LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte aux consorts X...du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés Cabinet Bihl, C... et B...et Foncia Hauguel ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 15 mai 2013), que par acte du 29 janvier 2009, Jocelyne X..., Marie-France X..., Patrice X..., Jacqueline X...et Frédérique X...(les consorts X...) ont vendu deux garages à M. et Mme Y..., par l'intermédiaire de la société Cabinet Courel, la vente ayant été régularisée par acte authentique reçu par M. B..., notaire, le 19 mars 2009 ; que soutenant avoir commis une erreur sur les qualités substantielles de l'un des garages, la SCI La Jonada, venant aux droits des époux Y..., a assigné les consorts X...et la société Cabinet Courel, en nullité de la vente et indemnisation de son préjudice ; que la société Cabinet Courel a appelé en garantie la SCP C... et B..., le cabinet Bihl, syndic de copropriété et le cabinet Foncia Huguel, gestionnaire de l'immeuble ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi provoqué, pris en leur première branche, réunis :
Attendu que les consorts X...et la société Cabinet Courel font grief à l'arrêt d'annuler la vente et de dire que la SCI La Jonada est tenue de restituer les garages aux consorts X...qui seront tenus de lui restituer le prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2009, alors, selon le moyen, que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; qu'en retenant que l'acquéreur de deux garages avait commis une erreur sur l'objet de la vente, car l'un des deux garages n'était pas l'un de ceux qu'il pensait avoir acquis, mais celui, distinct, dont le numéro d'usage était porté sur le diagnostic de recherche d'amiante et les photos annexées à la promesse de vente, après avoir constaté que les numéros de lots de copropriété portés « tant dans la promesse que dans l'acte authentique de vente » étaient « exacts » et correspondaient aux garages vendus, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, dont il résultait qu'il n'y avait pas d'erreur sur la substance même de la chose vendue exactement désignée, peu important l'emploi impropre d'un numéro d'usage dépourvu de toute valeur ; qu'elle a ainsi violé l'article 1110 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que la promesse synallagmatique de vente, à laquelle était annexé un diagnostic amiante contenant des photos desdits garages, mentionnait expressément que la vente portait sur deux garages portant les numéros 12 et 16, et que le garage n° 12 n'appartenait en réalité pas aux consorts X...qui étaient propriétaires du garage n° 2, et souverainement relevé que les époux Y...s'étaient engagés à acquérir les garages portant les numéros 12 et 16 dont la localisation était tout à fait précise et qu'ils n'avaient pas consenti de façon éclairée à l'acquisition du second garage puisqu'ils avaient cru en acquérir en autre différemment situé, la cour d'appel a pu en déduire que la vente des garages devait être annulée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi provoqué :
Attendu que la société Cabinet Courel fait grief à l'arrêt de rejeter ses appels en garantie contre la société C... et B..., la société cabinet Bihl et la société cabinet Foncia Huguel, alors, selon le moyen :
1°/ que le notaire est tenu d'une obligation d'efficacité de l'acte, à laquelle il ne peut se soustraire du fait qu'un agent immobilier procède à la vente ; qu'en l'espèce, il résulte de l'arrêt attaqué que la société C... et B..., notaires, a commis une négligence consistant à rependre dans son acte, sans vérification, les numérotations « 12 » et « 16 » des garages qui n'apparaissent nulle part dans les titres de propriété mais résultaient seulement du diagnostic amiante ; qu'en l'absence de cette négligence, la vente n'aurait pas été annulée ; qu'ainsi, le cabinet Courel, agent immobilier, n'aurait pas été tenu de restituer le montant de ses honoraires, TVA en sus, ni de payer aux vendeurs le montant des sommes leur incombant à titre de charges de copropriété et au titre des taxes foncières entre la date de la vente annulée et celle de l'arrêt ; qu'en affirmant néanmoins l'absence de lien de causalité entre la faute du notaire et les préjudices subis par l'agent