LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 15 novembre 2012), que par jugement du 19 juillet 2004, confirmé par arrêt passé en force de chose jugée du 13 février 2007, M. Albert X... s'est vu reconnaître le bénéfice d'un bail commercial sur les lots 12 et 193 appartenant à son frère Gilbert ; que le 22 avril 2008, M. Gilbert X... l'a assigné en résiliation du bail ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le manquement reproché à M. Albert X... dans l'exécution du bail consiste dans le non-paiement d'une somme mensuelle correspondant à l'élément contesté du loyer ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du bailleur qui faisait valoir, au soutien de sa demande de résiliation du bail, que depuis 2000, le preneur s'était abstenu, malgré les mises en demeure, de régler les charges de copropriété, impôts et taxes dus en sus du loyer, la cour d'appel a méconnu les exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 novembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes, autrement composée ;
Condamne M. Albert X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Albert X... à payer 3 000 euros à M. Gilbert X... ; rejette la demande de M. Albert X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. Gilbert X...
M. Gilbert X... fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué de l'avoir débouté de sa demande de résiliation du bail.
AUX MOTIFS QU'à l'appui de son appel, considérant qu'il ne lui appartient pas de faire la preuve qu'il a versé les loyers réclamés, mais qu'il incombe à Gilbert X... d'établir le montant de ces loyers, Albert X... soutient que le loyer mensuel convenu de leur bail verbal était initialement de 1 000 francs avant d'être porté à 1 200 francs à partir du mois de juin 2007, montant distinct de celui d'une aide familiale de 1 000 francs qu'il versait également à son frère mensuellement depuis le mois d'octobre 1985, alors que si Albert X... prétend que le prix du loyer est différent, en présence de cette contestation l'article 1716 du code civil offre au preneur l'option de faire estimer ledit loyer par un expert ; qu'il convient d'observer que si Albert X... fait état dans ses écritures d'un bail daté du 6 octobre 1984, portant outre la signature d'Albert X..., une autre attribuée à Gilbert X..., pour démontrer que le loyer convenu entre les parties aurait été fixé initialement à 12 000 F par an, Gilbert X... a dénié être l'auteur de cette signature du document et, d'autre part, que les deux signatures figurant sur le document, pour le bailleur et pour le preneur, avaient le même rédacteur qui pouvait être Albert X... ; que d'ailleurs, rappelant plus loin dans ses écritures que ce bail, présenté par son frère comme un faux en écriture, n'a « jamais reçu d'effet », Albert X... revendique l'existence d'un bail verbal, de sorte que la référence à ce bail écrit ne saurait être retenue comme élément de preuve ; qu'Albert X... veut également pour preuve alléguée du loyer, les attestations délivrées le 22 avril 2003 et 30 avril 2009 par son expert-comptable, Philippe Y..., selon lesquelles : « un loyer de 1 200 F (182,94 euros) est enregistré chaque mois dans la comptabilité de M. X... au poste loyer, compte 613 200. Cette somme est la même depuis septembre 1987 » (attestation du 22 avril 2003) ; « il ressort dans le grand-livre des comptes au poste « locations immobilières » versé pour les périodes suivantes à Monsieur X... Gilbert : - du 1er septembre 1984 au 31 mai 1987 : 1 000 francs par mois ; - du 1er juin au 31 mars 2002 : 1 200 francs par mois ; - du 1er avril au 31 mars 2009 : 182,94 euros par mois » (attestation du 30 avril 2009) ; que pour autant, nonobstant les écritures passées dans la comptabilité d'Albert X..., qui ne peuvent faire preuve contre son frère, ce même Philippe Y... devait contredire ses attestations postérieures dans une lettre du 29 octobre 1999, par laquelle, se présentant comme mandaté par Albert X..., il rappelait que ce dernier lui versait un loyer de 2 200 francs par mois, net de taxe foncière et de charges de copropriété qu'il réglait directement ; qu'Albert X... prétend aujourd'hui que sur cette somme de 2 000 francs, puis de 2 200 francs, il versait à son frère une somme de 1 000 francs correspondant en réalité à une aide familiale et il ressort effectivement du décompte des loyers impayés arrêté au 30 septembre 2009 par Gilbert X..., au soutien de ses prétentions de première instance (pièce n° 7 de son bordereau) et de l'attestation délivrée le 3 août 2005 par la « Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Réunion » (pièce n° 12 de ce même bordereau), d'une part, qu'Albert X... a cessé de payer cette somme de 1 000 francs à partir du mois d'octobre 2000, d'autre part, que ladite somme faisait l'objet d'un règlement distinct de celle de 1 200 francs ; qu'il se déduit de