2004 était annexé à la vente d'appartement consentie le 21 décembre 2005 et que la preuve était ainsi rapportée de la réalité de la tenue de cette assemblée générale, sans répondre aux conclusions d'appel de la société Generali faisant valoir que cette attestation ne comportait pas les mentions prescrites par l'article 202 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie et ne pouvait avoir aucune valeur probante, et qu'en outre le notaire ne produisait pas l'acte de vente comportant prétendument ce procès-verbal en annexe (conclusions après arrêt avant dire droit, p. 5), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit n'y avoir lieu à constater la prescription de l'action en garantie décennale ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE du grief de la compagnie Generali relatif à l'imprécision de l'autorisation donnée au syndic : Attendu que s'il est de jurisprudence constante que l'autorisation donnée au syndic pour engager une action en justice doit être précise, force est de constater qu'en l'espèce le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la résidence Les Océanes du 18 août 2004 est particulièrement précis ; qu'il fixait ainsi à l'ordre du jour de l'assemblée : " l'autorisation d'assigner en référé aux fins d'expertise le promoteur et la compagnie d'assurance dans le cadre de la garantie décennale suite au rapport de M. D.... Mode de financement " ; Attendu qu'au cours de l'assemblée l'expert détaillait deux types de désordres relatifs aux parties privatives et aux parties communes, avant que Me M... ne livre à l'assemblée des informations juridiques particulièrement détaillées en expliquant la nécessité de saisir le juge du fond avant l'expiration de la garantie décennale et qu'une décision n* 2 ne soit prise, à l'unanimité des copropriétaires présents et représentés, qui était ainsi rédigée : " 2- Cette autorisation d'assignation en référé est donnée si l'avocat qui sera choisi par le Conseil syndical le juge nécessaire. Le financement sera effectué suivant les appels de fonds en fonction des besoins " ; Attendu qu'une troisième résolution, également mise à l'ordre du jour sous le titre : " 3- Autorisation de saisir la juridiction au fond afin d'obtenir la liquidation du préjudice après dépôt du rapport de l'expertise judiciaire. Mode de financement ", était également prise à l'unanimité des copropriétaires présents et représentés, et rédigée en ces termes : " Autorisation de saisir la juridiction au fond est donnée. Le financement sera effectué suivant des appels de fonds en fonction des besoins " ; Attendu que c'est ainsi, par des justes motifs que la présente juridiction entend se réapproprier, que le premier juge a estimé régulière l'habilitation du syndic pour engager la procédure ; Attendu que le grief tiré de l'imprécision de l'autorisation donnée au syndic pour agir en justice n'est ainsi pas constitué et doit être rejeté ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le procès-verbal de l'assemblée du 18 août 2004 indique qu'à l'ordre du jour étaient inscrites les questions suivantes " autorisation d'assigner en référé aux fins d'expertise le promoteur et la compagnie d'assurances dans le cadre de la garantie décennale suite au dépôt du rapport de M. D..." et " autorisation de saisir la juridiction au fond afin d'obtenir la liquidation du préjudice après dépôt du rapport de l'expertise judiciaire " ; l'expert amiable et l'avocat étaient présents. Le premier a indiqué avoir constaté des fissurations des carrelages dans la quasi-totalité des appartements qui selon lui proviennent d'un fluage excessif du béton composant les dalles ainsi qu'un fléchissement des poutres porteuses, ces deux désordres concernant le gros oeuvre. Le second a précisé qu'il conviendrait de saisir la juridiction au fond afin d'éviter la prescription de l'action en garantie décennale en ce qui concerne les désordres affectant les parties communes ; il a par ailleurs conseillé aux copropriétaires de se joindre à cette action pour obtenir réparation des désordres affectant les parties privatives. Il est enfin indiqué qu'à l'unanimité l'autorisation d'assigner en référé est donnée si l'avocat le juge nécessaire ; l'autorisation de saisir la juridiction au fond afin d'obtenir la liquidation du préjudice après dépôt du rapport d'expertise judiciaire est également donnée à l'unanimité. Il peut ainsi être retenu que :- la volonté d'habiliter le syndic à agir en justice est manifestée sans ambiguïté,- le but de cette action, la réparation du préjudice subi du fait des désordres constatés par l'expert judiciaire, est parfaitement énoncée, les personnes à assigner sont dénommées précisément " promoteur et assureur ",- le choix de la procédure est fait : le juge du fond devra être saisi, sans qu'une quelconque corrélation nécessaire entre la procédure de référé et celle devant le Tribunal existe ; en effet, la