LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 avril 2013), que par acte notarié du 2 juillet 1999, la Société immobilière familiale du logis moderne (la SIF) a vendu à M. et Mme X... un bien immobilier ; que se plaignant de l'aggravation de fissures, M. et Mme X... ont assigné la SIF et son assureur, les Mutuelles du Mans assurances (MMA), en garantie des vices cachés ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable leur action en garantie des vices cachés, alors, selon le moyen, qu'en n'ayant pas répondu aux conclusions des époux X... soutenant, en droit, que lorsqu'une clause contractuelle exonère le vendeur des vices cachés qu'il n'aurait pas connus, conformément à l'article 1643 du code civil, le point de départ du bref délai pour agir en garantie des vices cachés doit être fixé au jour où l'acquéreur a pu se convaincre de la connaissance qu'avait son vendeur du vice caché et s'est ainsi trouvé dans la capacité d'exercer une action qui lui était auparavant refusée, et en fait, qu'une telle clause était insérée dans l'acte de vente, et que ce n'était qu'à la lecture du rapport du cabinet Cifex du 20 décembre 2003, mettant en cause la responsabilité de la société SIF, qu'ils avaient pris conscience « que le phénomène de fissuration était connu par la SIF dans toute son ampleur et que celle-ci a cherché à minimiser voir à dissimuler matériellement les manifestations du phénomène », que leur vendeur était de mauvaise foi, que la clause l'exonérant des vices cachés leur était inopposable et qu'ils pouvaient agir en garantie des vices cachés, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant exactement relevé que le bref délai prévu par l'article 1648 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce, courait à compter de la date à laquelle à l'acquéreur avait connaissance du vice affectant le bien vendu et que la mauvaise foi du vendeur n'avait aucune incidence sur le point de départ de ce délai, et souverainement retenu que les acquéreurs avaient pleinement connaissance du vice affectant les murs de leur maison dès le mois de septembre 1999, que la lettre adressée par leur conseil à la SIF le 15 février 2002 confirmait qu'ils avaient pleinement conscience du fait que l'aggravation des fissures était due à la sécheresse et révélait qu'ils étaient prêts, dès cette époque, à agir à l'encontre de leur vendeur pour être indemnisés de leur préjudice s'ils n'obtenaient pas la communication des coordonnées de son assureur, la cour d'appel, répondant aux conclusions, en a déduit à bon droit que le bref délai avait commencé à courir, au plus tard, à la date de cette lettre, et que l'action engagée le 28 septembre 2004 était irrecevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur action en responsabilité délictuelle formée contre la SIF sur le fondement de l'article 1382 du code civil, alors, selon le moyen, que commet une faute délictuelle envers l'acquéreur d'une maison individuelle le vendeur qui, en l'état d'un conflit avec les locataires précédents en raison des fissures dégradant la maison, déclarées en période couverte par un arrêté de catastrophe naturelle due à la sécheresse, ne déclare pas le sinistre à son assureur et se borne à reboucher sommairement les fissures, même s'il ne connaît leur caractère évolutif auquel n'est pas subordonné la déclaration du sinistre, et place les acquéreurs dans l'impossibilité de bénéficier d'une garantie auprès de leur assureur, la période concernée étant antérieure à la vente ; qu'en s'étant fondée sur les circonstances inopérantes qu'il n'était pas démontré que la SIF connaissait le caractère évolutif des fissures et donc la nécessité de déclarer le sinistre à son assureur, qu'une expertise judiciaire en 1995 ne concernant pas leur pavillon avait décrit des désordres n'affectant pas la solidité des ouvrages, que les fissures apparues sur les murs du pavillon 22 ne lui avaient été signalées que le 4 septembre 1998 par ses locataires et qu'il n'était pas démontré qu'à cette époque elle avait conscience de la gravité des fissures et qu'à terme elles risquaient de porter atteinte à la solidité de l'immeuble, au lieu de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la négligence du vendeur SIF ne résultait pas de la non déclaration d'un sinistre malgré le signalement de désordres par ses locataires en septembre 1998, étant acquis aux débats que la commune d'Evry au temps où la SIF était propriétaire avait fait l'objet de deux périodes de sécheresse ayant donné lieu à deux arrêtés des 24 juin 1997 et 22 juin 1999, antérieurs à la vente du 3 juillet 1999, et de ce qu'il avait « sommairement » rebouché les fissures, les acquéreurs étant privés de toute garantie auprès de leur assureur multirisque habitation, la période concernée étant antérieure à la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, d'une part, que M. et Mme X... ne démontraient pas que la SIF avait connaissance du caractère évolutif des fissures et qu'à l'époque du signalement des fissures par les locataires elle avait conscience de la gravité de ces fissures et du fait qu'elles risquaient à terme de porter atteinte à la solidité de l'immeuble, et d'autre part, que la SIF n'avait pas cherché à dissimuler l'existence des fissures à M. et Mme X... qui reconnaissaient avoir constaté avant la vente qu'elles avaient été rebouchées, la cour d'appel qui, procédant à la recherche prétendument omise, en a déduit que la SIF n'avait commis aucune négligence en ne déclarant pas ce sinistre à son assureur, ni aucune faute en rebouchant sommairement ces fissures, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à la Société immobilière familiale du logis moderne, devenue SLP, la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept octobre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir décidé que l'action en garantie des vices cachés engagée le 28 septembre 2004 par M. et Mme X... était irrecevable pour n'avoir pas été engagée à bref délai ;