immobilier, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2°/ que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué que la société Foncia Hauguel, gestionnaire de l'immeuble, a commis une erreur consistant à produire une fiche de location portant une référence inexacte à une porte 12 (qui ne peut correspondre au numéro de la rue) ; qu'en l'absence d'une telle erreur, la vente n'aurait pas été annulée ; qu'ainsi, le cabinet Courel, agent immobilier, n'aurait pas été tenu de restituer le montant de ses honoraires, TVA en sus, ni de payer aux vendeurs le montant des sommes leur incombant à titre de charges de copropriété et au titre des taxes foncières entre la date de la vente annulée et celle de l'arrêt ; qu'en affirmant néanmoins l'absence de lien de causalité entre la faute du gestionnaire de l'immeuble et les préjudices subis par l'agent immobilier, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
3°/ qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions de la société Cabinet Courel transaction gestion faisant valoir que la société cabinet Bihl, syndic de copropriété, avait commis une faute en ne remettant pas de plan numéroté de la localisation des garages, tandis que les fonctions mêmes du syndic impliquent d'être en mesure de délivrer un descriptif exhaustif et précis des lots, en conséquence de quoi le syndic devait garantir l'agent immobilier des condamnations prononcées contre lui, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant constaté qu'il incombait au cabinet Courel, et à lui seul, d'identifier avec certitude les garages objet du mandat et de la future vente, et relevé que l'agent immobilier n'avait pas procédé à ces vérifications, qu'il avait fourni à la société Ardi, chargée du diagnostic amiante, des indications inexactes, qu'une exécution diligente de ses obligations aurait permis d'éviter tout malentendu et qu'aucune faute en lien de causalité avec les préjudices subis n'était caractérisée à l'égard de la SCP C...
B..., le cabinet Bihl et le cabinet Foncia Haugel, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que les recours en garantie formés par la société Cabinet Courel devaient être rejetés ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la seconde branche du moyen unique du pourvoi principal et sur la seconde branche du premier moyen du pourvoi provoqué qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission des pourvois ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne les consorts X...et la société Cabinet Courel transaction gestion aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X...et la société Cabinet Courel transaction gestion à payer la somme globale de 3 000 euros à la SCI La Jonada et condamne la société Cabinet Courel transaction gestion à payer la somme de 3 000 euros à la SCP C... et B...; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille quatorze.
Le conseiller referendaire rapporteur le president
Le greffier de chambre
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour les consorts X....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué, d'avoir annulé la vente des lots n° 415 et 429 en sus des 59/ 900. 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales dans un ensemble immobilier situé à Bonsecours, cadastré section AL n° 775, 776 et 777, constatée par acte notarié du 19 mars 2009 reçu par Me B..., notaire associé à Rouen, entre Frédérique X..., née le 19 juin 1970 à Rouen, Jacqueline Z...veuve X..., née le 26 novembre 1951 à Petit-Quevilly, Marie-France X..., née le 19 février 1944 à Rouen, Patrice X..., né le 12 avril 1956 à Rouen, Jocelyne X...épouse A..., née le 15 novembre 1940 à Rouen, vendeurs, et la SCI La Jonada, acquéreur, d'avoir dit que la SCI La Jonada serait tenue de restituer les deux garages aux consorts X...et d'avoir dit que les consorts X...seront tenus de lui restituer le prix de vente de 13. 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2009 ;