procédure devant le juge des référés ne devait être engagée qu'à la condition que l'avocat l'estime nécessaire,- les désordres motivant la procédure ont été clairement définis par l'expert amiable présent lors de cette assemblée ; ils correspondent précisément à ceux visés dans la requête introductive d'instance. L'autorisation d'ester en justice donnée au syndic afin d'obtenir la réparation des préjudices " après dépôt du rapport d'expertise judiciaire " ne signifie pas que la procédure ne doive être engagée qu'après le dépôt de ce rapport, mais que la liquidation du préjudice sera obtenue après cet événement. Ainsi, les conditions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ont été parfaitement respectées de sorte que l'habilitation du syndic d'engager la présente procédure est incontestable et régulière ;
ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les actes qui leur sont soumis ; qu'en l'espèce, le procès-verbal d'assemblée générale du 18 août 2004 mentionnait que l'expert avait analysé deux désordres, ceux concernant les parties privatives d'une part, consistant dans la fissuration du carrelage dans les appartements, et ceux concernant les parties communes d'autre part, affectant les poutres porteuses ; que le procès-verbal mentionnait que Me M..., avocat, avait informé l'assemblée qu'« il conviendrait de saisir la juridiction au fond au sujet des désordres affectant les parties communes avant juillet 2006 ¿ » ; qu'ainsi l'habilitation donnée au syndic d'agir au fond concernait uniquement les désordres affectant les parties communes, c'est-à-dire les poutres porteuses, et non les fissurations du carrelage ; qu'en retenant que le syndic avait été habilité à agir au nom du syndicat des copropriétaires pour obtenir réparation de l'ensemble des désordres relevés par l'expert, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du procès-verbal du 18 août 2004 et violé l'article 1134 du code civil ;
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit n'y avoir lieu à constater la prescription de l'action en garantie décennale ;
AUX MOTIFS QUE de la production tardive de l'autorisation donnée au syndic d'agir en justice : Attendu que, de manière encore plus subsidiaire, la compagnie Generali soutient que dans l'éventualité où la Cour considérerait que le procès-verbal du 18 août 2004 permettait au syndic d'engager la procédure et qu'il aurait date certaine, sa production le 28 juillet 2008 avec la lettre du syndicat des copropriétaires demandant la révocation de l'ordonnance de clôture, est intervenue après que la prescription décennale ait expiré le 5 novembre 2006, la réception des ouvrages ayant eu lieu le 5 novembre 1996 ; que cette régularisation serait par conséquent, selon l'assureur, tardive ; Attendu que s'il est exact que la régularisation des pouvoirs du syndic qui a agi en justice au nom du syndicat des copropriétaires, sans être habilité par l'assemblée générale, ne peut intervenir après l'expiration du délai de prescription de l'action (Cass, 3ème Civ., 13 janvier 2010), en l'espèce le procès-verbal du 18 août 2004, qui a date certaine, n'est aucunement un procès-verbal de régularisation dont les effets seraient repoussés à la date de sa production, le 28 juillet 2008, ayant pour effet de considérer prescrite l'action en garantie décennale ; Attendu qu'il convient en effet de rappeler que la prescription est interrompue, non par la production du procès-verbal mais par la saisine de la juridiction au fond qui est intervenue le 6 octobre 2004, soit avant la date d'expiration de la prescription du 05 novembre 2006 ; Attendu que le grief relatif à la prescription de l'action en garantie décennale doit être rejeté ;
ALORS QUE l'irrégularité de fond qui affecte la validité d'une assignation en raison du défaut de pouvoir du syndic de copropriété n'est plus susceptible d'être couverte après l'expiration du délai d'exercice de l'action ; que pour régulariser l'action irrégulièrement engagée par le syndic, la décision de l'assemblée générale l'habilitant à agir doit donc être produite avant l'expiration du ce délai de prescription de l'action ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que le syndicat des copropriétaires avait attendu le 28 juillet 2008, soit postérieurement à l'expiration du délai de garantie décennale survenue le 5 novembre 2006, pour produire le procès-verbal de son assemblée générale du 18 août 2004 censé habiliter son syndic à agir en justice ; qu'en retenant que la prescription de l'action en garantie décennale a été interrompue par la saisine de la juridiction au fond du 6 octobre 2004, et que cette action a été régularisée par la production, le 28 juillet 2008, du procès-verbal d'assemblée générale habilitant le syndic à agir, la cour d'appel a violé l'article 121 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie, ensemble les articles 1792 et 2270 ancien du code civil.
