LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 11 avril 2013) que M. X..., propriétaire du lot n° 24 d'un groupe d'immeubles consistant en une remise au premier étage de l'immeuble cadastré B 843, pour l'avoir acquis de M. Y...par acte du 16 juin 2005, a assigné M. et Mme Z..., propriétaires du lot 22 du même immeuble, en démolition de l'escalier construit à partir d'une remise dont il revendique la propriété ainsi qu'en rétablissement des poutres de ce même lot 24 ;
Attendu que M. et Mme Z...font grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen :
1°/ que l'état descriptif de division, dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière, quelles que soient ses mentions, est dépourvu de caractère contractuel et n'est pas translatif de propriété ; qu'en ayant énoncé que l'état descriptif de division du 9 mars 1982 était « translatif de droit réel immobilier » et que l'état modificatif du 25 septembre 1992 ayant regroupé les lots était « translatif de droits réels », la cour d'appel a violé les articles 544 et 1134 du code civil et l'article 7 du décret du 17 mars 1967 ;
2°/ qu'en s'étant fondée sur les mentions des états descriptifs de division des 9 mars 1982 et 25 septembre 1992, au lieu d'analyser les droits des époux Z...résultant de l'acte par lequel le 9 mars 1982, M. A..., propriétaire de la maison, avait cédé ses droits à M. B..., qui par acte de même la date avait vendu les mêmes droits à M. C..., lequel avait vendu ses droits à M. et Mme Z...le 25 septembre 1992, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 544 du code civil ;
3°/ que, la dénaturation par omission est caractérisée lorsque les juges du fond font abstraction d'une clause ou d'une partie de document auquel ils se sont référés, alors qu'ils ont le devoir de prendre en considération l'acte dans son ensemble ; que la cour d'appel a énoncé qu'il résultait de l'état descriptif de division du 9 mars 1982 que M. A...propriétaire de la maison cadastrée B 843 à Thiez avait attribué certains lots en jouissance à M. D...et à M. Y..., conservant la pleine propriété des lots 2, 4, 6, 8, 11, le lot 8 étant constitué « au deuxième niveau, au sud du bâtiment, d'un appartement composé de deux chambres, cuisine et WE avec balcon sud et accès par l'escalier extérieur portant le n° 9 au plan » ; que l'acte ajoute « l'accès au lot n° 7 se fera par le passage portant le n° 8 au plan, qui sera indivis entre M. A...et M. Y...» ; que ces différentes clauses montrent que le lot n° 8 était composé d'un appartement et d'un « passage », le premier restant la pleine propriété de M. A...et le second devenant propriété indivise A...-Y...; qu'en ayant statué ainsi, la cour d'appel a dénaturé par omission cet acte dont une autre clause claire et précise indiquait que « M. Maurice A...reste propriétaire de la totalité du n° 843, les attributions faites à MM. D...et Y...n'étant faites qu'en jouissance », ce dont il résultait que M. Y...n'avait pas obtenu de propriété indivise sur une partie du lot n° 8 mais seulement une jouissance indivise ; qu'elle a méconnu l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents soumis à son examen ;
4°/ que la cour d'appel a énoncé que par l'état descriptif de division modificatif du 25 septembre 1992, M. C...a cédé à M. Y...(auteur de M. X...) sa propriété indivise sur la partie de l'ancien lot n° 8 constitué par une remise ; qu'il se trouve ainsi seul propriétaire de cette remise et l'acte indique qu'il devient seul propriétaire de « la partie nord-est de la maison depuis le sous-sol jusqu'au toit » ce qui inclut la remise, ancien passage ; qu'en ayant statué ainsi, cependant que M. X... n'a jamais soutenu que l'acte de 1992, dont il a admis qu'il était un « simple modificatif de celui de 1982 » aurait entraîné un transfert de propriété au profit de son auteur, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'il ressortait des clauses de l'acte notarié du 9 mars 1982 que le lot n° 8 était composé d'un appartement propriété de M. A...et d'un passage devenant la propriété indivise de M. A...et de M. Y..., que le passage avait ensuite été transformé en remise dans laquelle l'escalier litigieux avait été construit, que l'acte modificatif du 25 septembre 1992 auquel intervenaient M. C..., auteur de M. et Mme Z..., M. D...et M. Y..., avait regroupé les lots existants en trois lots, que M. C...avait cédé à M. Y...sa propriété indivise sur la partie du lot 8 constituée par la remise et que cette dernière avait été incluse dans le lot 24 dans le nouvel état descriptif de division du 16 mai 2005 acquis par M. X..., la cour d'appel a pu, sans dénaturation de l'acte du 9 mars 1982 et sans méconnaître l'objet du litige, retenir que les actes du 9 mai 1982 et du 22 septembre 1992, publiés, reflétaient la volonté des parties de reconstituer des lots en pleine propriété et que, même intitulés états descriptifs de division mais aussi « attributions » pour ce qui est de l'acte de 1982, ils étaient translatifs de propriété et en déduire que l'escalier avait été construit dans la remise, propriété privative de M. X... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision en retenant que la mention de l'état descriptif de division relative à l'accès au lot n° 21 ne donnait à M. X... aucun droit exclusif à la portion de terrain située devant l'escalier d'accès à ce lot ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Z....