Aux motifs que « la promesse synallagmatique de vente du 29 janvier 2009 mentionne expressément que la vente portait sur deux garages fermés (¿) portant le numéro 12 et 16, bâtiment G, lots n° 415 et 419 ; qu'est annexé à cette promesse un diagnostic de recherche d'amiante, qui mentionne expressément que son objet était les garages 12 et 16, et contient des photos desdits garages, légendées garages 12 et 16 (premier et troisième en partant de la gauche) ; qu'il était précisé à la promesse que le garage n° 16 était libre de tout occupant tandis que le garage n° 12 était loué à une dame Breton ; qu'il est donc parfaitement établi, ainsi que le soutient la SCI La Jonada, qu'elle s'est engagée à acquérir des garages, dont la localisation était tout à fait précise, étant observé qu'il n'est pas démontré qu'elle ait été mise en mesure de contrôler la concordance des numéros des garages avec ceux des lots lors de la signature de cette promesse ; que l'acte de vente du 19 mars 2009 désigne les bien vendus comme étant le lot 415, soit un garage portant le n° 12 et le lot 429, soit un garage portant le n° 16 ; que lorsque la SCI La Jonada a récupéré les clefs du garage qu'elle pensait avoir acquis, portant le n° 12 et loué lors de la vente, il s'est avéré que les clefs qui lui avaient été remises ouvraient le garage n° 2, situé en bout de bâtiment, le premier en partant de la droite, correspondant au lot de copropriété indiqué, soit le lot 415 et appartenant aux consorts X..., alors que le garage n° 12 n'appartenait pas aux consorts X...; que l'examen de l'état descriptif de division, du titre de propriété des consorts X...et du mandat de vente confié au cabinet Courel ne fait pas apparaître les numéros des garages ni leur situation ; que les copies de la promesse de vente fournies par les parties ne comporte pas celle du contrat de bail du second garage qui est pourtant selon cet acte y était annexé ; qu'en revanche le diagnostic amiante, établi à la requête du cabinet Courel, désigne les garages par leurs numéros, et donne une indication formelle sur leur localisation ; qu'aucune indication sur la manière dont la société Hardy, auteur du diagnostic, a eu connaissance de la localisation des garages ne figure dans les écritures du cabinet Courel ; que selon l'article 1109 du code civil, il n'y a point de consentement valable s'il a été donné par erreur ; qu'or, l'erreur dite erreur obstacle qui résulte d'un malentendu entre les parties sur l'objet même de la vente, et qui empêche l'accord des volontés nécessaires à la formation valable du contrat peut entraîner l'annulation de ce dernier ; qu'en l'espèce, les mentions précises figurant dans le diagnostic annexé à la promesse de vente sur la localisation exacte du second garage vendu démontrent suffisamment que les époux Y..., aux droits desquels se trouve la SCI La Jonada, ont donné leur consentement pour acquérir, outre le garage n° 16, le garage n° 12, précisément localisés, alors pourtant que le second garage appartenant aux vendeurs, selon la numérotation correspondant à l'état descriptif de division, elle exacte, était le garage n° 2 ; qu'il ne peut être considéré qu'un garage, fût-il acquis à des fins exclusivement patrimoniales, constitue un bien fongible, puisque, précisément, il est parfaitement individualisé par sa situation géographique, elle-même précisée par un numéro ; qu'à cet égard, rien ne démontre que les acquéreurs ont été mis en mesure de contrôler l'exactitude de la numérotation des garages qui leur était présentée lors de la signature de la promesse, l'état descriptif de division et le plan qui lui était annexé ne leur ayant pas été communiqués ; qu'ainsi, le fait non contesté que les numéros de lots aient été exacts tant dans la promesse que dans l'acte authentique de vente, est sans incidence sur l'appréciation de la validité du consentement donné par les acquéreurs ; qu'il en résulte que les époux Y...n'ont pas consenti de façon éclairée à l'acquisition du second garage, puisqu'ils ont cru en acquérir un autre différemment situé, peu important l'usage personnel ou non qu'ils entendaient en faire ; qu'en outre, la vente portant manifestement dans l'esprit des deux parties sur l'ensemble constitué par les deux garages, puisqu'un prix global a été stipulé sans aucune référence à un prix à l'unité, l'absence de consentement pour l'un des garages a pour conséquence de vicier l'intégralité de la transaction ; que la cour prononcera donc l'annulation de la vente intervenue entre les consorts X...et la SCI La Jonada en ce qui concerne les deux garages ; que les consorts X...seront en conséquence tenus de restituer le prix de vente, soit la somme de 13. 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la première assignation, soit le 28 septembre 2009, et de procéder à la publication du présent arrêt aux services de la publicité foncière ; que la SCI La Jonada restituera les deux garages » ;
