LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Limoges, 13 juin 2013), que selon contrat de fermage du 1er février 1977, l'Union nationale des centres sportifs de plein air (UCPA), propriétaire d'un ensemble rural d'une superficie totale de plus de 90 hectares, a consenti à M. X... un bail à ferme sur les parcelles cadastrées section B au lieu-dit..., sur la commune de Segonzac, numéros 28, 34, 36, 37, 63 et 66, ce bail portant sur une superficie totale de 10 hectares 70 ares et 17 centiares et excluant une bande de 5 mètres le long de la route ; que le 20 mars 1995, l'UCPA a donné à bail à l'association du domaine équestre de la Tireloubie (l'ADET) diverses autres parcelles sur lesquelles elle exploite un centre équestre ; que par acte du 28 juillet 1998, l'UCPA a consenti à M. Y..., président de l'ADET, une promesse unilatérale de vente de l'ensemble de sa propriété comprenant les parcelles louées à M. X... ; que par courrier du 1er octobre 1998, M. X... a indiqué à l'UCPA qu'il souhaitait exercer son droit de préemption sur les parcelles concernées par le fermage ; que par acte authentique du 31 juillet 2000, I'UCPA a vendu à M. X... les six parcelles louées d'une contenance totale de 10 hectares 82 ares et 85 centiares et le reste de la propriété rurale à la SCI Equhis ; que faisant valoir que les parcelles B28 et B66 étaient occupées sans droit ni titre par l'ADET et son gérant, René, Jeanne, Roger et Germaine X... (les consorts X...) les ont assignés en expulsion et nullité de la promesse de vente ;
Sur les premier et troisième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant constaté que M. Y... était intervenu à l'acte de vente du 31 juillet 2000 entre l'UCPA et M. X... qu'il avait signé, que cet acte mentionnait expressément que M. X... n'exploitait pas la parcelle B66 et partie de la parcelle B28, que le même jour, l'UCPA avait vendu à la SCI Equhis, dont M. Y... est le gérant, le reste de la propriété sans les parcelles cédées à M. X..., et relevé que la promesse de vente du 14 décembre 1999 avait été conclue entre l'UCPA et M. Y... en nom personnel, qu'elle ne constituait pas un pacte de préférence et qu'il n'était pas justifié que la SCI Equhis puisse en bénéficier, la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé les termes du litige ni violé le principe de la contradiction, a pu en déduire que M. Y... et la SCI Equhis avaient admis la réalisation de la vente des parcelles à M. X... et renoncé à la contester du chef du non respect de certaines règles du droit de préemption, qu'il n'y avait pas lieu à substitution de la SCI Equhis aux consorts X... en qualité de propriétaire des parcelles B28 et B66 et que les demandes d'annulation de la vente et de dommages et intérêts pour non-respect des règles de préemption devaient être rejetées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la clause « condition particulière » ne pouvait créer un titre locatif régulier et n'avait pu permettre qu'une occupation précaire alors qu'il n'était prévu aucune contrepartie ni loyer ou indemnité d'exploitation, que les consorts X... avaient mis fin à cet engagement, et que les parcelles B66 et B28 étaient toujours occupées par l'ADET de telle sorte qu'il n'y avait pas de préjudice jusqu'à ce jour, la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé les termes du litige ni violé le principe de la contradiction, a pu en déduire que la demande de dommages-intérêts de l'ADET devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a lieu de statuer ni sur la première branche du premier moyen, ni sur la troisième branche du troisième moyen ni sur le deuxième moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y..., l'association du domaine équestre de la Tireloubie et la société Equhis aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. Y..., l'association du domaine équestre de la Tireloubie et la société Equhis à payer la somme de globale 3 000 euros aux consorts X... ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf décembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour M. Y..., l'association domaine équestre de la Tireloubie et la société Equhis.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait débouté Monsieur Y..., la société EQUHIS et l'association du DOMAINE EQUESTRE DE LA TIRELOUBIE de leurs demandes relatives au droit de préemption et d'avoir rejeté en conséquence leurs demandes aux fins d'annulation de la vente entre l'UCPA et André X... du chef des parcelles B 28 et B 66 ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« à l'acte de vente du 31 juillet 2000 entre l'UCPA et M. André X... est intervenu M. Jean-François Y..., pour la SCI EQUHIS. Il doit être l'auteur d'une des signatures figurant en fin d'acte, il apparaît qu'il a paraphé toutes les autres pages (JFH) et lui-même et ses structures se prévalent de cet acte. Celui-ci rappelle le droit de préemption du preneur rural (pages 8/ 9) qu'il a été exercé par lettre dont copie avec AR ci-annexés. Cela renvoie à la lettre du 1er octobre 1998, évoquée aussi en page 11 de l'acte. L'acte de promesse de vente UCPA-HIS du 14/ 12/ 1999 rappelle cette lettre et le fait qu'à cette date, il n'y avait pas eu encore d'acte de vente au preneur rural. L'acte du 31 juillet 2000 UCPA X... mentionne expressément, dans la partie concernant plus particulièrement M. Y..., la SCI EQUHIS et l'ADET, que M. X... n'exploitait pas la parcelle B 66 et partie de la B 28. Les appelants exposent d'ailleurs que M. X... n'a jamais exploité les parcelles B 66 et B 28 qui étaient dédiées depuis 1982 à l'activité équestre de cross sous la direction d'abord de l'UCPA puis de M. Y... à partir de 1995. M. Y... connaissait donc bien cette situation rappelée explicitement dans l'acte qu'il a paraphé et signé. Il savait aussi que l'exercice du droit de préemption avait été exprimé en octobre 1998 mais que la vente ne se réalisait que le 31 juillet 2000. Il s'agit d'une personne avisée : gestionnaire d'entreprise, dirigeant une SCI et une association exploitant un domaine équestre ¿ et tous ces actes ont été établis par notaire ayant pu donner tous conseils utiles aux parties. Il apparaît d'ailleurs selon le message du notaire du 10 février 2010 (document certes mal lisible qu'il a fallu agrandir pour le lire) qu'il y a eu des discussions et négociations sur ces aspects (interversion de l'usage de certaines parcelles, bande de cinq mètres ¿). Au sujet de ce message, il n'est pas discuté qu'il avait été produit en première instance (les conclusions de M. Y..., EQUHIS, ADET devant le TGI du 16/ 09/ 2011 visent d'ailleurs en pièce 12 : mail de Me A...) sans qu'il y ait eu alors de demande de rejet de telle sorte que la prétention maintenant à cet égard est irrecevable. De toute façon, le notaire ne donne que quelques éléments de contexte et sur certains projets, il n'apparaît pas ainsi qu'une violation d'un secret professionnel soit caractérisée. Par ailleurs, le même jour, l'UCPA a vendu à la SCI EQUHIS le reste de la propriété (bâtiments, parcelles), sans donc les quelques autres parcelles cédées à M. X.... Dans ce contexte et ces conditions, M. Y... et les structures qu'il représentait ont admis cette situation et la réalisation de cette vente, ils ont ratifié en connaissance de cause cette opération et il peut être considéré qu'ils ont renoncé à la contester, notamment du chef du non respect de certaines règles du droit de préemption du preneur rural. Il peut être ajouté aussi en ce sens que l'ADET a fait diligenter plusieurs années après (en 2008) par avocat une procédure devant le tribunal paritaire des baux ruraux pour se faire reconnaître la qualité de preneur à bail rural des parcelles B 28 et 66, reconnaissant ainsi en connaissance de cause la qualité de propriétaires des consorts X... (venant aux droits de M. André X...). Les appelants n'ont pas diligenté ensuite de procédure en annulation de la vente, la présente procédure a été entreprise à l'initiative des consorts
X...
