LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Met hors de cause, sur sa demande, la société Serenis vie ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Eycheil a donné mandat à la société Aktif + d'assurer la commercialisation d'un programme immobilier ; que cette dernière a donné mandat aux mêmes fins à la société Haussmann finance, laquelle en a confié l'exécution à M. X... ; que, démarchée par ce dernier, Mme Y... a signé, le 6 juillet 2006, un contrat de réservation d'un immeuble en état futur d'achèvement ; qu'afin de financer l'acquisition de ce bien destiné à la location aux fins de défiscalisation, Mme Y... a contracté un prêt de 115 500 euros auprès de la société GE Money bank et souscrit en garantie une assurance auprès de la société Serenis vie, à laquelle a succédé la société Allianz vie ; que l'acte authentique de vente a été conclu le 17 novembre 2006 ; que le bien a été livré le 7 janvier 2008 ; que l'année suivante, Mme Y... a assigné les sociétés précitées et M. X... aux fins d'annulation du contrat de vente, de résolution du contrat de prêt, de résiliation du contrat d'assurance et de réparation du préjudice consécutif aux manquements imputés à M. X... et aux sociétés Eycheil, Aktif + et Haussmann finance ;
Sur la recevabilité du premier moyen, contestée par Mme Y... :
Attendu que la société Aktif + fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité du contrat de vente ;
Mais attendu que la société Aktif + n'a pas d'intérêt à critiquer un chef de dispositif qui ne lui fait pas grief ;
D'où il suit que le moyen n'est pas recevable ;
Mais sur le second moyen, pris en sa deuxième branche :
Vu l'article 1994 du code civil ;
Attendu que pour accueillir la demande de dommages-intérêts formée par Mme Y... contre la société Aktif +, l'arrêt retient, par motifs propres exclusifs de la présomption édictée par l'article 955 du code de procédure civile, que les conditions de la responsabilité du mandataire du chef de l'article 1994 du code civil étant en l'espèce réunies, c'est à juste titre que le tribunal a condamné la société Aktif + au titre de sa responsabilité légale du fait de celui qu'elle s'est substituée ;
Qu'en statuant ainsi, sur le fondement de dispositions qui ne régissent pas les relations entre le mandataire et le tiers contractant, la cour d'appel a violé, par fausse application, le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du second moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Aktif +, in solidum avec la société Eycheil, la société Haussmann finance et M. X..., à payer à Mme Y... la somme de 23 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 18 mars 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf octobre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la société Aktif +
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir prononcé la nullité de la vente consentie le 17 novembre 2006 par la SCCV Eycheil à Mme Y..., sur la commune de Saint-Girons, à l'angle de la rue Jules Ferry et de la rue Toulouse-Lautrec, dans un ensemble immobilier dénommé LE MONT VALIER, cadastré sous les n° 3457, 3458 et 3460 de la section D, lieu-dit LA PLAINE D'EYCHEL, lot n° 70, au deuxième étage du bâtiment B, un appartement T2, comprenant entrée, salle de séjour avec kitchenette ouvrant sur une terrasse, une chambre, une salle de bains, WC, dégagement, les deux cent soixante et un dix millièmes (261/10000èmes) des parties communes spéciales du bâtiment B, les cent vingt dix millièmes (120/10000èmes) des parties communes générales, lot n° 15, un parking extérieur, les quatre dix millièmes (4/10000èmes) des parties communes générale ;
AUX MOTIFS PROPRES QU' il est de principe (cour de cassation, première chambre civile, 3 juillet 2008 BCI n° 189) que les dispositions de l'article L 121-21 du code de la consommation s'appliquent à la vente d'un bien immobilier lorsque la signature du pré-contrat résulte d'un démarchage ; Qu'en l'espèce il résulte de l'attestation de la dame d'Z... (pièce n° 42) qu'un homme a été présenté au témoin par Isabelle Y... courant juin 2006 sur son lieu de travail et que cette dernière, après le départ de l'homme, a indiqué au témoin qu'il lui avait fait conclure une opération de défiscalisation ; que la date du contrat de réservation produit aux débats (14 juin 2006) corrobore l'attestation du témoin, c'est à juste titre que le tribunal malgré les doutes exprimés dans les écritures de la SA HAUSSMANN FINANCE