LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la clause par laquelle le preneur renonçait à la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, précédée de la mention de cette faculté, était expresse, claire et non équivoque, la cour d'appel a exactement décidé qu'elle devait recevoir application ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, que le bail authentique énonçait clairement que le preneur renonçait à la faculté de résilier le bail à l'issue de chaque période triennale et que la mention antérieure de la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale constituait un rappel du principe avant la stipulation de la renonciation excluant toute incertitude, la cour d'appel a pu déduire de ces constatations que le notaire n'avait pas manqué à ses obligations professionnelles ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X..., les condamne à payer à la SCI de Rosières la somme de 3 000 euros et à la SCP Racle, Colin et associés la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze octobre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir déclaré valable la clause de renonciation, par le preneur, à la possibilité de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, contenue dans le bail commercial du 27 mai 2004 et par conséquent, débouté les époux X... de leurs demandes d'annulation de cette clause et de dommages et intérêts à ce titre et annulé le congé délivré à la SCI DE ROSIERES le 26 février 2010,
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le bail commercial conclu entre la SCI DE ROSIERES et les époux X... le 27 mai 2004 indique, au paragraphe "durée", que le bail est conclu pour une durée de neuf années commençant à courir le jour de l'entrée en jouissance prévu le 1er septembre 2004 ; que sont ensuite rappelées les dispositions des articles L. 145-4 et L. 145-9 du code de commerce sur la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, avant l'insertion de la clause suivante : "conformément aux dispositions de l'article L. 145-4, deuxième alinéa du code de commerce, le preneur renonce à la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale" ; qu'ensuite, sont prévues des exceptions à l'impossibilité de délivrer congé avant le terme du bail, en cas de retraite ou d'exécution de certains travaux dans l'immeuble ;
(...) que le paragraphe "durée" était rédigé en des termes identiques dans le projet de bail commercial annexé au compromis du 20 avril 2004 ; que dans l'acte de cession du 31 août 2004, signé après réalisation de la condition suspensive, il est rappelé que le bail est consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du jour de l'entrée en jouissance ;
que le projet de cession de l'officine pharmaceutique contenait dès le départ une clause de renonciation à la faculté de résiliation triennale ; que cette clause est expresse, claire et non équivoque ; qu'en effet, la phrase : "conformément aux dispositions de l'article L. 145-4, deuxième alinéa du code de commerce, le preneur renonce à la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale" n'est ni ambiguë, ni susceptible d'interprétation ; que la mention antérieure de la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale constitue un rappel du principe avant la stipulation de la renonciation, et ne peut être source d'incertitude ;
qu'ainsi, le jugement mérite confirmation en ce qu'il a déclaré valable la clause de renonciation, pour le preneur, à la possibilité de donner congé à l'expiration de chaque période triennale contenue au bail commercial du 27 mai 2004, débouté les époux X... de leurs demandes d'annulation de cette clause et de dommages et intérêts à ce titre, et annulé le congé délivré par les époux X... à la SCI DE ROSIERES le 26 février 2010 pour le 30 septembre 2010 »,
ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE
« 1. Sur la validité de la clause de renonciation au droit à congé à chaque période triennale.
En droit et en application des dispositions de l'article L. 145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location (bail commercial) ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délais de l'article L. 145-9.
En l'espèce, pour contester la validité de la clause de renonciation au droit à congé à chaque période triennale contenue dans leur bail commercial, les époux Christelle et Philippe X... font valoir que leur renonciation n'est ni expresse ni non équivoque.
Or, il résulte des pièces produites :
que le compromis de vente du 20 avril 2004 vise expressément et contient en annexe le projet de bail commercial entre les époux Christelle et Philippe X... et la SCI DE ROSIERES, lequel comprend la clause de renonciation,
que le compromis par acte authentique du 27 mai 2004 précise que la durée du bail commercial est « de neuf années entières et consécutives, à compter du jour de l'entrée en jouissance » ;
qu'à la même date, soit le 27 mai 2004, les époux Christelle et Philippe X... et la SCI DE ROSIERES ont signé un bail commercial qui contient la clause de renonciation, alors que le projet leur avait été communiqué le 20 avril 2004 ;
que l'acte authentique du 31 août 2004 mentionne un bail d'une durée de « 9 années entières et consécutives, à compter du jour de l'entrée en jouissance ».
Par ailleurs, la clause de renonciation contenue au bail commercial du 27 mai 2004 est rédigée comme suit : après avoir rappelé la règle générale contenue à l'article L. 145-4 du code de commerce (bail conclu pour une durée de neuf années entières avec faculté, pour le preneur, de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, énonce très clairement que les parties conviennent que le preneur renonce à cette faculté de congé.
La clause de renonciation litigieuse apparaît claire et sans ambiguïté, d'autant que tant le compromis par acte authentique du 27 mai 2004 que l'acte authentique du 31 août 2004 mentionnent un bail d'une durée de « neuf années entières et consécutives, à compter du jour de l'entrée en jouissance », ce qui correspond à la réalité des conventions des parties.