en juin 2010. M. Y..., la SCI EQUHIS et l'ADET ont alors demandé l'annulation de la vente, mais donc dix ans après celle-ci. De toute façon, l'UCPA pouvait vendre à M. X... des parcelles en dehors de celles relevant du droit de préemption, comme tout propriétaire peut vendre à tout acquéreur tout ou partie de ses biens. La vente, en ce qu'elle intègre la totalité de la parcelle 38 (lire 28) et la parcelle 66, ne pourrait constituer qu'une violation de la promesse de vente du 14 décembre 1999 (promesse de vente et non pacte de préférence). Il est rappelé que M. Y... n'entendait plus, par rapport à ces parcelles, se prévaloir d'une promesse de vente, si tant est qu'il ait eu connaissance de cet acte, ou du moins des projets antérieurs dans leur intégralité. Cette violation ne pouvait conduire qu'à une action ou demande de dommages-intérêts contre l'UCPA. Il peut être observé aussi à l'égard de la promesse de vente du 14/ 12/ 1999, qu'elle a été conclue entre l'UCPA et M. Y..., gestionnaire d'entreprise, ce qui est simplement la désignation de son activité professionnelle. Elle le concerne donc en son nom personnel et non ès-qualités de gérant de la SCI EQUHIS. Il y a certes une faculté de substitution mais à certaines conditions (par acte notarié signifié au promettant ou accepté par lui par acte authentique, ce dont il n'est pas fait état ou justifié). D'ailleurs, les appelants demandent d'abord de dire qu'il existait un pacte de préférence entre M. Y... et l'UCPA. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments : il est inutile de dire que M. X... ne bénéficiait pas de droit de préemption sur la parcelle B 66 et partie B 28, la demande d'annulation de la vente UCPA-X... du chef des parcelles B 28 et B 66 n'est pas fondée et il n'y a pas lieu à substitution de la SCI EQUHIS aux consorts X... en qualité de propriétaire des parcelles B 28 et B 66 » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur le droit de préemption de Monsieur André X... contesté par les défendeurs : Les articles L. 412-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime prévoient l'exercice et les conséquences du droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens ruraux. Ce droit consiste dans la faculté pour le fermier de se substituer à tout autre acquéreur lorsque le bailleur aliène le fonds. L'article L. 412-5 précise que le droit de préemption bénéficie au preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente. Selon l'article L. 412-8 du Code rural et de la pêche maritime, l'exercice de ce droit peut être contesté devant le tribunal paritaire des baux ruraux par l'acquéreur évincé lors de la préemption dans le cas où l'acte de vente n'a pas été réalisé dans les deux mois à compter de la date d'envoi de la réponse du fermier exerçant le droit de préemption. En l'espèce, en premier lieu, il est constant que l'acte de vente entre l'UCPA et Monsieur André X... a été réalisé le 30 juillet 2000 alors que le fermier a fait connaître qu'il exerçait son droit de préemption par courrier du 1er octobre 1998. Le délai de deux mois prévu par l'article L. 412-8 du Code rural et de la pêche maritime était par conséquent largement dépassé lors de la signature de l'acte de vente. Toutefois, il est tout aussi constant que Monsieur Jean-François Y..., la société EQUHIS et l'association du DOMAINE EQUESTRE DE LA TIRELOUBIE n'ont pas contesté l'acte de vente devant le tribunal paritaire des baux ruraux en arguant du dépassement du délai. En second lieu, les parties, y compris l'UCPA, savaient au moment de l'acte de vente que Monsieur André X... n'exploitait pas les parcelles numéros 28 et 66 de la section B et qu'il exploitait en réalité les parcelles numéros 38 et 39 de la même section, du fait d'un accord passé entre Monsieur André X... et Monsieur Jean-François Y.... En effet, il résulte de l'acte de vente établi entre l'UCPA et Monsieur André X... que Monsieur Jean-François Y... est intervenu en qualité de gérant de la société civile immobilière EQUHIS lors de la signature de l'acte et qu'il a même paraphé toutes les pages de l'acte. Il était par conséquent parfaitement informé des conditions de la vente litigieuse et a, du fait de son intervention et de l'apposition de son paraphe