et dans celles de la SCCV EYCHEIL a retenu l'existence d'un démarchage ; que l'article L 121-23 du code de la consommation sanctionne par une nullité relative l'absence d'une série de mentions parmi lesquelles "la faculté de renonciation prévue par l'article L 121-25 ainsi que les conditions d'exercice de cette faculté et, de façon apparente, le texte intégral des articles L 121-23, L 121-24, L 121-25 et L 121-26 ; Qu'en l'espèce le tribunal a exactement relevé d'une part que le contrat ne contient pas le nom du démarcheur ni la mention de l'utilisation du formulaire détachable et d'autre part ne répond pas à quatre séries d'exigences du code de la consommation dont la Cour s'approprie la liste énumérée dans le jugement ; que c'est à juste titre que la nullité du contrat de réservation a donc été prononcée, la Cour confirme le jugement de ce chef ; Qu'ensuite il est de principe (pourvoi n° 09-71836) dégagé dans un cas d'espèce où des dispositions spécifiques ont été prises par le législateur pour étendre les règles protectrices du droit de la consommation à un détenteur de parts de sociétés donnant un droit d'occuper par fraction du temps un appartement dont il n'est ni propriétaire ni locataire mais qui s'applique a fortiori au contrat notarié régularisant un contrat de réservation d'un bien immobilier, que l'acte authentique est nul s'il ne résulte pas de l'acceptation par le consommateur d'un offre de contracter conforme aux exigences légales ; que le premier juge a exactement retenu que l'acte authentique ne peut être regardé comme ayant confirmé l'acte frappé de nullité dès lors qu'il n'est pas établi qu'Isabelle Y... a eu connaissance du vice affectant l'acte et a eu l'intention de le réparer ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en droit, qu'aux termes de l'article L.121-21, alinéa 1 er, du Code de la consommation: "Est soumis aux dispositions de la présente section quiconque pratique ou fait pratiquer le démarchage au domicile d'une personne physique, à sa résidence ou à son lieu de travail, même à sa demande, afin de lui proposer l'achat (..) de biens ou la fourniture de services." ; que l'article L.121-23 du même code énonce : "Les opérations visées à l'article L.121-21 doivent faire l'objet d'un contrat dont un exemplaire doit être remis au client au moment de la conclusion de ce contrat et comporter, à peine de nullité, les mentions suivantes 1 °noms du fournisseur et du démarcheur, 2°adresse du fournisseur, 3°adresse du lieu de conclusion du contrat, 4°désignation précise de la nature et des caractéristiques des biens offerts ou des services proposés, 5°conditions d'exécution du contrat, notamment les modalités et le délai de livraison des biens (..), 6°prix global à payer et modalités de paiement (..), 7°faculté de renonciation prévue par l'article L.121-25, ainsi que les conditions d'exercice de cette faculté et, de façon apparente, le texte intégral des articles L.121-23, L.121-24, L.121-25 et L.121-26." ; que d'après l'article L.121-24, alinéa 1 er, dudit code : "Le contrat visé à l'article L.121-23 doit comprendre un formulaire détachable destiné à faciliter l'exercice de la faculté de renonciation ()" ; que selon l'article R.121-3, dernier alinéa, de ce même code: "Sur l'exemplaire du contrat, doit figurer la mention : Si vous annulez votre commande, vous pouvez utiliser le formulaire détachable ci-contre." ; que l'article R.121-4, alinéa 1 er, précise que : "Le formulaire prévu à l'article L.121-24 comporte, sur une face, l'adresse exacte et complète à laquelle il doit être renvoyé." et que d'après l'article R.121-5 : "Le formulaire prévu à l'article L.121-24 comporte, sur son autre face, les mentions successives ci-après en caractères très lisibles : 1° en tête, la mention Annulation de commande (en gros caractères), suivie de la référence Code de la consommation, articles L.121-23 à L. 121-26 ; 2°puis, sous la rubrique 'Conditions, les instructions suivantes, énoncées en lignes distinctes : « Compléter et signer ce formulaire »; « L'envoyer par lettre recommandée avec avis de réception » (ces derniers mots doivent être soulignés dans le formulaire ou figurer en caractères gras) ; « utiliser l'adresse figurant au dos », « l'expédier au plus tard le septième jour à partir du jour de la commande ou, si ce délai expire normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, le premier jour ouvrable suivant » (soulignés ou en caractères gras dans le