LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, d'une part, retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation et rendue nécessaire par l'ambiguïté de ses termes, que l'ordonnance du 27 février 2009 du juge-commissaire autorisant la vente de l'ensemble immobilier aux conditions fixées dans la promesse synallagmatique de vente du 15 octobre 2008, englobait implicitement dans cette autorisation, la résiliation du bail relatif au bien vendu et que par conséquent, la condition suspensive imposée au vendeur à ce titre était levée et, d'autre part, relevé que l'acquéreur avait refusé de régulariser la vente par acte notarié, après avoir entretenu chez le vendeur l'illusion que toutes les conditions suspensives étaient levées, la cour d'appel a pu en déduire que la société Liberté, vendeur du bien, était fondée en sa demande de paiement de la clause pénale contractuelle ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Mark aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Mark à payer à la société Liberté la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Mark ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf décembre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour la société Mark
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la SARL MARK à payer à la SCI LIBERTE la somme de 140. 000 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis du 15 octobre 2008, outre les intérêts légaux depuis la mise en demeure du 24 avril 2009 ;
Aux motifs que, « Attendu qu'aux termes de la promesse synallagmatique de vente du 15 octobre 2008 la SCI LIBERTE a vendu à la SARL MARK un tènement immobilier libre de toute occupation moyennant la somme de 3. 500. 000 ¿ ;
Que l'acquéreur s'engageait au titre de la condition suspensive, à obtenir un ou plusieurs prêts d'un montant de 3 200 000 ¿, à déposer ses demandes de prêt au plus tard le 30 novembre 2008 et à en justifier au vendeur, cette condition suspensive devant être réalisée au plus tard le 20 janvier 2009 ;
Que cet acte était également passé sous conditions suspensives de non opposition à la déclaration préalable de lotissement que l'acquéreur devait obtenir au plus tard le 25 mars 2008 d'une part, et sous la condition suspensive que la société X... ÉQUIPEMENTS, son administrateur judiciaire ainsi que tous les intervenants légaux dont l'accord serait obligatoire, obtiennent l'autorisation à la présente vente et à la rupture du bail commercial liant la SCI à la SA X... ÉQUIPEMENTS, étant précisé que la société X... ÉQUIPEMENTS outre qu'elle est la locataire des biens vendus est également la seule associée de la SCI LIBERTÉ ;
Que l'acquéreur devait dès la levée des conditions suspensives et dans les 8 jours de la demande par lettre recommandée faite par le vendeur, déposer une somme de 35 000 ¿ à titre de dépôt de garantie ;
Que la non réalisation d'une seule des conditions suspensives devait entraîner la caducité de la promesse synallagmatique sauf dans les hypothèses où les acquéreurs pourraient renoncer à se prévaloir de celles-ci ;
Qu'en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l'acte authentique était prévu au plus tard le 31 mars 2009 ;
Attendu en l'espèce, que par courrier daté du 3 février 2009 Me Christophe Z... notaire de la SCI LIBERTÉ a mis en demeure la SARL MARK de lui adresser au plus tard le 16 février 2009 la lettre d'accord des établissements bancaires sollicités sauf à renoncer à cette condition suspensive et l'a avisé qu'à défaut le compromis serait caduc ;
Que par courriel du 20 février 2009 à 17h28 adressé à M. A... gérant de la SARL MARK ainsi qu'à Me Y... son notaire et à M. X... PDG de la SA X... EQUIPEMENTS et gérant de la SCI (pièce 15 de la SCI) Me Z... leur faisait part que le délai pour justifier de la levée de la condition suspensive ou de la renonciation à celle-ci était prorogé au 20 février à minuit ;
Que par courriel du 20 février 2009 à 18h13 M. A... lui a répondu ainsi qu'à M. X... et à Me Y... : " veuillez trouver en pièce jointe la levée de condition suspensive comme convenu " ;
Que cette pièce jointe est un courrier à en-tête de la SARL MARK, de M. Marc A... à son notaire Me Y... lui confirmant que la SARL MARK renonce à la condition suspensive de prêt ;
Que si ce document ne comporte pas la signature manuscrite de M. Marc A..., le courriel auquel il est joint ne laisse aucun doute sur sa provenance et émane bien de celui-ci ;
Que le 27 février 2009 Me Christophe Z... a accusé réception de la renonciation de la SARL MARK à l'obtention d'un prêt et lui a alors demandé de lui adresser dans le délai de huit jours un chèque de 35. 000 ¿ au titre du dépôt de garantie ;
