LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu les articles L. 13-15-I et L. 13-16 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
Attendu que pour fixer à une certaine somme l'indemnité due aux consorts X... par le syndicat mixte d'aménagement touristique du lac du Der-Chantecoq par suite de l'expropriation à son profit d'une parcelle leur appartenant, l'arrêt attaqué (Reims, 23 janvier 2013), retient, par motifs propres et adoptés, que pour tenir compte de la situation particulièrement privilégiée de la parcelle ZE 33, il convient de prendre en considération la moyenne des prix de cessions amiables réalisées dans le cadre de la présente opération, à savoir, 0,83 euros le mètre carré et la moyenne des prix de cessions des terrains à bâtir non intégralement viabilisés, à savoir 23,30 euros le mètre carré, que la valeur de la parcelle doit être fixée à 8,45 euros le mètre carré, valeur intermédiaire entre les valeurs susvisées déduction faite d'un abattement de 30 % ;
Qu'en statuant ainsi, sans préciser en quoi la parcelle expropriée présentait des caractéristiques différentes de celles des parcelles objet des cessions amiables alors qu'elles se situent dans la même zone, se jouxtent partiellement et font partie de la même opération, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a fixé à la somme de 1 315 870,70 euros les indemnités principale et de remploi dues par le syndicat mixte d'aménagement touristique du lac du Der-Chantecoq aux consorts X..., l'arrêt rendu le 23 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Reims (chambre de l'expropriation) ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy (chambre de l'expropriation) ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour le syndicat mixte d'aménagement touristique du lac du Der Chantecoq.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 1.195.337 ¿ l'indemnité principale et à la somme de 120.533,70 ¿ l'indemnité de remploi devant être versées par le Syndicat Mixte d'Aménagement Touristique du Lac du Der Chantecoq à Mme Colette Y... et Mme Monique Z..., au titre de l'expropriation de la parcelle cadastrée section ZE n° 33 à Giffaumont-Champaubert,
AUX MOTIFS QUE l'expropriant reproche au premier juge d'avoir, pour calculer le prix de l'indemnité principale de dépossession, pris en considération la moyenne des prix de cession amiables réalisées dans la présente opération, à savoir 0,83 ¿ le m², puis la moyenne des prix de cession des terrains à bâtir non intégralement viabilisés, soit 23,30 ¿, et d'en avoir soustrait un abattement de 30% compte tenu de la situation moins favorable de la parcelle en cause par rapport à d'autres qui, dans le même périmètre, sont proches d'un réseau électrique à basse tension ; que le Syndicat mixte d'aménagement fonde sa critique de cette méthode sur l'argument selon lequel la notion de terrain à bâtir étant écartée, il n'y aurait pas lieu de s'attacher à de tels terrains qualifiés de « non totalement viabilisés » ; qu'il ajoute que l'abattement de 30% serait arbitraire et préfère à s'en tenir à de purs éléments de comparaison ; que le commissaire du gouvernement regrette que cette même méthode ne prenne pas en compte la réglementation d'urbanisme applicable au secteur en cause, destiné à l'aménagement touristique, ni la configuration des parcelles ; que la loi n'impose pas au juge une méthode d'évaluation particulière ; que le reproche de l'autorité expropriante n'est pas décisif dès lors que le juge du premier degré, d'une part, s'est référé au prix des cessions amiables qui constituent autant d'éléments de comparaison et, d'autre part, s'est en même temps déterminé selon la valeur de terres à bâtir non entièrement viabilisées, situation assurément non équivalente à celle du bien présentement exproprié qui, lui, n'est pas constructible, mais dont le caractère privilégié le rapproche autant des terrains à bâtir encore imparfaitement équipés qu'il l'éloigne des terres agricoles ; que dans son principe, l'abattement reflète sans arbitraire le souci du juge de distinguer la parcelle concernée d'autres parcelles mieux équipées ; que cette méthode de calcul tend à s'approcher du prix le plus juste possible ; qu¿il n'y a pas lieu non plus de s'arrêter à la critique du commissaire du gouvernement dont le jugement impugné énonce avec raison qu'il propose une évaluation fondée sur la vocation future des parcelles expropriées, laquelle ne peut, dès lors, être retenue ; qu¿en effet, l'article L. 13-15-I du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique impose d'estimer le bien en considération de son usage effectif un an avant l'ouverture de l'enquête publique prévue à l'article L. 11-1 ; que par suite, la méthode d'évaluation pratiquée par le premier juge mérite d'être retenue ; que la moyenne des prix de cessions amiables (0,83 ,¿ le m²), autant que celle des prix de vente des terrains à bâtir non entièrement viabilisés (23,30 ¿ le m²), moyennes retenues au jugement dont appel, ressortant des documents versés aux débats ; que ces valeurs font apparaître un prix moyen de 12,06 ¿ au m² ; que toutefois, il sera fait une meilleure appréciation de la valeur de l'immeuble présentement considéré en pratiquant, sur le prix moyen ainsi déterminé, un abattement non point de 40 % comme il fut fait en première instance, mais de 30 % ; que les indemnités auxquelles preuvent prétendre les expropriées seront les suivantes : 1) indemnité principale : 0,83¿ + 23,30 ¿ / 2 = 12,06 ¿ - 30 % = 8,45 x 141.460 m² soit 1.195.337 ¿ ; indemnité de remploi : 120.533,70 ¿ ;