Alors que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; qu'en retenant que l'acquéreur de deux garages avait commis une erreur sur l'objet de la vente, car l'un des deux garages n'était pas l'un de ceux qu'il pensait avoir acquis, mais celui, distinct, dont le numéro d'usage était porté sur le diagnostic de recherche d'amiante et les photos annexées à la promesse de vente, après avoir constaté que les numéros de lots de copropriété portés « tant dans la promesse que dans l'acte authentique de vente » étaient « exacts » et correspondaient aux garages vendus, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, dont il résultait qu'il n'y avait pas d'erreur sur la substance même de la chose vendue exactement désignée, peu important l'emploi impropre d'un numéro d'usage dépourvu de toute valeur ; qu'elle a ainsi violé l'article 1110 du code civil ;
Alors, subsidiairement, que l'erreur n'est cause de nullité que lorsqu'elle est excusable ; que la négligence de la partie qui s'en prévaut rend son erreur inexcusable ; que la partie au contrat de vente a ainsi un devoir normal de se renseigner pour connaître les caractéristiques du bien qu'elle acquiert ; qu'en l'espèce, il incombait à l'acquéreur d'effectuer les recherches élémentaires lui permettant de constater l'emplacement des lots de copropriété exactement désignés qu'elle acquérait, par un examen du plan parcellaire avec l'état descriptif de division ; qu'en retenant néanmoins une erreur entraînant la nullité de la vente, ces documents n'ayant pas été transmis à l'acquéreur, quand la carence de ce dernier, qui aurait dû se renseigner par lui-même, rendait l'erreur retenue inexcusable, la cour d'appel a violé l'article 1110 du code civil.
Moyens produits AU POURVOI PROVOQUE par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Cabinet Courel transaction gestion.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir annulé la vente des lots nos 415 et 429 en sus des 59/ 900. 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales dans un ensemble immobilier situé à Bonsecours, cadastré section AL nos 775, 776 et 777, constaté par acte notarié du 19 mars 2009 reçu par Me B..., notaire associé à Rouen, entre Frédérique X..., née le 19 juin 1970 à Rouen, Jacqueline Z...veuve X..., née le 26 novembre 1951 à Petit-Quevilly, Marie-France X..., née le 19 février 1944 à Rouen, Patrice X..., né le 12 avril 1956 à Rouen, Jocelyne X...épouse A..., née le 15 novembre 1940 à Rouen, vendeurs, et la SCI La Jonada, acquéreur, d'avoir dit que la SCI Jonada serait tenue de restituer les deux garages aux consorts X..., d'avoir dit que les consorts X...seraient tenus de lui restituer le prix de vente de 13. 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2009, d'avoir condamné la société cabinet Courel Transaction Gestion à restituer aux consorts X...le montant de ses honoraires, TVA en sus, et à payer aux consorts X..., à titre de dommages et intérêts, le montant des sommes leur incombant à titre de charges de copropriété et au titre des taxes foncières entre la date de la vente annulée et celle de l'arrêt, et d'avoir rejeté les appels en garantie formés par la société cabinet Courel Transaction Gestion contre la société C...-B..., la société cabinet Bihl et la société cabinet Foncia Hauguel ;
AUX MOTIFS QUE « la promesse synallagmatique de vente du 29 janvier 2009 mentionne expressément que la vente portait sur « deux garages (¿) portant le numéro 12 et 16, bâtiment G, lots nos 415 et 419 » ; qu'est annexé à cette promesse un diagnostic de recherche d'amiante, qui mentionne expressément que son objet était les garages 12 et 16, et contient des photos desdits garages légendés « Garages 12 et 16 (premier et troisième en partant de la gauche) » ; qu'il était précisé à la promesse que le garage n° 12 était loué à une dame Breton ; qu'il est donc parfaitement établi, ainsi que le soutient le SCI La Jonada, qu'elle s'est engagée à acquérir des garages, dont la