ces paiements différenciés et de l'interruption sans protestation du paiement de la somme complémentaire à compter du mois d'octobre 2000, que cette dernière pouvait avoir effectivement une autre cause que le bail verbal liant les parties ; que Gilbert X... lui oppose néanmoins, outre l'autorité de la chose jugée par visa de l'article 1351 du code civil, l'aveu judiciaire qu'il a fait dans la précédente instance qui devait conduire à la reconnaissance à son profit de l'existence du bail commercial litigieux, que la totalité des sommes acquittées correspondait au montant du loyer, soit en dernier lieu 2 200 francs (335,59 ¿) outre dans le corps du mémoire en défense au pourvoi en cassation formé par Gilbert X... à l'encontre de l'arrêt du 13 février 2007 ; mais attendu que ni le jugement du 19 juillet 2004, ni l'arrêt confirmatif du 13 février 2007 ne se sont prononcés dans leur dispositif sur le montant de ce loyer, de sorte qu'il ne saurait y avoir autorité de chose jugée en ce qui concerne la fixation du prix du bail verbal litigieux ; et attendu que, dans la même instance, Gilbert X... contestait que les différentes sommes perçues de son frère étaient les composantes d'un loyer, de sorte qu'étant en présence d'une contestation du prix d'un bail verbal dont l'exécution a commencé, alors que le bailleur n'a jamais délivré de quittance de loyer, Albert X... est en droit de voir, en application de l'article 1716 du code civil, faire procéder à l'estimation de ce loyer par expert, aucun autre mode preuve n'étant alors admissible, dès lors que le preneur exerce, en cause d'appel, l'option ouverte par ce texte, la référence à l'aveu judiciaire devenant ainsi inopérante ; que par ailleurs, dans la mesure où le manquement reproché à Albert X... dans l'exécution du bail consiste dans le non paiement de la somme mensuelle de 152,45 euros depuis le mois d'octobre 2000, laquelle correspond à l'élément contesté du loyer, il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail en l'état de cette contestation.
ALORS QUE, pour prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur, le jugement déféré à la cour d'appel, dont M. Gilbert X... demandait la confirmation, retenait que M. Albert X... était malvenu à se prétendre non tenu, au terme des accords conclus, de régler les charges de copropriété, impôts et taxes, et que ce dernier ne contestait pas le décompte produit par son frère qui lui réclamait au titre des loyers, charges et taxes foncières une somme de 34 767,28 ¿, avant de constater le refus durable du locataire de respecter ses obligations et l'absence de circonstances objectives susceptibles de justifier son attitude ; qu'en énonçant, pour infirmer le jugement et rejeter la demande de résiliation, que le manquement reproché au locataire consistait dans le non paiement de la somme correspondant à l'élément contesté du loyer, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige, desquels il ressortait que la demande de résiliation accueillie par les premiers juges était justifiée, outre par le défaut de paiement du loyer, par l'absence durable de règlement des charges, impôts et taxes dont le bailleur faisait encore état dans ses conclusions d'appel, et a ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile.
ALORS QUE, dans ses conclusions laissées sans réponse, M. Gilbert X... faisait valoir, pour demander la confirmation du jugement ayant prononcé la résiliation du bail, que M. Albert X..., qui depuis 2000, n'obtempérait pas aux mises en demeure d'avoir à régler les charges, impôts et taxes, persistait à refuser, depuis le jugement, d'acquitter les sommes de 3 245,88 ¿ de charges, et 1602 ¿ de taxe foncière ; qu'en jugeant néanmoins, pour infirmer le jugement et rejeter la demande de résiliation, que le manquement reproché au locataire consistait dans le non paiement de la somme correspondant à l'élément contesté du loyer, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
ALORS, en tout état de cause, QUE nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; que dès lors, en se bornant à énoncer, pour ordonner une expertise afin de déterminer le montant du loyer du bail litigieux, qu'il existait à présent une contestation quant au loyer du bail verbal dont l'existence avait été reconnue par un arrêt de la cour d'appel de Nîmes du 13 février 2007, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si cette contestation n'était pas en contradiction avec la position soutenue jusqu'alors par M. Albert X..., qui s'était prévalu, pour faire constater l'existence du bail, du paiement d'un loyer mensuel de 2 200 F depuis 1987, ce qui était de nature à exclure toute contestation et à établir sa mauvaise foi dans la mise en oeuvre de l'article 1716 du code civil, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe selon lequel on ne peut se contredire au détriment d'autrui.