formulaire); 3°)Et, après un espacement, la phrase : « Je soussigné, déclare annuler la commande ci-après » suivie des indications suivantes, à raison d'une seule par ligne : Nature du bien ou du service commande.. Date de la commande... Nom du client... Adresse du client.. » ; qu'enfin, l'article R.121-6 du même code énonce : « Le vendeur ne peut porter sur le formulaire que les mentions prévues aux articles R.121-4 et R.121-5, ainsi que les références d'ordre comptable. » ; qu'en l'espèce, d'une part, que le contrat de réservation litigieux ne précise pas le nom du démarcheur, Monsieur Lionel X..., et ne contient pas la mention exigée par l'article R.121-3 du Code de la consommation : « si vous annulez la commande, vous pouvez utiliser le formulaire détachable ci-contre » ; que, d'autre part, le formulaire de renonciation ne répond pas aux exigences dudit code; qu'en effet : - en premier lieu, il comprend, sur la même face, l'adresse à laquelle il doit être envoyé par le démarché, et les diverses mentions visées par l'article R.121-5 de ce code ; - en deuxième lieu, la mention « Annulation de commande » n'est pas suivie de la référence « Code de la consommation, articles L.121-23 à L.121-26 » ; -en troisième lieu, l'indication que l'envoi du formulaire doit être effectué par pli recommandé avec avis de réception n'est pas soulignée ou en caractères gras, -en quatrième lieu, il contient des indications non prévues par les articles R.121-4 et R.121-5 du Code de la consommation, ainsi une référence au Code de la construction et de l'habitation ; que ces diverses violations du code de la consommation dans ses dispositions législatives et règlementaires, d'ordre public, doivent conduire à prononcer la nullité du contrat litigieux (Cour de cassation, 1ère chambre civile, 21 novembre2006, pourvoi n°05-20.706, Epoux A... c/ Société Franfinance, Bulletin civil, 1ère partie, n°510, La semaine juridique 2007, Thème partie, n°10090, note Bazin, Revue des contrats 2007, page 793, note Bruschi) ; que doit subir le même sort l'acte authentique en date du 17 novembre 2006 qui en est le prolongement; qu'en outre, ce dernier acte ne peut être regardé comme ayant confirmé l'acte frappé de nullité; qu'en effet, il n'est pas établi que Madame Y... a eu connaissance du vice l'affectant et a eu l'intention de le réparer ( Cour de cassation, chambre commerciale, 29 mars 1994, pourvoi n°92-11.843, M B... c/ société Bar et autres : Bulletin civil, IVème partie, n°134, page 104, La semaine juridique 1994, éd. G, IVème partie, n°1372, Juris-classeur civil, articles 1338 à 1340, fascicule 20, Contrats et obligations - Confirmation des actes nuls - Régime juridique, n°12 et suivants) ;
ALORS QUE la nullité du contrat préliminaire de réservation, pour méconnaissance des dispositions légales relatives au démarchage, n'affecte pas la validité de l'acte authentique de vente de l'immeuble à construire conclu ultérieurement, qui seul constate l'accord définitif des parties ; qu'en se prononçant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les dispositions des articles L.121-23 et L.261-11, alinéa 6, du code de la consommation ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la société Aktif +, in solidum avec la SCCV Eycheil, M. X... et la société Haussmann Finance, à verser à Mme Y... une somme de 23.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la société Haussmann Finance étant intervenue dans la réalisation du préjudice d'Isabelle Y..., c'est à juste titre que le tribunal a prononcé condamnation in solidum entre les co-obligés au paiement des dommages-intérêts, dont la société Haussmann Finance, dont le jugement décrit dans des motifs pertinents que la cour adopte les fautes dans son activité de mandataire de la société Aktif chargée de la commercialisation et de mandante de l'agent commercial Lionel X... ; que le montant des dommages-intérêts est exactement apprécié ;que l'article 1994 du code civil pose le principe de la responsabilité du mandataire du chef de celui qu'il s'est substitué à la double condition que le pouvoir qui lui a été conféré ne désigne personne et que celle dont il a fait le choix était notoirement incapable ou insolvable ; qu'en l'espèce le pouvoir donné par la SCCV Eycheil à la société Aktif ne désigne personne et l'incapacité de la société Haussmann Finance résulte du vice du contrat de réservation qu'elle a négocié ; que les conditions de la responsabilité du mandataire étant réunies, c'est à juste titre que le tribunal a prononcé condamnation contre la société Aktif au titre de sa responsabilité légale du fait de celui qu'elle s'est substituée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les divers intervenants à l'opération : la société civile de construction vente EYCHEIL (vendeur), la société AKTIF +(son mandataire), la société HAUSSMANN FINANCE (elle- même mandataire de cette dernière) et Monsieur CECERE.