localisation était tout à fait précise, étant observé qu'il n'est pas démontré qu'elle ait été mise en mesure de contrôler la concordance des numéros des garages avec ceux des lots lors de la signature de cette promesse ; que l'acte de vente du 19 mars 2009 désigne les biens vendus comme étant le lot 415, soit un garage portant le n° 12 et le lot 429, soit un garage portant le n° 16 ; que lorsque la SCI La Jonada a récupéré les clefs du garage qu'elle pensait avoir acquis, portant le n° 12 et loué lors de la vente, il s'est avéré que les clefs qui lui avaient été remises ouvraient le garage n° 2, situé en bout de bâtiment, le premier en partant de la droite, correspondant au lot de copropriété indiqué, soit le lot 415 et appartenant aux consorts X..., alors que le garage n° 12 n'appartenait pas aux consorts X...; que l'examen de l'état descriptif de division, du titre de propriété des consorts X...et du mandat de vente confié au cabinet Courel ne fait pas apparaître les numéros des garages ni leur situation ; que les copies de la promesse de vente fournies par les parties ne comporte pas celle du contrat de bail du second garage qui est pourtant selon cet acte y était annexé ; qu'en revanche le diagnostic amiante, établi à la requête du cabinet Courel, désigne les garages par leurs numéros, et donne une indication formelle sur leur localisation ; qu'aucune indication sur la manière dont la société Hardy, auteur du diagnostic, a eu connaissance de la localisation des garages ne figure dans les écritures du cabinet Courel ; que selon l'article 1109 du code civil, il n'y a point de consentement valable s'il a été donné par erreur ; qu'or, l'erreur dite « erreur-obstacle » qui résulte d'un malentendu entre les parties sur l'objet même de la vente, et qui empêche l'accord des volontés nécessaires à la formation valable du contrat peut entraîner l'annulation de ce dernier ; qu'en l'espèce, les mentions précises figurant dans le diagnostic annexé à la promesse de vente sur la localisation exacte du second garage vendu démontrent suffisamment que les époux Y..., aux droits desquels se trouve la SCI La Jonada, ont donné leur consentement pour acquérir, outre le garage n° 16, le garage n° 12, précisément localisés, alors pourtant que le second garage appartenant aux vendeurs, selon la numérotation correspondant à l'état descriptif de division, elle exacte, était le garage n° 2 ; qu'il ne peut être considéré qu'un garage, fût-il acquis à des fins exclusivement patrimoniales, constitue un bien fongible, puisque, précisément, il est parfaitement individualisé par sa situation géographique, elle-même précisée par un numéro ; qu'à cet égard, rien ne démontre que les acquéreurs ont été mis en mesure de contrôler l'exactitude de la numération des garages qui leur était présentée lors de la signature de la promesse, l'état descriptif de division et le plan qui lui était annexé ne leur ayant pas été communiqués ; qu'ainsi, le fait non contesté que les numéros de lots aient été exacts tant dans la promesse que dans l'acte authentique de vente, est sans incidence sur l'appréciation de la validité du consentement donné par les acquéreurs ; qu'il en résulte que les époux Y...n'ont pas consenti de façon éclairée à l'acquisition du second garage, puisqu'ils ont cru en acquérir un autre différemment situé, peu important l'usage personnel ou non qu'ils entendaient en faire ; qu'en outre, la vente portant manifestement dans l'esprit des deux parties sur l'ensemble constitué par les deux garages, puisqu'un prix global a été stipulé sans aucune référence à un prix à l'unité, l'absence de consentement pour l'un des garages a pour conséquence de vicier l'intégralité de la transaction ; que la cour prononcera donc l'annulation de la vente intervenue entre les consorts X...et la SCI La Jornada en ce qui concerne les deux garages ; que les consorts X...seront en conséquence tenus de restituer le prix de vente, soit la somme de 13. 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la première assignation, soit le 28 septembre 2009, et de procéder à la publication du présent arrêt aux services de la publicité foncière ; que la SCI La Jornada restituera les deux garages » ;
