LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, qui est recevable :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 juin 2013), que la société Groupe Almage (Almage) a conclu, le 19 juin 2009, en qualité de maître de l'ouvrage, avec la société Cari, un contrat de promotion immobilière portant sur la transformation d'une clinique en établissement hospitalier pour personnes âgées ; que la société Almage ayant cédé ces droits à la société Emera, a assigné la société Fayat bâtiment en remboursement des sommes qu'elle avait avancées ;
Attendu que pour rejeter la demande de la société Almage, l'arrêt retient que la rédaction de l'avenant correspond en réalité à un nouveau contrat et qu'il existe deux contrats différents, le contrat initial conclu entre les sociétés Cari et Almage sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt et un nouveau contrat conclu entre les sociétés Cari et Emera non soumis à une quelconque condition suspensive, que le contrat entre les sociétés Cari et Almage n'a jamais pu être conclu du fait de la non-obtention du prêt par la société Almage, qui est étrangère au nouveau contrat entré en vigueur et ne peut à ce titre réclamer la moindre somme, ni invoquer les dispositions du contrat de promotion immobilière caduc entre les parties du fait de sa propre défaillance dans l'obtention d'un prêt ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la société Cari s'était engagée, par courrier du 22 décembre 2009, à payer les sommes avancées par la société Almage lors de la mise en oeuvre du contrat de promotion immobilière formé entre elles, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 juin 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Fayat bâtiment aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Fayat bâtiment à payer la somme de 3 000 euros à la société Almage ; rejette la demande de la société Fayat bâtiment ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Groupe Almage
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le contrat conclu entre la Sté ALMAGE et la Sté CARI devenue FAYAT BATIMENT était caduc et débouté en conséquence la Sté ALMAGE de sa demande en paiement de la somme de 73 555 ¿ formée contre la Sté FAYAT BATIMENT,
AUX MOTIFS QUE l'article 14 du contrat de promotion immobilière du 19 juin 2009 dispose que « le présent contrat entre en vigueur à sa signature avec prise d'effet à la réalisation de la condition suspensive consistant dans l'obtention par le Me de l'ouvrage du financement du projet sous la forme d'un prêt PLS à hauteur de 90 % de l'ensemble (fonciers et travaux). La réalisation de cette condition sera notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur par le Me de l'ouvrage. La présente condition, souscrite au seul bénéfice du Me de l'ouvrage, devra être réalisée avant le 31 décembre 2010. A défaut, le contrat ne prendra effet et sera réputé caduc sauf si le Me de l'ouvrage renonce au bénéfice de cette condition. La non réalisation de cette condition ne donne lieu à aucune indemnité de part et d'autre » ; qu'en l'espèce, la Sté ALMAGE n'a pu obtenir de prêt pour la réalisation du projet prévu au contrat de promotion immobilière, tel que cela est exposé dans le contrat signé entre CARI et le groupe EMERA ; que dès lors, la rédaction de l'avenant correspond en réalité à un nouveau contrat et il existe en réalité deux contrats différents : -le contrat initial conclu entre CARI et ALMAGE sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt, -un nouveau contrat conclu entre CARI et EMERA non soumis à une quelconque condition suspensive ; qu'en conséquence, le contrat entre CARI et ALMAGE n'a jamais pu être conclu du fait de la non obtention du prêt par la Sté ALMAGE ; que la Sté ALMAGE est donc extérieure au nouveau contrat entré en vigueur et ne peut donc à ce titre réclamer la moindre somme ni invoquer les dispositions du contrat de promotion immobilière caduc, entre les parties, du fait de sa propre défaillance dans l'obtention d'un prêt ; que n'ayant rien reçu d'ALMAGE, la Sté CARI ne peut régler une quelconque somme à cette dernière ; qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement du tribunal de commerce de Grasse, et de dire que le contrat conclu entre la Sté ALMAGE et la Sté CARI devenue FAYAT BATIMENT est caduc, et que la Sté CARI ne peut être tenue à régler la moindre somme à la Sté ALMAGE ;
1) ALORS QUE la Sté CARI ayant, par courrier du 22 décembre 2009, agréé la Sté GROUPE EMERA comme cessionnaire du contrat de promotion immobilière formé initialement avec la Sté ALMAGE, cédant, et s'étant alors engagée à payer les sommes avancées par celle-ci, dans le cadre de la mise en oeuvre du contrat de promotion immobilière formé avec elle, soit une somme de 73 555 ¿ au titre des honoraires d'architecte, de géomètre expert et autres, l'obligation de paiement de ces frais n'avait pas sa cause dans le contrat cédé mais dans l'engagement autonome pris par la Sté CARI ; qu'en se déterminant néanmoins, pour débouter la Sté ALMAGE de sa demande en paiement de ces frais, par le fait que le contrat de promotion immobilière cédé était caduc à la date de sa reprise, la cour d'appel a violé les articles 1101 et 1134 du code civil ;
2) ALORS QUE l'avenant n° 1 au contrat de promotion immobilière formé le 19 juin 2009, entre la Sté GROUPE ALMAGE et la Sté CARI, avenant conclu le 21 avril 2010 entre la Sté GROUPE EMERA et la Sté CARI, a prévu en son article 2 que la reprise du contrat de promotion immobilière par la Sté GROUPE EMERA s'opérait sans condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt, ce qui a entraîné l'annulation de l'article 14 du contrat cédé, relatif à la condition suspensive consentie à la Sté ALMAGE et dont le délai de réalisation n'avait pas expiré à la date de cession du contrat ; qu'il s'en déduit que les parties à la cession du contrat de promotion immobilière, le 31 décembre 2009, comme au contrat cédé n'ont pas constaté la caducité du contrat cédé, objet d'une cession, le délai de réalisation, le 31 décembre 2010, de la condition suspensive n'étant pas au demeurant expiré ; qu'en décidant néanmoins, pour débouter la Sté ALMAGE de sa demande en paiement de frais liés à la mise en oeuvre du contrat de promotion immobilière, que le contrat cédé était caduc du fait de la non obtention du prêt par le cédant, la cour d'appel a méconnu l'article 1134 du code civil ;
3) ALORS QUE conformément à l'article 1165 du code civil, une déclaration émise dans un contrat auquel une personne n'a pas été partie ne peut pas lui être opposée ; qu'en l'espèce, après la cession, le 31 décembre 2009, du contrat de promotion immobilière par la Sté ALMAGE à la Sté EMERA, cette dernière a signé, le 21 avril 2010, avec la Sté CARI un avenant au contrat initial, supprimant notamment son article 14 relatif aux effets de la condition suspensive d'obtention de prêt dont le cessionnaire n'entendait pas bénéficier et déclarant que la Sté ALMAGE, cédant, n'avait pas obtenu le financement demandé ; que cependant, cette déclaration, émise avant l'expiration du délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt et dans un contrat auquel la Sté ALMAGE n'était pas partie, n'était pas opposable à la Sté ALMAGE ; qu'en retenant néanmoins, pour débouter la Sté ALMAGE de sa demande en paiement de frais antérieurs à la mise en oeuvre du contrat de promotion immobilière, que l¿avenant auquel elle n'avait pas été partie mentionnait qu'elle n'avait pas obtenu le financement nécessaire et que le contrat était en conséquence caduc, a, en statuant ainsi, violé la disposition susvisée.