Que la SCI LIBERTÉ reconnaît dans ses conclusions que la SARL MARK a bien déposé le dépôt de garantie de 35. 000 ¿ sans que l'on connaisse la date de ce dépôt ;
Qu'il s'avère ainsi, que l'acquéreur a renoncé à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ;
Attendu par ailleurs que le 27 février 2009, Me Bruno Sapin administrateur judiciaire de la SA X... EQUIPEMENTS, a adressé au juge commissaire au redressement judiciaire de la société " une requête aux fins d'être autorisé à procéder à la cession d'un actif non indispensable à l'activité pendant la période d'observation ", laquelle requête précise d'ailleurs que : conditions suspensives et notamment l'obtention des prêts ayant été levées, la signature de l'acte peut être envisagée " ;
Qu'aux termes d'une ordonnance " pour autorisation de la cession d'un actif non indispensable à l'activité pendant la période d'observation " en date du 27 février 2009, le juge commissaire a autorisé " M. Bernard X..., PDG de la SA X... EQUIPEMENT associé unique de la SCI LIBERTÉ et gérant de la SCI LIBERTÉ à procéder à la vente du tènement immobilier sis à Nivolas Vermelle pour un montant de 3. 500. 000 ¿ à la SARL MARK (....) aux conditions fixées dans le compromis de vente signé le 15 octobre 2008 (...) " ;
Que dès lors que le prix retenu concernait, d'après les stipulations du compromis, un tènement libre de toute occupation, il va de soi que cette autorisation de vendre cet actif dont la SA X... EQUIPEMENTS n'avait plus besoin mais dont le prix devait servir à rembourser son passif et permettre à la SARL MARK de prendre consécutivement possession des lieux, englobait implicitement comme l'a écrit Me Sapin, la résiliation du bail ;
Que la condition suspensive imposée au vendeur était ainsi levée ;
Que par courrier du 9 avril 2009 Me Christophe Z... a fait savoir à Me Sophie Y... notaire de la SARL MARK, que le compromis était devenu caduc du fait du non-respect des engagements de la SARL ;
Qu'il ajoutait que sauf contrordre de son client, dès le 20 avril 2009 il libérerait les 35. 000 ¿ (...) ;
Que le 24 avril 2009 le conseil de la SCI LIBERTÉ a mis en demeure la SARL MARK de lui payer le montant de la clause pénale figurant au compromis, soit la somme de 175. 000 ¿ outre 2. 200. 000 ¿ de dommages et intérêts, en lui rappelant qu'elle avait été contrainte de l'inviter à signer l'acte authentique ;
Qu'il n'est pas contesté par la SARL MARK qu'elle a finalement refusé d'exécuter le compromis de vente ;
Que tentant vainement de soutenir qu'elle n'avait pas renoncé à la condition suspensive d'obtention d'un prêt, elle fait ainsi la preuve qu'en réalité elle n'était pas en mesure de financer l'acquisition de l'immeuble dont s'agit et qu'elle n'a pas sollicité, comme elle en avait l'obligation, de concours bancaires, tout en entretenant chez le vendeur l'illusion que les conditions suspensives étaient levées ;
Attendu que la SCI LIBERTÉ soutient à juste titre, que malgré les apparences, toutes les conditions suspensives n'étaient pas levées et que le compromis était devenu caduc ;
Qu'elle est ainsi fondée à renoncer à l'exécution de la vente en raison de la défaillance de la SARL MARK et à solliciter paiement de la clause pénale stipulée soit 140. 000 déduction faite du dépôt de garantie, outre intérêt légal depuis la mise en demeure du 24 avril 2009 » ;
Alors que, d'une part, le juge ne peut méconnaître le sens clair et précis d'un acte juridique ; qu'en jugeant que l'autorisation donnée, par ordonnance du juge-commissaire en date du 27 février 2009, à M. X..., PDG de la SA X... EQUIPEMENT, associé unique et gérant de la SCI LIBERTE, de vendre le tènement immobilier pour un montant de 3. 500. 000 euros à la SARL MARK englobait implicitement la résiliation du bail commercial, quand cette ordonnance ne contenait que l'autorisation de procéder à la vente du tènement immobilier, sans aucune référence à la résiliation du bail commercial, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'ordonnance litigieuse, en violation de l'article 1134 du code civil ;
Alors que, d'autre part, en appliquant la clause pénale stipulée dans le compromis de vente, et qui était prévue « au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique », tout en jugeant qu'en l'espèce toutes les conditions suspensives n'étaient pas levées et que le compromis était donc caduc, la Cour d'appel, qui a méconnu la loi des parties, a violé l'article 1134 du code civil.