- sont responsables du préjudice subi par Madame Y...; que Monsieur X... a manqué à son obligation de conseil en omettant d'indiquer que le bénéfice de la loi "de Robien" était subordonné à la mise en location du bien dans le délai d'une année; qu'il est également fautif en ayant présenté l'opération comme intéressante au point de vue locatif alors que le bien acheté par Madame Y... est dans une région au faible potentiel locatif, potentiel qu'il aurait dû vérifier ; que les sociétés HAUSSMAN FINANCE et AKTIF +, qui sont intervenues dans l'opération, ont également manqué à leur devoir de conseil en n'informant pas suffisamment la précitée sur le dispositif fiscal de la loi "de Robien"; que la société HAUSSMANN FINANCE a aussi été fautive en faisant signer à Madame Y... la simulation qu'elle avait établie, portant sur les avantages, notamment fiscaux, de l'opération; qu'en effet, malgré la mention "document non contractuel" (d'ailleurs indiquée en très petits caractères), elle lui a ainsi laissé croire que ces avantages avaient un caractère contractuel; qu'en outre, elle a présenté le loyer de l'appartement (385 euros) comme un "revenu mensuel garanti", termes trompeurs pour un non-professionnel tel que Madame Y...; qu'il en est de même de l'indication d'une "économie d'impôt" de 8 658 euros ;
1°) ALORS QUE la cassation de l'arrêt à intervenir sur le premier moyen, en ce qu'il a prononcé l'annulation du contrat de vente entrainera l'annulation de l'arrêt, en ce qu'il a condamné la société Aktif +, in solidum avec la SCCV Eycheil, M. X... et la société Haussmann Finance, à verser à Mme Y... une somme de 23.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 4.000 euros au titre des frais irrépétibles, en application de l'article 624 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE l'article 1994 du code civil, en ce qu'il prévoit, à certaines conditions, que le mandataire répond de celui qu'il s'est substitué dans la gestion, s'applique aux rapports entre le mandant, le mandataire et le sous-mandataire et non à la responsabilité du mandataire, ou du sous-mandataire vis-à-vis d'un tiers ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 1994 du code civil ;
3°) ALORS QUE dans son jugement du 4 janvier 2012, le tribunal de grande instance de Foix a relevé, pour retenir la responsabilisé de la société Aktif +, qu'elle était intervenue « dans l'opération » et avait « également manqué à » son « devoir de conseil en n'informant pas suffisamment » Mme Y... « sur le dispositif fiscal de la loi de Robien » ; qu'ainsi, en relevant que « c'est à juste titre que le tribunal a prononcé des condamnations contre la société Aktif + au titre de sa responsabilité légale du fait de celui qu'elle s'est substituée », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du jugement du tribunal de grande instance de Foix du 4 janvier 2012, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
4°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE le mandataire est personnellement responsable envers les tiers des délits et quasi délits qu'il peut commettre à leur préjudice dans l'accomplissement de sa mission ; qu'en statuant comme elle l'a fait, par motifs pris que la société Aktif + a « manqué » à son « devoir de conseil en n'informant pas suffisamment » Mme Y... « sur le dispositif fiscal de la loi de Robien », après avoir pourtant constaté que Mme Y... avait été démarchée par M. Lionel X..., se présentant comme conseiller en patrimoine de la société Haussmann Finance, qui avait proposé un contrat de réservation d'un appartement en état futur d'achèvement (arrêt attaqué, p. 2 § 1), la société Aktif + ayant donné mandat à la société Haussmann Finance pour commercialiser les appartements de la résidence, ce dont il résultait qu'elle n'était elle-même directement tenue d'aucune obligation de renseignements et de conseils à l'égard de Mme Y..., avec laquelle elle n'avait eu aucune relation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 1382 du code civil.