1°) ALORS QUE l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; qu'en retenant que l'acquéreur de deux garages avait commis une erreur sur l'objet de la vente, car l'un des deux garages n'était pas l'un de ceux qu'il pensait avoir acquis, mais celui, distinct, dont le numéro d'usage était porté sur le diagnostic de recherche amiante et les photos annexées à la promesse de vente, après avoir constaté que les numéros de lors de copropriété portés « tant dans la promesse que dans l'acte authentique de vente » étaient « exacts » et correspondaient aux garages vendus, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, dont il résultait qu'il n'y avait pas d'erreur sur la substance même de la chose vendue exactement désignée, peu important l'emploi impropre d'un numéro d'usage dépourvu de toute valeur ; qu'elle a ainsi violé l'article 1110 du code civil ;
2°) ALORS QUE, subsidiairement, l'erreur n'est cause de nullité que lorsqu'elle est excusable ; que la négligence de la partie qui s'en prévaut rend son erreur inexcusable ; que la partie au contrat de vente a ainsi un devoir normal de se renseigner pour connaître les caractéristiques du bien qu'elle acquiert ; qu'en l'espèce, il incombait à l'acquéreur d'effectuer les recherches élémentaires lui permettant de constater l'emplacement des lots de copropriété exactement désignés qu'elle acquérait, par un examen du plan parcellaire avec l'état descriptif de division ; qu'en retenant néanmoins une erreur entraînant la nullité de la vente, ces documents n'ayant pas été transmis à l'acquéreur, quand la carence de ce dernier, qui aurait dû se renseigner par lui-même, rendait l'erreur retenue inexcusable, la cour d'appel a violé l'article 1110 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société cabinet Courel Transaction Gestion à restituer aux consorts X...le montant de ses honoraires, TVA en sus, et de l'avoir condamnée, en outre, à payer aux consorts X..., à titre de dommages et intérêts, le montant des sommes leur incombant à titre de charges de copropriété et au titre des taxes foncières entre la date de la vente annulée et celle de l'arrêt, et d'avoir rejeté les appels en garantie formés par la société cabinet Courel Transaction Gestion contre la société C...-B..., la société cabinet Bihl et la société cabinet Foncia Hauguel ;
AUX MOTIFS QU'« il est de droit constant qu'un agent immobilier est tenu, vis-à-vis de son mandant, des conséquences dommageables de sa faute dans l'exécution du mandat ; qu'il est également tenu d'une obligation d'information et de renseignement vis-à-vis de l'acquéreur du bien objet du mandat, susceptible d'engager à l'égard de ce dernier sa responsabilité délictuelle ; qu'en l'espèce, alors que les consorts X...n'avaient pas précisé la numérotation des garages objet du mandat dans ce dernier, et que leur titre de propriété ne faisait nulle référence à une numérotation autre que celle des lots, il incombait au Cabinet Courel, et à lui seul, d'identifier avec certitude les garages objet des lots résultant de l'état descriptif de division avec le plan annexé, sans se contenter d'une numérotation officieuse faite par le gérant des garages ou le syndic de copropriété, qui s'est révélée erronée ; que les demandes indemnitaires formées par la SCI La Jonada et la demande de garantie formée par les consorts X...sont donc fondés en leur principe ; que les demandes de la SCI La Jonada relatives aux droits de mutation réglés seront cependant rejetées, la SCI La Jonada devant en obtenir restitution par l'administration fiscale, et le montant net des frais d'acte hors droits de mutation ne résulte d'aucune pièce, de sorte que cette demande sera également rejetée ; qu'il en sera de même en ce qui concerne les honoraires du cabinet Courel, qui sont inclus dans le prix de vente et sont à la charge du vendeur ; qu'il n'est enfin pas justifié du paiement effectif des charges de copropriété et de la taxe foncière afférente aux garages litigieux, qui incomberaient en tout état de cause aux consorts X...en raison de la rétroactivité de l'annulation de la vente ; que la demande de remboursement formée de ce chef par la SCI La Jonada contre le Cabinet Courel sera donc également rejetée ; que les consorts X...sont bien fondés à obtenir, dans le cadre de leur recours en garantie contre le Cabinet Courel, et à titre de dommages et intérêts, le remboursement de la rémunération perçue par ce dernier lors de la vente, soit la somme de 2 000 ¿ TVA en sus, ainsi que celui du montant des charges de copropriété et des taxes foncières entre la date de la vente annulée et celle du présent arrêt » ;