Aux motifs que le bref délai visé à l'article 1648 du code civil cour à compter de la date à laquelle l'acquéreur a connaissance du vice affectant le bien vendu ; que les époux X... avaient conscience dès septembre 1999 du caractère évolutif des fissures affectant leur maison puisque la lettre adressée à leur assureur le 24 septembre 1999 indiquait que les fissures s'étaient depuis l'été « agrandies en largeur et en profondeur », et révélait leur pleine conscience du vice affectant les murs, se référant en outre à l'arrêté de catastrophe naturelle lié à la sécheresse paru au journal officiel le 14 juillet 1999 démontrant qu'ils avaient une idée précise de l'origine des désordres ; que le rapport d'expertise Seri qui leur était adressé le 19 avril 2000 n'a fait que confirmer que les fissures étaient dues à la sécheresse ; qu'ils ne pouvaient avoir de doute sur la nature et l'origine des désordres après réception du rapport géotechnique du cabinet Etudesol établi en novembre 2011 ; que la lettre adressée par leur conseil à la SIF le 15 février 2002 confirme leur conscience que l'aggravation des fissures était due à la sécheresse et révèle qu'ils étaient prêts à agir contre leur vendeur s'ils n'obtenaient pas la communication des coordonnées de son assureur ; que le bref délai a commencé à courir à compter de cette lettre ;
Alors qu' en n'ayant pas répondu aux conclusions des époux X... soutenant, en droit, que lorsqu'une clause contractuelle exonère le vendeur des vices cachés qu'il n'aurait pas connus, conformément à l'article 1643 du code civil, le point de départ du bref délai pour agir en garantie des vices cachés doit être fixé au jour où l'acquéreur a pu se convaincre de la connaissance qu'avait son vendeur du vice caché et s'est ainsi trouvé dans la capacité d'exercer une action qui lui était auparavant refusée, et en fait, qu'une telle clause était insérée dans l'acte de vente (p. 6), et que ce n'était qu'à la lecture du rapport du cabinet Cifex du 20 décembre 2003, mettant en cause la responsabilité de la société SIF, qu'ils avaient pris conscience « que le phénomène de fissuration était connu par la SIF dans toute son ampleur et que celle-ci a cherché à minimiser voir à dissimuler matériellement les manifestations du phénomène » (p. 9), que leur vendeur était de mauvaise foi, que la clause l'exonérant des vices cachés leur était inopposable et qu'ils pouvaient agir en garantie des vices cachés, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(Subsidiaire)Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leur action en responsabilité délictuelle formée contre la société SIF sur le fondement de l'article 1382 du code civil ;
Aux motifs que les époux X... soutiennent que la SIF a fait preuve de négligence en ne déclarant pas le sinistre à son assureur et en dissimulant les désordres aux acquéreurs ; qu'ils ne démontrent pas que la SIF avait connaissance du caractère évolutif des fissures et donc de la nécessité de déclarer le sinistre à son assureur ; que l'expertise judiciaire réalisée en 1995 ne concernant pas leur pavillon avait décrit des désordres de faible ampleur n'affectant pas la solidité des ouvrages ; que les fissures apparues sur les murs du pavillon 22 n'ont été signalées à la SIF que le 4 septembre 1998 par ses locataires ; qu'aucun document ne démontre qu'à cette époque la SIF avait conscience de leur gravité et du fait qu'à terme elles risquaient de porter atteinte à la solidité de l'immeuble ; qu'elle n'a d'ailleurs pas cherché à dissimuler les fissures aux futurs acquéreurs, les époux X... reconnaissant avoir constaté avant la vente que des fissures avaient été rebouchées ; que la SIF n'a commis aucune négligence en ne déclarant pas ce sinistre à son assureur et en les rebouchant sommairement ;
Alors que commet une faute délictuelle envers l'acquéreur d'une maison individuelle le vendeur qui, en l'état d'un conflit avec les locataires précédents en raison des fissures dégradant la maison, déclarées en période couverte par un arrêté de catastrophe naturelle due à la sécheresse, ne déclare pas le sinistre à son assureur et se borne à reboucher sommairement les fissures, même s'il ne connaît leur caractère évolutif auquel n'est pas subordonné la déclaration du sinistre, et place les acquéreurs dans l'impossibilité de bénéficier d'une garantie auprès de leur assureur, la période concernée étant antérieure à la vente ; qu'en s'étant fondée sur les circonstances inopérantes qu'il n'était pas démontré que la SIF connaissait le caractère évolutif des fissures et donc la nécessité de déclarer le sinistre à son assureur, qu'une expertise judiciaire en 1995 ne concernant pas leur pavillon avait décrit des désordres n'affectant pas la solidité des ouvrages, que les fissures apparues sur les murs du pavillon 22 ne lui avaient été signalées que le 4 septembre 1998 par ses locataires et qu'il n'était pas démontré qu'à cette époque elle avait conscience de la gravité des fissures et qu'à terme elles risquaient de porter atteinte à la solidité de l'immeuble, au lieu de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la négligence du vendeur SIF ne résultait pas de la non déclaration d'un sinistre malgré le signalement de désordres par ses locataires en septembre 1998, étant acquis aux débats que la commune d'Evry au temps où la SIF était propriétaire avait fait l'objet de deux périodes de sécheresse ayant donné lieu à deux arrêtés des 24 juin 1997 et 22 juin 1999, antérieurs à la vente du 3 juillet 1999, et de ce qu'il avait « sommairement » rebouché les fissures, les acquéreurs étant privés de toute garantie auprès de leur assureur multirisque habitation, la période concernée étant antérieure à la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
