LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 18 juin 2013), que la société civile immobilière Camilia a consenti un bail commercial à la société Rodin ; que Mme X..., présidente de cette société, s'est portée caution solidaire du paiement des loyers ; que la société civile immobilière Camilia a cédé à la société civile immobilière des Commerces Camilia les locaux donnés à bail ; que Mme Y..., devenue propriétaire le 23 juillet 2009 de ces locaux, a assigné Mme X... en paiement de loyers impayés ;
Sur le premier moyen :
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de déclarer Mme X... recevable à soutenir l'absence de son droit de créance, alors, selon le moyen, que si les parties peuvent invoquer en appel un moyen nouveau, ce n'est qu'à la condition de n'y avoir pas expressément renoncé devant les premiers juges ; qu'en première instance, si elle avait initialement conclu à l'irrecevabilité des demandes de Mme Y... « du fait de l'absence de justification de sa subrogation dans les droits de la "SCI Camilia" (...) », Mme X... avait ensuite expressément renoncé à cette fin de non-recevoir ; qu'en déclarant que cette renonciation, formulée dans ses dernières écritures devant le premier juge, ne privait pas Mme X... du droit d'invoquer en appel le moyen tiré de l'absence d'un droit de créance de Mme Y... à son égard faute pour cette dernière de justifier d'une quelconque subrogation expresse ou d'une cession de créance, la cour d'appel a violé l'article 563 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que devant le premier juge, Mme X... avait soulevé l'irrecevabilité de la demande formée par Mme Y..., disant venir aux droits de la société civile immobilière des commerces Camilia, alors qu'elle-même s'était portée caution au profit de la société civile immobilière Camilia, avant de renoncer à ce moyen, la cour d'appel a retenu à bon droit que Mme X... était recevable à invoquer devant elle l'absence d'un droit de créance de Mme Y..., au motif que celle-ci ne justifiait pas d'une subrogation expresse ou d'une cession de créance de son vendeur pour la somme réclamée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :
1°/ que par l'acte de vente notarié du 23 juillet 2009, le vendeur déclarait « que les locataires sont à jour dans le paiement des loyers, des régularisations de charges et des acomptes sur les charges (...), à l'exception de la SAS Rodin et de la société Egospa, ainsi qu'il résulte de l'état locatif ci-annexé » et subrogeait expressément l'acquéreur dans ses droits « au titre des baux ci-dessus relatés » ; que M. Z... et Mme Y... ayant acquis de plein droit, automatiquement, la qualité de bailleurs, accessoirement à la qualité de propriétaires de l'immeuble, cette clause de subrogation ne pouvait avoir pour objet que de transférer aux acquéreurs les droits qui ne leur avaient pas été transmis par l'effet de la vente de l'immeuble, à savoir les créances nées antérieurement à la vente, soit au 23 juillet 2009 ; qu'en décidant au contraire que cette clause de subrogation n'avait pas eu pour effet de subroger Mme Y... dans les droits et actions de la SCI des commerces Camilia relatifs à la créance de loyers antérieurs à l'acquisition, la cour d'appel a dénaturé le sens et la portée de cette clause, pourtant claire et précise ; qu'elle a ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ que par l'acte de vente notarié du 23 juillet 2009, le vendeur déclarait « que les locataires sont à jour dans le paiement des loyers, des régularisations de charges et des acomptes sur les charges (...), à l'exception de la SAS Rodin et de la société Egospa, ainsi qu'il résulte de l'état locatif ci-annexé » et subrogeait expressément l'acquéreur dans ses droits « au titre des baux ci-dessus relatés » ; qu'en décidant que cette clause de subrogation n'avait pas eu pour effet de subroger Mme Y... dans les droits et actions de la SCI des commerces Camilia relatifs à la créance de loyers antérieurs à l'acquisition, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, M. Z... et Mme Y... ayant acquis de plein droit, automatiquement, la qualité de bailleurs, accessoirement à la qualité de propriétaires de l'immeuble, cette clause de subrogation n'avait pas nécessairement pour objet de leur transférer les droits qui ne leur avaient pas été transmis par l'effet de la vente