ET AUX MOTIFS QU'« il vient d'être jugé que, dans le cadre de l'exécution de son mandat à l'égard des vendeurs, et de celle de son obligation d'information et de renseignement, il incombait au Cabinet Courel, et à lui seul, de déterminer, par toute vérification sur place, notamment auprès du locataire, ou sur les titres de propriété, quels garages précisément constituaient l'objet de la vente ; qu'or, il est constant, d'une part que ces vérifications n'ont pas été faites, et, d'autres part, que cependant des indications précises mais inexactes ont été fournies à la société Ardi, qui n'ont pu l'être que par ses soins ; que dès lors, l'erreur commise par le gestionnaire des garages, Foncia Hauguel, qui a produit une fiche de location portant une référence inexacte à une porte 12 (qui ne peut correspondre au numéro de la rue) et la négligence du notaire, qui a repris dans son acte, sans vérifications, les numérotations « 12 » et « 16 » des garages, qui n'apparaissaient nulle part dans les titres de propriété mais résultaient seulement du diagnostic amiante, ne sont pas en relation causale avec le préjudice subi, puisqu'une exécution diligente par le Cabinet Courel de ses propres obligations aurait permis d'éviter tout malentendu ; qu'aucune faute en lien de causalité avec les préjudices subis n'étant ainsi caractérisée à leur égard, les recours en garantie formés par le Cabinet Courel contre la SCP C...
B..., le cabinet BIHL et le cabinet Foncia Hauguel seront rejetés » ;
1°) ALORS QUE le notaire est tenu d'une obligation d'efficacité de l'acte, à laquelle il ne peut se soustraire du fait qu'un agent immobilier procède à la vente ; qu'en l'espèce, il résulte de l'arrêt attaqué que la société C... et B..., notaires, a commis une négligence consistant à rependre dans son acte, sans vérification, les numérotations « 12 » et « 16 » des garages qui n'apparaissent nulle part dans les titres de propriété mais résultaient seulement du diagnostic amiante ; qu'en l'absence de cette négligence, la vente n'aurait pas été annulée ; qu'ainsi, le cabinet Courel, agent immobilier, n'aurait pas été tenu de restituer le montant de ses honoraires, TVA en sus, ni de payer aux vendeurs le montant des sommes leur incombant à titre de charges de copropriété et au titre des taxes foncières entre la date de la vente annulée et celle de l'arrêt ; qu'en affirmant néanmoins l'absence de lien de causalité entre la faute du notaire et les préjudices subis par l'agent immobilier, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2°) ALORS QUE le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué que la société Foncia Hauguel, gestionnaire de l'immeuble, a commis une erreur consistant à produire une fiche de location portant une référence inexacte à une porte 12 (qui ne peut correspondre au numéro de la rue) ; qu'en l'absence d'une telle erreur, la vente n'aurait pas été annulée ; qu'ainsi, le cabinet Courel, agent immobilier, n'aurait pas été tenu de restituer le montant de ses honoraires, TVA en sus, ni de payer aux vendeurs le montant des sommes leur incombant à titre de charges de copropriété et au titre des taxes foncières entre la date de la vente annulée et celle de l'arrêt ; qu'en affirmant néanmoins l'absence de lien de causalité entre la faute du gestionnaire de l'immeuble et les préjudices subis par l'agent immobilier, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
3°) ALORS QU'en s'abstenant de répondre aux conclusions de la société Cabinet Courel Transaction Gestion (p. 11 § 1 à 3) faisant valoir que la société cabinet Bihl, syndic de copropriété, avait commis une faute en ne remettant pas de plan numéroté de la localisation des garages, tandis que les fonctions mêmes du syndic impliquent d'être en mesure de délivrer un descriptif exhaustif et précis des lots, en conséquence de quoi le syndic devait garantir l'agent immobilier des condamnations prononcées contre lui, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
Le greffier de chambre
