LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 16 avril 2013) que par acte reçu le 8 décembre 1994 par M. X..., notaire, faisant suite à deux décisions d'assemblée générale du 4 mars 1994, l'état descriptif de division et le règlement de copropriété de la copropriété de la résidence Le Palais ont été modifiés afin de tenir compte de l'utilisation commerciale de certains lots ; que par acte du 23 décembre 2008, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Palais (le syndicat) a assigné M. X..., et la société Pierre Ca propriétaire initiale de l'immeuble, afin que les stipulations de l'acte modificatif du règlement de copropriété et la clause de répartition des charges en résultant soient déclarées non écrites, en désignation d'un expert chargé d'établir une proposition de nouvelle répartition des charges ainsi qu' en payement de dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel a retenu, à bon droit, que le renvoi de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 à l'article 5 de la-dite loi rendait d'ordre public le calcul des quotes parts de parties communes en proportion de la valeur relative des parties privatives pour la seule répartition des charges et en a exactement déduit que les stipulations de l'acte notarié du 8 décembre 1994 n'étaient pas contraires aux dispositions de la loi pour la détermination des parties communes afférentes à chaque lot privatif ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel a retenu, à bon droit, que la décision de déclarer non écrite la répartition des charges résultant des décisions d'assemblée générale du 4 mars 1994 avait pour effet de faire revivre la répartition des charges antérieure dont le caractère licite n'était pas en cause ;
Mais, sur le troisième moyen :
Vu l'article 2270-1 du code civile dans sa rédaction applicable à la cause ;
Attendu que, pour déclarer prescrites les actions en responsabilité dirigées contre la société Pierre Ca et M. X..., l'arrêt retient que le syndicat a eu connaissance du contenu de l'acte notarié du 8 décembre 1994 transcrivant les délibérations réputées non écrites et que le délai de prescription de dix ans a couru dès cette date et au moins dix ans avant l'assignation du 23 juin 2008 ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si la date à laquelle le dommage s'était manifesté n'était pas le 17 septembre 2004, date de la première assignation d'un copropriétaire ayant mis en cause la validité de la modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la première branche du premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il confirme la mise hors de cause de la société Pierre Ca et de M. X..., l'arrêt rendu le 16 avril 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne la société Pierre Ca et M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Pierre CA et M. X... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Palais la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze octobre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Palais
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Palais tendant à faire déclarer non écrites les délibérations des assemblées générales du 4 mars 1994 décidant d'une répartition des millièmes généraux du passage en fonction de l'usage des lieux ;
Aux motifs que les deux délibérations du 4 mars 1994 n'avaient pas été contestées dans le délai de deux mois de leur notification, le jugement du 25 mai 2009 du tribunal de grande instance de Montpellier n'ayant statué que sur l'inexistence d'une assemblée générale du 23 juin 2004, le fait que les motifs de ce jugement ont considéré comme inexistantes les deux assemblées générales du 4 mars 1994 étant sans emport, le dispositif ne visant que l'assemblée générale du 25 mars 2009 ; que pour refuser de déclarer non écrites les stipulations de l'acte notarié du 8 décembre 1994 qui auraient dû transcrire ces deux délibérations, le premier juge avait considéré qu'elles n'étaient pas contraires à ces dispositions d'ordre public, celles de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, afférentes à la détermination des parties communes attribuables à chaque lot privatif, n'étant pas d'ordre public ; que si cette motivation pouvait être adoptée pour ce qui était du calcul des millièmes ou tantièmes de parties communes, l'article n'étant pas visé par l'article 43 au nombre des dispositions d'ordre public, le début de l'énoncé même de l'article 5 (dans le silence ou la contradiction des titres), caractérisant la liberté des parties de calculer les tantièmes des parties communes en prenant en compte leur utilisation, il n'en allait pas de même en revanche pour ce qui était de la participation des copropriétaires aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ; qu'en effet, l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, d'ordre public, imposait que cette participation soit proportionnelle aux valeurs relatives des parties privatives telles que ces valeurs résultaient de l'application de l'article 5 ; que ce renvoi de l'article 10 à l'article 5 rendait d'ordre public, mais seulement pour la répartition des charges, le calcul des quotes-parts des parties communes, en proportion de la seule valeur relative de chaque partie privative sans égard à leur utilisation ; que si les délibérations des assemblées générales du 4 mars 1994 respectaient les dispositions de l'article 5 en ce qu'elles stipulaient une modification des millièmes généraux du passage tenant compte de son annexion à la troisième tranche, elles étaient contraires aux dispositions d'ordre public combinées des articles 10 et 5 concernant la répartition des charges, en ce qu'elles stipulaient que des millièmes particuliers seraient à la charge de la caisse d'épargne en fonction de l'usage des lieux, cette disposition emportant implicitement mais nécessairement modification de la répartition des charges pour ce lot ;