En conséquence, cette clause de renonciation est valable. Il convient de le déclarer, de débouter les époux Christelle et Philippe X... de leurs demandes d'annulation de cette clause et de dommages-intérêts à ce titre, et d'annuler le congé qu'ils ont délivré le 26 février 2010 pour le 30 septembre 2010 »,
ALORS QUE la renonciation à un droit ne peut se présumer et doit être certaine, expresse et non équivoque ; qu'en se fondant, d'une part, sur une clause du bail commercial rappelant la faculté offerte au preneur par l'article L. 145-4, alinéa 2 du code de commerce de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, puis posant une dérogation à ce principe, elle-même assortie d'exceptions et, d'autre part, sur une clause insérée dans l'acte de cession d'officine, se bornant à énoncer que « le bail est consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du jour de l'entrée en jouissance », pour en déduire que les époux X... avaient renoncé de façon certaine et non équivoque à la faculté offerte au preneur par l'article L. 145-4, alinéa 2 du code de commerce, cependant que le rapprochement de ces actes, dont la portée était obscure, ne caractérisait nullement une renonciation certaine, expresse et non équivoque des époux X... à leur faculté de résiliation triennale, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande tendant à engager la responsabilité de la SCP notariale RACLE COLIN et associés,
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les notaires sont tenus, à l'égard de leurs clients, d'un devoir de conseil ; qu'ils doivent éclairer leurs clients sur le contenu et les effets des engagements souscrits par ceux-ci ; qu'ils doivent rechercher la volonté des parties afin que l'acte permette l'accomplissement du but recherché ;
que les époux X... ont signé, entre le 20 avril et le 31 août 2004, trois actes notariés rappelant que leur bail commercial avait une durée de neuf ans, sans faculté de résiliation triennale ;
« que Maître BERCOT affirme avoir insisté sur la clause de renonciation lors de la signature du bail, en expliquant que Marie-Claude Y... avait réalisé d'importants travaux pour isoler le local commercial de son habitation principale, et qu'elle imposait une durée minimum de location pour avoir un retour sur son investissement ;
que Marie-Claude Y... confirme, dans une attestation, qu'en raison de l'exécution de travaux financés par un prêt, l'absence de faculté de résiliation triennale par le preneur était une condition substantielle du bail commercial, et qu'il n'y aurait pas eu de cession à quelqu'un n'acceptant pas cette clause ; qu'elle témoigne également avoir entendu Maître BERCOT insister, en expliquant les raisons de la clause excluant la faculté de résiliation triennale par le preneur ; qu'elle ajoute que Philippe X... s'est présenté à son domicile en février 2007, en sachant parfaitement que le bail n'était pas résiliable par période triennale, et en sollicitant un aménagement ;
qu'il ressort des éléments ci-dessus que la SCP RACLE COLIN et associés a rempli son obligation d'information et de conseil, en attirant l'attention des époux X... sur la clause de renonciation à la faculté de résiliation triennale du bail commercial et en leur expliquant les motifs de cette clause ; que dès lors, aucun manquement ne peut lui être reproché »
ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « 2. Sur la responsabilité de la SCP RACLE et COLIN et associés.
A l'appui de leur demande tendant à voir engager la responsabilité du notaire rédacteur des actes, les époux Christelle et Philippe X... font valoir que la SCP RACLE et COLIN et associés ne rapporte pas la preuve qu'elle a respecté l'obligation qui pesait sur elle de les conseiller sur l'existence et la portée de leur renonciation à donner congé au bailleur à l'expiration de chaque période triennale du bail commercial.
Or, en présence d'une clause de renonciation parfaitement claire et compréhensible, le notaire rédacteur a joint à chaque fois à l'acte principal le bail commercial signé par les parties et a pris soin de préciser dans ses actes authentiques que le bail avait été conclu pour une durée de « neuf années entières et consécutives à compter du jour de l'entrée en jouissance». Ce faisant, la SCP RACLE et COLIN et associés a rempli son obligation d'information à l'égard des époux Christelle et Philippe X..., qui ne peuvent prétendre que le notaire rédacteur a manqué à son obligation de conseil.
Les époux Christelle et Philippe X... seront donc déboutés de leurs demandes tendant à voir reconnaître une responsabilité délictuelle de la SCP RACLE et COLIN et associés et à se voir allouer des dommages et intérêts à ce titre. Ils seront également déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts pour préjudice moral et de publication du présent jugement »,
ALORS QUE le notaire, tenu d'éclairer les parties sur les conséquences de l'acte qu'il établit, doit spécialement attirer l'attention d'une partie sur l'avantage conféré à l'autre par une clause de l'acte qu'il reçoit ; qu'en estimant que le notaire avait satisfait à son devoir de conseil à l'égard des époux X... en relevant qu'il aurait expliqué à ceux-ci que la clause par laquelle ils auraient renoncé à leur faculté de résiliation triennale du bail commercial était justifiée par le souci du bailleur d'amortir les travaux qu'il avait entrepris sur le local, cependant qu'il résultait de cette constatation que le notaire devait au contraire spécialement attirer l'attention des preneurs sur l'avantage ainsi conféré au bailleur, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs impropres à caractériser l'accomplissement, par le notaire, de son obligation de conseil à l'égard des preneurs et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir a condamné les époux X... à verser à la SCP RACLE COLIN et associés ainsi qu'à la SCI DE ROSIERES la somme de 1.000 Euros chacune à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la mauvaise foi des époux X..., qui ont engagé une procédure manifestement vouée à l'échec, est caractérisée et justifie la condamnation prononcée en première instance au profit de la SCP RACLE COLIN et associés et de la SCI DE ROSIERES »
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la faiblesse de l'argumentation des époux (...) X... confère à leur action un caractère abusif à l'égard à la fois de la SCP RACLE COLIN et associés et de la SCI DE ROSIERES »,
ALORS QU'une action en justice ne peut constituer un abus de droit, sauf circonstance particulière qu'il appartient au juge de préciser et qui ne peut résulter de l'appréciation erronée qu'une partie fait de ses droits ; qu'en confirmant la condamnation prononcée par les premiers juges pour abus dans le droit d'agir des exposants en se bornant à déduire leur mauvaise foi de la mise en oeuvre d'une "procédure manifestement vouée à l'échec", sans préciser en quoi le comportement procédural des demandeurs, simples justiciables pouvant légitimement avoir une appréciation erronée de leurs droits, avait dégénéré en abus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil et de l'article 6 § 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme.
