LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 29 mai 2013), que suivant acte authentique du 13 octobre 2005, Mme X...a vendu à sa nièce, Mme d'Y..., une parcelle de terrain située dans un lotissement au prix de 28 965 euros ; que Mme X...a fait assigner Mme d'Y...pour voir prononcer la résolution de la vente ;
Attendu que Mme d'Y...fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande et de dire que Mme X...réglerait le coût des matériaux et de la main d'oeuvre réellement déboursés pour la construction de l'immeuble sur la parcelle, sous déduction de la somme de 28 965 euros correspondant à la partie des travaux qu'elle avait réglée, alors, selon le moyen :
1°/ qu'il n'est reçu aucune preuve par témoins contre et outre le contenu aux actes, ni sur ce qui serait allégué avoir été dit avant, lors ou depuis les actes ; qu'en se fondant néanmoins sur des attestations et un courrier du notaire pour estimer que Mme d'Y...avait manifesté son accord pour céder l'usufruit d'un des appartements à sa tante, quand l'acte authentique de vente du 13 octobre 2005 ne prévoyait nullement un tel accord, la cour d'appel a violé l'article 1341 du code civil ;
2°/ que les juges du fond ne peuvent, sous couvert de recherche de la commune intention des parties, dénaturer les obligations qui résultent d'une convention et modifier les stipulations qu'elle renferment en complétant le contrat, lorsque ses termes sont clairs et précis ; qu'en estimant néanmoins que Mme d'Y...avait manifesté son accord pour céder l'usufruit d'un des appartements à sa tante, quand l'acte authentique de vente du 13 octobre 2005 ne prévoyait nullement un tel accord, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette convention en violation de l'article 1134 du code civil ;
3°/ qu'en estimant que Mme d'Y...avait manifesté son accord pour céder l'usufruit d'un des appartements à sa tante, quand il résulte d'un courrier du notaire du 22 décembre 2009 que le projet de vente d'usufruit ne s'est jamais réalisé et que le dossier a fait l'objet d'un classement sans suite, la cour d'appel a dénaturé, par omission, les termes clairs et précis de ce courrier en violation de l'article 1134 du code civil ;
4°/ qu'en prononçant la résolution de la vente conclue le 13 octobre 2005, quand l'obligation de cession d'usufruit inexécutée ne pouvait, en tout état de cause, qu'avoir été stipulée dans une convention autonome qui seule, le cas échéant, pouvait être résolue, à l'exclusion de la vente du 13 octobre 2005, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1165 et 1184 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, que Mme d'Y...ne s'étant prévalue, devant les juges du fond, ni des dispositions de l'article 1341 du code civil ni du caractère autonome de la convention de cession d'usufruit par rapport au contrat de vente, le moyen, pris en ses première et quatrième branches, est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel n'a dénaturé ni l'acte de vente du 13 octobre 2005 ni le courrier du notaire du 22 décembre 2009 en retenant que Mme X...était en droit d'obtenir la résolution de la vente faute pour Mme d'Y..., qui avait manifesté son accord pour céder l'usufruit d'un des appartements à sa tante postérieurement à l'acte de vente du terrain, d'avoir rempli cette obligation ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme d'Y...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme d'Y...à payer la somme de 3 000 euros à Mme X...; rejette la demande de Mme d'Y...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils pour Mme d'Y...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résolution, à compter du 6 août 2010, de la vente passée devant Maître Z..., le 13 octobre 2005 entre Mesdames X...et d'Y...portant sur la parcelle cadastrée section B n° 1600 située dans le lotissement Olivadia à l'Ile Rousse et d'avoir en conséquence dit que Madame X...réglera le coût des matériaux et de la main d'oeuvre réellement déboursés pour la construction de l'immeuble sur la parcelle, sous déduction de la somme de 28. 965 ¿ correspondant à la partie des travaux qu'elle a réglée entre le 5 janvier 2006 et le 22 mars 2006 ;
Aux motifs que « 1°) Sur la demande en résolution de la vente
Par application de l'article 1184 du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.
En l'espèce, il est constant que l'acte de vente passé entre Mme X...et Mme d'Y...portant sur la parcelle cadastrée section B n° 1600 située dans le lotissement Olivadia à L'Ile Rousse ne mentionne pas d'engagement de la part de cette dernière de céder à la première l'usufruit d'un lot dans l'immeuble à construire sur ladite parcelle et qu'aucun écrit n'a formalisé la cession de l'usufruit par Mme d'Y...à sa tante.
Toutefois, il incombe à la cour de rechercher la commune intention des parties lors de la réalisation de la vente litigieuse et notamment si la cession s'inscrivait dans la réalisation d'une opération globale entre les deux parentes étant rappelé que Mme X...occupe les lieux depuis 2006 sans bail comme l'a décidé la cour d'appel dans son arrêt du 26 octobre 2011 en déboutant Mme d'Y...de son action en paiement de loyers.
Par application de l'article 579 du code civil, l'usufruit est établi par la loi ou par la volonté de l'homme.
Il s'en déduit que la loi n'exige pas un écrit signé pour la validité du droit d'user et de jouir de la propriété d'autrui mais que l'usufruit est un droit qui se transmet par le seul consentement des parties, consentement qui peut être prouvé par tous moyens.