en bas de chaque page, renoncé à contester ledit acte. Certes les parcelles numéros 28 et 66 de la section B, diminuées de la bande de terrain de 5 mètres exclue du contrat de fermage, n'étaient pas exploitées par le fermier. Toutefois, les défendeurs ne sauraient venir contester devant le présent tribunal les conditions dans lesquelles le droit de préemption du fermier s'est exercé alors même qu'ils savaient au moment de l'acte de vente que Monsieur André X... n'exploitait pas toutes les parcelles sur lesquelles portait son contrat de fermage. Dès lors, la demande présentée par les défendeurs, tendant à voir contester les conditions dans lesquelles le droit de préemption du fermier a été réalisé, sera rejetée » ;
ALORS QUE, D'UNE PART, l'obligation sans cause ne peut avoir aucun effet ; qu'ainsi que les exposants le faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel (p. 11), la ratification de l'acte de vente du 31 juillet 2000 par Monsieur Y..., en qualité de représentant de la société EQUHIS, avait pour cause l'existence des deux clauses de nature à garantir la pérennité de l'exploitation des parcelles B 28 et B 66 par l'association du DOMAINE EQUESTRE DE LA TIRELOUBIE, la première intitulée « promesse de vente » par laquelle André X... s'engageait à céder à la société EQUHIS, une bande de cinq mètres à prendre le long de la route communale sur les parcelles litigieuses, la seconde dénommée « condition particulière » par laquelle André X... s'engageait à maintenir dans leurs limites actuelles tant sa propre exploitation que celle exercée par l'association du DOMAINE EQUESTRE DE LA TIRELOUBIE sur les parcelles en cause ; que les engagements pris par André X... aux termes de ces deux clauses ayant été annulés par la Cour d'appel, cette invalidation a eu pour effet rétroactif de priver de toute cause la ratification de l'acte de vente du 31 juillet 2000 par Monsieur Y... ; qu'en retenant cependant que cette ratification, que sa propre décision privait de toute cause, valait renonciation des exposants à contester le non respect des règles relatives au droit de préemption d'André X..., la Cour d'appel a violé les articles 1131 et 1134 du Code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en l'espèce, l'action en justice engagée par l'association du DOMAINE EQUESTRE DE LA TIRELOUBIE pour obtenir la reconnaissance d'un bail rural, notamment sur le fondement de la clause intitulée « condition particulière » stipulée à son profit par André X... dans l'acte de vente du 31 juillet 2000, ne pouvait valoir renonciation non équivoque à contester celui-ci en toutes hypothèses, et en particulier dans celle où la validité de ladite clause serait par la suite remise en cause ; qu'en retenant cependant qu'en diligentant cette procédure, l'association du DOMAINE EQUESTRE DE LA TIRELOUBIE avait reconnu la qualité de propriétaire d'André X... et de ses ayants droit, et par là même renoncé à agir en nullité de la vente du 31 juillet 2000, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS QUE, DE TROISIEME PART, et en tout état de cause, les conclusions d'appel des consorts X... ne soutenaient pas que l'action en justice engagée par l'association du DOMAINE EQUESTRE DE LA TIRELOUBIE pour obtenir la reconnaissance d'un bail rural à son profit induisait de sa part une renonciation sans équivoque à la possibilité de contester la validité de l'acte de vente du 31 juillet 2000 ; qu'en relevant d'office ce moyen, sans provoquer les observations préalables des parties sur ce point, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, DE QUATRIEME PART, la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire ; qu'en conséquence, le fait de ne pas avoir engagé une action en nullité d'un contrat et de n'avoir présenté une demande en nullité que de façon reconventionnelle, ne saurait constituer un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer à se prévaloir de cette nullité ; qu'en retenant cependant en l'espèce, pour retenir l'existence d'une renonciation des exposants à se prévaloir de la nullité de la vente du 31 juillet 2000, que ceux-ci « n'ont pas diligenté (¿) de procédure en annulation de la vente, la présente procédure a été entreprise à l'initiative des consorts
X...