de l'immeuble, à savoir les créances nées antérieurement à la vente, soit au 23 juillet 2009, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 1249 et 1250 du même code ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la clause de subrogation contenue dans l'acte de vente du 23 juillet 2009 avait pour effet de substituer l'acquéreur dans les droits et obligations du vendeur-bailleur pour l'avenir mais ne comportait aucune précision quant à une subrogation pour la créance de loyers antérieurs à l'acquisition, la cour d'appel, qui a pu en déduire, sans dénaturation, que Mme Y... ne démontrait pas l'existence de sa créance, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer la somme de 3 000 euros à Mme X... ; rejette la demande de Mme Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour Mme Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré Mme A... recevable à soutenir l'absence de droit de créance de Mme Y... et, en conséquence, d'avoir débouté Mme Y... de sa demande en paiement au titre des loyers laissés impayés par la société RODIN,
Aux motifs que « Mme A... soutient que Mme Y... ne justifie pas de son droit de créance et doit être déboutée de sa demande ; Qu'elle fait valoir que la créance dont se prévaut Mme Y... à son égard porte sur des arriérés de loyers antérieurs au 23 juillet 2009 à laquelle elle est devenue propriétaire des lots loués à la société Rodin et qu'elle ne peut dès lors agir à son encontre, faute de justifier d'une subrogation expresse ou d'une cession de créance ; Considérant que Mme Y... oppose que Mme A... ayant renoncé en première instance à se prévaloir de la fin de non recevoir tirée de son défaut de qualité de créancière, elle n'est pas recevable à contester devant la cour sa qualité de créancière ; Qu'elle soutient en outre que l'acte de vente du 23 juillet 2009 contient une clause aux termes de laquelle elle est subrogée dans les droits du vendeur, de sorte qu'elle peut faire valoir des droits se rapportant à une date antérieure à celle de son entrée en jouissance et justifie ainsi de sa qualité de créancière à l'égard de Mme A... ; Considérant que, devant le premier juge, Mme A... avait soulevé l'irrecevabilité de la demande formée par Mme Y..., disant venir aux droits de la S.C.I. des Commerces Camilia, au motif qu'elle ne s'était pas portée caution au profit de cette société mais de la S.C.I. Camilia ; Que la circonstance de Mme A... ait, dans ses dernières écritures devant le premier juge, renoncé à ce moyen après que Mme Y... avait justifié de la cession du bien immobilier par la S.C.I. Camilia à la S.C.I. des Commerces Camilia, ne l'a pas privée du droit d'invoquer, devant la Cour, le moyen tiré de l'absence d'un droit de créance de Mme Y... à son égard, faute par cette dernière de justifier d'une quelconque subrogation expresse ou d'une cession de créance » ;
Alors, d'une part, que si les parties peuvent invoquer en appel un moyen nouveau, ce n'est qu'à la condition de n'y avoir pas expressément renoncé devant les premiers juges ; qu'en première instance, si elle avait initialement conclu à l'irrecevabilité des demandes de Mme Y... « du fait de l'absence de justification de sa subrogation dans les droits de la "S.C.I. CAMILIA (...) », Mme A... avait ensuite expressément renoncé à cette fin de non-recevoir ; qu'en déclarant que cette renonciation, formulée dans ses dernières écritures devant le Premier juge, ne privait pas Mme A... du droit d'invoquer en appel le moyen tiré de l'absence d'un droit de créance de Mme Y... à son égard faute pour cette dernière de justifier d'une quelconque subrogation expresse ou d'une cession de créance, la Cour d'appel a violé l'article 563 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Mme Y... de sa demande en paiement formée contre Mme A... au titre des loyers laissés impayés par la société RODIN,