1° ALORS QUE le bien à exproprier est estimé en considération de son usage effectif à la date de référence ; qu'après avoir constaté que la parcelle ZE n° 33, de nature agricole, ne peut recevoir la qualité de terrain à bâtir et que plusieurs cessions amiables étaient intervenues pour des parcelles comparables dans le cadre de la création de la ZAC, pour un prix moyen de 0,83 ¿/m², les juges du fond ont estimé devoir également tenir compte de la moyenne des prix pratiqués lors des ventes de terrains à bâtir intervenues dans des secteurs proches au cours des années précédentes ; qu'en se référant de la sorte aux prix des terrains à bâtir après avoir constaté que la parcelle litigieuse ne pouvait être regardée comme un terrain à bâtir, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles L. 13-14 et L. 13-15-I du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
2° ALORS QUE le bien à exproprier est estimé en considération de de son usage effectif à la date de référence et en tenant compte des cessions amiables à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique ; que la cour d'appel a constaté que le prix moyen de vente des terrains acquis par l'expropriant dans le cadre de la création de la ZAC était de 0,83 ¿/m²; qu'en décidant de se référer également à des prix de terrains à bâtir et en retenant une valeur intermédiaire de 8,45 ¿/m², sans se référer à aucun élément parmi ceux produits aux débats d'où serait résulté qu'un terrain présentant les mêmes caractéristiques que la parcelle expropriée, de nature agricole et en situation privilégiée, pourrait être évalué à ce prix, et sans rechercher si les accords amiables conclus par l'expropriant ne portaient pas sur des terrains présentant les mêmes caractéristiques que la parcelle expropriée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 13-14, L. 13-15-I et L. 13-16 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
3° ALORS QUE les juges du fond ne pouvaient, sans se contredire, retenir, d'une part, que les actes des 23 mai 2002, 30 juin 2006 et 18 décembre 2008 « concernent des parcelles qualifiées terrains à bâtir plus ou moins viabilisés » et « ne peuvent en conséquence servir en l'état de référence à l'évaluation du prix de la parcelle de Mesdames X... », et, d'autre part, qu'il y a lieu de tenir compte, pour l'évaluation de cette parcelle de « la moyenne des prix de cession des terrains à bâtir non entièrement viabilisés (cession des 23 mai 2002 et 30 juin 2006 ¿ cession du 11 décembre 2008) » ; qu'en statuant par ces motifs contradictoires, les juges du fond ont violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4° ALORS QUE le Syndicat Mixte d'Aménagement Touristique du Lac du Der Chantecoq faisait valoir que la parcelle cadastrée ZE n° 33 devait être évaluée en tenant compte d'une moins-value résultant de la circonstance que cette parcelle était occupée par M. Louis-Philippe Z..., lequel avait perçu, au titre de l'expropriation de cette parcelle, une somme de 92.210,26 ¿ en vertu d'un jugement du 24 octobre 2011 (mémoire, page 21) ; qu'en évaluant la parcelle expropriée comme étant libre de toute occupation, sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné le Syndicat Mixte d'Aménagement Touristique du Lac du Der Chantecoq à Mmes Colette Y... et Monique Z..., au titre de l'expropriation de la parcelle sise à Giffaumont-Champaubert, cadastrée section ZE n° 33, une somme de 1.754 ¿ à titre d'indemnité pour perte de revenus locatifs,
AUX MOTIFS QUE l'indemnité pour perte de revenus locatifs représente la compensation du manque à gagner subi par le propriétaire pendant la durée nécessaire à la découverte d'un nouveau bien et d'un autre locataire ; qu'en l'espèce, le premier juge a pu arbitrer cette indemnité à 1.754 ¿ ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE il convient de faire droit à la demande formulée au titre de la perte de revenus locatifs à hauteur de 1.754 ¿ dès lors que la parcelle était exploitée par M. Z..., lequel a nécessairement mis fin à son activité en raison de l'expropriation ;
ALORS QUE le juge de l'expropriation doit préciser les motifs de droit ou de fait en raison desquels chacune des indemnités principales ou accessoires est allouée ; que le Syndicat Mixte d'Aménagement Touristique du Lac du Der Chantecoq faisait valoir que l'octroi à Mmes Z... et Y... d'une somme de 1.754 ¿ au titre d'une perte de revenus locatifs était totalement injustifié (page 21) ; qu'en s'abstenant de préciser les motifs de droit et de fait justifiant l'octroi de cette indemnité, notamment les conditions dans lesquelles la parcelle cadastrée ZE n° 33 était louée à M. Z..., en particulier si cette location était consentie à titre onéreux eten ce cas pour quel montant, ainsi que les éléments d'évaluation l'ayant conduit à retenir une somme de 1.754 ¿, la cour d'appel, qui a statué par voie de simple affirmation, a violé l'article 455 du code de procédure civile.