en juin 2010. M. Y..., la SCI EQUHIS et l'ADET ont alors demandé l'annulation de la vente, mais donc dix ans après celle-ci », tous actes procéduraux ne manifestant nullement la volonté non équivoque de renoncer à se prévaloir de la nullité de la vente litigieuse, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS QUE, DE CINQUIEME PART, les conclusions d'appel des consorts X... ne faisaient nullement valoir que la vente du 31 juillet 2000 aurait pu être conclue entre l'UCPA et d'André X... en l'absence de toute mise en oeuvre par celui-ci de son droit de préemption ; qu'il résulte en outre des propres constatations de l'arrêt que c'est uniquement en raison de l'exercice par André X... de son droit de préemption que l'UCPA s'est trouvée contrainte de conclure avec ce dernier la vente du 31 juillet 2000 et qu'elle n'a pu en conséquence donner suite aux accords conclus antérieurement avec Monsieur Y... dans l'optique de cette même vente ; qu'en retenant, pour écarter la nullité de la vente à raison du non respect des règles relatives au droit de préemption, que la vente des parcelles litigieuses à André X... aurait de toute façon pu être consentie par l'UCPA indépendamment de l'exercice par celui-ci de son droit de préemption et qu'il était donc inutile de se prononcer sur ce dernier, la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, DE SIXIEME PART, et en tout état de cause, en relevant d'office, sans provoquer les observations préalables des parties sur ce point, que l'UCPA aurait pu vendre les parcelles litigieuses à André X... indépendamment de l'exercice par ce dernier de son droit de préemption, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, DE SEPTIEME PART, le fait que l'UCPA ait, antérieurement à la vente litigieuse du 31 juillet 2000, passé un accord pour la vente des parcelles en cause avec Monsieur Y... en son nom personnel, et non en sa qualité de gérant de la société EQUHIS, ne saurait priver Monsieur Y... de la possibilité, en tant qu'acquéreur évincé, d'invoquer la nullité de la vente du 31 juillet 2000 pour non respect des règles relatives au droit de préemption ; qu'en retenant cependant, pour déclarer infondée la demande d'annulation de la vente présentée par les exposants, dont Monsieur Y..., que ce dernier avait conclu en son nom personnel l'acte passé le 14 décembre 1999 avec l'UCPA et que la société EQUHIS ne s'était pas substituée à lui, la Cour d'appel a statué par un motif impropre à justifier sa décision et violé l'article L. 412-8 du Code rural et de la pêche maritime ;
ALORS QU'EN OUTRE, les conclusions d'appel des consorts X... ne soutenaient pas que le fait que l'acte conclu le 14 décembre 1999 avec l'UCPA ne bénéficiait qu'à Monsieur Y..., et non à la société EQUHIS, était de nature à faire obstacle à la demande en nullité de la vente du 31 juillet 2000 présentée par les exposants pour non respect des règles relatives au droit de préemption ; qu'en retenant cependant cette circonstance pour déclarer infondée la demande d'annulation de la vente présentée par les exposants, la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS QU'ENFIN, et en tout état de cause, en relevant d'office, sans provoquer les observations préalables des parties sur ce point, que le fait que l'acte conclu le 14 décembre 1999 avec l'UCPA ne bénéficiait qu'à Monsieur Y..., et non à la société EQUHIS, était de nature à faire obstacle à la demande en nullité de la vente du 31 juillet 2000 présentée par les exposants pour non respect des règles relatives au droit de préemption, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir rejeté les demandes de Monsieur Y..., de la société EQUHIS et de l'association du DOMAINE EQUESTRE DE TIRELOUBIE tendant à faire ordonner à leur profit la vente de la bande de terre de cinq mètres de large sur les parcelles B 28 et B 66 ;