En l'espèce, il ressort du courrier du 4 octobre 2007 de M. Z..., dont il n'est ni démontré ni allégué qu'il soit faux, que les instructions données au notaire par Mme d'Y...et acceptées par Mme X..., lors de l'achat de la parcelle de terre suivant acte litigieux, ont été les suivantes :
a) achat de la pleine propriété de la parcelle de terre B 1600 pour une contenance de 6 ares 70 centiares moyennant le prix de 28 965, 00 euros, payés comptant, b) construction par Mme d'Y...d'une maison d'habitation comprenant deux logements en rez de chaussée, destinés en ce qui concerne le logement de gauche à être occupé sa vie durant par le vendeur du terrain, Mme X..., dont une partie des travaux à hauteur de 28 965, 00 euros ont été réglés par Mme X...comme prévu, c) vente par Mme d'Y...de l'usufruit du lot 2 (logement occupé par Mine X...) à cette dernière dès que la construction était achevée avec au préalable une mise en copropriété de cette maison d'habitation. Le prix de vente de l'usufruit s'élève à la somme de 28 965, 00 euros que Mme d'Y...a déjà perçu lors de la réalisation des travaux.
Les allégations de M. Z... sont confirmées par les attestations des proches de Mme X...notamment celle de son frère, Jean-Paul qui fait part de l'intention de sa soeur de céder à moindre prix une partie de son terrain afin que sa nièce, Françoise, y construise un immeuble et lui réserve l'usufruit d'un des appartements.
Il résulte suffisamment de ces pièces que, nonobstant son refus de régulariser par sa signature l'acte authentique, Mme d'Y...avait manifesté son accord pour céder l'usufruit d'un des appartements à sa tante postérieurement à l'acte de vente du terrain en date du 13 octobre 2005. Faute par Mme d'Y...d'avoir rempli son obligation consistant à céder à sa tante l'usufruit de l'appartement en rez de chaussée, Mme Rose X...est en droit d'obtenir la résolution de la vente intervenue le 13 octobre 2005.
En conséquence, il convient de prononcer la résolution de la vente à compter du jour de l'acte introductif d'instance, le 6 août 2010, et d'ordonner à Mme Françoise d'Y...de restituer à Mme Rose X...la parcelle de terrain cadastrée section B n° 1600 située dans le lotissement Olivadia à L'Ile Rousse. Quant à Mme Rose X..., il lui est ordonné de restituer à Mme Françoise d'Y...la somme de 28 965, 00 euros correspondant au prix d'achat du terrain.
Un immeuble ayant été construit sur la parcelle, il convient de faire application de l'article 555 alinéa 3 du code civil et de dire que Madame X...réglera le coût des matériaux et de la main d'oeuvre réellement déboursés pour la construction de cet immeuble sous déduction de la somme de 28 965, 00 euros correspondant à la partie des travaux qu'elle a réglés entre le 5 janvier 2006 et le 22 mars 2006.
Il convient également d'ordonner la publication du présent arrêt en marge de l'acte publié au bureau des hypothèques de Bastia le 2 décembre 2005 volume 2005P n° 9398.
Le jugement sera infirmé de ce chef » ;
Alors, d'une part, qu'il n'est reçu aucune preuve par témoins contre et outre le contenu aux actes, ni sur ce qui serait allégué avoir été dit avant, lors ou depuis les actes ; qu'en se fondant néanmoins sur des attestations et un courrier du notaire pour estimer que Madame d'Y...avait manifesté son accord pour céder l'usufruit d'un des appartements à sa tante, quand l'acte authentique de vente du 13 octobre 2005 ne prévoyait nullement un tel accord, la Cour d'appel a violé l'article 1341 du Code civil ;
Alors, d'autre part, que les juges du fond ne peuvent, sous couvert de recherche de la commune intention des parties, dénaturer les obligations qui résultent d'une convention et modifier les stipulations qu'elle renferment en complétant le contrat, lorsque ses termes sont clairs et précis ; qu'en estimant néanmoins que Madame d'Y...avait manifesté son accord pour céder l'usufruit d'un des appartements à sa tante, quand l'acte authentique de vente du 13 octobre 2005 ne prévoyait nullement un tel accord, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette convention en violation de l'article 1134 du Code civil ;
Alors, en outre qu'en estimant que Madame d'Y...avait manifesté son accord pour céder l'usufruit d'un des appartements à sa tante, quand il résulte d'un courrier du notaire du 22 décembre 2009 que le projet de vente d'usufruit ne s'est jamais réalisé et que le dossier a fait l'objet d'un classement sans suite, la Cour d'appel a dénaturé, par omission, les termes clairs et précis de ce courrier en violation de l'article 1134 du Code civil ;
Alors, enfin et subsidiairement, qu'en prononçant la résolution de la vente conclue le 13 octobre 2005, quand l'obligation de cession d'usufruit inexécutée ne pouvait, en tout état de cause, qu'avoir été stipulée dans une convention autonome qui seule, le cas échéant, pouvait être résolue, à l'exclusion de la vente du 13 octobre 2005, la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1165 et 1184 du Code civil.