Alors 1°) que le jugement rendu le 25 mai 2009 par le tribunal de grande instance de Montpellier avait, en son dispositif, déclaré inexistante l'assemblée générale tenue le 23 juin 2004 par la copropriété Le Palais II «elle-même inexistante », cette inexistence de la copropriété étant à l'origine de l'inexistence des décisions prises le mars 1994 ; qu'en ayant énoncé que le jugement du 25 mai 2009 n'avait statué que sur l'inexistence d'une assemblée générale du 23 juin 2004, l'inexistence des deux assemblées générales du 4 mars 1994 n'apparaissant que dans les motifs, la cour d'appel a dénaturé le jugement du 25 mai 2009 en violation du principe d'interdiction de dénaturer les documents versés aux débats ;
Alors 2°) que les critères de répartition indiqués par l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 étant d'application obligatoire pour la répartition des charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes en vertu de l'article 10 de la loi qui est d'ordre public, la répartition des tantièmes de copropriété posée à l'article 5 doit elle-même être considérée comme d'ordre public, faute de quoi il n'y aurait aucune correspondance entre les tantièmes de propriété et les tantièmes de charges ; qu'en ayant considéré que les dispositions de l'article 5 de la loi afférentes à la détermination des parties communes attribuables à chaque lot privatif n'étaient pas d'ordre public, la cour d'appel a violé les articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de nouvelle répartition des charges ;
Aux motifs que la cour rejetterait la demande de nouvelle répartition des charges, le fait de déclarer non écrite la répartition résultant des délibérations du 4 mars 1994 ayant pour effet de faire revivre la répartition antérieure dont le caractère licite n'était pas en cause ;
Alors que le juge qui répute non écrite une clause relative à la répartition des charges doit procéder à leur nouvelle répartition ; qu'en considérant que le fait de déclarer non écrite la répartition résultant des délibérations du 4 mars 1994 avait pour effet de faire revivre la répartition antérieure, la cour d'appel a violé l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé la mise hors de cause de M. X... et de la société Pierre Ca ;
Aux motifs que les demandes concernant M. X..., notaire et la société Pierre Ca avaient justement été déclarées prescrites ; que l'acte notarié transcrivant les délibérations réputées non écrites datant du 8 décembre 1994, le syndicat des copropriétaires avait eu nécessairement connaissance du contenu de cet acte dès cette date, le délai de dix ans ayant couru du 8 décembre 1994 et au moins dix ans avant l'assignation du 23 juin 2008, aucune autre assignation n'ayant été délivrée entre 1994 et 2008 ; qu'en tout cas, au fond, l'appelant ne prouvait pas le caractère fautif de l'action de la société Pierre Ca, qui s'était limitée en sa qualité de copropriétaire, à demander au notaire la traduction dans un acte notarié de deux délibérations dont la validité n'avait pas été contestée ; que pour M. X..., l'article IV de l'acte du 8 décembre 1994 se limitait à reproduire la partie de la délibération litigieuse qui n'était pas réputée non écrite concernant la répartition des millièmes des parties concernées ; que cela résultait du texte de cet article et du tableau figurant en pages 16 et 17 de cet acte qui ne versait que des millièmes généraux alors que les tableaux figurant dans les autres actes notariés (pages 44 et 45 de celui du 18 juillet 1991, page 11 de celui du novembre 1992) comportaient aussi mention de la répartitions des charges; que l'appelant n'établissait donc pas que le notaire avait transcrit dans l'acte notarié la modification des charges réputée non écrite et était responsable de la mise en oeuvre de cette nouvelle répartition, qui n'avait pas donné lieu à contentieux ;
Alors 1°) que commet un excès de pouvoir la cour d'appel qui, après avoir déclaré irrecevable comme prescrite une demande, l'examine au fond pour la rejeter ; qu'en ayant examiné au fond les demandes formées contre M. X... et la société Pierre Ca après les avoir déclarées prescrites, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et violé l'article 122 du code de procédure civile ;
Alors 2°) que la prescription d'une action en responsabilité ne court que du jour où la victime a eu connaissance du dommage ou de son aggravation ; qu'en retenant comme point de départ de la prescription la date de l'acte notarié du 8 décembre 1994 sans rechercher, comme elle y était invitée, si la date à laquelle le dommage s'était manifesté n'était pas le 17 septembre 2004, date de la première assignation d'un copropriétaire ayant invoqué des difficultés relativement à la modification de l'état descriptif de division, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2224 du code civil ;
Alors 3°) que la cour d'appel, qui n'a pas recherché, comme elle y était invitée, si la société Pierre Ca, seule et unique propriétaire de l'ensemble immobilier en 1994, n'avait pas engagé sa responsabilité en gérant la copropriété dans l'illégalité absolue et en procédant à la rédaction d'un règlement de copropriété en infraction avec les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Alors 4°) que le notaire doit, avant de dresser un acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l'utilité et l'efficacité ; qu'en ayant énoncé qu'il n'était pas établi que le notaire avait transcrit dans l'acte notarié du 8 décembre 1994 la modification des charges réputée non écrite, après avoir elle-même constaté (arrêt p. 6 §4 et p. 7 §2) que l'article IV de cet acte notarié n'était que la transcription des deux délibérations litigieuses dont celle sur la répartition des charges jugée contraire aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1147 du code civil ;
Alors 5°) que l'acte notarié du 8 décembre 1994 comportait des stipulations sur la répartition de charges nouvelles en conséquence de la modification des millièmes de copropriété (p. 18 et 19) ; qu'en ayant énoncé que cet acte notarié ne comportait pas de modification des charges réputée non écrite, la cour d'appel a méconnu l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause.