AUX MOTIFS QUE « sur la promesse de vente de la bande de cinq mètres (1ère clause page 11 de l'acte du 31 juillet 2000), il s'agit d'une promesse synallagmatique valant donc vente (M. X... promet de céder à la SCI EQUHIS ¿ ce qui est accepté par son gérant). Il peut être observé que cette vente n'est guère cohérente avec la création dans le même acte d'une servitude de passage sur cette bande de terrain au profit du fonds cédé le même jour à la SCI EQUHIS. Mais, cela étant, il n'est pas stipulé dans cette promesse de prix ou de contrepartie (condition de formation exigée aussi d'ailleurs dans une promesse de vente unilatérale). La mention selon laquelle « la présente promesse de vente est consentie moyennant l'obligation » pour l'acquéreur de prendre à sa charge exclusive les frais d'arpentage et les frais d'acte peut être interprétée, en fonction de ce libellé (promesse consentie), comme la condition de l'engagement pour l'acquéreur X..., devenant propriétaire, de rétrocéder dans le même temps partie de ces parcelles B 28 et 66 ou une modalité d'exécution. Cette mention concerne des frais accessoires à la vente habituellement à la charge de l'acquéreur et dont on peut considérer qu'en toute hypothèse en l'espèce il aurait été convenu qu'ils soient à la charge de la SCI EQUHIS. M. X... en effet acquérait ces parcelles dans leur intégralité, la bande de cinq mètres n'était pas identifiée en tant que parcelle au cadastre, d'où la nécessité d'un arpentage, mais cela était utile avant tout pour la SCI EQUHIS et M. X... n'avait pas d'intérêt à assumer de tels frais. Cette bande de cinq mètres située le long de la route communale devait bien avoir quelque valeur, au-delà de sa superficie mais compte tenu de sa localisation, pour être l'objet de diverses clauses spécifiques et en partie du présent litige. D'ailleurs la SCI EQUHIS expose que si cette bande du terrain ne lui revient pas, le domaine est divisé en deux et morcelé, et elle évalue son préjudice à 15. 000 euros. Le notaire indique lui-même qu'il n'a pas été stipulé de prix, quelles que soient les explications qu'il donne à ce sujet. Il convient donc de considérer qu'il n'a pas été stipulé de prix et d'accord sur le prix de telle sorte que cette promesse synallagmatique de vente est nulle. Il ne peut en conséquence être ordonné la vente de cette bande de terrain à la SCI EQUHIS ni être alloué à celle-ci de dommages-intérêts du chef de la non réalisation de cette promesse » ;
ALORS QUE les conclusions d'appel des exposants faisaient valoir que la prise en charge des frais d'arpentage et d'acte par la société EQUHIS constituait le seul prix de la bande de terrain litigieuse dans la mesure où le prix de 134. 000 francs payé par André X... pour l'acquisition de l'intégralité des parcelles B 28 et B 66 « ne tenait pas compte de cette bande de terrain, exclue du droit de préemption. Pour autant, l'acte authentique intégrant la totalité des parcelles 28 et 66, soit 10 hectares 82 ares 85 centiares, au lieu de 10 hectares 70 ares et 17 centiares n'a pas été modifié, de sorte que Monsieur X... a acquis 10 hectares 82 ares et 85 centiares pour 134. 000 F, soit une acquisition gratuite de 12 ares et 68 centiares. L'absence de prise en compte de ces surfaces par l'UCPA s'explique par le fait que celles-ci devaient, in fine, être transférées à la SCI EQUHIS » (conclusions, p. 20, 3 derniers §) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant des conclusions des exposants, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes de Monsieur Y..., de la société EQUHIS et de l'association du DOMAINE EQUESTRE DE TIRELOUBIE tendant à obtenir des dommages-intérêts pour non respect des règles du droit de préemption ;