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné en tant que de besoin les époux Z...à démolir l'escalier construit par eux dans la remise située au premier étage de l'immeuble cadastré B 843 et constituant le lot n° 24, à remplacer la poutre sectionnée par eux dans ce même lot ;
Aux motifs qu'il résulte de l'état descriptif de division du 9 mars 1982 que M. A...propriétaire de la maison cadastrée B 843 à Thiez en attribué certains lots en jouissance à M. D...(lots 1, 5, 9) et M. Y...(3, 7, 10), conservant la pleine propriété des lots 2, 4, 6, 8, 11, le lot 8 étant constitué « au deuxième niveau, au sud du bâtiment, d'un appartement composé de deux chambres, cuisine et WE avec balcon sud et accès par l'escalier extérieur portant le n° 9 au plan » ; que les différents plans et photographies montrent que le 2ème niveau est en fait le 1er étage, l'immeuble comportant un RDC et deux étages ; l'acte ajoute « l'accès au lot n° 7 se fera par le passage portant le n° 8 au plan, qui sera indivis entre Monsieur A...et Monsieur Y...» ; que ces différentes clauses montrent que le lot n° 8 était composé d'un appartement d'une part et d'un « passage » d'autre part, le premier restant la pleine propriété de M. A...et le second devant propriété indivise A...
Y...; que l'acte du 9 mai 1982 acte notarié publié au bureau des hypothèques, dans la mesure où il a expressément constaté l'accord des volontés, précisant même qu'il s'agissait de « résoudre toutes les servitudes de passage et d'utilisation grevant la parcelle n° 843 » dans la perspective de sa vente, est translatif de droit réel immobilier ; que le fait qu'il ait été intitulé « état descriptif de division » n'est pas de nature à lui faire perdre ses effets ; qu'il a d'ailleurs été également intitulé « attributions » ; que l'acte indique encore que les murs de séparation entre les lots Y...et A...seront exécutés en matériaux durs à frais commun et qu'il en résulte qu'après édification, le « passage » a été transformé en « remise » ; que les époux Z...soutiennent sans être contredits que la remise dans laquelle ils ont construit l'escalier litigieux est cette remise constitutive de la seconde partie du lot n° 8 ; que le 9 mars 1982, M. A...a vendu à M. B...l'ensemble de ses droits dans l'immeuble B 843 ; par acte de la même date, M. B...a vendu les mêmes droits à M. C...; que par ailleurs, un état descriptif de division modificatif du 25 septembre 1992 a regroupé les 11 lots en 3 nouveaux lots parmi lesquels : lot n° 21 correspondant aux anciens lots 3, 7, 8 et 10 constitué de « la partie nord-est de la maison, depuis le sous-sol jusqu'au toit » ; lot 22 correspondant aux anciens lots 4, 6, 8, 9 pour partie, 11 pour partie, constitué de « la partie nord et sud de la maison depuis le sous-sol jusqu'au toit » ; le lot 21 est attribué à l'acte « en pleine propriété » à M. Y...; le lot 22 attribué à l'acte « en pleine propriété » à M. C...qui le cédera le 25 septembre 1992 aux époux Z..., acte auquel intervenaient MM C..., D...et Y...; de même que pour l'état descriptif de division de 1982, l'état descriptif de division du 25 septembre 1992 a été publié et reflète clairement la volonté des co-contractants de reconstituer les lots en pleine propriété et est donc translatif de droit réels ; que par cet acte, M. C...a cédé à M. Y...sa propriété indivise sur la partie de l'ancien lot n° 8 constitué par une remise ; qu'il se trouve ainsi seul propriétaire de cette remise et l'acte indique qu'il devient seul propriétaire de « la partie nord-est de la maison depuis le sous-sol jusqu'au toit » ce qui inclut la remise, ancien passage ; d'ailleurs le fait que le lot 8 soit mentionné tant comme composante du nouveau lot 21 que du nouveau lot 22 démontre qu'il était scindé en deux ; que par l'état descriptif de division modificatif du 16 mai 2005, le lot 21 a été annulé et remplacé par le lot 24 décrit comme « une remise au premier étage » et le lot 23 concernant une cave au RDC ; que par acte notarié du 16 juin 2005, M. X... a notamment acquis dans la copropriété « Hachy » à Thiez le lot 24 consistant en « une remise au premier étage » ; qu'il est donc devenu le seul propriétaire de la remise dans laquelle a été construit l'escalier litigieux qui lui a été vendue par son véritable propriétaire ; que c'est à juste titre que le premier juge a condamné les époux Z...à démolir l'escalier en béton qu'ils ont construit dans la remise ;
Alors 1°) que l'état descriptif de division, dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière, quel que soit ses mentions, est dépourvu de caractère contractuel et n'est pas translatif de propriété ; qu'en ayant énoncé que l'état descriptif de division du 9 mars 1982 était « translatif de droit réel immobilier » (p. 5 dernier §) et que l'état modificatif du 25 septembre 1992 ayant regroupé les lots était « translatif de droit réels » (p. 6 avant-dernier §), la cour d'appel a violé les articles 544 et 1134 du code civil et l'article 7 du décret du 17 mars 1967 ;