Aux motifs que « Mme A... soutient que Mme Y... ne justifie pas de son droit de créance et doit être déboutée de sa demande ; Qu'elle fait valoir que la créance dont se prévaut Mme Y... à son égard porte sur des arriérés de loyers antérieurs au 23 juillet 2009 à laquelle elle est devenue propriétaire des lots loués à la société Rodin et qu'elle ne peut dès lors agir à son encontre, faute de justifier d'une subrogation expresse ou d'une cession de créance¿ Considérant qu'il est établi et non contesté que l'action de Mme Y..., propriétaire, depuis le 29 juillet 2009, des locaux donnés à bail, tend au paiement par Mme A..., caution du locataire, de loyers antérieurs à l'acquisition de l'immeuble ; Qu'ainsi que le fait valoir Mme A..., Mme Y... ne peut agir contre le locataire et, partant, contre la caution, en paiement de loyers antérieurs à l'acquisition de l'immeuble, sauf à justifier d'une cession de créance ou d'une subrogation expresse ; Considérant que Mme Y... ne justifie pas de la subrogation qu'elle allègue ; que la clause contenue dans l'acte de vente du 29 juillet 2009, dont elle se prévaut, aux termes de laquelle "l'acquéreur est subrogé à compter de ce jour dans les droits et obligations du vendeur au titre des baux ci-dessus relatés", a pour effet de la substituer, pour l'avenir, dans les droits et obligations du vendeur-bailleur, de sorte qu'elle est notamment devenue créancière des loyers à échoir ; que cette clause n'a pas eu pour effet, en revanche, en l'absence de tout autre élément ou de toute autre précision figurant dans l'acte, de la subroger dans les droits et actions de la S.C.I. des Commerces Camilia relatifs à la créance de loyers antérieurs à l'acquisition ; Qu'ainsi que le relève Mme A..., le prix de 950 000 euros réglé lors de l'acte de vente du 29 juillet 2009 correspond au prix de vente de l'immeuble ; qu'aucun élément ne permet de considérer que "le paiement intervenu (lors de la vente) tiendrait nécessairement compte de la créance de loyer du vendeur", contrairement à ce que fait valoir Mme Y... ; qu'il ne résulte pas de l'acte de vente ni d'aucun autre document que la dette locative de la société aurait été réglée par Mme Y... ni que cette dernière aurait été subrogée dans les droits de l'ancien bailleur relatifs à cette créance de loyers ; Qu'il en résulte que Mme Y... ne justifie pas de la créance de loyers qu'elle invoque et qu'elle doit être déboutée de sa demande en paiement » ;
Alors, d'une part, que par l'acte de vente notarié du 23 juillet 2009, le vendeur déclarait « que les locataires sont à jour dans le paiement des loyers, des régularisations de charges et des acomptes sur les charges (...), à l'exception de la S.A.S. RODIN et de la société EGOSPA, ainsi qu'il résulte de l'état locatif ci-annexé » et subrogeait expressément l'acquéreur dans ses droits « au titre des baux ci-dessus relatés » ; que M. Z... et Mme Y... ayant acquis de plein droit, automatiquement, la qualité de bailleurs, accessoirement à la qualité de propriétaires de l'immeuble, cette clause de subrogation ne pouvait avoir pour objet que de transférer aux acquéreurs les droits qui ne leur avaient pas été transmis par l'effet de la vente de l'immeuble, à savoir les créances nées antérieurement à la vente, soit au 23 juillet 2009 ; qu'en décidant au contraire que cette clause de subrogation n'avait pas eu pour effet de subroger Mme Y... dans les droits et actions de la S.C.I. DES COMMERCES CAMILIA relatifs à la créance de loyers antérieurs à l'acquisition, la Cour d'appel a dénaturé le sens et la portée de cette clause, pourtant claire et précise ; qu'elle a ainsi violé l'article 1134 du Code civil ;
Et alors, d'une part, que par l'acte de vente notarié du 23 juillet 2009, le vendeur déclarait « que les locataires sont à jour dans le paiement des loyers, des régularisations de charges et des acomptes sur les charges (...), à l'exception de la S.A.S. RODIN et de la société EGOSPA, ainsi qu'il résulte de l'état locatif ci-annexé » et subrogeait expressément l'acquéreur dans ses droits « au titre des baux ci-dessus relatés » ; qu'en décidant que cette clause de subrogation n'avait pas eu pour effet de subroger Mme Y... dans les droits et actions de la S.C.I. DES COMMERCES CAMILIA relatifs à la créance de loyers antérieurs à l'acquisition, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, M. Z... et Mme Y... ayant acquis de plein droit, automatiquement, la qualité de bailleurs, accessoirement à la qualité de propriétaires de l'immeuble, cette clause de subrogation n'avait pas nécessairement pour objet de leur transférer les droits qui ne leur avaient pas été transmis par l'effet de la vente de l'immeuble, à savoir les créances nées antérieurement à la vente, soit au 23 juillet 2009, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles 1249 et 1250 du même Code.