AUX MOTIFS QUE « sur la demande d'allocation de dommages-intérêts à la SCI EQUHIS pour non respect de règles du droit de préemption (âge du preneur, défaut d'exploitation), d'abord il faudrait, comme évoqué ci-dessus, que la SCI EQUHIS justifie qu'elle puisse bénéficier de la promesse de vente du 14/ 12/ 1999. Ensuite, M. Y... ¿ SCI EQUHIS qui intervenait à l'acte de vente à M. André X... connaissait l'âge de celui-ci, et il était stipulé dans l'acte même au profit d'une autre structure dirigée par M. Y... (l'ADET) que l'acquéreur-préempteur ne devait pas exploiter les parcelles B 66 et B 28. Quant au fait que selon l'attestation de M. Z... (ou B...) du 9/ 02/ 2010, celui-ci a fait les foins en 2005 sur quelques parcelles de M. X..., cela en soi n'est pas très significatif dans le contexte agricole, étant observé que M. X... est décédé en 2006. Cette demande de dommages-intérêts ne sera donc pas admise » ;
ALORS QUE, D'UNE PART, les conclusions d'appel des consorts X... ne soutenaient nullement que la demande de dommages-intérêts formée par les exposants pour non respect par André X... des règles relatives au droit de préemption devait être écartée, faute pour la société EQUHIS de démontrer qu'elle pouvait bénéficier de l'accord conclu par Monsieur Y... avec l'UCPA le 14 décembre 1999 ; qu'en retenant cependant, pour rejeter la demande de dommages-intérêts litigieuse, qu'il faudrait que « la SCI EQUHIS justifie qu'elle puisse bénéficier de la promesse de vente du 14/ 12/ 1999 », la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, et en tout état de cause, en relevant d'office, sans provoquer les observations préalables des parties sur ce point, qu'il faudrait que « la SCI EQUHIS justifie qu'elle puisse bénéficier de la promesse de vente du 14/ 12/ 1999 » pour que la demande de dommages-intérêts des exposants puisse être admise, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
ALORS QU'ENFIN, l'obligation sans cause ne peut avoir aucun effet ; qu'ainsi que les exposants le faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel (p. 11), la ratification de l'acte de vente du 31 juillet 2000 par Monsieur Y..., en qualité de représentant de la société EQUHIS, avait pour cause l'existence de deux clauses de nature à garantir la pérennité de l'exploitation par l'association du DOMAINE EQUESTRE DE LA TIRELOUBIE des parcelles B 28 et B 66, l'une intitulée « promesse de vente » par laquelle André X... s'engageait à céder à la société EQUHIS, une bande de 5 mètres à prendre le long de la route communale sur les parcelles litigieuses, l'autre dénommée « condition particulière » par laquelle André X... s'engageait à maintenir dans leurs limites actuelles tant sa propre exploitation que celle exercée par l'association DOMAINE EQUESTRE DE LA TIRELOUBIE sur les parcelles en cause ; que les engagements pris par André X... aux termes de ces deux clauses ayant été annulés par la Cour d'appel, cette annulation a eu pour effet rétroactif de priver de toute cause la ratification de l'acte de vente du 31 juillet 2000 par Monsieur Y... ; qu'en retenant cependant que l'intervention de Monsieur Y... et de la société EQUHIS à l'acte de vente du 31 juillet 2000 les privaient de la possibilité de demander des dommages-intérêts à raison du préjudice causé par le non respect des règles relatives au droit de préemption d'André X..., la Cour d'appel a violé les articles 1131 et 1382 du Code civil.