Alors 2°) qu'en s'étant fondée sur les mentions des états descriptifs de division des 9 mars 1982 et 25 septembre 1992, au lieu d'analyser les droits des époux Z...résultant de l'acte par lequel le 9 mars 1982, M. A..., propriétaire de la maison, avait cédé ses droits à M. B..., qui par acte de même la date avait vendu les mêmes droits à M. C...(arrêt p 6), lequel avait vendu ses droits à M. et Mme Z...le 25 septembre 1992, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 544 du code civil ;
Alors 3°) et en tout état de cause, que la dénaturation par omission est caractérisée lorsque les juges du fond font abstraction d'une clause ou d'une partie de document auquel ils se sont référés, alors qu'ils ont le devoir de prendre en considération l'acte dans son ensemble ; que la cour d'appel a énoncé qu'il résultait de l'état descriptif de division du 9 mars 1982 que M. A...propriétaire de la maison cadastrée B 843 à Thiez avait attribué certains lots en jouissance à M. D...et à M. Y...(3, 7, 10), conservant la pleine propriété des lots 2, 4, 6, 8, 11, le lot 8 étant constitué « au deuxième niveau, au sud du bâtiment, d'un appartement composé de deux chambres, cuisine et WE avec balcon sud et accès par l'escalier extérieur portant le n° 9 au plan » ; que l'acte ajoute « l'accès au lot n° 7 se fera par le passage portant le n° 8 au plan, qui sera indivis entre Monsieur A...et Monsieur Y...» ; que ces différentes clauses montrent que le lot n° 8 était composé d'un appartement et d'un « passage », le premier restant la pleine propriété de M. A...et le second devenant propriété indivise A...-Y...; qu'en ayant statué ainsi, la cour d'appel a dénaturé par omission cet acte dont une autre clause claire et précise indiquait que « M. Maurice A...reste propriétaire de la totalité du n° 843, les attributions faites à Messieurs D...et Y... n'étant faites qu'en jouissance », ce dont il résultait que M. Y...n'avait pas obtenu de propriété indivise sur une partie du lot n° 8 mais seulement une jouissance indivise ; qu'elle a méconnu l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents soumis à son examen ;
Alors 4°), que la cour d'appel a énoncé que par l'état descriptif de division modificatif du 25 septembre 1992, M. C...a cédé à M. Y...(auteur de M. X...) sa propriété indivise sur la partie de l'ancien lot n° 8 constitué par une remise ; qu'il se trouve ainsi seul propriétaire de cette remise et l'acte indique qu'il devient seul propriétaire de « la partie nord-est de la maison depuis le sous-sol jusqu'au toit » ce qui inclut la remise, ancien passage ; qu'en ayant statué ainsi, cependant que M. X... n'a jamais soutenu que l'acte de 1992, dont il a admis qu'il était un « simple modificatif de celui de 1982 » (conclusions p. 8) aurait entraîné un transfert de propriété au profit de son auteur, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile. Moyen produit au pourvoi incident par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. X....
Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir débouté M. Thierry X... de sa demande tendant à ce que les époux Z...soient condamnés sous astreinte à libérer le terrain situé devant la remise et l'escalier extérieur ;
AUX MOTIFS QUE, sur la demande de libération du terrain, partie commune, lot n° 26, M. X... se plaint du fait que les époux Z...garent leur véhicule sur cet emplacement ; qu'il se fonde sur l'état descriptif de division qui mentionne « l'accès au lot n° 21 se faisant par l'escalier et la porte venant de l'extérieur » ; que cependant, cette mention ne lui donne aucun droit d'usage exclusif de la portion de terrain située devant cet escalier et qu'il n'apparaît pas que le stationnement d'une voiture l'empêche d'emprunter l'escalier ; que le jugement déféré sera réformé sur ce point ;
ALORS QUE l'aveu judiciaire fait pleine foi contre son auteur et ne peut être révoqué ; qu'en l'espèce, les époux Z..., dans leurs écritures de première instance, avaient « concéd (é) à bien plaire qu'ils ont commis une mauvaise interprétation de la jouissance de cet emplacement » et s'étaient « engag (és) à l'avenir à ne plus jamais garer de véhicules », de sorte qu'ils ne pouvaient valablement revenir sur leur déclaration en cause d'appel ; qu'en énonçant que les époux Z...pouvaient légitimement continuer de garer leur véhicule sur l'emplacement litigieux, sans rechercher, comme elle y était invitée (cf. conclusions d'appel de l'exposant, p. 14, alinéas 2 à 4), si, du fait de leur reconnaissance, reprise par les termes du jugement, du droit de jouissance de l'exposant, prohibant sur cette parcelle l'occupation litigieuse, ces derniers n'avaient pas formulé un aveu judiciaire faisant pleine foi contre eux et devenu irrévocable, dès lors qu'ils ne prétendaient pas en cause d'appel que cette reconnaissance eût été erronée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1356 du code civil.