QUATRIEME ET
DERNIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait débouté les exposants de leur demande de dommages-intérêts du fait d'un manquement à une obligation contractée par André X... dans le cadre de la condition particulière contenue dans l'acte de vente du 31 juillet 2000 ;
AUX MOTIFS QUE « l'ADET sollicite une somme globale de 89. 843, 69 ¿ de dommages-intérêts sur la base de la clause « condition particulière » exposée ci-dessus. Il convient d'analyser cette clause effectivement assez particulière pour vérifier si elle peut justifier ou non cette demande. Préalablement, il peut être observé qu'il se déduit de l'objet même du présent litige, des explications des parties et notamment de celles des appelants, d'une partie de l'attestation aussi de M. Z..., que les parcelles B 66 et partie B 28 sont toujours occupées par l'ADET de telle sorte qu'il n'y a pas de préjudice jusqu'à ce jour. La clause litigieuse figure, comme la promesse examinée ci-dessus, en fin d'acte (page 11), après le paragraphe « remise des titres ». Il n'y a pas d'intitulé sur l'intervention de M. Y.... Il est donc mentionné que M. X... s'engage à maintenir dans leurs limites actuelles tant sa propre exploitation que celle exercée par l'ADET. Si la formulation n'est pas des plus claires, il apparaît, avec le paragraphe précédent de cette clause, qu'il s'engageait à ne pas exploiter la parcelle B 66 et partie B 28, laissées à l'usage de l'ADET (selon la clause précédente, M. X... avait « concédé » à l'ADET leur exploitation). L'ADET avait considéré elle-même qu'il s'agissait d'un bail rural mais il a été statué par décision ayant autorité de chose jugée qu'elle n'avait pas de bail rural sur ces parcelles (arrêt confirmatif précité). Elle évoque la notion de contrat unilatéral puisqu'effectivement il n'y a pas de contrepartie à l'engagement de M. X.... Il peut être observé à ce sujet qu'il n'apparaît pas que l'association elle-même soit intervenue à l'acte. M. Y... n'est pas mentionné comme représentant l'ADET dans cet acte. Il s'agirait alors plutôt d'un engagement unilatéral. Quoi qu'il en soit, cet engagement, s'il ne constitue pas un bail rural, ne peut autoriser de contourner les règles normalement applicables pour créer un titre locatif régulier et n'a pu permettre alors qu'une occupation précaire et en tout cas, ne peut être perpétuel et engager indéfiniment son auteur puis ses héritiers. D'autant qu'il n'est donc prévu aucune contrepartie, aucun loyer ou indemnité à cette exploitation des parcelles B 28 et B 66 (et alors qu'il n'y avait pas d'intention libérale dans ces opérations). Un engagement à durée indéterminée est toujours susceptible de résiliation, sauf à respecter un préavis selon la convention (il n'y en a pas en l'espèce), les usages ou d'une durée raisonnable. Cette résiliation n'engagerait la responsabilité de son auteur et n'ouvrirait droit à dommages-intérêts qu'en cas de brusque rupture ou de préavis trop court. En l'occurrence, sans même partir de la propre lettre de M. André X... du 29/ 12/ 2000, les consorts X..., dès le 11 septembre 2007 et le 30 novembre 2007, ont fait savoir à M. Y... qu'ils entendaient voir libérer les parcelles 66 et 28 et ils lui demandaient alors d'ailleurs (dans la seconde lettre) d'indiquer le délai souhaité (avec demande de réponse avant fin d'année, sinon procédure d'expulsion). Depuis, il est manifeste que les consorts X... ont entendu mettre fin à cet engagement, ils ont diligenté un référé-expulsion, et plusieurs années se sont écoulées pour préparer la libération des lieux (l'ADET évalue à trois ans le délai pour mettre en place un nouveau cross hippique). Si, dans la mesure où c'est par la présente décision que l'expulsion devient exécutoire, il sera prévu un délai pour quitter les lieux, compte tenu donc de ces éléments, cette demande de dommages-intérêts ne sera pas admise » ;
ALORS QUE, D'UNE PART, les conclusions d'appel des consorts X... ne faisaient pas valoir que la clause « condition particulière » du contrat de vente du 31 juillet 2000 constituait un engagement à durée indéterminée susceptible de résiliation de la part d'André X... ou de ses ayants droit ; qu'en retenant cependant, pour écarter la demande indemnitaire formée par les exposants en raison du non respect de cette clause, qu'elle instituait un engagement à durée indéterminée que les consorts X... avaient entendu résilier en engageant une procédure d'expulsion à l'encontre de l'association du DOMAINE EQUESTRE DE LA TIRELOUBIE, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, et en tout état de cause, en relevant d'office, sans provoquer les observations préalables des parties sur ce point, que la clause « condition particulière » du contrat de vente du 31 juillet 2000 instituait un engagement à durée indéterminée que les consorts X... avaient entendu résilier en engageant une procédure d'expulsion à l'encontre de l'association du DOMAINE EQUESTRE DE LA TIRELOUBIE, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile.
